Money Crashers (Italiano)

Sia che siate un acquirente di casa per la prima volta, che stiate cercando di acquistare una seconda casa, o che stiate ridimensionando dopo un cambiamento di vita, non potete trasferirvi nella vostra nuova casa fino a quando non avrete ufficialmente chiuso la proprietà. Il giorno della chiusura – il giorno in cui vi incontrate con il venditore, i vostri agenti immobiliari, il titolo o gli agenti di garanzia, ed eventualmente altre parti coinvolte nella transazione – è il giorno in cui la proprietà diventa ufficialmente vostra.

Tuttavia, il processo di chiusura inizia subito dopo che il venditore accetta la vostra offerta di acquisto. Questo è tipicamente da 30 a 60 giorni prima della data di chiusura effettiva – assumendo che un intoppo di sottoscrizione del prestito, una valutazione bassa, o un difetto importante scoperto durante un’ispezione di routine della casa non ritardi l’affare. Durante questo periodo, la vendita della vostra casa è detta “in sospeso”. Se è consuetudine nel vostro mercato fare un deposito sostanziale (fino al 10% del prezzo di acquisto concordato, in alcuni casi) in un conto di garanzia una volta che la vostra offerta è stata accettata, si può anche fare riferimento al processo di chiusura come il periodo di garanzia – come in, “la casa che stiamo comprando è in garanzia fino al nostro giorno di chiusura.”

Non importa come lo chiamate, molto deve accadere tra il giorno in cui il venditore accetta la vostra offerta di acquisto e il giorno in cui vi sedete per rendere ufficiale la transazione. Ecco uno sguardo alla sequenza generale di eventi che si verificano durante il processo di chiusura immobiliare residenziale, cosa e quanto ci si può aspettare di pagare prima e il giorno della chiusura, e i documenti e le informazioni che è necessario comprendere e firmare per rendere ufficiale la transazione immobiliare.

Principali tappe del processo di chiusura

È importante ricordare che le abitudini e i requisiti legali che regolano le transazioni immobiliari variano sostanzialmente da un luogo all’altro. Mentre la seguente è una linea temporale generale e una descrizione di ciò che ci si può aspettare (e quando) tra il giorno in cui si presenta l’offerta di acquisto e il giorno in cui si chiude la proprietà, la vostra esperienza effettiva può variare. Per saperne di più su come funziona il processo nel vostro particolare mercato, consultate un professionista immobiliare imparziale con esperienza nella zona.

Offerta di acquisto accettata

Il processo di chiusura inizia ufficialmente quando il venditore accetta, firma e restituisce la vostra offerta di acquisto (nota anche come contratto di acquisto). Nella maggior parte dei casi, il venditore deposita poi l’assegno di caparra dell’acquirente – di solito dallo 0,5% al 2% del prezzo di acquisto – in un conto fiduciario.

Di solito, il contratto di acquisto può essere modificato per riflettere le negoziazioni dell’ultimo minuto o gli imprevisti, come un problema scoperto durante l’ispezione della casa, senza sabotare l’affare. Tuttavia, tutte le parti coinvolte nella transazione – l’acquirente e il venditore, i loro agenti, il prestatore, il titolo o l’agente di deposito a garanzia, e possibilmente gli avvocati dell’acquirente e del venditore – iniziano il processo di chiusura sotto il presupposto che l’accordo di acquisto sia definitivo.

In alcuni stati e mercati, vi è richiesto di fare un deposito a garanzia dal 5% al 10% (verso il vostro acconto e/o i costi di chiusura) poco dopo che il venditore accetta la vostra offerta. Gli acquirenti che lavorano con rappresentanti legali possono in genere aspettare fino a quando i loro avvocati rivedono il contratto di acquisto per fare i loro depositi a garanzia.

Se non siete sicuri che un deposito a garanzia sia richiesto nel vostro mercato, chiedete al vostro agente immobiliare abbastanza in anticipo per assicurarvi di avere abbastanza fondi liquidi per cancellare il deposito.

Ispezione della casa ordinata dall’acquirente

Entro pochi giorni dall’accettazione da parte del venditore della vostra offerta di acquisto, è necessario programmare un’ispezione della casa con un ispettore professionista. L’obiettivo di un’ispezione domestica è quello di cercare difetti minori e maggiori, come problemi strutturali, elettrodomestici non funzionanti, ed elementi che possono violare le norme edilizie locali.

