Sie verkaufen das Haus an Ihr Kind im Austausch für eine Umarmung und ein Lächeln? Rechnen Sie damit, dass Sie mit diesem großzügigen Geschenk beim Finanzamt ein paar Augenbrauen hochziehen werden – Onkel Sam lässt die Steuern nicht im Namen der Vetternwirtschaft rutschen.
So gerne Sie auch die Schlüssel übergeben und die Finanzen unter sich behalten würden, Sie müssen die Übertragung wie ein cleveres Geschäft behandeln oder riskieren, Ihre Steuerpflicht zu erhöhen.
Der Teufel steckt im Detail, aber Sie haben mehrere Möglichkeiten:
- Lassen Sie Ihr Kind das Haus erben.
- Verschenken Sie das Haus direkt.
- Finanzieren Sie den Kauf des Hauses durch Ihr Kind.
- Verkaufen Sie das Haus mit einem Abschlag an Ihr Kind.
- Verkaufen Sie das Haus an Ihr Kind, aber wohnen Sie weiterhin dort.
- Lassen Sie Ihr Kind die Hypothek übernehmen.
- Verwenden Sie einen persönlichen Trust.
Mit der Hilfe des Buchhaltungsexperten A.J. Gross, CPA, E.A., und Gründer und Präsident von ALG Tax Solutions, lassen Sie uns jede Option und ihre steuerlichen Auswirkungen (mit dummy-sicheren Beispielen) gemäß den IRS-Regeln für 2018-2019 durchgehen.
Wenn Sie am Ende immer noch nicht weiter wissen, haben wir am Ende auch hervorgehoben, was unserer Meinung nach (in vielen Fällen) der beste Weg für eine reibungslose Übertragung des Familienhauses von einer Generation auf die andere ist.
So, lesen Sie weiter, und frohes Schenken!
Option 1: Lassen Sie Ihr Kind das Haus erben
Wenn Sie bis zuletzt in Ihrem Haus leben, können Ihre Hinterbliebenen den Inhalt Ihres Nachlasses (alles, was Sie besitzen, abzüglich Ihrer Schulden) erben. Das heißt, wenn Sie sterben, können Sie Ihr Haus an Ihr Kind vererben, wenn Sie dies durch ein gültiges Testament zum Ausdruck bringen.
Bei der Übertragung von Eigentum nach dem Tod erhebt der Staat jedoch eine Erbschaftssteuer, und Ihr Kind erhält das Haus erst, nachdem diese Steuern aus Ihrem Nachlass abgezogen wurden.
Es gibt jedoch einen Freibetrag, den sogenannten Unified Federal Gift and Estate Tax Exemption, der im Jahr 2018 jeder Person einen Freibetrag von 11.180.000 US-Dollar (ca. 22,4 Millionen US-Dollar für Ehepaare) gewährt, den sie von ihrem steuerpflichtigen Nachlass ausschließen kann.
Sie müssen nur das versteuern, was nach dem Freibetrag übrig bleibt (siehe: Schenkungs-/Nachlasssteuersätze). Wenn Ihr Nachlass also weniger als 11,18 Millionen Dollar wert ist – was bei den meisten Privatpersonen der Fall ist – können Sie Ihr Haus als Teil Ihres Nachlassplans steuerfrei an Ihr Kind weitergeben.
Darüber hinaus kann Ihr Kind potenziell der Kapitalertragssteuer entgehen, wenn es sich entscheidet, das Haus später zu verkaufen. Die Kapitalertragssteuer ist die Steuer, die auf den Verkauf einer Kapitalanlage wie einem Haus erhoben wird, aber die meisten Menschen qualifizieren sich für den Ausschluss des persönlichen Wohnsitzes – bis zu 250.000 $ für Alleinstehende und 500.000 $ für verheiratete Paare.
Die Kapitalertragssteuer wird auf der Grundlage der ursprünglichen Kosten des Hauses (oder seiner „Basis“ für Steuerzwecke) und dem Marktwert des Hauses zum Zeitpunkt des Verkaufs berechnet.
