Money Crashers (Polski)

Czy jesteś pierwszym nabywcą domu, szukasz możliwości zakupu drugiego domu, lub downsizing po zmianie życia, nie możesz przenieść się do nowego domu, dopóki oficjalnie nie zamkniesz na nieruchomości. Twój dzień zamknięcia – dzień spotkać się ze sprzedawcą, agentów nieruchomości, tytuł lub agentów escrow, i ewentualnie innych stron zaangażowanych w transakcję – jest dzień nieruchomość oficjalnie staje się yours.

Jednak proces zamknięcia rozpoczyna się zaraz po sprzedawcy akceptuje swoją ofertę zakupu. To zazwyczaj 30 do 60 dni przed faktyczną datą zamknięcia – zakładając, że kredyt, niska wycena lub poważna wada odkryta podczas rutynowej inspekcji domu nie opóźni transakcji. W tym okresie, sprzedaż domu mówi się, że jest „w toku”. Jeśli jest to zwyczaj na swoim rynku, aby dokonać znacznej wpłaty (do 10% uzgodnionej ceny zakupu, w niektórych przypadkach) na rachunek depozytowy po przyjęciu oferty, można również odnieść się do procesu zamknięcia jako okres escrow – jak w, „dom kupujemy jest w depozycie do naszego dnia zamknięcia.”

Niezależnie od tego, jak to nazwać, wiele musi się zdarzyć między dniem sprzedawca akceptuje swoją ofertę zakupu i dzień usiąść, aby transakcja oficjalne. Oto spojrzenie na ogólną sekwencję wydarzeń, które występują podczas procesu zamykania nieruchomości mieszkalnych, co i ile można oczekiwać, aby zapłacić przed i na dzień zamknięcia, a dokumenty i ujawnienia trzeba zrozumieć i podpisać, aby prawdziwa transakcja nieruchomości official.

Key Closing Process Milestones

Jest ważne, aby pamiętać, że zwyczaje i wymogi prawne regulujące transakcje nieruchomości różnią się znacznie od miejsca do miejsca. Poniżej znajduje się ogólny harmonogram i opis tego, czego możesz się spodziewać (i kiedy) pomiędzy dniem złożenia oferty zakupu a dniem zamknięcia na nieruchomości, jednak rzeczywiste doświadczenia mogą się różnić. Aby dowiedzieć się więcej o tym, jak proces działa na konkretnym rynku, skonsultuj się z bezstronnym profesjonalistą rynku nieruchomości z doświadczeniem w tej dziedzinie.

Zaakceptowana oferta zakupu

Proces zamknięcia oficjalnie rozpoczyna się, gdy sprzedawca zaakceptuje, podpisze i zwróci Twoją ofertę zakupu (znaną również jako umowa zakupu). W większości przypadków sprzedający wpłaca kupującemu zaliczkę – zwykle 0,5% do 2% ceny zakupu – na konto depozytowe.

Zwyczajowo, umowa kupna może zostać zmieniona, aby odzwierciedlić negocjacje z ostatniej chwili lub nieprzewidziane okoliczności, takie jak problem odkryty podczas inspekcji domu, bez sabotowania transakcji. Jednak wszystkie strony zaangażowane w transakcję – kupujący i sprzedający, ich agenci, pożyczkodawca, tytuł lub agenta escrow, i ewentualnie kupującego i sprzedającego adwokatów – rozpocząć proces zamknięcia przy założeniu, że umowa kupna jest ostateczna.

W niektórych stanach i rynkach, jesteś zobowiązany do 5% do 10% depozytu escrow (w kierunku zaliczki i / lub koszty zamknięcia) wkrótce po sprzedawcy akceptuje swoją ofertę. Kupujący pracujący z przedstawicielami prawnymi mogą zazwyczaj czekać, aż po ich prawnicy przeglądu umowy zakupu, aby ich depozytów escrow.

Jeśli nie jesteś pewien, czy depozyt escrow jest wymagane na rynku, zapytaj agenta nieruchomości wystarczająco dużo przed czasem, aby upewnić się, że masz wystarczająco dużo płynnych funduszy w miejscu, aby wyczyścić depozyt.

Poprzez kupującego zamówiona inspekcja domu

W ciągu kilku dni od przyjęcia przez sprzedającego twojej oferty kupna, musisz zaplanować inspekcję domu z profesjonalnym inspektorem. Celem inspekcji domu jest sprawdzenie mniejszych i większych wad, takich jak problemy strukturalne, niedziałające urządzenia i elementy, które mogą naruszać lokalne przepisy budowlane.