Molti istituti di credito lo richiedono come condizione per sottoscrivere il vostro mutuo. Anche se il vostro non lo fa, c’è poco di negativo nel dare un’occhiata approfondita alla casa che state per comprare. Se l’ispezione scopre un problema importante che deve essere risolto prima della chiusura (o si traduce in una riduzione del prezzo di acquisto concordato), la tassa di ispezione standard da $300 a $500 sembrerà un affare.

Origine del prestito e sottoscrizione

Una volta che il venditore accetta la tua offerta, inviala al tuo prestatore. A questo punto, il vostro prestatore inizia il lungo (e costoso) processo di originare e sottoscrivere il vostro prestito.

A meno che non stiate comprando una vecchia casa con un sacco di difetti fisici, questa è la parte del processo di chiusura più probabile che produca ritardi o errori fatali che fanno saltare l’affare del tutto – in particolare se avete un profilo di credito irregolare o un flusso di reddito volatile.

Originare e sottoscrivere un prestito comporta un sacco di lavoro da parte del vostro prestatore. Dal vostro punto di vista, tuttavia, si riduce fondamentalmente a una domanda: Secondo l’opinione dell’esperto del prestatore, riuscirai a mantenere la promessa di ripagare le molte migliaia di dollari che gli stai chiedendo di prestarti?

Richiesta di mutuo
Anche se ogni prestatore è diverso, la maggior parte dei richiedenti di mutuo sono sottoposti a un intenso esame. È probabile che il vostro creditore vi invii una richiesta di mutuo per un totale di 30 o 40 pagine e che includa moduli come una richiesta di rilasciare il vostro rapporto di credito da uno o più istituti di credito, richieste di trascrizioni fiscali degli anni precedenti e informazioni sui vostri precedenti luoghi di residenza.

Insieme alla domanda, è probabile che il vostro prestatore richieda prove di reddito e beni, come le seguenti:

• Le vostre dichiarazioni dei redditi più recenti (uno o due anni)
• Le vostre buste paga più recenti (almeno le ultime due)
• Le vostre dichiarazioni W-2 più recenti (uno o due anni)
• I vostri estratti conto bancari più recenti (da uno a tre mesi)

Lock del tasso
Se avete ricevuto la pre-approvazione per il vostro prestito ipotecario, che in genere richiede un controllo del credito, è probabile che il tuo prestatore fissi (o “blocchi”) il tasso del tuo prestito nel momento in cui invia il materiale per l’applicazione. Se state facendo domanda per un mutuo a tasso variabile (ARM) o per un altro tipo di prestito senza un tasso fisso per l’intero periodo, il blocco può applicarsi solo al tasso iniziale.

I tassi sono in genere bloccati a un livello che tiene conto dei tassi di interesse prevalenti in quel momento, più il rischio di credito del mutuatario. Più basso è il vostro rischio di credito, più basso sarà il vostro tasso bloccato.

Se non siete preapprovati, il vostro prestatore probabilmente aspetterà i risultati della vostra richiesta di credito per bloccare il vostro tasso. Questo può avvenire in qualsiasi momento tra la data della vostra domanda e una settimana prima della chiusura. In ogni caso, il blocco del tasso è buono solo per un periodo di tempo fisso – da 30 a 60 giorni è tipico.

Stima del prestito
Utilizzando il tasso bloccato (o, se non bloccato, la migliore ipotesi del prestatore del tuo tasso iniziale), il prestatore crea una stima del prestito per te da rivedere, firmare e restituire. Il preventivo è un documento in chiaro che riassume ciò che si può aspettare di pagare per il mutuo e la chiusura, e quando.

