Money Crashers

Se for um primeiro comprador de uma casa, a procurar comprar uma segunda casa, ou a fazer um downsizing após uma mudança de vida, não poderá mudar-se para a sua nova casa até fechar oficialmente na propriedade. O seu dia de encerramento – o dia em que se encontra com o vendedor, os seus agentes imobiliários, agentes de títulos ou de caução, e possivelmente outras partes envolvidas na transacção – é o dia em que o imóvel se torna oficialmente seu.

No entanto, o processo de encerramento começa logo após o vendedor aceitar a sua oferta de compra. Isso é tipicamente 30 a 60 dias antes da sua data de fecho efectiva – assumindo que uma subscrição de empréstimo, uma baixa avaliação, ou um defeito maior descoberto durante uma inspecção de rotina ao imóvel não atrasa o negócio. Durante este período, diz-se que a venda da sua casa está “pendente”. Se é habitual no seu mercado fazer um depósito substancial (até 10% do preço de compra acordado, em alguns casos) numa conta de caução uma vez aceite a sua oferta, pode também referir-se ao processo de fecho como o período de caução – como em “a casa que estamos a comprar está em caução até ao nosso dia de fecho”

Não importa como lhe chamam, muito tem de acontecer entre o dia em que o vendedor aceita a sua oferta de compra e o dia em que se senta para oficializar a transacção. Aqui está um olhar sobre a sequência geral de eventos que ocorrem durante o processo de fecho de imóveis residenciais, o que e quanto pode esperar pagar antes e no dia de fecho, e os documentos e divulgações que precisa de compreender e assinar para tornar oficial a sua transacção imobiliária.

Marcos do Processo de Fechamento de Imóveis

É importante lembrar que os requisitos aduaneiros e legais que regem as transacções imobiliárias variam substancialmente de lugar para lugar. Embora o seguinte seja uma linha temporal geral e uma descrição do que pode esperar (e quando) entre o dia em que apresenta a sua oferta de compra e o dia em que fecha o imóvel, a sua experiência real pode variar. Para saber mais sobre como funciona o processo no seu mercado específico, consulte um profissional imparcial com experiência na área.

Oferta de Compra Aceite

O processo de fecho começa oficialmente assim que o vendedor aceita, assina e devolve a sua oferta de compra (também conhecido como um acordo de compra). Na maioria dos casos, o vendedor deposita então o cheque de garantia do comprador – geralmente 0,5% a 2% do preço de compra – numa conta de garantia.

Customicamente, o acordo de compra pode ser alterado para reflectir negociações ou contingências de última hora, tais como um problema descoberto durante a inspecção ao domicílio, sem sabotar o acordo. No entanto, todas as partes envolvidas na transacção – o comprador e o vendedor, os seus agentes, o credor, o título ou agente de caução, e possivelmente os advogados do comprador e do vendedor – iniciam o processo de fecho sob o pressuposto de que o acordo de compra é final.

Em alguns estados e mercados, é-lhe exigido um depósito de caução de 5% a 10% (para o seu adiantamento e/ou custos de fecho) pouco tempo depois de o vendedor aceitar a sua oferta. Os compradores que trabalham com representantes legais podem normalmente esperar até que os seus advogados revejam o contrato de compra para fazer os seus depósitos caução.

Se não tiver a certeza se é necessário um depósito caução no seu mercado, pergunte ao seu agente imobiliário com antecedência suficiente para garantir que tem fundos líquidos suficientes para liquidar o depósito.

Inspecção de compra ao domicílio encomendado

Em poucos dias após a aceitação do vendedor da sua oferta de compra, precisa de agendar uma inspecção ao domicílio com um inspector profissional. O objectivo de uma inspecção domiciliária é procurar defeitos menores e maiores, tais como problemas estruturais, aparelhos não funcionais, e elementos que possam violar os códigos de construção locais.

