Fermeture d'une maison - Processus, documents hypothécaires et procédures

Que vous soyez un acheteur d’une première maison, que vous cherchiez à acheter une deuxième maison ou que vous réduisiez vos effectifs après un changement de vie, vous ne pouvez pas emménager dans votre nouvelle maison avant d’avoir officiellement fermé la propriété. Votre jour de clôture – le jour où vous rencontrez le vendeur, vos agents immobiliers, les agents de titre ou d’entiercement, et éventuellement d’autres parties impliquées dans la transaction – est le jour où la propriété devient officiellement la vôtre.

Cependant, le processus de clôture commence juste après que le vendeur ait accepté votre offre d’achat. C’est généralement 30 à 60 jours avant la date de clôture réelle – en supposant qu’un accroc dans la souscription du prêt, une évaluation basse ou un défaut majeur découvert lors d’une inspection de routine de la maison ne retarde pas la transaction. Pendant cette période, la vente de votre maison est dite « en attente ». S’il est d’usage sur votre marché de faire un dépôt substantiel (jusqu’à 10 % du prix d’achat convenu, dans certains cas) sur un compte séquestre une fois que votre offre est acceptée, vous pouvez également appeler le processus de clôture la période de séquestre – comme dans « la maison que nous achetons est en séquestre jusqu’à notre jour de clôture. »

Quoi que vous l’appeliez, beaucoup de choses doivent se passer entre le jour où le vendeur accepte votre offre d’achat et le jour où vous vous asseyez pour officialiser la transaction. Voici un aperçu de la séquence générale des événements qui se produisent au cours du processus de clôture d’une transaction immobilière résidentielle, de ce que vous pouvez vous attendre à payer avant et le jour de la clôture, et des documents et divulgations que vous devez comprendre et signer pour officialiser votre transaction immobilière.

Jalons clés du processus de clôture

Il est important de se rappeler que les coutumes et les exigences légales régissant les transactions immobilières varient considérablement d’un endroit à l’autre. Bien que ce qui suit soit une chronologie et une description générales de ce à quoi vous pouvez vous attendre (et à quel moment) entre le jour où vous soumettez votre offre d’achat et le jour où vous clôturez la propriété, votre expérience réelle peut varier. Pour en savoir plus sur le fonctionnement du processus dans votre marché particulier, consultez un professionnel de l’immobilier impartial ayant de l’expérience dans le domaine.

Offre d’achat acceptée

Le processus de clôture commence officiellement une fois que le vendeur accepte, signe et renvoie votre offre d’achat (également connue sous le nom de contrat d’achat). Dans la plupart des cas, le vendeur dépose ensuite le chèque d’arrhes de l’acheteur – généralement de 0,5 % à 2 % du prix d’achat – sur un compte séquestre.

D’habitude, le contrat d’achat peut être modifié pour refléter les négociations de dernière minute ou les imprévus, comme un problème découvert lors de l’inspection de la maison, sans saboter la transaction. Cependant, toutes les parties impliquées dans la transaction – l’acheteur et le vendeur, leurs agents, le prêteur, l’agent de titre ou d’entiercement, et éventuellement les avocats de l’acheteur et du vendeur – commencent le processus de clôture en supposant que la convention d’achat est définitive.

Dans certains États et marchés, vous êtes tenu de verser un dépôt d’entiercement de 5 % à 10 % (pour votre acompte et/ou les frais de clôture) peu de temps après que le vendeur a accepté votre offre. Les acheteurs qui travaillent avec des représentants légaux peuvent généralement attendre que leurs avocats aient examiné la convention d’achat pour effectuer leurs dépôts de séquestre.

Si vous ne savez pas si un dépôt de séquestre est requis sur votre marché, demandez à votre agent immobilier suffisamment à l’avance pour vous assurer que vous disposez de suffisamment de fonds liquides pour effacer le dépôt.

Inspection domiciliaire commandée par l’acheteur

Dans les quelques jours qui suivent l’acceptation de votre offre d’achat par le vendeur, vous devez prévoir une inspection domiciliaire avec un inspecteur professionnel. L’objectif d’une inspection de maison est de rechercher les défauts mineurs et majeurs, tels que les problèmes structurels, les appareils électroménagers qui ne fonctionnent pas et les éléments qui peuvent violer les codes de construction locaux.