Comprende le seguenti informazioni:

• Identificazione del prestito. Include il numero identificativo unico del prestito, il tipo (tasso fisso, tasso regolabile), la durata (15 anni, 30 anni, 5/1), lo scopo (acquisto, rifinanziamento) e la durata del blocco del tasso.
• Termini del prestito. Delinea il capitale del prestito, il tasso d’interesse o la gamma di tassi, i pagamenti mensili di capitale e interessi, la penalità di pagamento anticipato (se applicabile), e il pagamento del balloon (se applicabile).
• Pagamenti previsti. Aggiunge i componenti del vostro pagamento mensile totale, compresa l’assicurazione stimata, le tasse e i pagamenti di capitale e interessi. Può anche specificare come le tasse e l’assicurazione devono essere pagate – per esempio, da un conto di garanzia.
• Costi di chiusura. Include un resoconto dettagliato dei vostri costi di chiusura stimati e il totale dei contanti per chiudere (che include l’acconto). Indica anche quali costi di chiusura vi è permesso di acquistare, come l’assicurazione del titolo, e quali non vi è permesso di acquistare, come il perito del vostro prestatore.
• Confronti. Contiene un’istantanea di quanto ci si può aspettare di pagare in capitale e interessi durante i prossimi cinque anni, il TAEG del prestito, e la percentuale di interesse totale – il rapporto tra il pagamento degli interessi totali e l’importo totale del prestito. Queste informazioni sono utili per confrontare il tuo prestito con i prestiti di altri prestatori.
• Altre considerazioni. Include importanti avvertenze e informazioni, come ad esempio se il prestito può essere assunto (trasferito a un futuro acquirente senza cambiare i termini), se il prestatore prevede di trasferire il prestito a una società di servizi, e le sanzioni per ritardi di pagamento.

Prima di ottobre 2015, la maggior parte dei prestatori utilizzato documenti di stima in buona fede (GFE) per fornire prestito e stime dei costi di chiusura. I GFE e le stime di prestito contengono informazioni simili, ma i GFE sono formattati in modo diverso e hanno meno spiegazioni in linguaggio semplice. Una volta che la stima del prestito è nelle vostre mani, il vostro prestatore può fissare una data di chiusura preliminare – condizionata da una regolare sottoscrizione, origination, e title search.

Lender Appraisal

I prestatori proteggono i loro investimenti, o almeno riducono la probabilità di perdite, commissionando una valutazione ad un certo punto del processo di sottoscrizione. Gli acquirenti di solito pagano la tassa di valutazione, o prima della data di valutazione, o alla data di chiusura. La tassa di valutazione è di solito circa la stessa della tassa di ispezione della casa.

Se il vostro perito determina che la vostra casa vale almeno quanto avete accettato di pagare per essa, non c’è bisogno di preoccuparsi. Tuttavia, se la valutazione è bassa – al di sotto del prezzo di acquisto accettato – il prestatore accetterà di finanziare solo un importo pari al valore stimato. Una valutazione bassa di solito richiede all’acquirente e al venditore di rinegoziare il prezzo d’acquisto e modificare il contratto d’acquisto, ritardando potenzialmente l’affare.

Assicurare i proprietari di casa e il titolo

La maggior parte degli istituti di credito richiede agli acquirenti di fornire la prova dell’assicurazione dei proprietari di casa come condizione di approvazione del prestito, o almeno prima della chiusura. Per assicurarsi di ottenere una polizza ad un prezzo equo che soddisfi le vostre esigenze e quelle del vostro prestatore, iniziate a fare shopping per la copertura dei proprietari di casa all’inizio del processo di chiusura. Non dovete necessariamente pagare il primo anno subito, anche se questa è certamente un’opzione – la maggior parte delle compagnie di assicurazione vi permette di unire il premio del primo anno con i costi di chiusura da pagare alla data di chiusura.

Anche se il vostro prestatore non lo richiede, è anche prudente acquistare una polizza assicurativa sul titolo di proprietà dell’acquirente. L’assicurazione sul titolo copre il costo della risoluzione di qualsiasi difetto con il titolo della proprietà, come tasse non pagate o pegni dell’appaltatore, e protegge il vostro capitale contro i reclami che possono sorgere in futuro.

Se siete disposti a usare la stessa compagnia che il vostro prestatore sta usando per la sua polizza sul titolo, dite semplicemente al vostro processore di prestiti che volete una polizza dell’acquirente, ed entrambe le polizze possono essere accorpate nei vostri costi di chiusura. Se volete guardarvi intorno per una migliore polizza dell’acquirente, il vostro assicuratore potrebbe richiedervi di pagare la polizza in anticipo. Indipendentemente dal fatto che si paghi per entrambe le polizze alla chiusura o che si paghi per la politica dell’acquirente in anticipo e la politica del prestatore alla chiusura, ci si può aspettare di fare un esborso totale combinato di $1.000 (in media), a seconda del mercato e del valore della casa.

