Es ist eine Entscheidung, die die meisten Vermieter irgendwann in ihrer Vermietungskarriere treffen müssen: Soll man einen Hausverwalter einstellen oder nicht? Die Frage kann auftauchen, wenn der Vermieter zum ersten Mal darüber nachdenkt, seine oder ihre erste Immobilie zu vermieten. Oder sie stellt sich, wenn das Geschäft wächst und der Vermieter weitere Objekte in sein Portfolio aufnimmt. Es gibt eine Reihe von Vor- und Nachteilen, die in jeder Situation zu berücksichtigen sind, obwohl die Entscheidung im Allgemeinen auf Zeit und Geld hinausläuft.
Was ist ein Hausverwalter?
Zunächst ist es wichtig zu verstehen, was ein Hausverwalter oder eine Hausverwaltungsgesellschaft ist und was sie tun können. Ein Hausverwalter ist eine dritte Partei, die eingestellt wird, um den täglichen Betrieb einer Immobilieninvestition zu handhaben. Abhängig von der Hausverwaltung können sie verschiedene Immobilientypen verwalten, von Einfamilienhäusern bis hin zu Mehrfamilienhäusern.
Viele Dienstleistungen werden schlüsselfertig angeboten, was bedeutet, dass die Hausverwaltung die meisten Angelegenheiten von der Vermarktung der Immobilie bis hin zum Eintreiben der Miete übernimmt. Es ist jedoch möglich, Hausverwaltungen zu finden, die den Großteil der täglichen Arbeit erledigen, aber einige Entscheidungen oder Aufgaben dem Vermieter überlassen, je nachdem, wie die Beziehung ausgehandelt wird.
Viele Hausverwaltungen können die folgenden Aufgaben übernehmen, wobei diese Liste keineswegs vollständig ist:
- Werben und vermarkten Sie die Immobilie
- Interviewen und prüfen Sie potenzielle Mieter
- Handhaben Sie den Abschluss eines Mietvertrags
- Kassieren Sie die Miete im Namen des Vermieters
- Verwalten Sie Instandhaltung und Reparaturen
Warum eine Hausverwaltung in Betracht ziehen?
Es gibt mehrere Gründe, warum ein Vermieter in Erwägung ziehen könnte, einen Hausverwalter oder eine Verwaltungsgesellschaft zu beauftragen. Vielleicht ist die Anzahl der Mieteinheiten in einem Portfolio so groß geworden, dass der Vermieter nicht mehr in der Lage ist, sie zu verwalten. Wenn sich die Immobilie in einer anderen Stadt, einem anderen Bundesland oder sogar in einem anderen Land befindet, kann es sinnvoll sein, dass jemand anderes die Vermietung verwaltet.
Ein Vermieter kann feststellen, dass passive Mieteinnahmen attraktiv sind, aber die Aufgabe, eine Immobilie oder mehrere Immobilien zu verwalten, nicht zu seinen Fähigkeiten, seiner Persönlichkeit usw. passt. Oder ein Vermieter möchte einige Aspekte des Geschäfts kontrollieren – wie z.B. die wichtige Aufgabe, Mieter zu finden und zu überprüfen – während er einer Hausverwaltung erlaubt, direkt mit den Mietern an alltäglichen Problemen wie Wartung und Reparaturen zu arbeiten.
In jedem dieser Fälle kann es an der Zeit sein, die Vor- und Nachteile der Einstellung eines Hausverwalters zu berücksichtigen.
Vorteile der Beauftragung eines Hausverwalters
Es gibt eine Reihe positiver Gründe für die Beauftragung eines Hausverwalters, von denen sich die meisten um den Wunsch drehen, eine erfahrene Partei zu haben, die einem Vermieter bei einer Reihe von mietbezogenen Fragen Zeit sparen kann.
Füllen eines Leerstandes
Eine erfahrene Hausverwaltung sollte die Ressourcen und die Erfahrung mit dem lokalen Mietmarkt haben, um einen Leerstand schnell zu füllen. Eine gute Hausverwaltung verfügt über ein strenges Auswahlverfahren, wie es von TransUnion SmartMove angeboten wird, um sicherzustellen, dass sie die bestmöglichen Mieter findet.
Die richtigen Mietpreise festlegen
Wie All Property Management feststellt, „führt eine gute Hausverwaltung eine gründliche Marktstudie durch, um einen Mietpreis für Ihre Immobilie festzulegen, der sicherstellt, dass Sie die perfekte Balance zwischen der Maximierung des monatlichen Einkommens und der Aufrechterhaltung einer niedrigen Leerstandsrate erreichen.“
Verwaltung von Lieferantenbeziehungen
Eine Hausverwaltungsfirma wird wahrscheinlich bevorzugte Lieferanten haben, mit denen sie für bessere Preise für Wartungs- und Reparaturfragen zusammenarbeitet.
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Nachteile einer Hausverwaltung
Trotz der Vorteile, die eine professionelle Hausverwaltung bieten kann, gibt es auch negative Aspekte, die einige Vermieter davon abhalten, ihre Mieteinheiten an einen Dritten zu übergeben. Kontrolle und Geld sind hier das A und O.
Reduzierung der Kontrolle
Ein Vermieter bezahlt eine Hausverwaltung dafür, dass sie Entscheidungen trifft, aber das sind möglicherweise nicht die gleichen Entscheidungen, die der Vermieter selbst treffen würde. Darüber hinaus kann eine Hausverwaltung Dutzende oder sogar Hunderte von Mieteinheiten überwachen, was bedeutet, dass eine Immobilie möglicherweise nicht die gleiche Aufmerksamkeit erhält wie unter dem Vermieter direkt.