De nombreux prêteurs l’exigent comme condition de souscription de votre prêt hypothécaire. Même si le vôtre ne le fait pas, il y a peu d’inconvénients à obtenir un examen approfondi de la maison que vous êtes sur le point d’acheter. Si l’inspection met au jour un problème majeur qui doit être réglé avant la clôture (ou qui entraîne une réduction du prix d’achat convenu), les frais d’inspection standard de 300 à 500 $ sembleront une aubaine.

Création du prêt et souscription

Une fois que le vendeur accepte votre offre, envoyez-la à votre prêteur. À ce stade, votre prêteur entame le processus long (et coûteux) de création et de souscription de votre prêt.

À moins que vous n’achetiez une maison ancienne présentant de nombreux défauts physiques, c’est la partie du processus de clôture la plus susceptible de produire des retards ou des erreurs fatales qui sabordent entièrement l’affaire – en particulier si vous avez un profil de crédit inégal ou un flux de revenus volatile.

La création et la souscription d’un prêt impliquent beaucoup de travail de la part de votre prêteur. De votre point de vue, cependant, cela se résume essentiellement à une question : Allez-vous, selon l’avis expert du prêteur, tenir votre promesse de rembourser les plusieurs milliers de dollars que vous lui demandez de vous prêter ?

Demande de prêt hypothécaire
Bien que chaque prêteur soit différent, la plupart soumettent les demandeurs de prêt hypothécaire à un examen approfondi. Votre prêteur est susceptible de vous envoyer une demande de prêt hypothécaire totalisant 30 ou 40 pages et comprenant des formulaires tels qu’une demande de communication de votre dossier de crédit auprès d’une ou de plusieurs agences d’évaluation du crédit, des demandes de relevés d’impôts des années précédentes et des informations sur vos précédents lieux de résidence.

Avec la demande, votre prêteur est susceptible de demander des preuves de revenus et d’actifs, comme les suivantes :

Vos déclarations de revenus les plus récentes (un ou deux ans)
Vos bulletins de salaire les plus récents (au moins les deux derniers)
Vos relevés W-2 les plus récents (un ou deux ans)
Vos relevés bancaires les plus récents (un à trois mois)

Verrouillage du taux
Si vous avez reçu une préapprobation pour votre prêt hypothécaire, ce qui nécessite généralement une vérification du crédit, votre prêteur est susceptible de fixer (ou » verrouiller « ) le taux de votre prêt à peu près au moment où il envoie les documents de demande. Si vous demandez un prêt hypothécaire à taux variable (ARM) ou un autre type de prêt sans taux fixe pour toute la durée, le verrouillage peut ne s’appliquer qu’au taux initial.

Les taux sont généralement verrouillés à un niveau qui tient compte des taux d’intérêt en vigueur à ce moment-là, plus le risque de crédit de l’emprunteur. Plus votre risque de crédit est faible, plus votre taux bloqué est susceptible d’être bas.

Si vous n’êtes pas préapprouvé, votre prêteur attendra probablement les résultats de l’extraction de crédit de votre demande pour bloquer votre taux. Cela peut se produire à tout moment entre la date de votre demande et une semaine avant la clôture. Dans tous les cas, le verrouillage du taux n’est bon que pour une durée déterminée – 30 à 60 jours est typique.

Estimation de prêt
À l’aide du taux verrouillé (ou, s’il n’est pas verrouillé, la meilleure estimation du prêteur de votre taux initial), le prêteur crée une estimation de prêt que vous devez examiner, signer et renvoyer. L’estimation de prêt est un document en langage clair qui résume ce que vous pouvez vous attendre à payer pour votre prêt hypothécaire et la clôture, et quand.