Approvazione del prestito

Come la sottoscrizione può richiedere un mese o più, l’approvazione del prestito arriva di solito verso la fine del processo di chiusura. Questo è l’ultimo pezzo importante che deve andare a posto perché la chiusura proceda come previsto.

Avviso di chiusura & Informazioni

Avviso di chiusura
Una volta che tutti i pezzi sono a posto per la chiusura, il vostro titolo o agente di deposito a garanzia (o avvocato) deve inviarvi un avviso formale di chiusura con l’ora, data, gli agenti immobiliari partecipanti (acquirente e venditore) e il luogo della chiusura, che è tipicamente l’ufficio del titolo o dell’agente di deposito a garanzia, o l’ufficio di un avvocato coinvolto nella transazione. L’avviso spiega anche cosa è necessario portare all’evento, di solito includendo quanto segue:

• Entrambi gli acquirenti (se una coppia sposata), o documentazione notarile di procura che permetta all’acquirente presente di firmare per quello non presente
• Identità con foto (passaporto o carta d’identità
• Lista delle vostre residenze negli ultimi 10 anni
• Pagamento sufficiente a coprire i costi di chiusura (di solito un assegno bancario o un bonifico bancario)

Informativa di chiusura
Il vostro agente di titolo o di deposito è anche tenuto a inviare una informativa ufficiale di chiusura almeno tre giorni lavorativi prima della data di chiusura. Prima dell’ottobre 2015, l’HUD-1 o “settlement statement” aveva lo stesso scopo del closing disclosure.

Come il preventivo del prestito, il closing disclosure è un documento in chiaro che delinea tutti i vostri effettivi obblighi finanziari relativi alla transazione – i vostri effettivi costi di chiusura, gli obblighi fiscali e assicurativi in corso, e una ripartizione del vostro prestito ipotecario. Segue approssimativamente il modello della stima del prestito, anche se è generalmente più dettagliata e spesso contiene voci di contabilità o informazioni e avvertenze che non erano presenti nella stima.

Rivedere attentamente la vostra informativa di chiusura
Una volta ricevuta la vostra informativa di chiusura, rivedetela attentamente per assicurarvi che gli obblighi delineati siano approssimativamente in linea con quelli descritti nella vostra stima del prestito. Inoltre, si assicuri che i termini del suo prestito ipotecario siano come previsto – per esempio, che il suo tasso o la struttura dei tassi non siano cambiati rispetto alla stima del prestito.

Se i suoi costi di chiusura variano significativamente dalle stime o il suo prestito ipotecario è diverso da quello originariamente descritto, il suo prestatore o l’agente che si occupa del titolo o dell’escrow potrebbe violare la legge. Ecco perché è una buona idea – e spesso conveniente dal punto di vista finanziario – mantenere un avvocato per tutta la durata del processo di chiusura.

Costi di chiusura comuni

Anche se ci si aspetta che gli acquirenti paghino tutti i costi di chiusura in assenza di altri accordi, acquirenti e venditori spesso concordano di dividere i costi di chiusura – specialmente nei mercati degli acquirenti. Questo accordo è tipicamente delineato nel contratto di acquisto accettato e può essere modificato in qualsiasi momento prima della chiusura. In molti casi, le parti non entrano nello specifico di chi paga quali costi di chiusura – si accordano semplicemente su un rapporto, come “il venditore paga il 40% e l’acquirente il 60%”, o concordano che una parte paga una somma fissa verso la chiusura e l’altra prende il resto.

In molti casi, i costi di chiusura sono pagati tramite assegno bancario o bonifico bancario. Un assegno bancario è generalmente un affare migliore, dato che raramente costano più di $1 o $2, mentre le banche spesso addebitano $10 o più per un bonifico nello stesso giorno. Se il vostro agente per il titolo di proprietà o l’escrow richiede assolutamente un bonifico bancario, assicuratevi che vi inviino istruzioni complete (compreso il numero di conto corrente ricevente e il numero di routing della banca) con l’avviso di chiusura.

