Der Kauf eines Hauses mit einer Hypothek ist die größte finanzielle Transaktion, die die meisten von uns eingehen. In der Regel finanziert eine Bank oder ein Hypothekengeber 80 % des Preises für das Haus, und Sie stimmen zu, diese Summe – mit Zinsen – über einen bestimmten Zeitraum zurückzuzahlen. Wenn Sie Kreditgeber, Hypothekenzinsen und Darlehensoptionen vergleichen, ist es hilfreich zu verstehen, wie Hypotheken funktionieren und welche Art von Hypotheken für Sie am besten geeignet ist.
Key Takeaways
- Hypotheken können die größte finanzielle Transaktion sein, die die meisten Menschen jemals tätigen werden.
- Zwei grundlegende Arten von Hypotheken sind Darlehen mit festem und variablem Zinssatz.
- Der Zinssatz für Ihre Hypothek hängt von Faktoren wie der Art des Kredits und der Länge der Laufzeit (z.B. 20 oder 30 Jahre) ab, für die Sie sich entscheiden.
Wie Hypothekenzahlungen berechnet werden
Bei den meisten Hypotheken zahlen Sie jeden Monat einen Teil des geliehenen Betrags (das Kapital) plus Zinsen zurück. Ihr Kreditgeber verwendet eine Tilgungsformel, um einen Zahlungsplan zu erstellen, der jede Zahlung in Kapital und Zinsen aufteilt.
Wenn Sie die Zahlungen gemäß dem Tilgungsplan des Kredits leisten, wird der Kredit am Ende der festgelegten Laufzeit, z. B. 30 Jahre, vollständig abbezahlt sein. Handelt es sich um ein festverzinsliches Darlehen, ist jede Zahlung ein gleicher Dollarbetrag. Wenn es sich um ein Darlehen mit variablem Zinssatz handelt, ändert sich die Zahlung in regelmäßigen Abständen, wenn sich der Zinssatz für das Darlehen ändert.
Die Laufzeit oder Länge Ihres Kredits bestimmt auch, wie viel Sie jeden Monat zahlen werden. Je länger die Laufzeit, desto niedriger sind in der Regel die monatlichen Raten. Je länger Sie Ihre Hypothek abbezahlen, desto höher sind die Gesamtkosten für Ihr Haus, da Sie für einen längeren Zeitraum Zinsen zahlen müssen.
Festzins- vs. variable Hypotheken
Banken und Kreditgeber bieten hauptsächlich zwei grundlegende Arten von Darlehen an:
- Fixed Rate: Der Zinssatz ändert sich nicht.
- Adjustable Rate: Der Zinssatz ändert sich unter definierten Bedingungen (auch variabler Zinssatz oder Hybriddarlehen genannt).
So funktionieren die beiden Typen.
Festzinshypotheken
Bei dieser Art von Hypotheken ist der Zinssatz für die gesamte Laufzeit des Darlehens festgeschrieben und ändert sich nicht. Auch die monatliche Rate bleibt über die gesamte Laufzeit des Darlehens gleich. Darlehen haben oft eine Rückzahlungsdauer von 30 Jahren, obwohl auch kürzere Laufzeiten von 10, 15 oder 20 Jahren weit verbreitet sind. Kürzere Darlehen haben höhere monatliche Raten, aber niedrigere Gesamtzinskosten.
Beispiel: Bei einer Festhypothek von 200.000 $ für 30 Jahre (360 monatliche Zahlungen) und einem jährlichen Zinssatz von 4,5 % beträgt die monatliche Rate etwa 1.013 $ (Grundsteuer, private Hypothekenversicherung und Wohngebäudeversicherung kommen hinzu und sind in dieser Zahl nicht enthalten). Der jährliche Zinssatz von 4,5% entspricht einem monatlichen Zinssatz von 0,375% (4,5% geteilt durch 12). Sie zahlen also jeden Monat 0,375 % Zinsen auf Ihren ausstehenden Kreditsaldo.
Wenn Sie Ihre erste Zahlung von 1.013 $ leisten, wendet die Bank 750 $ auf die Zinsen des Kredits und 263 $ auf die Tilgung an. Bei der zweiten monatlichen Zahlung fallen etwas weniger Zinsen an, da das Kapital etwas kleiner ist, so dass etwas mehr vom Kapital abbezahlt wird. Bei Zahlung 359 wird fast die gesamte monatliche Zahlung auf das Kapital angewandt.
Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARMs)
Da der Zinssatz einer Hypothek mit variablem Zinssatz nicht dauerhaft festgeschrieben ist, ändert sich die monatliche Zahlung während der Laufzeit des Darlehens. Die meisten ARMs haben Grenzen oder Obergrenzen dafür, wie stark der Zinssatz schwanken kann, wie oft er geändert werden kann und wie hoch er sein kann. Wenn der Zinssatz steigt oder sinkt, berechnet der Kreditgeber Ihre monatliche Zahlung neu, die dann bis zur nächsten Zinsanpassung stabil bleibt.