Il comprend les informations suivantes :

Identification du prêt. Cela comprend le numéro d’identification unique du prêt, le type (taux fixe, taux ajustable), la durée du terme (15 ans, 30 ans, 5/1), le but (achat, refinancement) et la durée du verrouillage du taux.
Termes du prêt. Décrit le capital de votre prêt, le taux d’intérêt ou la fourchette de taux, les paiements mensuels du capital et des intérêts, la pénalité de remboursement anticipé (le cas échéant) et le paiement libératoire (le cas échéant).
Versements projetés. Additionne les composantes de votre paiement mensuel total, y compris l’assurance estimée, les taxes et les paiements de capital et d’intérêts. Peut également préciser comment les taxes et l’assurance doivent être payées – par exemple, à partir d’un compte séquestre.
Frais de clôture. Comprend une comptabilité détaillée de vos frais de clôture estimés et du total des liquidités pour la clôture (qui comprend votre acompte). Indique également les frais de clôture que vous êtes autorisé à magasiner, comme l’assurance titre, et ceux que vous n’êtes pas autorisé à magasiner, comme l’évaluateur de votre prêteur.
Comparaisons. Contient un aperçu du montant que vous pouvez vous attendre à payer en capital et en intérêts au cours des cinq prochaines années, le TAEG de votre prêt et le pourcentage d’intérêt total – le rapport entre le paiement total des intérêts et le montant total de votre prêt. Ces informations sont utiles pour comparer votre prêt avec ceux d’autres prêteurs.
Autres considérations . Comprend des mises en garde et des informations importantes, par exemple si le prêt peut être pris en charge (transféré à un futur acheteur sans en modifier les conditions), si le prêteur prévoit de transférer votre prêt à une société de service et les pénalités pour retard de paiement.

Avant octobre 2015, la plupart des prêteurs utilisaient des documents d’estimation de bonne foi (GFE) pour fournir des estimations de prêt et de frais de clôture. Les GFE et les estimations de prêt contiennent des informations similaires, mais les GFE sont formatés différemment et comportent moins d’explications en langage clair. Une fois que l’estimation de prêt est entre vos mains, votre prêteur peut fixer une date de clôture préliminaire – sous réserve d’une souscription, d’un montage et d’une recherche de titre sans accroc.

Évaluation du prêteur

Les prêteurs protègent leurs investissements, ou du moins réduisent la probabilité de pertes, en commandant une évaluation à un moment donné du processus de souscription. Les acheteurs paient généralement les frais d’évaluation, soit à la date de l’évaluation ou avant, soit à la date de clôture. Les frais d’évaluation sont généralement à peu près les mêmes que les frais d’inspection de la maison.

Si votre évaluateur détermine que votre maison vaut au moins autant que ce que vous avez accepté de payer, il n’y a pas lieu de s’inquiéter. Toutefois, si l’évaluation se révèle basse – inférieure au prix d’achat accepté – le prêteur n’acceptera de financer qu’un montant égal à la valeur estimée. Une évaluation basse exige généralement que l’acheteur et le vendeur renégocient le prix d’achat et modifient le contrat d’achat, ce qui peut retarder la transaction.

Avoir une assurance propriétaire et une assurance titre

La plupart des prêteurs exigent que les acheteurs fournissent une preuve d’assurance propriétaire comme condition d’approbation du prêt, ou au moins avant la clôture. Pour vous assurer d’obtenir une police à un prix équitable qui répond à vos besoins et à ceux de votre prêteur, commencez à magasiner pour une couverture des propriétaires au début du processus de clôture. Vous ne devez pas nécessairement payer la première année tout de suite, même si c’est certainement une option – la plupart des compagnies d’assurance vous permettent de regrouper la prime de la première année avec les frais de clôture à payer à la date de clôture.

Même si votre prêteur ne l’exige pas, il est également prudent de souscrire une police d’assurance titre d’acheteur. L’assurance titre couvre le coût de la résolution des défauts du titre de propriété, tels que les privilèges d’impôt ou d’entrepreneur non payés, et protège votre capital contre les réclamations qui pourraient survenir à l’avenir.

Si vous êtes prêt à utiliser la même compagnie que votre prêteur pour sa politique de titre, dites simplement à votre processeur de prêt que vous voulez une politique de l’acheteur, et les deux politiques peuvent être regroupées dans vos coûts de clôture. Si vous souhaitez rechercher une meilleure police d’assurance pour l’acheteur, votre assureur peut vous demander de la payer d’avance. Que vous payiez les deux polices à la clôture ou que vous payiez votre police d’acheteur à l’avance et la police du prêteur à la clôture, vous pouvez vous attendre à faire une dépense totale combinée de 1 000 $ (en moyenne), selon votre marché et la valeur de votre maison.