Wielu kredytodawców wymaga tego jako warunku przyznania kredytu hipotecznego. Nawet jeśli twój nie wymaga, nie ma żadnych minusów, aby uzyskać dokładne spojrzenie na dom, który masz zamiar kupić. Jeśli inspekcja ujawni poważny problem, który musi zostać naprawiony przed zamknięciem (lub spowoduje obniżenie uzgodnionej ceny zakupu), standardowa opłata za inspekcję w wysokości od 300 do 500 dolarów będzie wydawać się okazją.

Ogłoszenie i zatwierdzenie kredytu

Gdy sprzedawca zaakceptuje twoją ofertę, wyślij ją do swojego kredytodawcy. W tym momencie kredytodawca rozpoczyna czasochłonny (i kosztowny) proces przyznawania i zatwierdzania kredytu.

Bez kupowania starszego domu z wieloma wadami fizycznymi, jest to część procesu zamykania transakcji, która najprawdopodobniej spowoduje opóźnienia lub fatalne błędy, które całkowicie zniweczą transakcję – szczególnie jeśli masz nierówny profil kredytowy lub niestabilny strumień dochodów.

Ogłoszenie i zatwierdzenie kredytu wymaga wiele pracy ze strony kredytodawcy. Z Twojej perspektywy jednak, sprowadza się to do jednego pytania: Czy, w opinii eksperta kredytodawcy, wywiążesz się z obietnicy spłaty wielu tysięcy dolarów, o które prosisz go, aby Ci pożyczył?

Wniosek o kredyt hipoteczny
Chociaż każdy kredytodawca jest inny, większość poddaje wnioskodawców o kredyt hipoteczny intensywnej kontroli. Twój kredytodawca prawdopodobnie wyśle Ci wniosek o kredyt hipoteczny liczący 30 lub 40 stron i zawierający takie formularze jak prośba o udostępnienie raportu kredytowego z jednego lub więcej biur sprawozdawczości kredytowej, prośba o transkrypcje podatkowe z lat ubiegłych oraz informacje o poprzednich miejscach zamieszkania.

Wraz z wnioskiem, pożyczkodawca może poprosić o dowód dochodów i aktywów, takich jak następujące:

• Twoje ostatnie zeznania podatkowe (jeden lub dwa lata)
• Twoje ostatnie odcinki wypłaty (co najmniej ostatnie dwa)
• Twoje ostatnie oświadczenia W-2 (jeden lub dwa lata)
• Twoje ostatnie wyciągi bankowe (jeden do trzech miesięcy)

Rate Lock
Jeśli otrzymałeś wstępną zgodę na pożyczkę hipoteczną, co zazwyczaj wymaga sprawdzenia zdolności kredytowej, Twój kredytodawca prawdopodobnie ustali (lub „zablokuje”) oprocentowanie Twojego kredytu w czasie, gdy wyśle materiały aplikacyjne. Jeśli ubiegasz się o kredyt hipoteczny o zmiennej stopie procentowej (ARM) lub inny rodzaj kredytu bez stałej stopy procentowej dla całego okresu, blokada może mieć zastosowanie tylko do początkowej stopy procentowej.

Stopy są zazwyczaj zablokowane na poziomie, który uwzględnia obowiązujące stopy procentowe w danym czasie, plus ryzyko kredytowe kredytobiorcy. Im niższe ryzyko kredytowe, tym niższa będzie prawdopodobnie zablokowana stopa procentowa.

Jeśli nie jesteś wstępnie zatwierdzony, Twój kredytodawca prawdopodobnie będzie czekał na wyniki analizy kredytowej Twojej aplikacji, aby zablokować Twoją stopę procentową. Może to nastąpić w dowolnym momencie pomiędzy datą złożenia wniosku a tygodniem przed zamknięciem. W każdym przypadku, blokada stopy procentowej jest dobra tylko na określony czas – 30 do 60 dni jest typowe.

Oszacowanie pożyczki
Używając zablokowanej stopy procentowej (lub, jeśli nie jest zablokowana, najlepsze przypuszczenie pożyczkodawcy o początkowej stopie procentowej), pożyczkodawca tworzy oszacowanie pożyczki dla Ciebie do przejrzenia, podpisania i zwrotu. Oszacowanie kredytu jest dokumentem napisanym prostym językiem, który podsumowuje, czego możesz się spodziewać, aby zapłacić za kredyt hipoteczny i zamknięcie oraz kiedy.

