Für alle Immobilienbesitzer kommt unweigerlich der Tag, an dem es Zeit ist, das Eigentum an der Immobilie auf eine andere Partei zu übertragen. Fast sofort entdecken diese Hausbesitzer, dass es mehr als einen Weg gibt, dies zu tun, Quitclaim Deeds, Garantieurkunden, spezielle Garantieurkunden und mehr. Die Art und Weise, wie Eigentum übertragen wird, hängt von den Umständen der Übertragung ab. Es hängt von den Umständen, der Art der verwendeten Urkunde und dem Zweck der Übertragung ab, ob Sie eine Titelsuchfirma oder einen Kreditgeber benötigen, um Refinanzierungsoptionen zu besprechen.
Von Ihnen an vertraute Familie und Freunde
Eine Quitclaim-Urkunde wird oft verwendet, um Eigentum an vertraute Familie und Freunde zu übertragen. Quitclaim Deeds haben nicht die Eigentumsverpflichtung der meisten anderen Arten von Eigentumsurkunden, was bedeutet, dass die Übertragung ohne Garantie erfolgt. Der Eigentümer der Immobilie, der Konzessionsgeber, überträgt das Eigentum an der Immobilie auf den Konzessionsnehmer, z. B. ein unmittelbares Familienmitglied, ohne den Schutz, der durch andere Formen von Urkunden geboten wird. Wenn also ein Rechtsmangel, eine Belastung oder eine Anfechtung auftritt, gibt es für den Begünstigten keine rechtliche Handhabe. Diese Art der Übertragung von Eigentum im Ist-Zustand birgt ein Risiko, wenn der Erblasser nicht sicher ist, dass sein Rechtstitel frei und klar ist, und wenn der Erwerber nicht sicher ist, dass der Erblasser in gutem Glauben handelt. Daher wird diese Art von Urkunde im Allgemeinen nur unter bestimmten Umständen verwendet, unter denen solche Probleme weniger wahrscheinlich sind. Es kann vorkommen, dass Sie eine Abtretungserklärung während einer Scheidung verwenden müssen, in der ein Ehepartner als Konzessionsgeber auftritt, der seinen Anteil an der gemeinsamen Ehewohnung beendet und diesen Anteil an den anderen Konzessionsnehmer überträgt. Eine weitere häufige Anwendung ist, wenn ein Familienmitglied ein Grundstück an einen Verwandten verschenken möchte, ohne dass ein traditioneller Verkauf stattfindet.
Von Ihnen zu Ihrer LLC
Allerdings können Quitclaim Deeds auch im Rahmen eines kleinen Unternehmens verwendet werden. Ein Eigentümer eines Mietobjekts oder einer Anlageimmobilie könnte beschließen, dass es an der Zeit ist, eine LLC zu gründen, um seine rechtliche Haftung zu begrenzen, wenn jemand auf dem Grundstück verletzt wird oder sich entscheidet, den Eigentümer zu verklagen. Dies ist besonders häufig bei Eigentümern von mehreren Mietobjekten der Fall, so dass ein Eigentümer es vorziehen könnte, eine LLC für jedes Objekt zu gründen, um die anderen Vermögenswerte zu schützen. Nachdem ein Immobilieneigentümer eine LLC gegründet, eine Bundessteuer-ID erhalten und ein Bankkonto für das Unternehmen eröffnet hat, muss der Immobilieneigentümer die Immobilie auf die LLC übertragen. Dies wird häufig mit einer Abtretungserklärung gemacht, obwohl einige den zusätzlichen Schutz einer Garantieurkunde bevorzugen. In jedem Fall müssen Sie mit dem zuständigen Bezirksamt zusammenarbeiten, um das richtige Formular für die Urkunde zu erhalten, den nach örtlichem Recht erforderlichen Mindestkaufpreis herauszufinden, das Dokument notariell beglaubigen zu lassen und die Urkunde bei der örtlichen Registrierstelle eintragen zu lassen. Außerdem müssen Sie sich mit den Mietern in Verbindung setzen und den Mietvertrag aktualisieren.