Muitos mutuantes exigem isto como condição para subscrever o seu empréstimo hipotecário. Mesmo que o seu não o faça, há um pequeno inconveniente em obter uma visão completa da casa que está prestes a comprar. Se a inspecção descobrir um grande problema que precisa de ser resolvido antes de fechar (ou resultar numa redução no preço de compra acordado), a taxa de inspecção padrão de $300 a $500 parecerá uma pechincha.

Loan Origination and Underwriting

Após o vendedor aceitar a sua oferta, envie-a ao seu credor. Neste ponto, o seu credor inicia o processo moroso (e dispendioso) de originação e subscrição do seu empréstimo.

A menos que esteja a comprar uma casa mais antiga com muitos defeitos físicos, esta é a parte do processo de fecho mais susceptível de produzir atrasos ou erros fatais que afundam completamente o negócio – particularmente se tiver um perfil de crédito desigual ou um fluxo de rendimento volátil.

Originar e subscrever um empréstimo envolve muito trabalho em nome do seu credor. Da sua perspectiva, no entanto, resume-se basicamente a uma questão: Será que, na opinião dos peritos do mutuante, cumprirá a sua promessa de reembolsar os muitos milhares de dólares que lhe está a pedir para lhe emprestar?

Aplicação de hipoteca
Embora cada mutuante seja diferente, a maioria sujeita os requerentes de hipoteca a um escrutínio intenso. É provável que o seu credor lhe envie um pedido de hipoteca num total de 30 ou 40 páginas e incluindo formulários tais como um pedido para divulgar o seu relatório de crédito de uma ou mais agências de informação de crédito, pedidos de transcrições de impostos de anos anteriores, e informações sobre os seus locais de residência anteriores.

Durante a apresentação do pedido, é provável que o seu credor solicite provas de rendimentos e bens, tais como os seguintes:

• As suas declarações fiscais mais recentes (um ou dois anos)

li>Os seus últimos recibos de pagamento (pelo menos os dois últimos)li>Os seus extractos W-2 mais recentes (um ou dois anos)li>Os seus extractos bancários mais recentes (um ou três meses)

p>Rate Lock
Se tiver recebido pré-aprovação para o seu empréstimo hipotecário, que normalmente requer uma verificação de crédito, é provável que o seu credor defina (ou “tranque”) a taxa do seu empréstimo por volta da altura em que envia os materiais de aplicação. Se estiver a solicitar uma hipoteca de taxa ajustável (ARM) ou outro tipo de empréstimo sem uma taxa fixa para todo o prazo, o “lock” pode aplicar-se apenas à taxa inicial.

Taxas são tipicamente bloqueadas a um nível em que os factores nas taxas de juro prevalecentes na altura, mais o risco de crédito do mutuário. Quanto menor for o seu risco de crédito, menor será provavelmente a taxa bloqueada.

Se não for pré-aprovado, é provável que o seu credor aguarde os resultados da sua aplicação para bloquear a sua taxa. Isto pode ocorrer em qualquer altura entre a data da sua candidatura e uma semana antes do encerramento. Em qualquer caso, o bloqueio da taxa só é bom durante um período de tempo fixo – 30 a 60 dias é típico.

Estimativa de Empréstimo
Usando a taxa bloqueada (ou, se não estiver bloqueada, o melhor palpite do credor sobre a sua taxa inicial), o credor cria uma estimativa de empréstimo para que possa rever, assinar, e devolver. A estimativa do empréstimo é um documento em linguagem simples que resume o que pode esperar pagar pela sua hipoteca e fecho, e quando.

inclui a seguinte informação:

