Was Sie über Hausbesetzerrechte und Zwangsräumungen wissen müssen

Haben Sie es mit Hausbesetzern zu tun? Vermieter haben schon genug Verantwortung zu tragen, ohne dass sie sich mit einer unbefugten Person auseinandersetzen müssen, die sich in einem ihrer Mietobjekte oder -einheiten niederlässt. Diese Praxis, die als Hausbesetzung bekannt ist, ist nicht nur illegal (mehr dazu später), sondern auch eine Situation, mit der man als Vermieter oder Hausverwalter nur schwer umgehen kann.

Hausbesetzer sind nicht überwältigend alltäglich. Wenn Sie jedoch eine leerstehende Einheit haben, könnten Sie sich mit einem solchen auseinandersetzen müssen, wenn Sie nicht vorsichtig sind.

Unglücklicherweise ist es möglich, dass es zu einem langwierigen Gerichtsstreit kommt. Und während Sie versuchen, den Hausbesetzer zu vertreiben, verlieren Sie Ihr Einkommen.

Deshalb ist es unerlässlich zu wissen, wie man mit Hausbesetzern umgeht. Hier ist alles, was Sie wissen müssen.

Was ist ein Hausbesetzer?

Bevor Sie in die Antwort eintauchen, ist es wichtig, den Unterschied zwischen einem Eindringling und einem Hausbesetzer zu verstehen.

Warum? Nun, alle Hausbesetzer sind Hausfriedensbrüchige, aber nicht alle Hausfriedensbrüchigen sind Hausbesetzer. Wenn das verwirrend klingt, keine Sorge. Hier liegt der Unterschied:

Unbefugter: Ein Hausfriedensbruch ist eine Person, die wissentlich und willentlich das Land einer anderen Person ohne deren Erlaubnis betritt oder besetzt.
Hausbesetzer: Ein Hausbesetzer ist eine Person, die wissentlich und willentlich das Land oder Eigentum einer anderen Person ohne deren Erlaubnis mit einem Anspruch auf Eigentum besetzt.

Squatter sind im Wesentlichen Hausfriedensbruch, die einen Schritt weiter gehen. Sie besetzen das Grundstück ohne Erlaubnis in dem Versuch, das Eigentum zu beanspruchen.

Rechtlich wird diese Praxis als „adverse possession“ bezeichnet. Wenn der Hausbesetzer alle Voraussetzungen des Gewohnheitsrechts erfüllt, kann er unter Umständen rechtlich einen Anspruch auf das Grundstück erwerben.

Squatter suchen sich oft Grundstücke aus, die leer stehen oder verlassen sind. Das liegt daran, dass es einfacher ist, die Anforderungen des Adverse Possession in diesen Immobilien zu erfüllen. Leider können sie es auch auf Mieteinheiten abgesehen haben, die schon seit längerer Zeit leer stehen.

Was sind Hausbesetzerrechte?

Gesetzlich werden Hausbesetzerrechte eingesetzt, um die Zweckentfremdung von Grundstücken zu verhindern. Es ist sinnvoll, dass Land und Eigentum genutzt und gepflegt werden, im Gegensatz zu verlassen und vernachlässigt. In einigen Fällen kann die Fluktuation von Mietern ein Ansporn für Hausbesetzer sein, die es auf unbewohnte Häuser abgesehen haben.

Das Recht von Hausbesetzern, nachteiligen Besitz zu verfolgen, ist rechtlich durch das Gewohnheitsrecht geschützt. Allerdings kann jeder Staat und jede Ortschaft unterschiedliche Gesetze in Bezug auf widerrechtlichen Besitz haben. Daher ist es wichtig, sich über die Gesetze auf Landesebene zu informieren.

Zusätzlich zum Schutz vor unerwünschtem Besitz haben Hausbesetzer auch einen gesetzlichen Anspruch auf eine Räumungsmitteilung. Dies mag lächerlich erscheinen, da Sie ja gar nicht an sie vermietet haben. Sie müssen sich jedoch an das Gesetz halten. Wenn Sie das nicht tun, können Sie verklagt werden oder sogar das Eigentum an Ihrer Immobilie verlieren.

Wie Sie Hausbesetzer vertreiben

Leider kann es genauso schwierig sein, Hausbesetzer zu vertreiben, wie einen herkömmlichen Mieter. Viele Hausbesetzer versuchen, Mieterrechte zu erlangen.

Das macht es noch schwieriger, sie zu vertreiben. Es kann auch den ohnehin schon langen Räumungsprozess in die Länge ziehen.

Wenn Sie gerade dabei sind, einen Hausbesetzer zu räumen, sind hier die Schritte, die Sie unternehmen müssen:

1. Bleiben Sie ruhig

Es kann extrem frustrierend und ärgerlich sein, dass sich ein Hausbesetzer auf Ihrem Grundstück niederlässt. Allerdings ist es wichtig, dass Sie einen kühlen Kopf bewahren und ruhig bleiben.

Wütende Drohungen gegen Hausbesetzer, gewaltsames Eindringen in die Wohnung oder das Abstellen der Versorgungsleitungen sind Fehler, die Sie in Schwierigkeiten bringen und zu Klagen und möglicherweise zu einer Verhaftung führen können. Bleiben Sie ruhig und gehen Sie die Situation mit Vorsicht an.

