Wie man beim Verkauf einer Mietimmobilie einen Steuerknaller verhindert

Investitionen in Mietimmobilien können Investoren mit stetigen Einkünften versorgen, die die Hypothek abdecken und gleichzeitig jeden Monat einige Extragewinne liefern; wenn solche Immobilien schließlich verkauft werden, können sich Investoren über beträchtliche Windfälle freuen. Aber diese Verkäufe können erhebliche langfristige Kapitalertragssteuerverpflichtungen auslösen.

Beispiel: Für 2020 beträgt dieser Steuersatz 15 %, wenn Sie verheiratet sind und ein gemeinsames steuerpflichtiges Einkommen zwischen 78.750 und 488.850 $ haben. Wenn Ihr zu versteuerndes Einkommen 488.851 $ oder mehr beträgt, steigt der Steuersatz auf 20 %.

Für ein Ehepaar, das ein zu versteuerndes Einkommen von 280.000 $ und einen Kapitalertrag von 100.000 $ hat, würden die Steuern auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Mietimmobilie 15.000 $ betragen. Glücklicherweise gibt es Möglichkeiten, diesen Kapitalgewinnsteuerbiss zu minimieren. Dieser Artikel erklärt drei der effektivsten Methoden.

Gewinne mit Verlusten verrechnen

• Was es ist: Tax-loss harvesting
• Für wen es ist: Jeder mit Kapitalverlusten in einem bestimmten Steuerjahr
• Was Sie bekommen: Die Möglichkeit, diese Verluste von den Kapitalgewinnen abzuziehen, die aus dem Verkauf einer Mietimmobilie erzielt werden

Tax-loss harvesting beschreibt den Prozess der Reduzierung der Steuerbelastung beim Verkauf einer Mietimmobilie, indem die Gewinne aus dem Verkauf mit den Verlusten aus einer anderen Investition kombiniert werden. Dies kann eine Steuerplanungsstrategie sein, wenn ein Investor eine Investition hält, die an Wert verloren hat (ein nicht realisierter Verlust) und beschließt, den Vermögenswert mit einem Verlust im selben Jahr zu verkaufen, in dem der Gewinn aus dem Verkauf der Mietimmobilie entsteht (ein realisierter Verlust). Obwohl diese Steuerminimierungstaktik in erster Linie zum Ausgleich von Gewinnen aus Aktieninvestitionen verwendet wird, wenden immer mehr Leute sie auf den Verkauf von Mietimmobilien an.

Angenommen, ein Investor hat im laufenden Jahr 50.000 Dollar aus dem Verkauf einer Mietwohnung verdient. Sie hat außerdem einen nicht realisierten Verlust von 75.000 $ am Aktienmarkt. Sie kann sich entscheiden, einen Teil ihrer Aktien zu verkaufen, um einen Verlust von 50.000 $ zu realisieren, um die 50.000 $ an Kapitalgewinnen vollständig auszugleichen.

Nutzen Sie Abschnitt 1031 des Steuergesetzes

• Was es ist: IRS Abschnitt 1031 „like-kind“ Austausch
• Für wen es ist: Jeder, der in der Lage ist, die Erlöse aus dem Verkauf von Mietobjekten in neue Immobilien zu reinvestieren
• Was Sie bekommen: Die Möglichkeit, einige oder alle Steuern auf den Kapitalgewinn aufzuschieben

Immobilieninvestoren können die Zahlung von Steuern auf Kapitalgewinne aufschieben, indem sie Abschnitt 1031 des Steuergesetzes nutzen, der es ihnen ermöglicht, eine Mietimmobilie zu verkaufen und gleichzeitig eine „gleichartige“ Immobilie zu kaufen, und erst nach dem Tausch Steuern zu zahlen. Rechtlich gesehen ist der Begriff „gleichwertig“ weit definiert. Ein Investor muss nicht eine Eigentumswohnung gegen eine andere austauschen oder ein Geschäft gegen ein anderes tauschen. Solange es sich bei beiden Immobilien um einkommensgenerierende Mieteinheiten handelt, sind sie fair game.

Aber das Timing ist bei dieser Methode entscheidend, da Investoren nur 45 Tage ab dem Datum des Immobilienverkaufs haben, um potenzielle Ersatzobjekte zu identifizieren, die sie innerhalb von 180 Tagen formal abschließen müssen. Und wenn eine Steuererklärung (mit Verlängerungen) vor dieser 180-Tage-Frist fällig ist, müssen Investoren sogar noch früher abschließen. Wer die Frist verpasst, muss die vollen Kapitalertragssteuern auf den Verkauf des ursprünglichen Mietobjekts zahlen.

Wandeln Sie Ihr Mietobjekt in Ihren Hauptwohnsitz um

• Was es ist: Umwandlung von Mietobjekten in einen Hauptwohnsitz
• Für wen es ist: Jeder, der eine Mietimmobilie in seinen Hauptwohnsitz umwandeln kann
• Was Sie bekommen: Die Möglichkeit, bis zu 500.000 Dollar an Kapitalgewinnen von den Steuern auszuschließen

Ein Haus zu verkaufen, in dem man selbst wohnt, ist steuerlich vorteilhafter als eine Mietimmobilie mit Gewinn zu verkaufen. Der IRS-Abschnitt 121 erlaubt es Menschen, bis zu 250.000 Dollar der Gewinne aus dem Verkauf ihres Hauptwohnsitzes auszuschließen, wenn sie alleinstehend sind, und bis zu 500.000 Dollar, wenn sie verheiratet sind und gemeinsam einreichen. Um sich zu qualifizieren, müssen Investoren ihr Haus mindestens fünf Jahre lang besitzen und mindestens zwei dieser fünf Jahre darin gewohnt haben. Die Jahre als persönlicher Wohnsitz müssen nicht zusammenhängend sein, weshalb sich einige Investoren dafür entscheiden, Mietimmobilien zu ihrem Hauptwohnsitz zu machen.

Die Höhe des Abzugs hängt davon ab, wie lange die Immobilie als Mietobjekt und wie lange sie als Hauptwohnsitz genutzt wurde. Außerdem darf ein Steuerzahler den Teil des Gewinns nicht ausschließen, der zuvor auf einen Abschreibungsabzug zurückzuführen war. Dies ist als Abschreibungswiedergewinnung bekannt, speziell für Mietimmobilien, und der Betrag, der zuvor als Abschreibungsabzug genommen wurde, wird mit einem Wiedergewinnungssatz von 25 % besteuert.

Das Fazit

Die Kapitalertragssteuer kann einen beträchtlichen Teil des Gewinns aus dem Verkauf von Mietobjekten einnehmen, in der Größenordnung von 15 % oder 20 % Ihrer Einnahmen. Glücklicherweise können Strategien zur Vermeidung und Stundung von Kapitalertragssteuern diese Belastung verringern. Wie immer sollten Sie einen Steuerexperten konsultieren, der Sie in Bezug auf Ihre eigene Situation bei der Vermietung von Immobilien berät.