• Identificação do empréstimo. Isto inclui o número de identificação único do empréstimo, tipo (taxa fixa, taxa ajustável), duração do prazo (15 anos, 30 anos, 5/1), finalidade (compra, refinanciamento), e duração do bloqueio de taxa.
• Condições do empréstimo. Descreve o capital do seu empréstimo, taxa de juro ou intervalo de taxas, pagamento mensal de capital e juros, penalidade de pré-pagamento (se aplicável), e pagamento por balão (se aplicável).
• Pagamentos projectados. Adiciona as componentes do seu pagamento mensal total, incluindo seguro estimado, impostos, e pagamentos de capital e juros. Pode também especificar como os impostos e seguros devem ser pagos – por exemplo, a partir de uma conta caucionada.
• Custos de Fecho. Inclui uma contabilidade detalhada dos seus custos de encerramento estimados e o total de dinheiro para encerrar (que inclui o seu adiantamento). Indica também quais os custos de encerramento a que está autorizado a fazer compras, tais como seguros de títulos, e quais não está autorizado a fazer compras, tais como o avaliador do seu credor.
• Comparações. Contém um instantâneo de quanto pode esperar pagar em capital e juros durante os próximos cinco anos, a TAEG do seu empréstimo, e a percentagem total de juros – o rácio entre o pagamento total de juros e o montante total do seu empréstimo. Esta informação é útil para comparar o seu empréstimo com os empréstimos de outros mutuantes.
• Outras Considerações. Inclui advertências e informações importantes, tais como se o empréstimo pode ser assumido (transferido para um futuro comprador sem alterar os termos), se o mutuante planeia transferir o seu empréstimo para uma empresa de serviços, e penalidades por atraso de pagamento.

P>Prior até Outubro de 2015, a maioria dos mutuantes utilizou documentos de estimativa de boa fé (GFE) para fornecer estimativas de empréstimo e custos de encerramento. As GFE e as estimativas de empréstimos contêm informações semelhantes, mas as GFE são formatadas de forma diferente e têm menos explicações em linguagem simples. Uma vez que a estimativa de empréstimo esteja nas suas mãos, o seu credor pode estabelecer uma data de encerramento preliminar – dependendo de uma subscrição sem problemas, originação, e pesquisa de título.

Lender Appraisal

Os credores protegem os seus investimentos, ou pelo menos reduzem a probabilidade de perdas, encomendando uma avaliação em algum momento durante o processo de subscrição. Os compradores normalmente pagam a taxa de avaliação, seja na data da avaliação ou antes desta, ou na data de encerramento. A taxa de avaliação é geralmente aproximadamente a mesma que a taxa de inspecção da casa.

Se o seu avaliador determinar que a sua casa vale pelo menos tanto quanto concordou em pagar, não há necessidade de se preocupar. Contudo, se a avaliação for baixa – abaixo do preço de compra aceite – o credor apenas concordará em financiar um montante igual ao valor avaliado. Uma avaliação baixa requer normalmente que o comprador e o vendedor renegociem o preço de compra e alterem o acordo de compra, atrasando potencialmente o negócio.

A obtenção de seguro de habitação e de título

Muitos mutuantes exigem que os compradores forneçam provas de seguro de habitação como condição de aprovação do empréstimo, ou pelo menos antes do fecho do negócio. Para garantir que obtém uma apólice de preço justo que satisfaça as suas necessidades e as do seu credor, comece a fazer compras para a cobertura dos proprietários de casa no início do processo de fecho. Não tem necessariamente de pagar logo no primeiro ano, embora isso seja certamente uma opção – a maioria das companhias de seguros permitem-lhe juntar o prémio do seu primeiro ano com os custos de fecho a serem pagos na data de fecho.

p>Even se o seu credor não o exigir, também é prudente adquirir uma apólice de seguro do título do comprador. O seguro de título cobre o custo de resolução de quaisquer defeitos com o título do imóvel, tais como impostos não pagos ou penhoras de empreiteiro, e protege o seu património contra reclamações que possam surgir no futuro.

Se estiver disposto a utilizar a mesma empresa que o seu credor está a utilizar para a sua apólice de título, basta dizer ao seu processador de empréstimo que pretende uma apólice de comprador, e ambas as apólices podem ser agrupadas nos seus custos de fecho. Se quiser comprar uma apólice de comprador melhor, a sua seguradora pode exigir que pague a apólice antecipadamente. Independentemente de pagar ambas as apólices no fecho ou pagar antecipadamente a apólice do seu comprador e a apólice do mutuante no fecho, pode esperar fazer um desembolso total combinado de $1.000 (em média), dependendo do seu mercado e valor de casa.

