Ab dem 25. Juni 2018 haben wir einige Änderungen an der Art und Weise vorgenommen, wie unsere Hypothekengenehmigungen funktionieren. Lesen Sie mehr über unseren Power Buyer ProcessTM.
So, Sie haben sich entschieden, ein Haus zu kaufen, und Sie haben sich verschiedene Häuser angesehen, aber die Frage ist – wo fangen Sie an, und wie bekommen Sie einen Kredit?
Wenn Sie zum ersten Mal kaufen, kann der Kreditprozess verwirrend und ungewohnt sein. Viele Fragen können auftauchen: Ist meine Kreditwürdigkeit hoch genug, um sich für einen Kredit zu qualifizieren? Wie lange dauert es? Wo fange ich an?
Um Ihnen bei all diesen Bedenken und mehr zu helfen, finden Sie hier eine detaillierte Schritt-für-Schritt-Übersicht darüber, was Sie erwarten können, wenn Sie den Prozess des Hauskaufs beginnen.
Erhalten Sie eine Vorabgenehmigung
Der erste Schritt, den wir jedem Hauskäufer empfehlen, ist eine Vorabgenehmigung zu erhalten. Die Idee hinter einer Vorabgenehmigung ist einfach: Bevor Sie sich auf dem Markt umsehen, sollten Sie sicher sein, dass Sie wissen, wie viel Ihnen ein Kreditgeber leihen wird.
Wenn Sie eine Vorabgenehmigung erhalten, wird Ihre Kreditwürdigkeit geprüft. Dadurch erhält der Kreditgeber zwei Dinge: Ihren tatsächlichen Kreditscore und einen Blick auf die Daten in Ihrer Kreditauskunft. Um sich für ein Darlehen der Federal Housing Administration (FHA) zu qualifizieren, benötigen Sie einen Kreditscore von 580, für ein konventionelles Darlehen von Fannie Mae oder Freddie Mac einen von 620. Ein VA-Darlehen, das vom U.S. Department of Veterans Affairs unterstützt wird, erfordert keine bestimmte Punktzahl, aber die Kreditgeber können selbst Richtlinien festlegen. Bei Quicken Loans setzen wir für VA-Darlehen einen Kredit-Score von mindestens 620 voraus.
Zusätzlich zu Ihrem Kredit-Score sehen die Kreditgeber, wie viele Schulden Sie haben und ob Sie irgendwelche Konkurse oder Inkassos in Ihrer Akte haben. Wenn Sie so etwas in Ihrer Akte haben, ist es immer noch möglich, dass Sie eine Hypothek bekommen, aber Sie könnten sich nur für bestimmte Darlehensoptionen qualifizieren.
Der Kreditgeber wird auch nach Ihrem Einkommen und Vermögen fragen, um zu berechnen, wie viel Sie sich leisten können, basierend auf einem Schulden-Einkommens-Verhältnis (DTI). Je mehr Informationen Sie Ihrem Kreditgeber im Voraus geben können, desto besser ist Ihre Vorabgenehmigung, weil sowohl Sie als auch der Verkäufer darauf vertrauen können, dass Ihr Kredit am Ende eher genehmigt wird.
Ihr Einkommen wird überprüft, wenn Sie dem Kreditgeber Ihre W-2s und 1040s geben. Bankauszüge zeigen auch Vermögenswerte. Diese sind wichtig, um sicherzustellen, dass Sie genug Rücklagen haben, um Ihre Hypothekenzahlung für eine Weile zu leisten, wenn Sie zwischen zwei Jobs stehen.
Sie werden auch mit einem vorläufigen Kreditprogramm zusammengebracht, obwohl sich dies später im Prozess ändern kann.
Einkommens- und Vermögensnachweise können später in der Zeichnungsphase vorgelegt werden, aber wenn Sie sie im Voraus einreichen, können Sie wahrscheinlich besser einschätzen, wie viel Sie sich leisten können.
Budget
Ihr Vorgenehmigungsschreiben wird Ihnen sagen, wie viel Geld ein Kreditgeber bereit ist, Ihnen zu leihen. Aber nur weil Sie einen bestimmten Betrag leihen können, heißt das nicht, dass Sie Ihr Budget bis zum Äußersten ausreizen müssen. Sie können verschiedene Kaufpreise in einen Hypothekenrechner eingeben, um eine realistische Schätzung der monatlichen Hypothekenzahlung zu erhalten. (Sie können auch die Kosten für Steuern und Versicherungen einrechnen, wenn Sie wissen, wie hoch diese sein werden.)