Screening-Prozess kann Strenge fehlen
Einer der Schlüssel, um gute Kunden zu finden und zu behalten, ist die Implementierung eines strengen Screening-Prozesses, insbesondere da der Vermieter den Mieter möglicherweise nie kennenlernt, wenn die Hausverwaltung alle Vorkehrungen trifft. TransUnion SmartMove bietet Kreditauskünfte für Vermieter, strafrechtliche Hintergrundüberprüfungen von Mietern und Räumungsberichte, die helfen, das Rätselraten zu beenden, ob ein Mieter gut zu Ihrer Immobilie passt.
Kosten für die Hausverwaltung
Dies kann der größte Faktor bei der Entscheidung sein, ob Sie eine Hausverwaltung beauftragen oder nicht. Die Grundgebühren für die Verwaltung können zwischen 4 und 12 Prozent variieren. Aber das ist noch nicht das Ende der Fahnenstange. Einige Unternehmen können zusätzliche Gebühren verlangen, einschließlich:
- Leerstandsgebühr: Einige Unternehmen können eine Pauschalgebühr oder die Standardverwaltungsgebühr verlangen, auch wenn eine Einheit leer steht.
- Einrichtungsgebühr: Dies deckt die Kosten für die Eröffnung eines neuen Kontos.
- Leasinggebühr: Dies ist eine Standardgebühr, die die Kosten deckt, um einen neuen Mieter für ein Mietobjekt zu bekommen. Sie kann zwischen 25 und 100 Prozent der ersten Monatsmiete betragen, liegt aber laut Manage My Property im Durchschnitt bei etwa 50 Prozent.
- Andere Gebühren können Werbung, Reparaturen und sogar die Erneuerung des Mietvertrags beinhalten.
Wie Sie eine Hausverwaltung beauftragen
Wenn Sie nach Abwägung der Vor- und Nachteile entscheiden, dass Sie Ihr Vermietungsgeschäft lieber einem Hausverwalter übergeben möchten, ist der nächste Schritt, die richtige Firma zu finden. Dieser Schritt ist genauso wichtig wie die Suche nach einem guten Mieter, da Sie Ihr Eigentum und Ihren Gewinn einem Dritten anvertrauen.
Abhängig von Ihrem Standort haben Sie möglicherweise Dutzende von Unternehmen, aus denen Sie wählen können. Sie können Ihre Suche zunächst eingrenzen, indem Sie sich Bewertungen auf Websites wie Yelp und Angie’s List ansehen. Eine Google-Suche zeigt ebenfalls Ergebnisse mit Bewertungen an. Wählen Sie mehrere der am besten bewerteten Unternehmen aus, um sie zu interviewen.
Es gibt ein paar Schlüsselkriterien, die Sie bei BiggerPockets im Hinterkopf behalten sollten:
- Wie viele Einheiten verwaltet der Hausverwalter oder das Unternehmen bereits? Es ist wie bei einem Lehrer, der Schüler verwaltet: Je größer die Klasse ist, desto weniger individuelle Aufmerksamkeit kann ein Schüler erhalten. Sie sollten recherchieren, wie viele Einheiten das Unternehmen verwaltet und wie viele Mitarbeiter das Unternehmen für die Verwaltung dieser Einheiten einsetzt. Natürlich müssen Sie möglicherweise mehr bezahlen, wenn Sie eine eher „kleine“ Verwaltungsfirma wünschen.
- Versichern Sie sich, dass Routineinspektionen Teil des Hausverwaltungsvertrags sind.
- Fragen Sie nach dem Mieter-Screening-Prozess. Eine gute Hausverwaltung sollte über ein umfassendes Auswahlverfahren verfügen, wie es von SmartMove angeboten wird.
- Legen Sie die Gebührenstruktur für Wartung und andere Kosten im Voraus fest und halten Sie die Vereinbarung schriftlich fest. Sie werden den Hausverwalter ermächtigen wollen, bis zu einem bestimmten Betrag für anfallende Wartungs- oder Reparaturarbeiten aufzukommen, aber Sie sollten den Betrag auf einen Betrag begrenzen, den Sie als angenehm empfinden – 250 bis 500 Dollar sind Standard.
Fazit
Die Entscheidung, einen Hausverwalter zu beauftragen, ist wahrscheinlich eine Abwägung zwischen Zeit und Geld. Wenn ein Vermieter das Gefühl hat, dass die Verwaltung seines Immobilienportfolios zu zeitaufwändig ist und er sich die Kosten für einen Hausverwalter leisten kann, dann ist das vielleicht die beste Entscheidung. Auf der anderen Seite können Vermieter, die eine praktische Verwaltung von Mieteinheiten bevorzugen, die sich in überschaubarer Entfernung befinden, und die die Zeit und die Fähigkeiten haben, diese zu beaufsichtigen, entscheiden, dass eine professionelle Hausverwaltung ein zu hoher Preis ist.
Sind Sie noch unentschlossen? Schauen Sie sich unseren Leitfaden mit Ratschlägen zur Immobilienverwaltung von Profis an, um weitere Tipps zu erhalten, wie Sie Ihr Vermietungsgeschäft erfolgreich führen können.