Loan Approval

As subscrições podem demorar um mês ou mais, a sua aprovação de empréstimo normalmente chega ao fim do processo de fecho. Esta é a última peça importante que precisa de ser colocada no lugar para que o seu encerramento prossiga como previsto.

Notificação de encerramento & Divulgações

Notificação de encerramento
Após todas as peças estarem prontas para o seu encerramento, o seu título ou agente depositário (ou advogado) deve enviar-lhe uma notificação formal de encerramento com a hora, data, agentes imobiliários participantes (do comprador e do vendedor) e localização do fecho, que é tipicamente o escritório do título ou do agente depositário, ou o escritório de um advogado envolvido na transacção. O aviso também explica o que é necessário trazer para o evento, geralmente incluindo o seguinte:

li>ambos compradores (se for um casal casado), ou documentação de procuração notarial que permita ao actual comprador assinar pelo não presenteli>DNI da foto (passaporte ou estado-ID emitido)
• Lista das suas residências nos últimos 10 anos
• Pagamento suficiente para cobrir os custos de fecho (geralmente um cheque bancário ou transferência bancária)

p>Fechamento da divulgação
O seu título ou agente depositário também é obrigado a enviar uma divulgação oficial de fecho pelo menos três dias úteis antes da data de fecho. Antes de Outubro de 2015, o HUD-1 ou “declaração de liquidação” serviu o mesmo objectivo que a divulgação de fecho.

Tal como a estimativa de empréstimo, a divulgação de fecho é um documento em linguagem simples que descreve todas as suas obrigações financeiras reais relacionadas com a transacção – os seus custos reais de fecho, as obrigações fiscais e de seguro em curso, e uma repartição do seu empréstimo hipotecário. Segue aproximadamente o modelo da estimativa de empréstimo, embora seja geralmente mais detalhado e contenha frequentemente itens de contabilidade ou divulgações e advertências que não estavam presentes na estimativa.

p>Reveja a sua divulgação de encerramento Cuidadosamente
Após receber a sua divulgação de encerramento, reveja-a cuidadosamente para assegurar que as obrigações delineadas estão aproximadamente em linha com as descritas na sua estimativa de empréstimo. Certifique-se também de que os termos do seu empréstimo hipotecário são os esperados – por exemplo, que a sua taxa ou estrutura de taxas não mudou em relação à estimativa do empréstimo.

Se os seus custos de fecho variarem significativamente em relação às estimativas ou se o seu empréstimo hipotecário for diferente do que foi originalmente descrito, o seu credor ou o seu título ou agente de caução poderá estar a infringir a lei. É por isso que é uma boa ideia – e muitas vezes financeiramente vantajosa – manter um advogado durante o processo de fecho.

Custos de Fecho Comuns

P> Na ausência de outros acordos, os compradores e vendedores concordam frequentemente em dividir os custos de fecho – especialmente nos mercados dos compradores. Esse acordo é tipicamente delineado no acordo de compra aceite e pode ser alterado em qualquer altura antes do fecho. Em muitos casos, as partes não entram nas especificidades de quem paga que custos de fecho – simplesmente concordam numa proporção, tal como “o vendedor paga 40% e o comprador 60%”, ou concordam que uma parte paga uma quantia fixa para o fecho e a outra pega no restante.

Em muitos casos, os custos de fecho são pagos por cheque bancário ou transferência bancária. Um cheque bancário é geralmente um negócio melhor, pois raramente custa mais de $1 ou $2, enquanto os bancos cobram frequentemente $10 ou mais por uma transferência bancária no mesmo dia. Se o seu título ou agente de caução exigir absolutamente uma transferência bancária, certifique-se de que lhe enviam instruções completas (incluindo o número da conta e o número de encaminhamento bancário) com o aviso de encerramento.