Wenn Ihr Kind Ihr Haus erbt, tritt die „stepped-up basis“ Regel in Kraft. Wenn Sie sterben, werden die Kosten (oder die Basis) Ihres Hauses auf den Marktwert Ihres Hauses am Tag Ihres Todes „hochgestuft“.
Beispiel:
Wenn Sie Ihr Haus für 200.000 $ gekauft haben, wird die Basis 200.000 $ sein, solange Sie darin leben. Aber wenn Ihr Haus am Tag Ihres Todes 500.000 $ wert war, wird seine Basis auf 500.000 $ „hochgestuft“ und beträgt nicht mehr 200.000 $. Wenn Ihr Kind also beschließt, das Haus später für 550.000 $ zu verkaufen, beträgt der Gewinn aus dem Verkauf nur 50.000 $ (550.000 $ – 500.000 $), nicht 350.000 $ (550.000 $ – 200.000 $).
Ihr Kind nimmt in beiden Szenarien 550.000 $ mit nach Hause. Aber in den Augen der Regierung können Sie die „stepped-up basis“ nutzen, um einen Gewinn von nur 50.000 $ gegenüber einem Gewinn von 350.000 $ auszuweisen.
Dies hat einen realen Einfluss auf die Höhe der Kapitalgewinne, die Ihr Kind zu zahlen hat: weniger theoretischer Gewinn = weniger Steuern.
Sogar noch besser: Wenn Ihr Kind das Haus verkauft, nachdem es 2 Jahre darin gelebt hat, kann es sich für den Ausschluss der Kapitalgewinne des Hausbesitzers qualifizieren, was die geschuldeten Steuern insgesamt eliminieren könnte!
Option 2: Verschenken Sie das Haus direkt.
Was ist, wenn Sie nicht bis zu Ihrem Tod in Ihrem Haus leben wollen?
Wenn es Ihr Traum ist, das leere Nest hinter sich zu lassen, aber das Haus innerhalb der Familie zu behalten, ist eine weitere Option, die Sie erkunden könnten, das Haus an Ihr Kind zu verschenken. Dies ist eine beliebte Option, hat aber einige Nachteile.
Die Regeln der US-Steuerbehörde besagen, dass der Geber eines Geschenks Steuern auf dieses Geschenk zahlen muss. Der Empfänger muss das nicht. Wenn Sie also Ihr Haus an unser Kind verschenken, müssen Sie auf den Wert des Hauses Schenkungssteuern zahlen (die zwischen 18% und 40% liegen).
Glücklicherweise gibt es ein paar Möglichkeiten, diese Schenkungssteuer zu bekämpfen. Zunächst einmal können Sie den Wert Ihres Geschenks mit dem jährlichen Schenkungssteuer-Ausschluss verrechnen. Im Jahr 2018 beträgt der Ausschlussbetrag 15.000 US-Dollar.
Er gilt pro Person und pro Empfänger, wenn also Sie und Ihr Ehepartner beide Ihr Haus an Ihr Kind verschenken, können Sie den Ausschlussbetrag verdoppeln und 30.000 US-Dollar steuerfrei schenken. Gross sagt, dass dieser Ausschlussbetrag „sogar bis zu 60.000 Dollar betragen kann, wenn verheiratete Eltern ein Haus an ihr verheiratetes Kind und ihren Ehepartner verschenken.“
Beispiel:
Sagen wir, Ihr Haus ist 200.000 Dollar wert. Sie sind verheiratet, und Ihr Kind ist ebenfalls verheiratet. Sie und Ihr Ehemann können Ihrem Kind und dessen Ehepartner jeweils 15.000 $ schenken, und sie können bis zu 60.000 $ (15.000 $ x 4) im Rahmen des Schenkungssteuerausschlusses ausschließen. Sie müssen nur auf die verbleibenden $140.000 Steuern zahlen.
An dieser Stelle haben Sie zwei weitere Möglichkeiten. Sie können entweder Schenkungssteuer auf die 140.000 $ zahlen, oder die IRS lässt Sie die Schenkungssteuer von Ihrem lebenslangen einheitlichen Schenkungs- und Erbschaftssteuerfreibetrag von 11.180.000 $ abziehen.
Die meisten Leute ziehen die Schenkung von ihrem lebenslangen Freibetrag ab… wer will schon mehr Steuern zahlen? Der Schenkungssteuersatz liegt bei saftigen 40 %, also ist dies Ihre beste Option.