Sie wollen sicherstellen, dass Sie jeden Monat genug Geld für Ersparnisse, Notfälle, Investitionen und andere Ausgaben haben. Vergessen Sie nicht, auch ein bisschen Geld für den Spaß übrig zu lassen!
Haussuche
Die Besichtigung von Häusern ist normalerweise der Teil des Hauskaufprozesses, der am meisten Spaß macht. Bei jedem Haus, durch das Sie gehen, können Sie sich vorstellen, wie Ihr Leben dort aussehen würde. Aber auch hier sollten Sie mit einem soliden Plan beginnen.
Abhängig von Ihrem Budget kann es möglich sein, ein Haus mit allen gewünschten Eigenschaften zu finden, oder auch nicht. Machen Sie sich daher eine Liste mit Ihren Prioritäten für die Häuser, die Sie sich ansehen.
Wenn Sie Ihre Wunschliste zusammengestellt haben, empfehlen wir Ihnen, einen Immobilienmakler zu beauftragen. Sie kennen den Markt. Sie sehen jedes Jahr eine Menge Häuser und können mit Ihnen zusammenarbeiten, um etwas zu finden, das Ihren Bedürfnissen entspricht und in Ihrem Budget liegt. Unsere Freunde bei Rocket Homes können Ihnen dabei helfen, einen Makler zu finden, der mit Ihnen zusammenarbeitet, um ein Haus zu finden, das Ihren Bedürfnissen entspricht.
Angebot abgeben
Sagen wir, Sie haben das perfekte Haus gefunden. Jetzt ist es an der Zeit, ein Angebot zu machen. Hier gibt es mehrere Dinge zu bedenken. Sie werden mit Ihrem Immobilienmakler oder Anwalt zusammenarbeiten, um den Kaufvertrag zu verfassen, der sowohl Ihr Angebot für den Kaufpreis als auch eine Liste mit allem aus dem Haus enthält, was Sie in den Verkauf einbeziehen möchten. Obwohl diese Art von Details verhandelbar sind, werden Verkäufer wahrscheinlich eine Vereinbarung mit sehr wenigen Bedingungen wünschen – eine, die so sauber wie möglich ist. Das kann bedeuten, dass Sie nicht nach Zugeständnissen des Verkäufers oder nach Möbeln fragen, die in den Vertrag aufgenommen werden sollen.
In dieser Phase werden Sie auch eine Anzahlung leisten. Dabei handelt es sich um einen Prozentsatz des Kaufpreises, der dem Verkäufer bei Annahme des Angebots gezahlt wird, um zu zeigen, dass es Ihnen mit der Immobilie ernst ist.
Underwriting
Wenn Ihr Angebot angenommen wurde, wird der Kaufvertrag an Ihren Banker zurückgeschickt. Der Banker wird Ihre Optionen überprüfen, um sicherzustellen, dass Sie im richtigen Kreditprogramm für Sie sind.
Während des Underwriting-Prozesses werden Ihr Einkommen, Ihr Vermögen und Ihre Beschäftigung überprüft und mit den Informationen in Ihrer Kreditauskunft verglichen. Kreditgeber ziehen zu Beginn des Prozesses immer Ihren Kredit ab, aber eine Vorabgenehmigung dauert nur 90 Tage. Wenn Sie schon eine Weile auf Wohnungssuche sind, kann es notwendig sein, dass der Kreditgeber Ihre Kreditwürdigkeit erneut prüft. Versuchen Sie, während der Wohnungssuche keine zusätzlichen Schulden aufzunehmen. Wenn Sie das tun, während Sie gleichzeitig versuchen, ein Haus zu kaufen, könnte das Ihre Finanzierung gefährden.
Auch während dieser Zeit kann Ihr Kreditgeber zusätzliche oder aktualisierte Unterlagen anfordern, wenn er sie für die Genehmigung benötigt.
Gutachten und Inspektion
Ihr Kreditgeber wird ein Hausgutachten erstellen, während Sie durch den Underwriting-Prozess gehen. Das Gutachten schützt sowohl den Kreditgeber und den Hypothekeninvestor (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, etc.) als auch den Käufer der Immobilie.
Während des Gutachtens wird das Haus mit vergleichbaren Immobilien in der Umgebung verglichen. Das heißt, wenn es sich bei der Immobilie, die Sie kaufen wollen, um eine Ranch mit zwei Schlafzimmern und einem kürzlich renovierten Hauptbad handelt, sucht der Gutachter nach Immobilien in der Gegend, die Ihrer Immobilie so ähnlich wie möglich sind, schaut sich die Verkaufsdaten an und gibt Ihnen einen Dollarwert für das Haus, das Sie betrachten.