Não importa como negoceia e executa o pagamento, pode esperar pagar os seguintes custos no encerramento. Alguns podem exigir medidas da sua parte, tais como a criação de uma apólice de seguro de habitação, antes do dia de encerramento. Outros aparecem simplesmente como itens de linha na sua divulgação de fecho, e não requerem acção directa.

• Inspecção e Avaliação da Casa. Se estes não tiverem sido pagos adiantados, são adicionados aos seus custos de encerramento. Entre os dois serviços, espere pagar um total de $600 a $1,000.
• Taxas de Originação e Subscrição de Empréstimos. Estas taxas cobrem o custo da originação do seu empréstimo hipotecário e dos serviços de subscrição, não incluindo relatórios de crédito e outras taxas. A maioria das taxas de originação são calculadas como uma percentagem do preço de compra total, normalmente variando entre 0,5% e 1,5%. Estas percentagens são por vezes referidas como “pontos” – por exemplo, uma taxa de originação de 1% seria um ponto. As taxas de subscrição podem ser cobradas como uma percentagem do preço de compra ou como uma taxa fixa. Em qualquer dos casos, a subscrição custa geralmente menos de 1% do preço de compra da casa. Note-se que alguns empréstimos hipotecários, conhecidos como empréstimos “sem custos” ou “sem comissão”, não têm comissões de originação ou de subscrição. No entanto, os empréstimos “sem custos” têm geralmente taxas de juro mais elevadas do que os empréstimos tradicionais comparáveis.
• Relatório de Crédito. Os compradores geralmente têm de pagar pelos cheques e relatórios de crédito do seu credor – entre $20 e $60, dependendo de quantos o credor corre e com que agências de relatórios.
• Certificação de cheias. Esta é uma pequena taxa – geralmente cerca de $20 – que cobre o custo de verificar a localização da sua casa em relação aos mapas locais de risco de inundação. A certificação contra inundações é crítica se acabar por necessitar de seguro contra inundações. Em algumas áreas, poderá ter de pagar também uma taxa única de monitorização de inundações (muitas vezes entre $25 e $50).
• Interesse do Primeiro Mês. Muitos mutuantes exigem o pagamento antecipado dos juros hipotecários estabelecidos para acumular entre a data de encerramento e a data do primeiro pagamento. Note que se fechar a meio do mês, provavelmente não terá de fazer um pagamento de capital até ao início do mês seguinte, assumindo que os seus pagamentos são devidos no primeiro dia do mês. Por exemplo, a minha mulher e eu fechámos numa casa no início de Agosto e não fizemos o nosso primeiro pagamento de capital até ao dia 1 de Outubro – mas no encerramento, tivemos de pagar os juros definidos para acumular em Agosto.
• Depósito Inicial de Garantia. Os credores exigem um depósito antecipado, numa conta de caução segura, para cobrir as obrigações fiscais e de seguro estabelecidas para acumular entre o encerramento e as respectivas datas de vencimento do pagamento. Na prática, isto significa que necessita de depositar cerca de um ano completo de prémios de seguro dos proprietários de imóveis – a menos que pague antecipadamente – e em qualquer lugar entre 1 a 12 meses de prémios de imposto sobre propriedade. Embora os impostos prediais sejam normalmente pagos de seis em seis meses, os credores estão relutantes em abrir uma nova conta caucionada com um saldo pouco suficiente para liquidar o primeiro pagamento de impostos. A minha mulher e eu acabámos por depositar o suficiente para cobrir sete meses de impostos prediais, por exemplo.
• Escrow Buffer. Muitos credores exigem que os compradores depositem um amortecedor adicional para cobrir ajustamentos de impostos e prémios de seguros a curto prazo, e para reduzir a probabilidade de um pagamento atrasado causar um saldo de caução negativo. O tamanho do amortecedor é tipicamente uma função das obrigações mensais de impostos e seguros – o nosso era cerca do dobro do tamanho das nossas obrigações mensais.
• Homeowners Association Dues. Se vive numa comunidade servida por uma associação de proprietários (comum aos condomínios), deve pagar as taxas HOA mensalmente, anualmente, ou bianualmente. Alguns credores juntam as suas quotas na sua conta caucionada e pagam-nas em seu nome, como com os seus impostos e prémios de seguro. Se for este o caso da sua HOA, é provável que tenha de pagar as suas quotas HOA até ao final do primeiro período de pagamento (possivelmente até um ano após o encerramento). Noutros casos, seja devido ao credor ou à apólice HOA, as taxas HOA não estão incluídas no caução e devem ser pagas separadamente.
• Título/Escrow Serviços e Seguros. O custo do seguro do credor e do comprador (se comprado) do título é agrupado nesta categoria – uma média de $1.000 cobre ambas as apólices, mas é altamente variável dependendo da localização e do valor da propriedade. Esta categoria inclui também o custo de trabalhos adicionais de títulos executados pela sua empresa, agente depositário, ou advogado (dependendo da sua jurisdição) – outro custo altamente variável que é provável que seja mais elevado se utilizar um advogado licenciado. Finalmente, esta categoria inclui normalmente uma taxa de liquidação, que basicamente paga o tempo do seu título ou agente de caução no dia de fecho, e normalmente varia entre $200 a $400.
• Taxa de Gravação. O escritório da cidade ou concelho responsável pela gravação de transferências imobiliárias na sua área cobra uma taxa pelo trabalho envolvido. As taxas variam muito de lugar para lugar e podem depender do valor ou tamanho do seu imóvel.
• Taxas de transferência. Os seus governos local e estatal provavelmente também cobram impostos de transferência sobre transacções imobiliárias, com base no valor do imóvel e possivelmente na designação do zoneamento da parcela. O total de impostos de transferência estaduais e locais sobre bens imóveis residenciais varia geralmente entre os três dígitos altos e os quatro dígitos médios.
• Taxa de corretagem. Os agentes compradores recebem a sua comissão dos rendimentos do vendedor, o que significa que os compradores não os pagam directamente. No entanto, os empregadores dos agentes – grupos imobiliários ou corretores – cobram frequentemente taxas de serviço ou de encaminhamento relativamente pequenas directamente ao comprador. Estas podem variar de montantes nominais ($100 ou menos) a $500 ou mais.