Non importa come negoziate ed eseguite il pagamento, potete aspettarvi di pagare i seguenti costi alla chiusura. Alcuni possono richiedere un’azione da parte vostra, come la creazione di una polizza assicurativa per i proprietari di casa, prima del giorno della chiusura. Altri appaiono semplicemente come voci di linea sul vostro comunicato di chiusura, e non richiedono un’azione diretta.

• Ispezione domestica e valutazione. Se questi non sono stati pagati in anticipo, vengono aggiunti ai costi di chiusura. Tra i due servizi, aspettatevi di pagare un totale di $600 a $1,000.
• Spese di sottoscrizione del prestito. Queste tasse coprono il costo del vostro prestito ipotecario e dei servizi di sottoscrizione, non includendo i rapporti di credito e altre tasse. La maggior parte delle spese di accensione sono calcolate come una percentuale del prezzo di acquisto totale, in genere vanno dallo 0,5% all’1,5%. Queste percentuali sono a volte indicate come “punti” – per esempio, una commissione d’apertura dell’1% sarebbe un punto. Le commissioni di sottoscrizione possono essere addebitate come una percentuale del prezzo di acquisto o come una quota fissa. In entrambi i casi, la sottoscrizione di solito costa meno dell’1% del prezzo di acquisto della casa. Si noti che alcuni prestiti ipotecari, noti come prestiti “no cost” o “no fee”, non hanno commissioni di origine o di sottoscrizione. Tuttavia, i prestiti “no cost” hanno generalmente tassi di interesse più alti rispetto ai prestiti tradizionali comparabili.
• Rapporto di credito. Gli acquirenti devono generalmente pagare per i controlli e i rapporti di credito del loro prestatore – ovunque da $20 a $60, a seconda di quanti il prestatore esegue e con quali uffici di segnalazione.
• Certificazione di inondazione. Questa è una piccola tassa – di solito circa 20 dollari – che copre il costo del controllo della posizione della vostra casa rispetto alle mappe locali di rischio di inondazione. La certificazione delle inondazioni è fondamentale se si finisce per avere bisogno di un’assicurazione contro le inondazioni. In alcune aree, si può essere richiesto di pagare una tassa di monitoraggio delle inondazioni una tantum (spesso tra $ 25 e $ 50) pure.
• Interesse del primo mese. Molti istituti di credito richiedono il pagamento anticipato degli interessi ipotecari fissati per maturare tra la data di chiusura e la data del primo pagamento. Notate che se chiudete a metà del mese, probabilmente non dovrete fare un pagamento principale fino all’inizio del mese successivo, assumendo che i vostri pagamenti siano dovuti il primo del mese. Per esempio, io e mia moglie abbiamo chiuso una casa all’inizio di agosto e non abbiamo fatto il nostro primo pagamento principale fino al primo di ottobre – ma alla chiusura, abbiamo dovuto pagare gli interessi fissati per maturare in agosto.
• Deposito a garanzia iniziale. Gli istituti di credito richiedono un deposito anticipato, in un conto fiduciario sicuro, per coprire gli obblighi fiscali e assicurativi che matureranno tra la chiusura e le rispettive date di pagamento. In pratica, questo significa che è necessario depositare circa un anno intero di premi assicurativi per i proprietari di casa – a meno che non si sia pagato in anticipo – e ovunque da 1 a 12 mesi di premi per le tasse di proprietà. Anche se le tasse di proprietà sono in genere pagate ogni sei mesi, gli istituti di credito sono riluttanti ad avviare un nuovo conto di deposito a garanzia con un saldo appena sufficiente a cancellare il primo pagamento delle tasse. Io e mia moglie abbiamo finito per depositare abbastanza per coprire sette mesi di tasse di proprietà, per esempio.
• Escrow Buffer. Molti istituti di credito richiedono agli acquirenti di depositare un buffer aggiuntivo per coprire gli aggiustamenti verso l’alto delle tasse e dei premi assicurativi a breve termine, e per ridurre la probabilità che un pagamento in ritardo causi un saldo negativo del deposito. La dimensione del buffer è tipicamente una funzione degli obblighi fiscali e assicurativi mensili – il nostro era circa il doppio della dimensione dei nostri obblighi mensili.
• Quote di associazione dei proprietari di casa. Se vivete in una comunità servita da un’associazione di proprietari (comune con i condomini), dovete pagare le quote HOA mensilmente, annualmente o biennalmente. Alcuni prestatori raggruppano le vostre quote nel vostro conto di garanzia e le pagano per vostro conto, come per le vostre tasse e premi assicurativi. Se questo è il caso della vostra HOA, è probabile che dobbiate pagare le vostre quote HOA fino alla fine del primo periodo di pagamento (possibilmente fino a un anno dopo la chiusura). In altri casi, sia a causa del prestatore che della politica della HOA, le quote HOA non sono incluse nell’escrow e devono essere pagate separatamente.
• Titolo/Servizi di escrow e assicurazione. Il costo dell’assicurazione del prestatore e dell’acquirente (se acquistata) è raggruppato in questa categoria – una media di $1.000 copre entrambe le polizze, ma è molto variabile a seconda della posizione e del valore della proprietà. Questa categoria comprende anche il costo del lavoro di titolo aggiuntivo eseguito dalla vostra società di titolo, agente di deposito a garanzia o avvocato (a seconda della giurisdizione) – un altro costo altamente variabile che è probabile sia più alto se si utilizza un avvocato autorizzato. Infine, questa categoria di solito include una tassa di liquidazione, che fondamentalmente paga per il tempo del vostro titolo o agente di deposito a garanzia il giorno della chiusura, e in genere varia da $ 200 a $ 400.
• Tassa di registrazione. L’ufficio della città o della contea responsabile della registrazione dei trasferimenti immobiliari nella vostra zona addebita una tassa per il lavoro svolto. Le tasse variano ampiamente da luogo a luogo e possono dipendere dal valore o dalle dimensioni della vostra proprietà.
• Tasse di trasferimento. I vostri governi locali e statali probabilmente anche riscuotere le tasse di trasferimento sulle transazioni immobiliari, in base al valore della proprietà e forse la designazione zonizzazione del pacco. Il totale delle tasse di trasferimento statali e locali sugli immobili residenziali di solito vanno dalle tre cifre alla metà delle quattro cifre.
• Tassa di intermediazione. Gli agenti degli acquirenti prendono la loro commissione dai proventi del venditore, il che significa che gli acquirenti non li pagano direttamente. Tuttavia, i datori di lavoro degli agenti – gruppi immobiliari o società di intermediazione – spesso addebitano un servizio relativamente piccolo o commissioni di riferimento direttamente all’acquirente. Queste possono variare da somme nominali ($100 o meno) a $500 o più.

