Was Sie über Immobilienbewertung wissen sollten

Die Schätzung des Wertes von Immobilien ist für eine Vielzahl von Unternehmungen notwendig, einschließlich Finanzierung, Verkaufsauflistung, Investitionsanalyse, Sachversicherung und Besteuerung. Aber für die meisten Menschen ist die Bestimmung des Verkaufs- oder Kaufpreises einer Immobilie die nützlichste Anwendung der Immobilienbewertung. Dieser Artikel bietet eine Einführung in die grundlegenden Konzepte und Methoden der Immobilienbewertung, insbesondere in Bezug auf den Verkauf.

Grundlegende Bewertungskonzepte

Technisch gesehen ist der Wert einer Immobilie definiert als der Gegenwartswert des zukünftigen Nutzens, der sich aus dem Eigentum an der Immobilie ergibt. Im Gegensatz zu vielen Konsumgütern, die schnell verbraucht werden, wird der Nutzen einer Immobilie in der Regel über einen langen Zeitraum hinweg realisiert. Daher muss eine Schätzung des Wertes einer Immobilie wirtschaftliche und soziale Trends sowie staatliche Kontrollen oder Vorschriften und Umweltbedingungen berücksichtigen, die die vier Elemente des Wertes beeinflussen können:

• Nachfrage: der Wunsch oder das Bedürfnis nach Eigentum, unterstützt durch die finanziellen Mittel, um den Wunsch zu befriedigen
• Nutzen: Die Fähigkeit, die Wünsche und Bedürfnisse zukünftiger Eigentümer zu befriedigen
• Knappheit: Das endliche Angebot an konkurrierenden Eigenschaften
• Übertragbarkeit: Die Leichtigkeit, mit der Eigentumsrechte übertragen werden

Wert versus Kosten und Preis

Wert ist nicht unbedingt gleich Kosten oder Preis. Kosten beziehen sich auf tatsächliche Ausgaben – zum Beispiel für Material oder Arbeit. Der Preis hingegen ist der Betrag, den jemand für etwas bezahlt. Während Kosten und Preis den Wert beeinflussen können, bestimmen sie nicht den Wert. Der Verkaufspreis eines Hauses könnte $150.000 betragen, aber der Wert könnte wesentlich höher oder niedriger sein. Wenn zum Beispiel ein neuer Besitzer einen schwerwiegenden Fehler im Haus findet, wie ein fehlerhaftes Fundament, könnte der Wert des Hauses niedriger sein als der Preis.

Marktwert

Ein Gutachten ist eine Meinung oder Schätzung über den Wert einer bestimmten Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Schätzungsberichte werden von Unternehmen, Behörden, Privatpersonen, Investoren und Hypothekengesellschaften verwendet, wenn sie Entscheidungen über Immobilientransaktionen treffen. Das Ziel eines Gutachtens ist es, den Marktwert einer Immobilie zu ermitteln – den wahrscheinlichsten Preis, den die Immobilie auf einem wettbewerbsfähigen und offenen Markt erzielen wird.

Der Marktpreis, also der Preis, zu dem eine Immobilie tatsächlich verkauft wird, entspricht nicht immer dem Marktwert. Zum Beispiel, wenn ein Verkäufer unter Zwang steht, weil eine Zwangsversteigerung droht, oder wenn ein Privatverkauf stattfindet, kann die Immobilie unter ihrem Marktwert verkauft werden.

Bewertungsmethoden

Eine genaue Bewertung hängt von der methodischen Sammlung von Daten ab. Spezifische Daten, die Details über die jeweilige Immobilie enthalten, und allgemeine Daten, die sich auf das Land, die Region, die Stadt und die Nachbarschaft beziehen, in der sich die Immobilie befindet, werden gesammelt und analysiert, um einen Wert zu ermitteln.

Methode 1: Umsatzvergleichsverfahren

Das Umsatzvergleichsverfahren wird üblicherweise bei der Bewertung von Einfamilienhäusern und Grundstücken verwendet. Manchmal auch als Marktdatenansatz bezeichnet, ist es eine Schätzung des Wertes, die durch den Vergleich einer Immobilie mit kürzlich verkauften Immobilien mit ähnlichen Merkmalen abgeleitet wird. Diese ähnlichen Immobilien werden als Vergleichsobjekte bezeichnet, und um einen gültigen Vergleich zu liefern, müssen sie:

• Sie müssen der zu bewertenden Immobilie so ähnlich wie möglich sein
• Sie müssen innerhalb des letzten Jahres auf einem offenen, wettbewerbsfähigen Markt verkauft worden sein
• Sie müssen unter typischen Marktbedingungen verkauft worden sein

Mindestens drei oder vier Vergleichsobjekte sollten im Bewertungsprozess verwendet werden. Die wichtigsten Faktoren, die bei der Auswahl der Vergleichsobjekte zu berücksichtigen sind, sind die Größe, die vergleichbaren Merkmale und – vielleicht am wichtigsten – die Lage, die einen enormen Einfluss auf den Marktwert einer Immobilie haben kann.