Dependente do local onde a sua transacção tem lugar, as suas taxas de encerramento podem variar significativamente das aqui descritas. Para obter uma leitura ainda melhor sobre o que esperar, fale com um profissional imobiliário ou advogado imparcial e de confiança na sua área.

O que esperar no dia de encerramento

No dia de encerramento, a casa que concordou em comprar torna-se a casa de que se orgulha de possuir. No entanto, há muito a fazer antes de poder entrar pela porta da frente e torná-la verdadeiramente a sua casa.

Final Walk-Through

A sua última passagem é a sua última oportunidade de se certificar de que a casa permanece em boas condições – ou, se estiver a comprar um reparador, na condição em que concordou comprá-la. Na maioria das transacções, a passagem final pode ocorrer em qualquer ponto no prazo de 24 horas após a hora programada de fecho.

Durante a sua passagem final, certifique-se do seguinte:

• Todas as reparações solicitadas foram feitas
• Todos os aparelhos de iluminação e tomadas estão a funcionar
• Mecanismos domésticos (aquecimento, ar condicionado, aquecedor de água) estão a funcionar
• Fucetas e aparelhos de canalização estão funcionais
• Os aparelhos de cozinha e de lavandaria estão ligados e funcionais
• Não houve qualquer dano ou desgaste novo (tais como buracos na parede, falta de tábuas de soalho, telhas danificadas, etc.) desde a sua inspecção a casa
• A casa está limpa e arrumada por dentro e por fora
• Os bens pessoais do vendedor desapareceram ou estão em processo de ser mudados para fora

p> Se encontrar algum problema inesperado durante a passagem, não é demasiado tarde para corrigir as coisas. Contacte o seu agente imobiliário ou agente de fecho para discutir as suas opções. Na maioria dos casos, o vendedor concordará em pagar as reparações ou tarefas de limpeza necessárias, mesmo que isso signifique atrasar o fecho por alguns dias.