A seconda di dove la vostra transazione ha luogo, le vostre spese di chiusura potrebbero variare significativamente da quelle descritte qui. Per sapere meglio cosa aspettarsi, parlate con un professionista immobiliare o un avvocato di fiducia e imparziale nella vostra zona.

Cosa aspettarsi il giorno della chiusura

Il giorno della chiusura, la casa che avete accettato di comprare diventa la casa che possedete con orgoglio. Tuttavia, c’è molto da fare prima che possiate varcare la porta d’ingresso e renderla veramente la vostra casa.

Passaggio finale

Il vostro passaggio finale è l’ultima opportunità per assicurarvi che la casa rimanga in buone condizioni – o, se state comprando una casa da ristrutturare, nelle condizioni in cui avete accettato di acquistarla. Nella maggior parte delle transazioni, la visita finale può avvenire in qualsiasi momento entro 24 ore dalla chiusura prevista.

Durante la vostra visita finale, assicuratevi di quanto segue:

• Tutte le riparazioni richieste sono state fatte
• Tutte le luci e le prese sono funzionanti
• Le parti meccaniche della casa (riscaldamento, aria condizionata, scaldabagno) sono funzionanti
• I rubinetti e gli impianti idraulici sono funzionanti
• Gli elettrodomestici della cucina e della lavanderia sono collegati e funzionali
• Non ci sono stati nuovi danni o usura (come buchi nel muro, assi del pavimento mancanti, tegole del tetto danneggiate, e così via) dalla vostra ispezione della casa
• La casa è pulita e ordinata dentro e fuori
• Gli oggetti personali del venditore non ci sono più o stanno per essere trasferiti

Se incontrate qualche problema inaspettato durante il walk-through, non è troppo tardi per sistemare le cose. Contattate il vostro agente immobiliare o l’agente di chiusura per discutere le vostre opzioni. Nella maggior parte dei casi, il venditore accetterà di pagare le riparazioni o le pulizie necessarie, anche se questo significa ritardare la chiusura di qualche giorno.