Wie bei einer festverzinslichen Hypothek wird der Kreditgeber, wenn er Ihre monatliche Zahlung erhält, einen Teil auf die Zinsen und einen anderen Teil auf das Kapital verwenden.
Kreditgeber bieten oft niedrigere Zinssätze für die ersten Jahre eines ARM an, manchmal als Teaser Rate bezeichnet, aber die Zinssätze können sich danach ändern – so oft wie einmal pro Jahr. Der anfängliche Zinssatz bei einem ARM ist in der Regel deutlich niedriger als bei einer Festzinshypothek. Aus diesem Grund können ARMs attraktiv sein, wenn Sie planen, nur ein paar Jahre in Ihrem Haus zu bleiben.
Wenn Sie einen ARM in Betracht ziehen, finden Sie heraus, wie der Zinssatz bestimmt wird; viele sind an einen bestimmten Index gebunden, wie z.B. den Zinssatz für einjährige US-Staatsanleihen, plus einen bestimmten zusätzlichen Prozentsatz, oder eine Marge. Fragen Sie auch, wie oft der Zinssatz angepasst wird. Ein fünf- bis einjähriger ARM hat zum Beispiel einen festen Zinssatz für fünf Jahre. Danach wird der Zinssatz jedes Jahr für den Rest der Laufzeit angepasst.
Beispiel: Eine Hypothek im Wert von 200.000 US-Dollar mit einer Laufzeit von 30 Jahren (360 monatliche Zahlungen) könnte mit einem jährlichen Zinssatz von 4 % für fünf Jahre beginnen, danach darf sich der Zinssatz jedes Jahr um bis zu 0,25 % ändern. Der Zahlungsbetrag für die Monate 1 bis 60 würde $955 pro Monat betragen. Wenn der Zinssatz dann um 0,25% steigt, würde die Zahlung für die Monate 61 bis 72 $980 betragen und die Zahlung für die Monate 73 bis 84 $1.005. (Auch hier sind Steuern und Versicherung in diesen Zahlen nicht enthalten.)
Zinslose Darlehen
Eine viel seltenere dritte Option – die normalerweise wohlhabenden Hauskäufern oder solchen mit unregelmäßigem Einkommen vorbehalten ist – ist eine Hypothek mit nur Zinsen. Wie der Name schon sagt, gibt Ihnen diese Art von Darlehen die Möglichkeit, in den ersten Jahren nur Zinsen zu zahlen, was zu niedrigeren monatlichen Zahlungen führt. Dies kann eine vernünftige Wahl sein, wenn Sie erwarten, das Haus für eine relativ kurze Zeit zu besitzen und beabsichtigen, es zu verkaufen, bevor die größeren monatlichen Zahlungen beginnen. Sie werden jedoch kein Eigenkapital aufbauen, und wenn Ihr Haus an Wert verliert, könnten Sie am Ende mehr schulden, als es wert ist.
Jumbo-Hypothekendarlehen
Eine Jumbo-Hypothek ist in der Regel für Beträge, die über dem konformen Darlehenslimit liegen, derzeit 548.250 $ für alle Bundesstaaten außer Hawaii und Alaska, wo es höher ist. Das Limit ist auch höher in bestimmten bundesstaatlich bezeichneten hochpreisigen Immobilienmärkten, wie New York City und San Francisco. Die derzeitige Höchstgrenze für konforme Darlehen liegt bei 822.375 Dollar.
Jumbo-Darlehen können entweder fest oder variabel sein. Die Zinssätze für Jumbo-Darlehen sind in der Regel etwas höher als die für kleinere Darlehen desselben Typs.
Auch zinslose Jumbo-Darlehen sind erhältlich, allerdings meist für sehr wohlhabende Personen. Sie sind ähnlich strukturiert wie ein ARM und die Zinsbindungsfrist beträgt bis zu 10 Jahre. Danach wird der Zinssatz jährlich angepasst und die Zahlungen gehen in die Tilgung des Kapitals. Die Raten können zu diesem Zeitpunkt deutlich ansteigen.
Auch bei einer Festzinshypothek kann sich die monatliche Rate ändern, wenn sie auch Steuern oder Versicherungen enthält.
Vergessen Sie nicht die Steuern, Versicherungen und andere Kosten
Wenn Sie ein Haus kaufen, müssen Sie auch einige andere Posten berücksichtigen, die Ihre monatliche Hypothekenzahlung erheblich erhöhen können, selbst wenn Sie es schaffen, einen guten Zinssatz für das Darlehen selbst zu bekommen. Zum Beispiel kann es sein, dass Ihr Kreditgeber verlangt, dass Sie als Teil Ihrer Hypothekenzahlung die Grundsteuer und Versicherung bezahlen. Das Geld geht auf ein Treuhandkonto, und Ihr Kreditgeber zahlt die Rechnungen, wenn sie fällig werden. Diese Kosten sind nicht fix und können mit der Zeit steigen. Ihr Kreditgeber wird alle zusätzlichen Kosten als Teil Ihres Hypothekenvertrags auflisten und sie regelmäßig neu berechnen.