No fecho – Assinatura da chave Documentos de fecho

Na hora de fecho marcada, senta-se e assina numerosos documentos com o seu título ou agente de caução, agente imobiliário, e possivelmente advogado. Os vendedores trazem também os seus homólogos, embora os vendedores não tenham tanta papelada para assinar e, por isso, muitas vezes não aparecem até que esteja bem dentro da sua odisseia de assinatura.

Dada a gravidade da transacção, e a quantidade de dinheiro envolvida, leva o tempo que for preciso para ler e compreender tudo o que está a assinar. Alguns documentos finais são redigidos em denso jargão jurídico, por isso pergunte ao seu advogado ou agente imobiliário se não estiver esclarecido sobre nada. Não deixe que o título ou o agente de caução o apressem – eles já fizeram centenas de encerramentos no passado, e provavelmente estão mais preocupados em fazer a sua próxima marcação ou sair do escritório a tempo do que em assegurar-se de que está 100% a subir e a subir.

O que se segue são os documentos mais importantes a ler e assinar durante o encerramento:

• Nota promissória. Isto representa o seu compromisso vinculativo de reembolsar o seu empréstimo hipotecário. Inclui o montante total que deve sobre o seu empréstimo, a taxa de juro do seu empréstimo, as datas de pagamento mensal, a duração (prazo) do seu empréstimo, e métodos de pagamento aceitáveis (com um endereço físico para enviar cheques pessoais). Se tiver uma hipoteca ARM ou de taxa variável, a sua nota promissória terá também uma explicação detalhada de como, quando, e por quanto a sua taxa e pagamentos podem mudar.
• Mortgage/Deed of Trust. Também conhecido como o instrumento de garantia, a hipoteca (ou escritura de fideicomisso) é um contrato que dá ao seu credor o direito de apreender a sua propriedade através da execução hipotecária se não pagar a sua hipoteca como acordado. A hipoteca reitera as informações contidas na nota promissória, mas também aprofunda os seus direitos e responsabilidades como proprietário e mutuário – por exemplo, descrevendo como deve ocupar o imóvel (como residência principal, imóvel para arrendamento, etc.) e delineando como e quando o seu credor pode declará-lo em mora.
• Initial Escrow Disclosure. Isto descreve como o seu credor planeia distribuir o dinheiro na sua conta de caução. Inclui uma repartição dos seus pagamentos de juros de capital mais juros e de caução, mais 12 meses de saldos mensais previstos de caução. A divulgação da caução também mostra quando e quanto cada item da caução (impostos sobre propriedade, seguros, e possivelmente taxas PMI e HOA) deve ser pago.

Documentos de fecho adicionais para ler e assinar

O processo de fecho envolve também a leitura e assinatura de uma série de documentos adicionais. Mais uma vez, leve o tempo que for necessário para ler e compreender cada item, fazendo perguntas, se necessário. Afinal, uma coisa que o processo de encerramento não inclui é a possibilidade de uma operação de do-over.

Estes documentos são comuns no encerramento, mas a sua transacção pode envolver uma mistura algo diferente com base nas regras da sua área e no tipo de casa que está a comprar.