Approbation du prêt

Comme la souscription peut prendre un mois ou plus, votre approbation de prêt arrive généralement vers la fin du processus de clôture. C’est la dernière pièce majeure qui doit se mettre en place pour que votre clôture se déroule comme prévu.

Avis de clôture & Divulgations

Avis de clôture
Une fois que toutes les pièces sont en place pour votre clôture, votre agent de titre ou de séquestre (ou votre avocat) doit vous envoyer un avis de clôture officiel avec l’heure, date, les agents immobiliers participants (acheteur et vendeur) et le lieu de la clôture, qui est généralement le bureau de l’agent de titre ou d’entiercement, ou le bureau d’un avocat impliqué dans la transaction. L’avis explique également ce que vous devez apporter à l’événement, ce qui comprend généralement les éléments suivants :

Les deux acheteurs (s’il s’agit d’un couple marié), ou une procuration notariée permettant à l’acheteur actuel de signer pour celui qui n’est pas présent
Photo d’identité (passeport ou pièce d’identité émise par l’État)issued ID)
La liste de vos résidences au cours des 10 dernières années
Un paiement suffisant pour couvrir les frais de clôture (généralement un chèque bancaire ou un virement bancaire)

Divulgation de clôture
Votre agent de titre ou d’entiercement est également tenu d’envoyer une divulgation de clôture officielle au moins trois jours ouvrables avant la date de clôture. Avant octobre 2015, le HUD-1 ou « déclaration de règlement » servait le même objectif que la divulgation de clôture.

Comme l’estimation de prêt, la divulgation de clôture est un document en langage clair qui décrit toutes vos obligations financières réelles liées à la transaction – vos frais de clôture réels, vos obligations continues en matière de taxes et d’assurance, et une ventilation de votre prêt hypothécaire. Il suit à peu près le modèle de l’estimation du prêt, bien qu’il soit généralement plus détaillé et contienne souvent des postes comptables ou des divulgations et des mises en garde qui n’étaient pas présentes dans l’estimation.

Revoir attentivement votre déclaration de clôture
Une fois que vous avez reçu votre déclaration de clôture, relisez-la attentivement pour vous assurer que les obligations décrites correspondent à peu près à celles décrites dans votre estimation de prêt. Assurez-vous également que les conditions de votre prêt hypothécaire sont conformes à ce qui était prévu – par exemple, que votre taux ou votre structure de taux n’a pas changé par rapport à l’estimation du prêt.

Si vos frais de clôture varient considérablement par rapport aux estimations ou si votre prêt hypothécaire est différent de ce qui était décrit à l’origine, votre prêteur ou votre agent de titre ou d’entiercement pourrait enfreindre la loi. C’est pourquoi il est judicieux – et souvent financièrement intéressant – de retenir les services d’un avocat pendant toute la durée du processus de clôture.

Frais de clôture courants

Bien que les acheteurs soient censés payer tous les frais de clôture en l’absence d’autres arrangements, les acheteurs et les vendeurs conviennent souvent de partager les frais de clôture – surtout dans les marchés d’acheteurs. Cet accord est généralement décrit dans le contrat d’achat accepté et peut être modifié à tout moment avant la clôture. Dans de nombreux cas, les parties n’entrent pas dans les détails de qui paie quels frais de clôture – elles conviennent simplement d’un ratio, tel que « le vendeur paie 40 % et l’acheteur paie 60 % », ou conviennent qu’une partie paie une somme fixe pour la clôture et que l’autre ramasse le reste.

Dans de nombreux cas, les frais de clôture sont payés par chèque bancaire ou par virement bancaire. Un chèque bancaire est généralement une meilleure affaire, car ils coûtent rarement plus de 1 ou 2 $, tandis que les banques facturent souvent 10 $ ou plus pour un virement bancaire le jour même. Si votre agent de titre ou d’entiercement exige absolument un virement bancaire, assurez-vous qu’il vous envoie des instructions complètes (y compris le numéro de compte destinataire et le numéro d’acheminement bancaire) avec l’avis de clôture.