Zawiera on następujące informacje:

• Identyfikacja kredytu. Zawiera unikalny numer identyfikacyjny pożyczki, typ (stała stopa procentowa, zmienna stopa procentowa), długość okresu spłaty (15 lat, 30 lat, 5/1), cel (zakup, refinansowanie) i czas trwania blokady stopy procentowej.
• Warunki Pożyczki. Określają kapitał pożyczki, stopę procentową lub zakres stóp procentowych, miesięczne płatności kapitału i odsetek, karę przedpłaty (jeśli dotyczy) i płatność balonową (jeśli dotyczy).
• Przewidywane płatności. Sumuje składniki całkowitej miesięcznej płatności, w tym szacowane ubezpieczenie, podatki oraz płatności kapitału i odsetek. Może również określać, w jaki sposób podatki i ubezpieczenie mają być płacone – na przykład z konta depozytowego.
• Koszty zamknięcia. Obejmuje szczegółową księgowość szacowanych kosztów zamknięcia i całkowitej gotówki do zamknięcia (która obejmuje zaliczkę). Wskazuje również, które koszty zamknięcia są dozwolone do zakupu, takie jak ubezpieczenie tytułu, a które nie są dozwolone do zakupu, takie jak rzeczoznawca kredytodawcy.
• Porównania. Zawierają informacje o tym, ile możesz spodziewać się zapłacić za kapitał i odsetki w ciągu następnych pięciu lat, APR twojego kredytu oraz całkowity procent odsetek – stosunek całkowitej płatności odsetek do całkowitej kwoty kredytu. Informacje te są przydatne przy porównywaniu Twojej pożyczki z pożyczkami innych pożyczkodawców.
• Inne uwagi. Zawiera ważne zastrzeżenia i informacje, takie jak to, czy pożyczka może zostać przejęta (przeniesiona na przyszłego nabywcę bez zmiany warunków), czy pożyczkodawca planuje przenieść twoją pożyczkę do firmy obsługującej oraz kary za opóźnienia w płatnościach.

Przed październikiem 2015 r. większość pożyczkodawców używała dokumentów Good faith Estimate (GFE), aby zapewnić szacunkowe koszty pożyczki i zamknięcia. GFE i szacunki kredytowe zawierają podobne informacje, ale GFE są inaczej sformatowane i mają mniej wyjaśnień w prostym języku. Po otrzymaniu kosztorysu kredytowego, Twój kredytodawca może ustalić wstępną datę zamknięcia transakcji – pod warunkiem, że proces underwritingu, origination i title search przebiegną bez zakłóceń.

Ocena kredytodawcy

Kredytodawcy chronią swoje inwestycje lub przynajmniej zmniejszają prawdopodobieństwo strat, zlecając wycenę w pewnym momencie procesu underwritingu. Kupujący zazwyczaj płacą opłatę za ocenę, albo na lub przed datą oceny, lub w dniu zamknięcia. Opłata za ocenę jest zazwyczaj o tym samym, co opłata za inspekcję domu.

Jeśli twój rzeczoznawca określa, że twój dom jest wart co najmniej tyle, ile zgodziłeś się zapłacić za to, nie ma potrzeby się martwić. Jeśli jednak wycena jest niska – poniżej zaakceptowanej ceny zakupu – pożyczkodawca zgodzi się na sfinansowanie tylko kwoty równej wycenionej wartości. Niska wycena zwykle wymaga od kupującego i sprzedającego renegocjacji ceny zakupu i zmiany umowy kupna, potencjalnie opóźniając transakcję.

Uzyskanie ubezpieczenia nieruchomości i tytułu

Większość kredytodawców wymaga od kupujących przedstawienia dowodu ubezpieczenia nieruchomości jako warunku zatwierdzenia kredytu lub przynajmniej przed zamknięciem. Aby mieć pewność, że otrzymasz uczciwą polisę, która spełni potrzeby Twoje i Twojego pożyczkodawcy, zacznij rozglądać się za ubezpieczeniem domu na początku procesu zamykania transakcji. Niekoniecznie trzeba od razu płacić za pierwszy rok, choć jest to oczywiście opcja – większość firm ubezpieczeniowych pozwala na połączenie składki za pierwszy rok z kosztami zamknięcia, które zostaną zapłacone w dniu zamknięcia transakcji.

Nawet jeśli pożyczkodawca tego nie wymaga, rozsądnie jest również zakupić ubezpieczenie tytułu prawnego kupującego. Ubezpieczenie tytułu pokryje koszt usunięcia wszelkich wad tytułu własności, takich jak niezapłacony podatek lub zastaw wykonawcy, a także ochroni Twój kapitał przed roszczeniami, które mogą pojawić się w przyszłości.

Jeśli jesteś skłonny skorzystać z tej samej firmy, której pożyczkodawca używa do polisy tytułowej, po prostu powiedz swojemu procesorowi kredytowemu, że chcesz polisę kupującego, a obie polisy mogą być połączone w koszty zamknięcia. Jeśli chcesz rozejrzeć się za lepszą polisą dla kupującego, ubezpieczyciel może wymagać, abyś zapłacił za polisę z góry. Niezależnie od tego, czy płacisz za obie polisy przy zamknięciu, czy za polisę kupującego z góry i polisę pożyczkodawcy przy zamknięciu, możesz spodziewać się łącznych nakładów w wysokości $1,000 (średnio), w zależności od rynku i wartości domu.