Qualitäten der Vergleichsobjekte

Da keine zwei Immobilien exakt gleich sind, werden Anpassungen der Verkaufspreise der Vergleichsobjekte vorgenommen, um abweichende Merkmale und andere Faktoren zu berücksichtigen, die den Wert beeinflussen würden, einschließlich:

• Alter und Zustand der Gebäude
• Verkaufsdatum, wenn zwischen dem Verkaufsdatum einer vergleichbaren Immobilie und dem Datum der Bewertung wirtschaftliche Veränderungen eintreten
• Verkaufsbedingungen, z. B. wenn der Verkäufer einer Immobilie unter Zwang stand oder wenn eine Immobilie unter Verwandten (zu einem vergünstigten Preis) verkauft wurde)
• Lage,
• Physikalische Merkmale, einschließlich Grundstücksgröße, Landschaftsgestaltung, Art und Qualität der Konstruktion, Anzahl und Art der Zimmer, Quadratmeter Wohnfläche, Hartholzböden, eine Garage, Küchen-Upgrades, ein Kamin, ein Pool, eine zentrale Klimaanlage, etc.

Der geschätzte Marktwert der betreffenden Immobilie wird innerhalb des Bereichs liegen, der durch die angepassten Verkaufspreise der Vergleichsobjekte gebildet wird. Da einige der Anpassungen, die an den Verkaufspreisen der Vergleichsobjekte vorgenommen werden, subjektiver sind als andere, werden typischerweise die Vergleichsobjekte mit den geringsten Anpassungen gewichtet.

Methode 2: Kostenansatz

Der Kostenansatz kann verwendet werden, um den Wert von Immobilien zu schätzen, die durch ein oder mehrere Gebäude verbessert worden sind. Bei dieser Methode werden getrennte Wertschätzungen für das/die Gebäude und das Grundstück vorgenommen, wobei die Abschreibungen berücksichtigt werden. Die Schätzungen werden addiert, um den Wert der gesamten verbesserten Immobilie zu berechnen. Der Kostenansatz geht von der Annahme aus, dass ein vernünftiger Käufer nicht mehr für eine bestehende verbesserte Immobilie zahlen würde als den Preis für den Kauf eines vergleichbaren Grundstücks und die Errichtung eines vergleichbaren Gebäudes. Dieser Ansatz ist sinnvoll, wenn es sich bei der zu bewertenden Immobilie um einen Typ handelt, der nicht häufig verkauft wird und keine Einnahmen generiert. Beispiele hierfür sind Schulen, Kirchen, Krankenhäuser und Regierungsgebäude.

Gebäudekosten können auf verschiedene Arten geschätzt werden, einschließlich der Quadratfuß-Methode, bei der die Kosten pro Quadratfuß eines kürzlich errichteten vergleichbaren Gebäudes mit der Anzahl der Quadratfuß des zu bewertenden Gebäudes multipliziert werden; der Unit-in-Place-Methode, bei der die Kosten auf der Grundlage der Baukosten pro Mengeneinheit der einzelnen Gebäudekomponenten, einschließlich Arbeit und Materialien, geschätzt werden; und der Quantitätsmethode, bei der die Mengen an Rohmaterialien geschätzt werden, die benötigt werden, um das zu bewertende Gebäude zu ersetzen, zusammen mit dem aktuellen Preis der Materialien und den damit verbundenen Installationskosten.

Die Abschreibung

Für Zwecke der Wertermittlung bezieht sich die Abschreibung auf jeden Zustand, der den Wert einer Verbesserung einer Immobilie negativ beeinflusst und berücksichtigt:

• Physikalische Verschlechterung, einschließlich heilbarer Verschlechterung, wie z.B. Anstrich und Dacherneuerung, und unheilbarer Verschlechterung, wie z.B. strukturelle Probleme
• Funktionale Veralterung, die sich auf physische oder gestalterische Merkmale bezieht, die von den Eigentümern der Immobilie nicht mehr als wünschenswert angesehen werden, wie z.B. veraltete Geräte, veraltet aussehende Armaturen oder Häuser mit vier Schlafzimmern, aber nur einem Bad
• Wirtschaftliche Veralterung, verursacht durch Faktoren, die außerhalb der Immobilie liegen, wie z.B. die Nähe zu einem lauten Flughafen oder einer umweltverschmutzenden Fabrik.