Quel que soit le mode de négociation et d’exécution du paiement, vous pouvez vous attendre à payer les coûts suivants à la clôture. Certains peuvent nécessiter une action de votre part, comme la mise en place d’une police d’assurance des propriétaires, avant le jour de la clôture. D’autres apparaissent simplement comme des postes de ligne sur votre déclaration de clôture, et ne nécessitent pas d’action directe.

Inspection et évaluation de la maison. Si ceux-ci n’ont pas été payés à l’avance, ils sont ajoutés à vos frais de clôture. Entre les deux services, attendez-vous à payer un total de 600 à 1 000 $.
Frais d’origination et de souscription du prêt. Ces frais couvrent le coût des services d’origination et de souscription de votre prêt hypothécaire, sans compter les rapports de crédit et autres frais. La plupart des frais d’origination sont calculés en pourcentage du prix d’achat total, généralement compris entre 0,5 % et 1,5 %. Ces pourcentages sont parfois appelés « points » – par exemple, une commission de montage de 1 % équivaut à un point. Les frais de souscription peuvent être facturés en pourcentage du prix d’achat ou sous forme de frais fixes. Dans les deux cas, la souscription coûte généralement moins de 1 % du prix d’achat de la maison. Notez que certains prêts hypothécaires, dits « sans frais », ne comportent pas de frais de dossier ou de souscription. Cependant, les prêts « no cost » ont généralement des taux d’intérêt plus élevés que les prêts traditionnels comparables.
Rapport de crédit. Les acheteurs doivent généralement payer pour les vérifications et les rapports de crédit de leur prêteur – entre 20 et 60 $, selon le nombre de vérifications effectuées par le prêteur et avec quels bureaux d’information.
Certification d’inondation. Il s’agit d’une petite taxe – généralement autour de 20 $ – qui couvre le coût de la vérification de l’emplacement de votre maison par rapport aux cartes locales des risques d’inondation. La certification d’inondation est essentielle si vous finissez par avoir besoin d’une assurance contre les inondations. Dans certaines régions, vous pouvez être tenu de payer des frais uniques de surveillance des inondations (souvent entre 25 et 50 $) également.
Intérêt du premier mois. De nombreux prêteurs exigent le paiement anticipé des intérêts hypothécaires fixés pour s’accumuler entre la date de clôture et la date du premier paiement. Notez que si vous fermez au milieu du mois, vous n’aurez probablement pas à effectuer un paiement principal avant le début du mois suivant, en supposant que vos paiements sont dus le premier du mois. Par exemple, ma femme et moi avons conclu la vente d’une maison au début du mois d’août et n’avons pas effectué notre premier paiement de principal avant le premier octobre – mais à la clôture, nous avons dû payer les intérêts qui devaient courir en août.
Dépôt initial de garantie. Les prêteurs exigent un dépôt anticipé, sur un compte séquestre sécurisé, pour couvrir les obligations en matière de taxes et d’assurance qui doivent s’accumuler entre la clôture et leurs dates d’échéance respectives. En pratique, cela signifie que vous devez déposer environ une année complète de primes d’assurance de propriétaire – sauf si vous avez payé à l’avance – et de 1 à 12 mois de primes d’impôt foncier. Bien que les taxes foncières soient généralement payées tous les six mois, les prêteurs hésitent à ouvrir un nouveau compte séquestre avec un solde à peine suffisant pour régler le premier paiement de taxe. Ma femme et moi avons fini par déposer suffisamment pour couvrir sept mois d’impôts fonciers, par exemple.
Tampon d’entiercement. De nombreux prêteurs exigent que les acheteurs déposent un tampon supplémentaire pour couvrir les ajustements à la hausse des taxes et des primes d’assurance à court terme, et pour réduire la probabilité qu’un paiement tardif entraîne un solde d’entiercement négatif. La taille du tampon est généralement fonction des obligations mensuelles en matière de taxes et d’assurance – la nôtre était environ deux fois plus importante que nos obligations mensuelles.
Les cotisations à l’association de propriétaires. Si vous vivez dans une communauté desservie par une association de propriétaires (commun avec les condos), vous devez payer les cotisations de l’association de propriétaires mensuellement, annuellement ou biannuellement. Certains prêteurs regroupent vos cotisations sur votre compte séquestre et les paient en votre nom, comme pour vos impôts et vos primes d’assurance. Si c’est le cas pour votre HOA, vous devrez probablement payer vos cotisations jusqu’à la fin de la première période de paiement (éventuellement jusqu’à un an après la clôture). Dans d’autres cas, que ce soit en raison de la politique du prêteur ou de la HOA, les cotisations de la HOA ne sont pas incluses dans le séquestre et doivent être payées séparément.
Services de titre/de séquestre et assurance. Le coût de l’assurance titre du prêteur et de l’acheteur (si acheté) est regroupé dans cette catégorie – une moyenne de 1 000 $ couvre les deux polices, mais est très variable selon l’emplacement et la valeur de la propriété. Cette catégorie comprend également le coût des travaux supplémentaires exécutés par votre société de titres, votre agent d’entiercement ou votre avocat (en fonction de votre juridiction) – un autre coût très variable qui sera probablement plus élevé si vous utilisez un avocat agréé. Enfin, cette catégorie comprend généralement des frais de règlement, qui paient essentiellement le temps de votre agent de titre ou d’entiercement le jour de la clôture, et qui varient généralement entre 200 et 400 $.
Frais d’enregistrement. Le bureau de la ville ou du comté responsable de l’enregistrement des transferts de biens immobiliers dans votre région facture des frais pour le travail impliqué. Les frais varient considérablement d’un endroit à l’autre et peuvent dépendre de la valeur ou de la taille de votre propriété.
Taxes de transfert. Vos gouvernements locaux et étatiques prélèvent probablement aussi des taxes de transfert sur les transactions immobilières, en fonction de la valeur de la propriété et éventuellement de la désignation de zonage de la parcelle. Le total des taxes de transfert étatiques et locales sur l’immobilier résidentiel se situe généralement dans la fourchette haute à trois chiffres et la fourchette moyenne à quatre chiffres.
Frais de courtage. Les agents d’acheteurs prennent leur commission sur le produit des ventes, ce qui signifie que les acheteurs ne les paient pas directement. Cependant, les employeurs des agents – groupes immobiliers ou maisons de courtage – facturent souvent des frais de service ou de recommandation relativement faibles directement à l’acheteur. Ces frais peuvent aller de sommes nominales (100 $ ou moins) à 500 $ ou plus.