Sie reichen einfach eine Schenkungssteuererklärung (Formular 709) zusammen mit Ihrer persönlichen Steuererklärung (Formular 1040) in dem Jahr ein, in dem Sie die Schenkung machen. Sie müssen keine Schenkungssteuer zahlen, aber die Schenkungssteuererklärung wird Ihnen helfen, jedes Jahr den Überblick über Ihre Schenkungen zu behalten.
Leider müssen Sie Schenkungssteuer zahlen, wenn Ihr Nachlass größer als 11,18 Millionen Dollar ist, abhängig von der Höhe Ihres steuerpflichtigen Nachlasses > 11,18 Millionen Dollar. Schauen Sie sich den Leitfaden der Tax Foundation zur staatlichen Erbschaftssteuer an, wenn Sie sich in dieser Situation befinden!
Erinnern Sie sich jedoch an diese beiden Dinge über die direkte Schenkungsoption:
- Es gibt keine gesteppte Basis, wenn Sie Ihr Haus verschenken.
Stattdessen gilt hier die Carryover-Basis. Die Kosten des Hauses, wenn Ihr Kind es später verkauft, werden der niedrigere Preis sein, den Sie dafür bezahlt haben (Ihre Basis, die auf Ihr Kind „übertragen“ wurde). Aus dem Beispiel in Option 1 bedeutet dies, dass der Gewinn Ihres Kindes beim Verkauf 350.000 $ und nicht 50.000 $ betragen wird. Und dann ist es von hier an ein Zahlenspiel. Wenn der Ausschluss des Hausbesitzers den gesamten Gewinn abdeckt, dann ist das kein Problem! Wenn nicht, wird Ihr Kind höchstwahrscheinlich eine Kapitalertragssteuer zahlen.
- Sie fressen Ihren Nachlasssteuerfreibetrag auf.
Der Nachlasssteuerfreibetrag ist ein lebenslanger Freibetrag, der jedes Mal kleiner wird, wenn Sie ihn nutzen. Beachten Sie jedoch, dass der Nachlasssteuerfreibetrag gegenüber dem Freibetrag von 5,49 Millionen Dollar pro Person im Jahr 2017 um mehr als das Doppelte auf 11,18 Millionen Dollar im Jahr 2018 angehoben wurde. Der Nachlass der meisten Menschen wird unter $11,18 Millionen fallen.
Option 3: Finanzieren Sie den Kauf des Hauses durch Ihr Kind.
Lassen Sie uns hier einen kurzen Umweg machen. Die Optionen 1 und 2 sind für Eltern, die sich ihren Kindern gegenüber besonders großzügig fühlen. Angenommen, Sie wollen Ihrem Kind das Haus nicht schenken, oder Sie brauchen das Geld aus dem Verkauf. In diesem Fall gibt es ein paar verschiedene Wege, die Sie einschlagen können.
Eine solide Option ist, Ihr Haus zum vollen Marktwert (FMV) an Ihr Kind zu verkaufen. Dies ist eine gute Wahl, wenn Ihr Kind gut versorgt ist und das Haus auf eine erschwingliche Art und Weise erwerben möchte.
Anstatt den vollen Preis des Hauses zum Zeitpunkt des Verkaufs zu verlangen, sollten Sie einen Ratenverkauf für den vollen Preis in Erwägung ziehen.
Das funktioniert so:
Angenommen, Ihr Haus ist 500.000 Dollar wert (ermittelt durch ein Hausgutachten). Wenn Ihr Kind es sich leisten kann, eine Anzahlung von 10 % oder 50.000 $ zu leisten, erstellen Sie einen Schuldschein über die restlichen 450.000 $. Vergewissern Sie sich, dass die Notiz geschrieben ist und dass Sie die monatlichen Zahlungen, die Ihr Kind zu leisten hat, explizit ausgedrückt haben.
Gross betont, dass Sie mindestens den anwendbaren Bundeszins (AFR) alias den Marktzins für das Darlehen verlangen müssen, der im März 2019 bei ~3% liegt.