Zatwierdzenie pożyczki

Ponieważ ocena może trwać miesiąc lub dłużej, zatwierdzenie pożyczki zazwyczaj następuje pod koniec procesu zamknięcia. Jest to ostatni ważny element, który musi się znaleźć na swoim miejscu, aby zamknięcie odbyło się zgodnie z planem.

Ogłoszenie o zamknięciu & Ujawnienia

Ogłoszenie o zamknięciu
Po tym, jak wszystkie kawałki są na miejscu do zamknięcia, Twój tytuł lub agent escrow (lub adwokat) musi wysłać Ci formalne zawiadomienie o zamknięciu z czasem, data, uczestniczących agentów nieruchomości (kupującego i sprzedającego) i miejsce zamknięcia, które jest zazwyczaj tytuł lub escrow biura agenta, lub biuro prawnika zaangażowanego w transakcję. Zawiadomienie wyjaśnia również, co należy przynieść do zdarzenia, zwykle obejmuje następujące elementy:

• Obaj kupujący (jeśli są małżeństwem), lub notarialnie potwierdzone pełnomocnictwo pozwalające obecnemu kupującemu podpisać się za nieobecnego
• Dowód osobisty ze zdjęciem (paszport lub państwoweissued ID)
• List of your residences over the past 10 years
• Sufficient payment to cover closing costs (usually a bank check or wire transfer)

Closing Disclosure
Your title or escrow agent is also required to send an official closing disclosure at least three business days prior to the closing date. Przed październikiem 2015 roku, HUD-1 lub „oświadczenie rozliczeniowe” służyło temu samemu celowi, co ujawnienie zamknięcia.

Podobnie jak oszacowanie pożyczki, ujawnienie zamknięcia jest dokumentem napisanym prostym językiem, który nakreśla wszystkie twoje rzeczywiste zobowiązania finansowe związane z transakcją – twoje rzeczywiste koszty zamknięcia, bieżące zobowiązania podatkowe i ubezpieczeniowe oraz podział twojej pożyczki hipotecznej. Jest on z grubsza zgodny z szablonem kosztorysu kredytu, choć jest bardziej szczegółowy i często zawiera pozycje księgowe lub ujawnienia i zastrzeżenia, które nie były obecne w kosztorysie.

Przeglądaj dokładnie swój ujawniony dokument zamknięcia
Po otrzymaniu ujawnionego dokumentu zamknięcia, przejrzyj go dokładnie, aby upewnić się, że nakreślone zobowiązania są z grubsza zgodne z tymi opisanymi w kosztorysie kredytu. Upewnij się również, że warunki pożyczki hipotecznej są zgodne z oczekiwaniami – na przykład, że Twoja stopa procentowa lub struktura stóp procentowych nie zmieniła się w stosunku do oszacowania pożyczki.

Jeśli Twoje koszty zamknięcia różnią się znacząco od oszacowań lub Twoja pożyczka hipoteczna jest inna niż pierwotnie opisana, Twój pożyczkodawca lub agent tytułowy lub powierniczy może łamać prawo. Dlatego dobrym pomysłem – i często finansowo opłacalnym – jest zatrzymanie prawnika na czas trwania procesu zamknięcia.

Wspólne koszty zamknięcia

Chociaż oczekuje się, że kupujący zapłacą wszystkie koszty zamknięcia w przypadku braku innych ustaleń, kupujący i sprzedający często zgadzają się na podział kosztów zamknięcia – szczególnie na rynkach kupujących. Porozumienie to jest zazwyczaj przedstawione w zaakceptowanej umowie kupna-sprzedaży i może być zmienione w dowolnym momencie przed zamknięciem. W wielu przypadkach strony nie wchodzą w szczegóły tego, kto płaci jakie koszty zamknięcia – po prostu zgadzają się na proporcje, takie jak „sprzedający płaci 40%, a kupujący 60%” lub zgadzają się, że jedna strona płaci stałą sumę na zamknięcie, a druga odbiera resztę.

W wielu przypadkach koszty zamknięcia są płacone czekiem bankowym lub przelewem. Czek bankowy jest zazwyczaj lepszym rozwiązaniem, ponieważ rzadko kosztuje więcej niż 1 lub 2 dolary, podczas gdy banki często pobierają 10 lub więcej dolarów za przelew tego samego dnia. Jeśli Twój tytuł lub agent escrow absolutnie wymaga przelewu, upewnij się, że wysyłają Ci kompletne instrukcje (w tym numer konta odbiorczego i numer routingu bankowego) z zawiadomieniem o zamknięciu.