Von Ihnen zum Käufer bei einem traditionellen Verkauf
Bei traditionellen Verkäufen wird fast immer eine allgemeine Gewährleistungsurkunde oder eine spezielle Gewährleistungsurkunde verwendet, um das Eigentum zu übertragen. Die Gewährleistungsurkunde garantiert den guten Zustand des Titels, was bedeutet, dass der Begünstigte, der Hauskäufer, gegen zukünftige Ansprüche an der Immobilie rechtlich abgesichert ist. Diese Art von Urkunde überträgt nicht nur ein „Interesse“ an der Immobilie, sondern verspricht dem neuen Inhaber des Titels, dass er die Immobilie legal erwerben, besitzen und genießen kann. Da bei traditionellen Hausverkäufen Immobilienmakler, Hypothekarkreditgeber, Rechtsschutzversicherungen und in einigen Fällen sogar Anwälte beteiligt sind, ist der Prozess der Eigentumsübertragung für die Eigentümer oft nicht so transparent. Eine Titelfirma führt eine Titelsuche durch und prüft den guten Zustand des Titels und stellt die Dokumente der Eigentümer- und Darlehensgeberversicherung aus, um die Transaktion weiter zu schützen. Während die allgemeine Garantieurkunde hier die Norm ist, gibt es immer Ausnahmen. Bei einigen Verkaufstransaktionen kann eine spezielle Gewährleistungsurkunde verwendet werden, um die Frage von Rechtsmängeln zu klären, die während der Besitzzeit des Verkäufers aufgetreten sind. Ein weiterer Ausreißer sind Transaktionen in Massachusetts, die Quitclaim Deeds gegenüber Garantieurkunden bevorzugen.
Übertragung des Titels zur Beseitigung von Mängeln
Wenn Rechtsmängel auftreten, müssen sie beseitigt werden. Oft ist eine Urkunde der einen oder anderen Art an diesem Prozess beteiligt. In einigen Fällen kann ein Quitclaim verwendet werden, um bekannte Rechtsmängel zu beseitigen, ohne die Zeit und die Kosten, die mit einem Rechtsstreit verbunden sind, in Kauf nehmen zu müssen. Ein per Quitclaim als unanfechtbar festgestellter Titel kann dann durch eine Gewährleistungsurkunde übertragen werden, wodurch die Eigentumsverhältnisse und die Kette der Eigentumsrechte an der Immobilie weiter geklärt werden.
Ein paar abschließende Hinweise für Hypothekeninhaber
Eigentümer, die eine Übertragung einer Immobilie in Erwägung ziehen, sollten besonders vorsichtig sein, wenn sie Inhaber einer Hypothek sind. Ein Hauseigentümer erwartet, dass sich seine Hypothek ändert oder mit einer Refinanzierung oder einem traditionellen Verkauf endet. Einige Quitclaim-Geber sind sich jedoch nicht bewusst, dass auch ihre Hypothek von einer solchen Übertragung betroffen sein wird. Viele Hypothekenverträge haben eine so genannte „due on sale“-Klausel, was bedeutet, dass der Kreditgeber das Darlehen „kündigt“ und die volle Rückzahlung verlangt. Auch ohne einen Austausch von Geld, wie z.B. bei einer schenkweisen Übertragung zwischen Familienmitgliedern, könnte die Vorgehensweise eines Hypothekengebers die sofortige Rückzahlung des Darlehenssaldos verlangen. Die meisten Konzessionsgeber werden dafür keine Mittel zur Verfügung haben, so dass sie möglicherweise eine Refinanzierung vornehmen, den Konzessionsnehmer die Hypothek übernehmen lassen oder eine ganz neue Hypothek bewilligt bekommen wollen. Darüber hinaus wird durch eine Quitclaim Deed die Hypothek nicht übertragen. Selbst wenn ein Kreditgeber die Schenkung einer Immobilie zulässt, liegt die Verantwortung für die pünktlichen Hypothekenzahlungen weiterhin allein beim Konzessionsgeber. Wenn ein Kreditgeber eine Übertragung für eine LLC zulässt, könnte er verlangen, dass der Schenker eine neue persönliche Garantie für die Rückzahlung der Hypothek unterschreibt oder eine Refinanzierung durch die LLC verlangt. Daher ist dies ein heikles Thema für Immobilienbesitzer mit einer Hypothek. Es ist am besten, sich mit Ihrem Kreditgeber zu beraten, bevor Sie Schritte zur Übertragung oder zum Verkauf Ihrer Immobilie unternehmen. Wenn Sie darüber hinaus in Erwägung ziehen, eine Immobilie zu verkaufen oder zu übertragen, die eine Quitclaim-Deed-Historie hat, sollten Sie sich an eine nationale Titelversicherungsgesellschaft wenden. Die Firma kann eine Titelsuche durchführen, alle Mängel beheben und sogar eine Eigentümerpolice für zusätzlichen Schutz ausstellen.