Der geschätzte Hauswert schützt Sie davor, zu viel für das Haus zu bezahlen. Hypotheken-Investoren erlauben Kreditgebern auch nicht, mehr zu leihen, als das Haus wert ist, denn wenn etwas passiert und der Kreditgeber das Haus zurücknehmen müsste, wenn die Zahlungen nicht geleistet werden, müsste der Kreditgeber versuchen, seine Investition durch einen Verkauf wieder hereinzuholen. Die Kenntnis des geschätzten Wertes hält sie davon ab, riskante Investitionen zu tätigen.
Wenn die Schätzung niedriger ausfällt als der Verkaufspreis, haben Sie drei Möglichkeiten. Der Verkäufer kann den Preis auf den Schätzungswert senken. Sie haben auch die Möglichkeit, die Differenz zwischen dem Schätzwert und dem Verkaufspreis mit an den Verhandlungstisch zu bringen.
Auch wenn es nicht erforderlich ist, ist es von großem Vorteil, wenn Sie eine Hausinspektion durchführen lassen. Selbst wenn es derzeit keine Probleme mit dem Haus gibt, gibt Ihnen ein Rundgang mit einem Inspektor eine Vorstellung davon, worauf Sie in Zukunft achten müssen, sollten Probleme auftreten. Wenn es etwas wirklich Ernstes gibt, haben Sie auch die Möglichkeit, zu diesem Zeitpunkt wieder auszusteigen. Ja, Sie müssen bei Ihrer Suche nach dem richtigen Haus von vorne beginnen. Auf der anderen Seite werden Sie nicht in einem Haus leben, das in sechs Monaten auseinanderfallen könnte. Manchmal werden Verkäufer jedoch den Preis senken, damit Sie das Geld haben, um alles zu reparieren, was nicht in Ordnung ist, oder sie werden die Probleme selbst beheben, bevor Sie einziehen.
Bestimmte grundlegende Sicherheitsaspekte werden während einer Schätzung überprüft, aber eine Hausinspektion geht tiefer. Wenn Sie zum Beispiel in ein älteres Haus mit bleihaltiger Farbe einziehen, wird dies bei einer Bewertung festgestellt und muss möglicherweise behoben werden, bevor Sie einziehen können.
Abschluss
Wenn der Underwriting-Prozess abgeschlossen ist, ist es Zeit, zum Abschlusstisch zu kommen. Sie bringen Ihre Anzahlung und alle anderen Abschlusskosten mit, unterschreiben die Hypothek und nehmen die Urkunde in Empfang.
Es gibt Möglichkeiten, Ihre Abschlusskosten niedrig zu halten. Eine Möglichkeit besteht darin, dass Sie den Preis Ihres Angebots erhöhen, um den Verkäufer zu überzeugen, andere Dinge zu bezahlen. Auf diese Weise werden die Abschlusskosten in das Darlehen integriert.
Wie lange dauert der Hypothekenprozess?
Nun, da Sie wissen, wie der Prozess abläuft, wie lange dauert es eigentlich, bis Sie die Schlüssel bekommen? Das ist für jeden anders, aber lassen Sie uns versuchen, Ihnen eine ungefähre Vorstellung zu geben.
Durch Rocket Mortgage® by Quicken Loans® können Sie eine Vorgenehmigung erhalten, indem Sie Ihre Einkommens- und Vermögensunterlagen von Ihrer Bank mitteilen. Selbst wenn Sie am Telefon beginnen, können die meisten Leute erwarten, innerhalb eines Tages oder so genehmigt zu werden.
Der längste Teil des Prozesses ist oft das Einkaufen für ein Haus, also wenn Sie eine Liste von Wünschen und Bedürfnissen haben, die Sie zu Ihrem Makler mitnehmen können, sollte das Ihnen helfen, schnell zu beginnen.
Wenn Sie Ihren Kaufvertrag haben und das Underwriting beginnt, versuchen wir hier bei Quicken Loans, Ihr Darlehen innerhalb von 30 Tagen abzuschließen.
Neben der Suche nach dem Haus kann die nächstgrößere Verzögerung im Prozess manchmal darin bestehen, ein Gutachten zu erstellen. Es gibt Gebiete im Land, in denen es einen Mangel an Gutachtern gibt. Wenn Sie in einem dieser Gebiete kaufen, ist es wichtig, dass sowohl der Käufer als auch der Verkäufer realistische Erwartungen haben.
Sie können wirklich helfen, den Prozess zu beschleunigen, wenn Sie alle Unterlagen, um die Sie gebeten werden, rechtzeitig einreichen. Das ist vielleicht die eine Sache im Hypothekenprozess, die am direktesten in Ihrer Kontrolle liegt.