Niezależnie od tego, jak negocjujesz i wykonujesz płatności, możesz oczekiwać, że zapłacisz następujące koszty przy zamknięciu. Niektóre z nich mogą wymagać działania z Twojej strony, takie jak ustanowienie ubezpieczenia domu, przed dniem zamknięcia. Inne po prostu pojawiają się jako pozycje na zamknięciu ujawnienia, i nie wymagają bezpośredniego działania.

• Home Inspection and Appraisal. Jeśli te nie zostały zapłacone z góry, są one dodawane do kosztów zamknięcia. Pomiędzy tymi dwoma usługami, spodziewaj się zapłacić w sumie $600 do $1,000.
• Loan Origination and Underwriting Fees. Opłaty te pokrywają koszt uruchomienia kredytu hipotecznego i usług underwritingowych, nie wliczając w to raportów kredytowych i innych opłat. Większość opłat wstępnych jest obliczana jako procent całkowitej ceny zakupu, zazwyczaj w zakresie od 0,5% do 1,5%. Te wartości procentowe są czasami określane jako „punkty” – na przykład, 1% opłaty wstępnej to jeden punkt. Opłaty za underwriting mogą być naliczane jako procent od ceny zakupu lub jako opłata ryczałtowa. W obu przypadkach, underwriting zazwyczaj kosztuje mniej niż 1% ceny zakupu domu. Należy pamiętać, że niektóre pożyczki hipoteczne, znane jako pożyczki „bez kosztów” lub „bez opłat”, nie mają opłat za rozpoczęcie i za ocenę. Jednakże, pożyczki „bez kosztów” mają generalnie wyższe oprocentowanie niż porównywalne tradycyjne pożyczki.
• Raport kredytowy. Kupujący zazwyczaj muszą zapłacić za sprawdzenie i raporty kredytowe pożyczkodawcy – od $20 do $60, w zależności od tego, ile pożyczkodawca ich przeprowadza i z jakimi biurami sprawozdawczymi.
• Certyfikat powodzi. Jest to niewielka opłata – zazwyczaj około $20 – która pokrywa koszty sprawdzenia położenia domu w stosunku do lokalnych map zagrożenia powodziowego. Certyfikacja powodziowa jest niezbędna, jeśli w końcu będziesz potrzebował ubezpieczenia od powodzi. W niektórych obszarach, możesz być zobowiązany do zapłaty jednorazowej opłaty za monitorowanie powodzi (często od 25 do 50 dolarów), jak również.
• Odsetki za pierwszy miesiąc. Wielu kredytodawców wymaga zaliczki na poczet odsetek od kredytu hipotecznego naliczanych pomiędzy datą zamknięcia a datą pierwszej płatności. Zauważ, że jeśli zamkniesz w środku miesiąca, prawdopodobnie nie będziesz musiał dokonać wpłaty kapitału aż do początku miesiąca po następnym, zakładając, że twoje płatności są należne pierwszego dnia miesiąca. Na przykład, moja żona i ja zamknęliśmy się na dom na początku sierpnia i nie dokonaliśmy naszej pierwszej wpłaty głównej aż do pierwszego października – ale przy zamknięciu, musieliśmy zapłacić odsetki ustalone do narastania w sierpniu.
• Początkowy depozyt Escrow. Pożyczkodawcy wymagają depozytu z góry, na bezpieczne konto depozytowe, aby pokryć zobowiązania podatkowe i ubezpieczeniowe ustalone do narastania między zamknięciem a ich odpowiednimi terminami płatności. W praktyce oznacza to, że musisz zdeponować około całego roku składki na ubezpieczenie domu – chyba że zapłaciłeś z góry – i wszędzie od 1 do 12 miesięcy składek na podatek od nieruchomości. Chociaż podatki od nieruchomości są zazwyczaj płacone co sześć miesięcy, kredytodawcy niechętnie rozpoczynają nowe konto depozytowe z saldem ledwie wystarczającym do uregulowania pierwszej płatności podatku. Moja żona i ja skończyliśmy deponowania wystarczy na pokrycie siedmiu miesięcy wartych podatków od nieruchomości, na przykład.
• Escrow Bufor. Wielu kredytodawców wymaga od kupujących zdeponować dodatkowy bufor na pokrycie korekt w górę do podatków i składek ubezpieczeniowych w krótkim okresie, a także w celu zmniejszenia prawdopodobieństwa opóźnień w płatnościach powodujących ujemne saldo escrow. Wielkość bufora jest zazwyczaj funkcją miesięcznych zobowiązań podatkowych i ubezpieczeniowych – nasz był około dwa razy większy od naszych miesięcznych zobowiązań.
• Składki na rzecz Stowarzyszenia Właścicieli Domów. Jeśli mieszkasz w społeczności obsługiwanej przez stowarzyszenie właścicieli domów (powszechne w przypadku mieszkań typu condos), musisz płacić składki HOA miesięcznie, rocznie lub półrocznie. Niektórzy kredytodawcy wiązać swoje należności do rachunku escrow i zapłacić je w swoim imieniu, jak z podatków i składek ubezpieczeniowych. Jeśli tak jest w przypadku Twojej HOA, prawdopodobnie będziesz musiał zapłacić składki HOA do końca pierwszego okresu płatności (być może do roku po zamknięciu). W innych przypadkach, czy to z powodu pożyczkodawcy lub polityki HOA, składki HOA nie są uwzględnione w escrow i muszą być płacone oddzielnie.
• Title/Escrow Services and Insurance. Koszt ubezpieczenia pożyczkodawcy i kupującego (jeśli zakupione) tytuł jest połączony w tej kategorii – średnio 1.000 dolarów obejmuje obie polityki, ale jest bardzo zmienna w zależności od lokalizacji i wartości nieruchomości. Kategoria ta obejmuje również koszt dodatkowych prac tytułowych wykonywanych przez firmę tytułową, agenta escrow lub adwokata (w zależności od jurysdykcji) – kolejny wysoce zmienny koszt, który prawdopodobnie będzie wyższy, jeśli używasz licencjonowanego prawnika. Wreszcie, kategoria ta zazwyczaj obejmuje opłatę rozliczeniową, która w zasadzie płaci za tytuł lub czas agenta escrow w dniu zamknięcia, i zazwyczaj waha się od 200 do 400 dolarów.
• Opłata za nagrywanie. Miasto lub powiat biuro odpowiedzialne za nagrywanie rzeczywistych transferów nieruchomości w Twojej okolicy pobiera opłatę za pracę zaangażowanych. Opłaty różnią się znacznie od miejsca do miejsca i może zależeć od wartości lub wielkości nieruchomości.
• Podatki transferowe. Twój lokalny i państwowy rząd może również pobierać podatki transferowe od transakcji na rynku nieruchomości, w oparciu o wartość nieruchomości i ewentualnie oznaczenie działki w strefie. Całkowity stan i lokalne podatki transferowe na nieruchomości mieszkalnej zazwyczaj wahają się od wysokiej trzycyfrowy do połowy czterocyfrowy zakres.
• Broker Fee. Agenci kupujących wziąć swoją prowizję od wpływów sprzedawcy, co oznacza, że kupujący nie płacą im bezpośrednio. Jednak pracodawcy agentów – grupy nieruchomości lub domy maklerskie – często pobierają stosunkowo niewielkie opłaty za usługi lub skierowanie bezpośrednio do kupującego. Mogą one wynosić od symbolicznych sum (100 dolarów lub mniej) do 500 dolarów lub więcej.