Selon l’endroit où se déroule votre transaction, vos frais de clôture pourraient varier considérablement de ceux décrits ici. Pour savoir encore mieux à quoi vous attendre, parlez à un professionnel de l’immobilier ou à un avocat impartial et de confiance dans votre région.

Que prévoir le jour de la clôture

Le jour de la clôture, la maison que vous avez convenu d’acheter devient la maison que vous possédez fièrement. Cependant, il y a beaucoup à faire avant que vous puissiez franchir la porte d’entrée et en faire véritablement votre foyer.

Visite finale

Votre visite finale est votre dernière occasion de vous assurer que la maison reste en bon état – ou, si vous achetez un fixateur, dans l’état dans lequel vous avez accepté de l’acheter. Dans la plupart des transactions, la visite finale peut avoir lieu à n’importe quel moment dans les 24 heures qui suivent l’heure de clôture prévue.

Lors de votre visite finale, assurez-vous de ce qui suit :

Toutes les réparations demandées ont été effectuées
Tous les appareils d’éclairage et les prises de courant fonctionnent
Les appareils mécaniques de la maison (chauffage, climatisation, chauffe-eau) fonctionnent
Les robinets et les appareils de plomberie sont fonctionnels
Les appareils de cuisine et de buanderie sont branchés et fonctionnels
Il n’y a pas eu de nouveaux dommages ou d’usure (comme des trous dans le mur, des planches manquantes, des bardeaux de toit endommagés, et ainsi de suite) depuis votre inspection de la maison
La maison est propre et bien rangée à l’intérieur et à l’extérieur
Les possessions personnelles du vendeur sont parties ou en voie d’être déménagées

Si vous rencontrez des problèmes inattendus pendant la visite, il n’est pas trop tard pour arranger les choses. Contactez votre agent immobilier ou votre agent de clôture pour discuter de vos options. Dans la plupart des cas, le vendeur acceptera de payer les réparations ou les tâches de nettoyage nécessaires, même si cela signifie retarder la clôture de quelques jours.