Alla chiusura – Firmare i documenti chiave di chiusura

Al momento della chiusura designato, ci si siede e si firmano numerosi documenti con il vostro titolo o agente di deposito, agente immobiliare, ed eventualmente avvocato. I venditori portano anche le loro controparti, anche se i venditori non hanno tante scartoffie da firmare e quindi spesso non si presentano fino a che non siete ben dentro la vostra odissea di firma.

Data la gravità della transazione, e la quantità di denaro coinvolto, prendetevi tutto il tempo necessario per leggere e capire tutto quello che state firmando. Alcuni documenti di chiusura sono scritti in denso legalese, quindi chiedete al vostro avvocato o agente immobiliare se non vi è chiaro qualcosa. Non lasciate che il titolo o l’agente di escrow vi metta fretta – hanno fatto centinaia di chiusure in passato, e sono probabilmente più preoccupati di fare il loro prossimo appuntamento o di uscire dall’ufficio in tempo che assicurarsi che siate al 100% in regola.

Quelli che seguono sono i documenti più importanti da leggere e firmare durante la chiusura:

• Promissory Note. Questa rappresenta il vostro impegno vincolante a ripagare il vostro prestito ipotecario. Include l’importo totale che Lei deve sul Suo prestito, il tasso d’interesse del Suo prestito, le Sue date di pagamento mensile, la durata (termine) del Suo prestito, e i metodi di pagamento accettabili (con un indirizzo fisico per inviare assegni personali). Se avete un ARM o un mutuo a tasso variabile, la vostra cambiale avrà anche una spiegazione dettagliata di come, quando e di quanto il vostro tasso e i vostri pagamenti possono cambiare.
• Ipoteca/Deed of Trust. Conosciuto anche come strumento di sicurezza, l’ipoteca (o atto di fiducia) è un contratto che dà al vostro creditore il diritto di sequestrare la vostra proprietà attraverso il pignoramento se non pagate il vostro mutuo come concordato. L’ipoteca ribadisce le informazioni contenute nella promissory note, ma approfondisce anche i vostri diritti e responsabilità come proprietario di casa e mutuatario – per esempio, descrivendo come dovrete occupare la proprietà (come residenza primaria, proprietà in affitto, e così via) e delineando come e quando il vostro creditore può dichiararvi inadempienti.
• Initial Escrow Disclosure. Questo descrive come il vostro prestatore ha intenzione di distribuire il denaro nel vostro conto di garanzia. Include una ripartizione del capitale più gli interessi e i pagamenti del deposito a garanzia, più 12 mesi di saldi mensili previsti del deposito a garanzia. L’escrow disclosure mostra anche quando e quanto ogni voce dell’escrow (tasse di proprietà, assicurazione, ed eventualmente PMI e quote HOA) deve essere pagata.

Additional Closing Documents to Read and Sign

Il processo di chiusura comporta la lettura e la firma di una serie di documenti aggiuntivi. Anche in questo caso, prendetevi tutto il tempo necessario per leggere e capire ogni elemento, facendo domande se necessario. Dopo tutto, una cosa che il processo di chiusura non include è la possibilità di un do-over.

Questi documenti sono comuni alla chiusura, ma la vostra transazione può comportare un mix un po ‘diverso in base alle regole nella vostra zona e il tipo di casa si sta acquistando.