W zależności od tego, gdzie transakcja ma miejsce, opłaty za zamknięcie może się znacznie różnić od tych opisanych tutaj. Aby uzyskać jeszcze lepszy odczyt na temat tego, czego się spodziewać, porozmawiaj z zaufanym, bezstronnym specjalistą od nieruchomości lub prawnikiem w Twojej okolicy.

Co oczekiwać w dniu zamknięcia

W dniu zamknięcia, dom, który zgodziłeś się kupić, staje się domem, który dumnie posiadasz. Jednak jest wiele do zrobienia, zanim będziesz mógł przejść przez drzwi frontowe i naprawdę uczynić go swoim domem.

Ostatnie przejście

Twoje ostatnie przejście jest ostatnią okazją, aby upewnić się, że dom jest w dobrym stanie – lub, jeśli kupujesz nieruchomość do remontu, w stanie, w którym zgodziłeś się go kupić. W większości transakcji, ostateczne przejście może nastąpić w dowolnym momencie w ciągu 24 godzin od zaplanowanego czasu zamknięcia.

Podczas ostatecznego obchodu należy upewnić się co do następujących rzeczy:

• Wszystkie żądane naprawy zostały wykonane
• Wszystkie oprawy oświetleniowe i gniazdka działają
• Mechaniczne urządzenia domowe (ogrzewanie, klimatyzacja, podgrzewacz wody) działają
• Kraniki i armatura wodno-kanalizacyjna są sprawne
• Urządzenia kuchenne i pralnicze są podłączone i sprawne
• Nie było żadnych nowych uszkodzeń lub zużycia (takich jak dziury w ścianie, brakujące deski podłogowe, uszkodzone gonty dachowe, i tak dalej) od czasu inspekcji domu
• Dom jest czysty i schludny wewnątrz i na zewnątrz
• Osobiste rzeczy sprzedającego zniknęły lub są w trakcie wyprowadzki

Jeśli napotkasz jakiekolwiek nieoczekiwane problemy podczas przejścia, nie jest za późno, aby wszystko naprawić. Skontaktuj się ze swoim agentem nieruchomości lub agentem zamykającym, aby omówić swoje opcje. W większości przypadków, sprzedający zgodzi się zapłacić za niezbędne naprawy lub sprzątanie, nawet jeśli oznacza to opóźnienie zamknięcia o kilka dni.