La clôture – Signature des principaux documents de clôture

À l’heure convenue de la clôture, vous vous asseyez et signez de nombreux documents avec votre agent de titre ou de séquestre, votre agent immobilier et éventuellement votre avocat. Les vendeurs amènent également leurs homologues, bien que les vendeurs n’aient pas tout à fait autant de documents à signer et ne se présentent donc souvent que lorsque vous êtes bien avancé dans votre odyssée de signature.

Vu la gravité de la transaction, et la quantité d’argent impliquée, prenez tout le temps nécessaire pour lire et comprendre tout ce que vous signez. Certains documents de clôture sont rédigés dans un jargon juridique dense, alors demandez à votre avocat ou à votre agent immobilier si vous n’êtes pas au clair sur quelque chose. Ne laissez pas l’agent de titre ou d’entiercement vous presser – ils ont fait des centaines de clôtures dans le passé, et sont probablement plus préoccupés par le fait de prendre leur prochain rendez-vous ou de sortir du bureau à temps que de s’assurer que vous êtes à 100 % sur la bonne voie.

Ce qui suit sont les documents les plus importants à lire et à signer pendant la clôture :

Billet à ordre. Il représente votre engagement contraignant à rembourser votre prêt hypothécaire. Il comprend le montant total que vous devez sur votre prêt, le taux d’intérêt de votre prêt, vos dates de paiement mensuel, la durée (terme) de votre prêt et les méthodes de paiement acceptables (avec une adresse physique pour envoyer les chèques personnels). Si vous avez un prêt hypothécaire à taux variable ou ARM, votre billet à ordre contiendra également une explication détaillée de la manière, du moment et de l’ampleur de la variation de votre taux et de vos paiements.
Hypothèque/acte de fiducie. Également connu sous le nom d’instrument de sécurité, l’hypothèque (ou l’acte de fiducie) est un contrat qui donne à votre prêteur le droit de saisir votre propriété par forclusion si vous ne payez pas votre hypothèque comme convenu. L’hypothèque reprend les informations contenues dans le billet à ordre, mais approfondit également vos droits et responsabilités en tant que propriétaire et emprunteur – par exemple, en décrivant comment vous devez occuper la propriété (en tant que résidence principale, propriété locative, et ainsi de suite) et en décrivant comment et quand votre prêteur peut vous déclarer en défaut.
Divulgation initiale de l’entiercement. Elle décrit comment votre prêteur prévoit de distribuer l’argent de votre compte séquestre. Il comprend une répartition de vos paiements de capital plus intérêts et d’entiercement, ainsi que 12 mois de soldes mensuels d’entiercement prévus. La divulgation de l’entiercement indique également quand et combien chaque élément de l’entiercement (taxes foncières, assurance, et éventuellement PMI et cotisations de la HOA) doit être payé.

Documents de clôture supplémentaires à lire et à signer

Le processus de clôture implique de lire et de signer une foule de documents supplémentaires également. Encore une fois, prenez tout le temps dont vous avez besoin pour lire et comprendre chaque élément, en posant des questions si nécessaire. Après tout, une chose que le processus de clôture n’inclut pas est la possibilité de recommencer.

Ces documents sont courants lors de la clôture, mais votre transaction peut impliquer un mélange quelque peu différent en fonction des règles de votre région et du type de maison que vous achetez.