Solange der Schuldschein rechtlich mit dem Haus gesichert ist, kann Ihr Kind jeden Monat, wenn es Kapital- und Zinszahlungen auf den Schuldschein leistet, die Zinszahlungen als qualifizierte Hypothekenzinsen absetzen (allerdings müssen Sie immer noch Steuern auf diese Zinserträge zahlen).
Sie können Ihrem Kind auch zusätzlich helfen, indem Sie immer noch jährliche Schenkungen von maximal 15.000 $ unter dem jährlichen Schenkungssteuerausschluss machen. Achten Sie aber darauf, dass die beiden Ströme (Geschenke und Schuldschein) getrennt sind. Wenn Sie eine Schuldscheinzahlung anstelle eines Geschenks vergeben, könnte das Finanzamt den gesamten Verkauf als Rabattverkauf ansehen (siehe Option 4).
Bei dieser Option wird die Basis Ihres Kindes im Haus zum vollen Kaufpreis von 500.000 $, was wahrscheinlich jegliche zukünftige Kapitalertragssteuer vermeidet, wenn das Haus wieder verkauft wird.
Option 4: Verkaufen Sie das Haus mit einem Abschlag an Ihr Kind.
Was ist, wenn Ihr Kind finanziell nicht in der Lage ist, das Haus zum vollen Preis zu bezahlen? Leider ist dies keine vorteilhafte Situation für Sie als Elternteil.
Wenn Sie Ihr Haus an einen völlig Fremden für weniger als den FMV verkaufen, dann können Sie einen Verlust hinnehmen.
Wenn Sie aber versuchen, Ihr Haus an einen Verwandten, auch bekannt als Ihr Kind, für weniger als den FMV zu verkaufen, dann betrachtet das Finanzamt dies als Schenkung und lässt Sie nicht einfach einen Verlust aus dem Verkauf hinnehmen. Dies ist ein Verkauf an eine verwandte Partei, und Sie müssen entweder Ihren jährlichen Schenkungssteuerausschluss und einen großen Teil Ihrer Erbschaftssteuerbefreiung verwenden, um den Verkauf auszugleichen, oder Schenkungssteuer zahlen, wenn Sie sich dafür entscheiden, Ihren Freibetrag nicht zu verringern.
Die Basis Ihres Kindes in dem Haus ist auch niedriger – der niedrigere Verkaufspreis wird seine Basis für zukünftige Verkäufe und könnte zu höheren Kapitalertragssteuern führen.
Beispiel:
Angenommen, Sie wollen Ihr Haus für 1 Dollar an Ihr Kind verkaufen. Sie halten das für einen cleveren Deal, aber in Wirklichkeit ist das für alle Beteiligten ein Nachteil. Laut Gross: „Wenn der FMV Ihres Hauses 500.000 Dollar beträgt und Sie Ihr Haus für 1 Dollar verkaufen, schenken Sie Ihrem Kind im Wesentlichen 499.999 Dollar.“
Sie können bis zu $30.000 dieses Geschenks (wenn Sie verheiratet sind) unter dem Schenkungssteuer-Ausschluss von den Steuern ausnehmen. Damit verbleiben 469.000 $, auf die Sie nun entweder Schenkungssteuer zahlen müssen oder die Sie von Ihrem Erbschaftssteuerfreibetrag von 11,18 Millionen $ ausschließen müssen.
Wie wir bereits erwähnt haben, kann Ihr Erbschaftssteuerfreibetrag wahrscheinlich einen einmaligen Schlag einstecken, da er dieses Jahr so hoch ist. Aber machen Sie so weiter mit dem nächsten Haus und dem nächsten, werden Sie keine Exemption mehr haben, um Ihren endgültigen Nachlass auszuschließen, wenn Sie ihn wirklich brauchen. Denken Sie daran, dass die 11,18 Millionen Dollar nur bis 2025 gelten.
Option 5: Verkaufen Sie das Haus an Ihr Kind, aber wohnen Sie dort weiter.
Eine der komplizierteren Situationen, mit denen Sie konfrontiert werden können, ist, wenn Sie Ihr Haus auf den Namen Ihres Kindes übertragen wollen, aber auch weiterhin darin wohnen wollen, als hätte sich nichts geändert.