Podczas zamknięcia – Podpisywanie kluczowych dokumentów zamknięcia

W wyznaczonym czasie zamknięcia, usiądziesz i podpiszesz liczne dokumenty z agentem tytularnym lub powierniczym, agentem nieruchomości i ewentualnie prawnikiem. Sprzedający przynieść swoje odpowiedniki, jak również, choć sprzedający nie mają dość dużo papierkowej roboty do podpisania, a zatem często nie pojawiają się, aż jesteś dobrze w swojej odysei podpisywania.

Zważywszy na powagę transakcji i ilość pieniędzy zaangażowanych, wziąć tyle czasu, ile trzeba, aby przeczytać i zrozumieć wszystko, co podpisujesz. Niektóre dokumenty zamknięcia są napisane w gęstym legalese, więc poprosić adwokata lub agenta nieruchomości, jeśli nie są jasne na coś. Nie pozwól tytuł lub agent escrow pośpiechu – zrobili setki zamknięć w przeszłości, i są prawdopodobnie bardziej zaniepokojony o ich następnego spotkania lub coraz z biura na czas, niż zapewnienie, że jesteś 100% na górę i up.

Co następuje są najważniejsze dokumenty do odczytania i podpisania podczas zamknięcia:

• Promissory Note. To reprezentuje twoje wiążące zobowiązanie do spłaty kredytu hipotecznego. Zawiera on całkowitą kwotę, którą jesteś winien z tytułu pożyczki, stopę procentową pożyczki, daty płatności miesięcznych, czas trwania pożyczki oraz akceptowalne metody płatności (z fizycznym adresem do wysyłania czeków osobistych). Jeśli masz kredyt hipoteczny o zmiennym oprocentowaniu lub ARM, Twój weksel będzie również zawierał szczegółowe wyjaśnienie jak, kiedy i o ile może zmienić się oprocentowanie i płatności.
• Hipoteka/Deed of Trust. Zwany również instrumentem zabezpieczenia, kredyt hipoteczny (lub list zastawny) jest umową, która daje kredytodawcy prawo do zajęcia nieruchomości w drodze przejęcia, jeśli kredytobiorca nie spłaci kredytu hipotecznego zgodnie z umową. Hipoteka powtarza informacje zawarte w wekslu, ale także bardziej szczegółowo omawia Twoje prawa i obowiązki jako właściciela domu i kredytobiorcy – na przykład opisuje, w jaki sposób masz zajmować nieruchomość (jako główne miejsce zamieszkania, nieruchomość do wynajęcia i tak dalej) oraz określa, w jaki sposób i kiedy kredytodawca może zadeklarować, że jesteś w zwłoce.
• Wstępne ujawnienie depozytu. To opisuje, jak twój pożyczkodawca planuje rozpowszechniać pieniądze na koncie depozytowym. Obejmuje on podział twojego kapitału plus odsetki i płatności depozytu, plus 12 miesięcy oczekiwanych miesięcznych sald depozytu. Ujawnienie escrow pokazuje również, kiedy i ile każda pozycja escrow (podatki od nieruchomości, ubezpieczenie i ewentualnie PMI i składki HOA) ma być zapłacona.

Dodatkowe dokumenty zamknięcia do przeczytania i podpisania

Proces zamknięcia obejmuje czytanie i podpisywanie wielu dodatkowych dokumentów, jak również. Ponownie, poświęć tyle czasu, ile potrzebujesz, aby przeczytać i zrozumieć każdą pozycję, zadając pytania, jeśli to konieczne. Po tym wszystkim, jedna rzecz, proces zamknięcia nie zawiera jest szansa na do-over.

Te dokumenty są powszechne w zamknięciu, ale transakcja może obejmować nieco inny mix w oparciu o zasady w Twojej okolicy i rodzaj domu kupujesz.