• Firma / Nome Affidavit. Questa è fondamentalmente la prova della firma che il prestatore, il servitore del prestito, gli enti governativi e qualsiasi altra parte interessata usano per determinare la legittimità della vostra firma su tutti gli altri documenti di chiusura. E’ particolarmente utile durante le indagini sulle frodi ipotecarie.
• Certificato di occupazione/dichiarazione di occupazione. Se state acquistando una casa di nuova costruzione, dovete firmare un certificato di occupazione che indichi che la casa è pronta e sicura per gli occupanti. Tecnicamente, un certificato di occupazione mancante può ritardare il processo di chiusura. Se state comprando una casa esistente, dovete firmare una dichiarazione di occupazione che delinea lo scopo della casa, quanto presto siete tenuti a trasferirvi, e cosa può succedere se usate la casa in modo incompatibile con lo scopo dichiarato (per esempio, pignoramento).
• Prima notifica di pagamento. Questo riafferma l’ammontare (con una ripartizione di acconto, capitale e interessi) e la data del vostro primo pagamento del mutuo. Include anche informazioni su come effettuare il pagamento, incluso l’indirizzo fisico e web del servicer.
• Concessioni del venditore/cedente. Questo documento delinea quali costi di chiusura, se presenti, il venditore e il prestatore pagano.
• Servicing Disclosure. Questo documento identifica il servicer del vostro prestito – o il prestatore originario o una società che successivamente acquista il mutuo – e conferma la vostra comprensione che il prestito può essere trasferito in futuro.
• Private Mortgage Insurance Disclosure. Se il vostro rapporto prestito-valore (LTV) è superiore all’80%, il vostro prestatore probabilmente richiede un’assicurazione ipotecaria privata (PMI). Questa informativa definisce la PMI e descrive i vostri diritti e responsabilità, come e quando viene pagata (in genere mensilmente, in deposito a garanzia), e quando potete chiedere che venga eliminata (in genere dopo aver superato la soglia dell’80% LTV).
• Dichiarazione di rischio di inondazione. Questo conferma che la vostra casa è o non è in una zona a rischio di inondazione speciale. Se la vostra casa è in una zona di inondazione, probabilmente richiede un’assicurazione contro le inondazioni.
• Appraisal Acknowledgement. Questo conferma che avete il diritto di ricevere una copia della valutazione della vostra casa. È spesso incluso anche nella domanda di mutuo.
• Equal Credit Opportunity Act Disclosure. Questo modulo, obbligatorio a livello federale, ribadisce che il vostro prestito non può essere negato sulla base di uno status protetto, come la razza o il credo. È spesso incluso nella domanda di mutuo.
• Divulgazione della verità nel prestito. Questo è un altro documento obbligatorio a livello federale che descrive le caratteristiche del vostro prestito ipotecario, i vostri pagamenti mensili e l’importo totale (compresi capitale e interessi) che potete aspettarvi di pagare per tutta la durata del prestito.
• Mortgage Fraud Statements. Questo documento definisce le varie forme di frode ipotecaria, elenca le potenziali sanzioni per coloro che sono ritenuti colpevoli di frode ipotecaria, e delinea i passi intrapresi dal governo degli Stati Uniti per indagare e perseguire le persone sospettate di frode.
• Patti e accordi dell’associazione dei proprietari di casa. I contratti che si applicano alla vostra appartenenza a un’associazione di proprietari di casa a volte appaiono alla chiusura, anche se spesso sono trattati anche prima del giorno di chiusura.
• Divulgazioni sui rischi. Anche se il contratto di acquisto in genere include tutte le informazioni necessarie per la vostra casa, non siate sorpresi di vedere le stesse, o ulteriori, nel vostro pacchetto di chiusura. Le informazioni comuni riguardano la vernice al piombo (per le case costruite prima del 1978), il radon e i pozzi sotterranei.

Parola finale

Mia moglie ed io abbiamo chiuso la nostra prima casa nell’estate del 2015. Il nostro giorno di chiusura è stato un turbine: una frenetica passeggiata finale; un viaggio nel traffico fino alla lontana sede della società di titoli di proprietà; una processione infinita di moduli e informative da firmare e siglare; la confusa accozzaglia di chiavi, note di spiegazione scritte a mano e consigli dell’ultimo minuto da parte del venditore – è stato molto da elaborare.

E tuttavia, il giorno della chiusura è stato solo l’inizio di un lungo periodo di trasloco e sistemazione. Tutto quello che possiamo sperare è di incanalare la stessa diligenza, organizzazione ed energia grezza che ci ha portato al giorno della chiusura nel duro e spesso noioso lavoro richiesto per trasformare una casa ordinaria in una casa straordinaria. Se siete in procinto di acquistare una casa, ricordate che va benissimo festeggiare il giorno della chiusura – a patto di tornare subito dopo al lavoro.

Hai qualche consiglio sul processo di chiusura?