Vielleicht arbeitet Ihr Kind in einem anderen Staat oder ist noch auf dem College, und Sie wollen im Wesentlichen eine Übertragung nur auf den Namen.
Nun, Sie können nicht einfach den Namen auf einer Urkunde ändern, ohne dass es Auswirkungen auf die Straße hat (siehe Option 6 unten).
So sind Ihre Optionen:
- Verkaufen Sie Ihr Haus an Ihr Kind zum FMV (Option 3) und zahlen Sie dann Miete, um jetzt in seinem Haus zu leben. Dies ist ein vollkommen akzeptables Geschäft, wenn der Verkauf und die Miete zu marktüblichen Preisen erfolgen – Sie zahlen also fair für die „Nutzung und Belegung“ des Hauses. Ihr Kind könnte sogar verschiedene Abzüge für Mieteigentum geltend machen.
Gross schlägt vor, dass Hausbesitzer in dieser Situation einen ordnungsgemäßen Kaufvertrag abschließen sollten, ebenso wie einen bonafiden Mietvertrag zwischen Eltern und Kind. Der IRS schaut sich das genau an.
- Verkaufen Sie Ihr Haus nicht an Ihr Kind zu einem Preis unter dem FMV (Option 4) und zahlen Sie danach weniger als die marktübliche Miete. Dies wird nicht als echter Verkauf angesehen, da der IRS gemäß Abschnitt 2036(a)(1) der Meinung ist, dass Sie nie „Besitz und Genuss“ des Hauses aufgegeben haben. Die Konsequenz ist, dass der volle FMV Ihres Hauses in Ihren Nachlass fällt und besteuert wird, wenn Sie sterben, und Ihr Kind kann auch keine Mietabzüge geltend machen.
Option 6: Lassen Sie Ihr Kind Ihre Hypothek übernehmen.
Wenn Sie Ihr Haus an jemanden verschenken wollen, erfolgt die Übertragung in der Regel durch die Unterzeichnung einer Urkunde.
Typischerweise würden Sie, wenn Sie Ihr Haus an eine fremde Person verkaufen, eine „Garantieurkunde“ unterschreiben. Diese verspricht, dass der Verkäufer tatsächlich Eigentümer der Immobilie ist, das Recht hat, sie zu verkaufen, und keine Pfandrechte oder Hypotheken darauf hat.
Wenn Sie das Eigentum an Ihrem Haus auf Ihr Kind übertragen (ein nicht-traditioneller Verkauf), würden Sie stattdessen eine „Quitclaim Deed“ verwenden. Diese erlaubt es Ihnen, den Titel zu übertragen, macht aber keine Versprechungen über irgendetwas anderes. Ein Fremder würde mehr Garantien wollen, aber Ihr Kind vielleicht nicht.
Viele Leute nehmen an, dass sie einfach eine Quitclaim Deed unterschreiben und notariell beglaubigen können, sie beim Bezirksbeamten einreichen und das Haus geht über. Dabei gibt es zwei Probleme:
- Da bei der Unterzeichnung einer Abtretungserklärung kein Geld übertragen wird, betrachtet der IRS dies als Schenkung und wendet die Regeln der Schenkungssteuer an (Option 2 oben).
Da die Abtretungserklärung einfach ist, berichtet Gross, dass manchmal Eltern ihr Haus an ihr Kind abtreten, ohne steuerliche Beratung, und es nicht dem IRS melden. Dies führt später zu Problemen, wenn das Kind versucht, das Haus zu verkaufen, da der Elternteil wahrscheinlich verstorben ist und die Basis des Hauses zum Zeitpunkt der Übertragung nicht bekannt ist, was zu komplexen Steuerberechnungen führt, die auf ungefähren Zahlen basieren. Das ist in der Praxis ungünstig.
- Eine Abtretungsurkunde überträgt nur das Eigentum an Ihrem Haus, nicht aber irgendwelche Hypotheken oder Darlehen, die mit dem Haus verbunden sind.
Die Hypothek ist immer noch in Ihrem Namen, und Sie müssten sie immer noch bezahlen. Schlimmer noch, die meisten Hypotheken haben eine Fälligkeitsklausel, die besagt, dass Sie die Hypothek sofort in voller Höhe bezahlen müssen, wenn Sie das Eigentum an Ihrem Haus übertragen.