Affidavit de signature/nom. Il s’agit essentiellement de la preuve de signature que le prêteur, le service de prêt, les entités gouvernementales et toute autre partie concernée utilisent pour déterminer la légitimité de votre signature sur tous les autres documents de clôture. Il est particulièrement utile lors des enquêtes sur les fraudes hypothécaires.
Certificat d’occupation/déclaration d’occupation. Si vous achetez une maison de construction neuve, vous devez signer un certificat d’occupation indiquant que la maison est prête et sûre pour les occupants. Techniquement, un certificat d’occupation manquant peut retarder le processus de clôture. Si vous achetez une maison existante, vous devez signer une déclaration d’occupation décrivant l’objectif de la maison, le délai dans lequel vous devez emménager et ce qui peut arriver si vous utilisez la maison d’une manière incompatible avec l’objectif déclaré (par exemple, une saisie).
Notification du premier paiement. Il réaffirme le montant (avec une répartition de l’entiercement, du principal et des intérêts) et la date de votre premier paiement hypothécaire. Il comprend également des informations sur la façon d’effectuer votre paiement, y compris l’adresse physique et l’adresse Web du servicer.
Concessions du vendeur/prêteur. Ce document indique quels frais de clôture, le cas échéant, le vendeur et le prêteur paient.
Divulgation du service. Ce document identifie l’agent de service de votre prêt – soit le prêteur initial, soit une société qui achète ultérieurement le prêt hypothécaire – et confirme que vous comprenez que le prêt peut être transféré à l’avenir.
Divulgation d’assurance hypothécaire privée. Si votre ratio prêt/valeur (LTV) est supérieur à 80 %, votre prêteur exige probablement une assurance hypothécaire privée (PMI). Cette divulgation définit l’assurance hypothécaire privée et décrit vos droits et responsabilités en la matière, comment et quand elle est payée (généralement chaque mois, par dépôt fiduciaire) et quand vous pouvez demander qu’elle soit supprimée (généralement après avoir franchi le seuil de 80 % du ratio prêt/valeur).
Déclaration de risque d’inondation. Cela confirme que votre maison est ou n’est pas dans une zone spéciale d’inondation. Si votre maison est dans une zone inondable, elle nécessite probablement une assurance contre les inondations.
Attestation d’évaluation. Cela confirme que vous avez le droit de recevoir une copie de l’évaluation de votre maison. Elle est souvent incluse dans la demande de prêt hypothécaire également.
Divulgation de la loi sur l’égalité des chances en matière de crédit. Ce formulaire mandaté par le gouvernement fédéral réitère que votre prêt ne peut pas être refusé en raison d’un statut protégé, comme la race ou la croyance. Il est souvent inclus dans la demande de prêt hypothécaire.
Divulgation de la vérité sur les prêts. Il s’agit d’un autre document mandaté par le gouvernement fédéral qui énonce les caractéristiques de votre prêt hypothécaire, vos paiements mensuels et le montant total (y compris le principal et les intérêts) que vous pouvez vous attendre à payer pendant la durée de votre prêt.
Déclarations de fraude hypothécaire. Ce document définit les différentes formes de fraude hypothécaire, énumère les sanctions potentielles pour les personnes reconnues coupables de fraude hypothécaire et décrit les mesures prises par le gouvernement américain pour enquêter et poursuivre les personnes soupçonnées de fraude.
Covenants et accords d’association de propriétaires. Les contrats s’appliquant à votre adhésion à une association de propriétaires apparaissent parfois à la clôture, bien qu’ils soient souvent traités avant le jour de la clôture aussi.
Divulgations des dangers. Bien que le contrat d’achat comprenne généralement toutes les divulgations de danger nécessaires pour votre maison, ne soyez pas surpris de voir les mêmes, ou des supplémentaires, dans votre paquet de clôture. Les divulgations courantes couvrent la peinture au plomb (pour les maisons construites avant 1978), le radon et les puits souterrains.

Mot final

Ma femme et moi avons fermé notre première maison à l’été 2015. Le jour de notre clôture a été un tourbillon : une visite finale trépidante ; un trajet en voiture obstrué par la circulation jusqu’au siège lointain de la société de titres ; une procession sans fin de formulaires et de divulgations à signer et à parapher ; le fouillis confus de clés, de notes d’explication manuscrites et de conseils de dernière minute du vendeur – cela faisait beaucoup à traiter.

Et pourtant, le jour de la clôture n’était que le début d’une longue période de déménagement et d’installation. Tout ce que nous pouvons espérer, c’est que nous canalisons la même diligence, la même organisation et la même énergie brute qui nous ont permis d’arriver au jour de la clôture dans le travail difficile et souvent fastidieux nécessaire pour transformer une maison ordinaire en une maison extraordinaire. Si vous êtes en train d’acheter une maison, n’oubliez pas qu’il est tout à fait possible de faire la fête le jour de la clôture – tant que vous vous remettez tout de suite au travail après.

Avez-vous des conseils sur le processus de clôture ?

Money Crashers (Français)