Methodik

• Schätzen Sie den Wert des Grundstücks so, als ob es frei wäre und für die höchste und beste Nutzung zur Verfügung stünde, indem Sie den Ansatz des Verkaufsvergleichs verwenden, da Grundstücke nicht abgeschrieben werden können.
• Schätzen Sie die aktuellen Kosten für die Errichtung des/der Gebäude(s) und der Standortverbesserungen.
• Schätzen Sie die Höhe der Abschreibung der Verbesserungen, die sich aus dem Verfall, der funktionalen Veralterung oder der wirtschaftlichen Veralterung ergeben.
• Ziehen Sie die Abschreibung von den geschätzten Baukosten ab.
• Addieren Sie den geschätzten Wert des Grundstücks zu den abgeschriebenen Kosten des/der Gebäude(s) und der Grundstückseinrichtungen, um den Gesamtimmobilienwert zu bestimmen.

Methode 3: Ertragswertverfahren

Oftmals einfach als Ertragswertverfahren bezeichnet, basiert diese Methode auf der Beziehung zwischen der von einem Investor geforderten Rendite und dem Nettoeinkommen, das eine Immobilie produziert. Es wird verwendet, um den Wert von ertragsgenerierenden Immobilien wie Wohnanlagen, Bürogebäuden und Einkaufszentren zu schätzen. Die Bewertung mit dem Ertragswertverfahren kann relativ einfach sein, wenn die Immobilie zukünftige Erträge erwirtschaften kann und die Ausgaben vorhersehbar und stabil sind.

Direkte Kapitalisierung

Bei der Verwendung des direkten Kapitalisierungsansatzes führen die Gutachter folgende Schritte durch:

• Schätzen Sie die jährlichen potenziellen Bruttoerträge.
• Berücksichtigen Sie Leerstand und Mietausfälle, um den effektiven Bruttoertrag zu bestimmen.
• Ziehen Sie die jährlichen Betriebskosten ab, um den jährlichen Nettobetriebsertrag zu berechnen.
• Schätzen Sie den Preis, den ein typischer Investor für den Ertrag zahlen würde, der durch die bestimmte Art und Klasse von Immobilien erzeugt wird.
• Wenden Sie den Kapitalisierungssatz auf die jährlichen Nettobetriebseinnahmen der Immobilie an, um den Wert der Immobilie zu schätzen.

Bruttoeinkommensmultiplikatoren

Die Methode des Bruttoeinkommensmultiplikators (GIM) kann verwendet werden, um andere Immobilien zu bewerten, die typischerweise nicht als Renditeobjekte gekauft werden, aber vermietet werden können, wie z.B. Ein- und Zweifamilienhäuser. Die GRM-Methode setzt den Verkaufspreis einer Immobilie in Relation zu den erwarteten Mieteinnahmen. (Weitere Informationen finden Sie unter „4 Wege, eine Mietimmobilie zu bewerten“)

Bei Wohnimmobilien wird typischerweise das monatliche Bruttoeinkommen verwendet, bei Gewerbe- und Industrieimmobilien das jährliche Bruttoeinkommen. Die Bruttoeinkommensmultiplikator-Methode kann wie folgt berechnet werden:

Verkaufspreis ÷ Mieteinnahmen = Bruttoeinkommensmultiplikator

Zur Ermittlung eines genauen GIM können aktuelle Verkaufs- und Mietdaten von mindestens drei ähnlichen Immobilien herangezogen werden. Der GIM kann dann auf die geschätzte Marktmiete der betreffenden Immobilie angewendet werden, um ihren Marktwert zu bestimmen, der wie folgt berechnet werden kann:

Mieteinnahmen x GIM = Geschätzter Marktwert

Das Fazit

Eine genaue Immobilienbewertung ist wichtig für Hypothekenkreditgeber, Investoren, Versicherer und Käufer sowie Verkäufer von Immobilien. Während Wertermittlungen in der Regel von erfahrenen Fachleuten durchgeführt werden, kann jeder, der an einer Immobilientransaktion beteiligt ist, davon profitieren, ein grundlegendes Verständnis der verschiedenen Methoden der Immobilienbewertung zu erlangen.