So, Sie haben hier ein paar Möglichkeiten.
Erstens können Sie Ihre Hypothek abbezahlen und Ihr Haus frei und unbelastet übertragen (Option 3 oben).
Zweitens können Sie Ihre Bank fragen, ob Ihr Kind Ihre Hypothek übernehmen darf. Nicht alle Banken erlauben die Hypothekenübernahme und nicht alle Hypotheken sind dafür geeignet (nur FHA, VA und USDA sind geeignet). Sie würden Ihr Haus zu einem Preis verkaufen, der der Hypothekensumme entspricht, und Ihr Kind müsste kreditwürdig sein und die Kreditvergabekriterien der Bank erfüllen. Laut Gross könnte sogar eine Hypothekenübernahme als Schenkung angesehen werden, je nachdem, wie viel von der Hypothek übrig bleibt, also klären Sie das mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie das tun.
Und drittens können Sie mit Ihrem Hypothekengeber prüfen, ob Sie Ihre bestehende Hypothek refinanzieren und Ihr Kind in den Titel Ihres Hauses aufnehmen können, wodurch es zum Miteigentümer wird.
Das sind komplizierte Transaktionen, also stellen Sie sicher, dass Sie mit Ihrer Bank oder Ihrem Hypothekenkreditgeber sowie Ihrem Buchhalter sprechen, bevor Sie eine solche Transaktion eingehen.
Option 7: Verwenden Sie einen persönlichen Trust.
Zuletzt haben Sie noch die Möglichkeit, einen Qualified Personal Residence Trust (QPRT) zu verwenden, um Ihr Haus an Ihr Kind weiterzugeben.
Ein QPRT ist eine Art unwiderruflicher Trust und ist eine gute Möglichkeit, Ihr Haus an Ihr Kind weiterzugeben, während Sie immer noch darin wohnen können. So funktioniert es:
Mit Hilfe Ihres Steuerberaters erstellen Sie zunächst einen QPRT und übertragen Ihr Haus in den QPRT. Sie benennen die Begünstigten des Trusts (in diesem Fall Ihr(e) Kind(er)) und legen dann eine Treuhandlaufzeitbegrenzung fest (eine bestimmte Anzahl von Jahren, nach der die Immobilie im QPRT an Ihre Begünstigten übergeht).
Das Haus bleibt unter Ihrem Namen, Sie leisten weiterhin Ihre Hypothekenzahlungen und Sie dürfen bis zum Ende der Treuhandlaufzeitbegrenzung im Haus wohnen. Nach dem Ende der Laufzeit geht das Haus auf den Namen Ihres Kindes über, und Sie müssen Ihrem Kind Miete zahlen, wenn Sie weiterhin in dem Haus wohnen wollen.
Werfen wir nun einen Blick auf die steuerlichen Auswirkungen dieser Option.
Wenn Sie Eigentum in den QPRT übertragen, wird es von der IRS wie eine steuerpflichtige Schenkung behandelt. In den Augen der Regierung ist die Übertragung Ihres Hauses in den Trust das Gleiche wie die Schenkung Ihres Hauses an Ihr Kind, so dass Sie entweder Schenkungssteuer zahlen oder den Wert Ihres Hauses von Ihrem Erbschaftssteuerfreibetrag abziehen müssen.
Der Vorteil der Verwendung des QPRT ist jedoch, dass Sie Ihr Haus zu einem niedrigeren Wert in den Trust übertragen können, als es eigentlich wert ist. Da Sie noch viele Jahre in dem Haus leben werden, bevor es tatsächlich auf Ihr Kind übertragen wird, lässt die IRS Sie diese Wertminderung schon heute berücksichtigen.
Beispiel:
Angenommen, der FMV Ihres Hauses beträgt heute 1 Million Dollar, und Sie gründen einen QPRT und benennen Ihren Sohn als Begünstigten. Im Hintergrund finden einige komplexe Berechnungen statt, die Ihr Alter, die Laufzeitbegrenzung des Trusts, die Zinssätze und einige andere Dinge berücksichtigen.