• Assinatura/Nome Declaração de Fidelidade. Esta é basicamente a prova de assinatura que o credor, o prestador de serviços de empréstimo, entidades governamentais, e quaisquer outras partes relevantes utilizam para determinar a legitimidade da sua assinatura em todos os outros documentos de encerramento. É particularmente útil durante investigações de fraude hipotecária.
• Certificado de Ocupação/Declaração de Ocupação. Se estiver a comprar uma casa nova de construção, precisa de assinar um certificado de ocupação indicando que a casa está pronta e segura para os ocupantes. Tecnicamente, um certificado de ocupação em falta pode atrasar o processo de encerramento. Se estiver a comprar uma casa já existente, precisa de assinar uma declaração de ocupação descrevendo o objectivo da casa, o prazo para a mudança e o que pode acontecer se utilizar a casa de uma forma inconsistente com o objectivo declarado (por exemplo, execução hipotecária).
• Primeira Notificação de Pagamento. Isto restabelece o montante (com uma caução, capital, e repartição dos juros) e a data do seu primeiro pagamento da hipoteca. Também inclui informação sobre como efectuar o seu pagamento, incluindo o endereço físico e web do vendedor.
• Concessões do Vendedor/Credor. Este documento descreve quais os custos de encerramento, caso existam, que o vendedor e o credor pagam.
• Divulgação de Serviços. Este documento identifica a entidade prestadora do seu empréstimo – seja o credor original ou uma empresa que subsequentemente compre a hipoteca – e confirma o seu entendimento de que o empréstimo pode ser transferido no futuro.
• Divulgação de Seguro Hipotecário Privado. Se o seu rácio empréstimo-valor (LTV) for superior a 80%, é provável que o seu credor necessite de um seguro hipotecário privado (PMI). Esta divulgação define PMI e descreve os seus direitos e responsabilidades relevantes, como e quando é pago (tipicamente mensalmente, em caução), e quando pode solicitar a sua desistência (tipicamente após ultrapassar o limite de 80% de LTV).
• Declaração de risco de inundação. Isto confirma que a sua casa está ou não está numa zona especial de risco de inundação. Se a sua casa estiver numa zona de risco de inundação, provavelmente requer um seguro contra inundações.
• Agradecimento de Avaliação. Isto confirma que tem o direito de receber uma cópia da avaliação da sua casa. É frequentemente incluído no pedido de hipoteca também.
• Divulgação da Lei de Igualdade de Oportunidades de Crédito. Este formulário de mandato federal reitera que o seu empréstimo não pode ser negado com base em qualquer estatuto protegido, tal como raça ou credo. Está frequentemente incluído no pedido de hipoteca.
• Divulgação da Verdade no Empréstimo. Este é outro documento de mandato federal que descreve as características do seu empréstimo hipotecário, os seus pagamentos mensais, e o montante total (incluindo capital e juros) que pode esperar pagar durante a vida do seu empréstimo.
• Declarações de Fraudes Hipotecárias. Este documento define as várias formas de fraude hipotecária, enumera as potenciais penalidades para aqueles considerados culpados de fraude hipotecária, e descreve as medidas tomadas pelo governo dos EUA para investigar e processar as pessoas suspeitas de fraude.
• Homeowners Association Covenants and Agreements. Os contratos que se aplicam à sua adesão a uma associação de proprietários de casas aparecem por vezes no encerramento, embora sejam frequentemente tratados também antes do dia de encerramento.
• Divulgações de Perigos. Embora o acordo de compra inclua normalmente todas as revelações de perigo necessárias para a sua casa, não se surpreenda de ver as mesmas, ou adicionais, no seu pacote de fecho. As divulgações comuns abrangem tinta com chumbo (para casas construídas antes de 1978), rádon, e poços subterrâneos.

Final Word

Minha esposa e eu fechámos na nossa primeira casa no Verão de 2015. O nosso dia de encerramento foi um turbilhão: uma agitada passagem final; uma viagem de carro à sede distante da empresa; uma procissão interminável de formulários e revelações a assinar e rubricar; a confusão de chaves, notas manuscritas de explicação, e conselhos de última hora do vendedor – foi muito para processar.

E ainda assim, o dia de encerramento foi apenas o início de um longo período de mudança e estabelecimento. Tudo o que podemos esperar é que canalizemos a mesma diligência, organização e energia bruta que nos levou até ao dia de encerramento no trabalho árduo, muitas vezes enfadonho, necessário para transformar uma casa vulgar numa casa extraordinária. Se estiver no processo de compra de uma casa, lembre-se que é perfeitamente bom celebrar no dia de encerramento – desde que volte ao trabalho depois.

Tem algum conselho sobre o processo de encerramento?