• Podpis / nazwisko Affidavit. Jest to w zasadzie dowód podpisu, który pożyczkodawca, firma obsługująca kredyt, jednostki rządowe i wszelkie inne odpowiednie strony używają do określenia prawomocności twojego podpisu na wszystkich innych dokumentach zamknięcia. Jest to szczególnie przydatne podczas dochodzenia w sprawie oszustw hipotecznych.
• Certificate of Occupancy/Occupancy Statement. Jeśli kupujesz nowy dom, musisz podpisać certyfikat użytkowania wskazujący, że dom jest gotowy i bezpieczny dla mieszkańców. Technicznie rzecz biorąc, brak certyfikatu użytkowania może opóźnić proces zamknięcia. Jeśli kupujesz istniejący dom, musisz podpisać oświadczenie o zajętości, określające cel domu, jak szybko musisz się wprowadzić i co może się stać, jeśli używasz domu w sposób niezgodny z podanym celem (na przykład, wykluczenie).
• Powiadomienie o pierwszej płatności. Ponownie określa kwotę (z podziałem na depozyt, kapitał i odsetki) oraz datę pierwszej płatności hipotecznej. Zawiera również informacje o tym, jak dokonać płatności, w tym adres fizyczny i internetowy serwisanta.
• Ustępstwa Sprzedawcy/Pożyczkodawcy. Ten dokument określa, które koszty zamknięcia, jeśli w ogóle, sprzedawca i kredytodawca płacą.
• Ujawnienie obsługi. Dokument ten identyfikuje firmę obsługującą kredyt – albo kredytodawcę, albo firmę, która następnie kupuje kredyt hipoteczny – i potwierdza zrozumienie, że kredyt może być przeniesiony w przyszłości.
• Ujawnienie Prywatnego Ubezpieczenia Hipotecznego. Jeśli wskaźnik LTV jest wyższy niż 80%, kredytodawca prawdopodobnie wymaga prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI). Ujawnienie to definiuje PMI i opisuje Twoje prawa i obowiązki, jak i kiedy jest ono opłacane (zazwyczaj co miesiąc, w depozycie), oraz kiedy możesz zażądać jego zniesienia (zazwyczaj po przekroczeniu progu 80% LTV).
• Oświadczenie o zagrożeniu powodziowym. Potwierdza to, że twój dom jest lub nie jest w specjalnej strefie zagrożenia powodziowego. Jeśli Twój dom znajduje się w strefie powodziowej, prawdopodobnie wymaga ubezpieczenia od powodzi.
• Potwierdzenie wyceny. Potwierdza to, że masz prawo do otrzymania kopii wyceny Twojego domu. Jest to często zawarte w aplikacji hipotecznej, jak również.
• Equal Credit Opportunity Act Disclosure. Ten federalnie mandat formularza powtarza, że pożyczka nie może być odmówione na podstawie jakiegokolwiek statusu chronionego, takich jak rasa lub wyznanie. Jest to często zawarte w aplikacji hipotecznej.
• Truth-in-Lending Disclosure. Jest to kolejny dokument wymagany przez władze federalne, który określa charakterystykę kredytu hipotecznego, miesięczne płatności oraz całkowitą kwotę (w tym kapitał i odsetki), jaką można spodziewać się zapłacić w trakcie trwania kredytu.
• Oświadczenia o oszustwach hipotecznych. Dokument ten definiuje różne formy oszustw hipotecznych, wymienia potencjalne kary dla osób uznanych za winne oszustw hipotecznych oraz przedstawia kroki podjęte przez rząd Stanów Zjednoczonych w celu zbadania i ścigania osób podejrzanych o oszustwa.
• Przymierza i Umowy Stowarzyszenia Właścicieli Domów (Homeowners Association Covenants and Agreements). Kontrakty dotyczące członkostwa w stowarzyszeniu właścicieli domów czasami pojawiają się przy zamykaniu, choć często są one rozpatrywane również przed dniem zamknięcia.
• Ujawnienie zagrożeń. Chociaż umowa kupna zazwyczaj zawiera wszystkie niezbędne ujawnienia zagrożeń dla domu, nie bądź zaskoczony, aby zobaczyć te same lub dodatkowe w pakiecie zamknięcia. Common disclosures cover lead paint (for homes built before 1978), radon, and subterranean wells.

Final Word

My wife and I closed on our first house in the summer of 2015. Nasz dzień zamknięcia był istnym wirem: gorączkowe końcowe przejście; zakorkowana jazda do odległej siedziby firmy tytułowej; niekończący się korowód formularzy i ujawnień do podpisania i parafowania; zagmatwany zlepek kluczy, odręczne notatki z wyjaśnieniami i porady sprzedawcy z ostatniej chwili – to było dużo do przetworzenia.

A jednak dzień zamknięcia był tylko początkiem długiego okresu przeprowadzki i osiedlania się. Wszystko, co możemy mieć nadzieję jest to, że możemy kanał tej samej staranności, organizacji i surowej energii, która dostała się przez nas do dnia zamknięcia do ciężkiej, często żmudnej pracy wymaganej do przekształcenia zwykłego domu w niezwykłym domu. Jeśli jesteś w trakcie kupowania domu, pamiętaj, że świętowanie w dniu zamknięcia jest jak najbardziej w porządku – tak długo, jak długo będziesz wracał do pracy.

Czy masz jakieś rady dotyczące procesu zamykania?