Nach all den Berechnungen, wenn wir davon ausgehen, dass Ihr Haus nur einen Wert von 350.000 $ hat, gilt die Schenkungssteuer/Nachlasssteuerbefreiung nur für die 350.000 $ und nicht für die gesamte 1 Million $. Dies ist ein großer Unterschied zur normalen Schenkungsbesteuerung, da Sie im Wesentlichen einen Vermögenswert im Wert von 1 Million Dollar für nur 350.000 Dollar übertragen haben und somit 650.000 Dollar Ihrer Erbschaftssteuerbefreiung sparen.
Eine Sache, die Sie sich merken sollten – Sie müssen länger leben als die Laufzeit des Trusts. Wenn Sie heute einen QPRT gründen und die Laufzeit auf 15 Jahre festlegen, aber in 13 Jahren sterben, wird der gesamte Wert des Hauses zum Zeitpunkt der Übertragung (1 Million Dollar aus dem obigen Beispiel) in Ihren Nachlass aufgenommen und unterliegt bei Ihrem Tod der Erbschaftssteuer. Im Wesentlichen ist es so, als hätte es den Trust nie gegeben.
Wenn Sie jedoch die Laufzeit des Trusts überleben, wird der Wert des Hauses, wenn Ihr Kind Eigentümer des Hauses wird, Ihr ursprünglicher Kaufpreis sein (genau wie die regulären Schenkungssteuerregeln in Option 2), und es kann den Vorteil nutzen, keine Erbschaftssteuern zu zahlen.
Stellen Sie sicher, dass Sie eine Schenkungssteuererklärung (Formular 709) in dem Jahr einreichen, in dem Sie die Schenkung an das QPRT vornehmen, und Sie sind startklar!
TL;DR, diese Option lohnt sich möglicherweise nicht, es sei denn, Sie sind ultra-reich. Da der Freibetrag für die Erbschaftssteuer in diesem Jahr 11,18 Millionen Dollar beträgt, können Sie, sofern Ihr Vermögen nicht in die Nähe dieses Wertes kommt, auch einfach Ihren Freibetrag für die Erbschaftssteuer für jede Schenkung verwenden.
Was ist die beste Option? Top-Buchhaltungsexperten sagen…
Die BESTE Option, so der Buchhaltungsexperte Gross, ist Option 5 – verkaufen Sie Ihr Haus zum FMV und finanzieren Sie Ihrem Kind den Kauf Ihres Hauses. Nach ein paar Jahren wird das Haus an Ihr Kind weitergegeben, es wirkt sich nicht auf Ihren Nachlass aus, und für Ihr Kind ist es steuerfrei. Es lässt alle Parteien in der günstigsten Position.
Allerdings sind Steuerentscheidungen nicht schwarz und weiß, und es kommt wirklich darauf an, was für Sie individuell am besten funktioniert. Am Ende des Tages, sagt Gross, sind die Steuerberater „dazu da, die Regeln zu erklären, Fragen zu beantworten und den Kunden basierend auf seinen Zielen zu führen, aber keine Entscheidungen zu treffen.“ Das ist Ihr Job, als Hausbesitzer.
Einerseits könnte Option 5 am besten für jemanden funktionieren, der sehr organisiert ist und in der Lage ist, den Überblick über seine Steuerdokumente, Darlehensdokumente, Schenkungssteueranträge usw. Jahr für Jahr zu behalten, bis die Immobilie vollständig auf sein Kind übertragen ist. Wie Gross sagt: „Je mehr Unterlagen Sie haben, um Ihre Absicht zu begründen, desto besser sind Ihre Chancen, falls Sie geprüft werden.“
Auf der anderen Seite, für jemanden, der extrem beschäftigt ist und nicht die Zeit aufbringen kann, die gesamte Übertragung zu verfolgen, empfiehlt Gross Option 2 – das Haus direkt zu verschenken. Es ist eine einmalige Angelegenheit mit weniger Komplikationen.
Jede der anderen oben genannten Optionen könnte auch für Sie funktionieren, abhängig von Ihrer Situation, also lesen Sie sie sorgfältig durch und konsultieren Sie bei Bedarf einen Steuerfachmann.