2. Benachrichtigen Sie die Polizei

Ihr erster Anruf sollte an die Polizei gehen. Diese kann Ihnen sagen, was die nächsten Schritte sein sollten.

In den meisten Fällen wird entschieden, ob es sich um eine zivilrechtliche Angelegenheit oder um eine strafrechtliche Angelegenheit handelt. Letzteres kommt jedoch seltener vor.

Wenn sie feststellen, dass es sich um eine strafrechtliche Angelegenheit handelt, wird die Polizei den Hausbesetzer wahrscheinlich anweisen, die Räumlichkeiten zu räumen. Sie werden ihm eine gewisse Zeit geben, um dem nachzukommen.

Wenn es sich jedoch um eine zivilrechtliche Angelegenheit handelt, sollten Sie um eine Dokumentation des Anrufs oder der Beschwerde bitten. Denn es ist wahrscheinlich, dass Sie vor ein Zivilgericht gehen müssen, um die Angelegenheit zu klären.

3. Senden Sie eine Räumungsmitteilung

Abhängig von der Zeit, in der der Hausbesetzer die Einheit besetzt hat, kann es sein, dass Sie eine Räumungsmitteilung senden müssen, um den Prozess der Räumung zu beginnen. Wenn das der Fall ist, sollten Sie alle typischen Schritte einer Mieterräumung befolgen. Schicken Sie die Kündigung per Einschreiben und bewahren Sie eine Empfangsbestätigung auf.

4. Dokumentieren Sie die gesamte Kommunikation mit dem unerwünschten Mieter

Es ist wichtig, Aufzeichnungen über die gesamte Kommunikation zwischen Ihnen und dem Hausbesetzer zu führen. Dies kann als Beweis dafür dienen, dass Sie versucht haben, die Situation zu bereinigen und sich an das Gesetz gehalten haben. Wenn der Hausbesetzer aggressiv ist oder Sie in irgendeiner Weise bedroht, können Sie das vor Gericht verwenden.

Wie verhindert man Hausbesetzer?

Der beste Weg, mit Hausbesetzern umzugehen, ist, sie von vornherein daran zu hindern, Ihr Eigentum illegal zu besetzen. Hier sind einige bewährte Methoden, um Hausbesetzer zu verhindern.

Kontrollieren Sie leerstehende Einheiten. Egal, ob Sie Ihren Hausverwalter regelmäßig nach dem Rechten sehen lassen oder selbst ein paar Mal in der Woche vorbeischauen, stellen Sie sicher, dass Sie Ihre Wohnung im Auge behalten.
Halten Sie alles verschlossen und geschlossen. Erschweren Sie das Eindringen in Ihre Immobilie, indem Sie alle Fenster (auch in den oberen Stockwerken) abschließen. Stellen Sie außerdem sicher, dass alle Eingänge, einschließlich Hintertüren, Garagen oder Sturmtüren, mit Vorhängeschlössern verschlossen sind. Ein Hausbesetzer wird Ihr Eigentum beschädigen müssen, um hineinzukommen, was Ihren Fall bei der Polizei erleichtern könnte.
Installieren Sie ein Sicherheitssystem. Sie müssen nicht für ein teures Haussicherheitssystem bezahlen. Heutzutage ist es einfach, eine bewegungsempfindliche Kamera zu kaufen, die Alarme und Bilder an Ihr Telefon sendet, wenn jemand versucht, das Haus zu betreten. Dies kann auch als Abschreckung für eventuelle Hausbesetzer dienen, die nicht erwischt werden wollen. Ziehen Sie ein „Betreten verboten“-Schild in Betracht.
Versuchen Sie, die Einheiten gefüllt zu halten. Dies mag offensichtlich erscheinen, aber wenn Sie die Mieteinheiten gefüllt halten, können Sie Hausbesetzer fernhalten. Bieten Sie Monatsmietverträge für eine Mieteinheit an, bis Sie Mieter finden, die sie auf Dauer behalten wollen. Sie könnten auch in Erwägung ziehen, dem Hausbesetzer anzubieten, die Wohnung zu vermieten, um einen langwierigen Rechtsstreit zu vermeiden.
Versuchen Sie eine Nutzungserlaubnis. Unabhängig davon, ob Sie einer Person die Erlaubnis geben, auf dem Grundstück zu parken oder es als Abkürzung zu nutzen, wird die schriftliche Erlaubnis eines Hausbesetzers, Ihr Grundstück oder Teile davon zu nutzen, rechtlich verhindern, dass er als Hausbesetzer oder Eindringling erkannt wird. Mit einer Grunddienstbarkeit können sie Ihr Eigentum nicht mehr legal nutzen.

Abschließende Gedanken

Als Vermieter oder Hausverwalter ist es unwahrscheinlich, dass Sie sich oft oder überhaupt mit Hausbesetzern auseinandersetzen müssen. Das Wissen, wie man mit Hausbesetzern umgeht, sollte jedoch immer in Ihrem Werkzeuggürtel sein. Dieses Wissen kann Ihnen nicht nur helfen, Hausbesetzer zu verhindern, sondern es kann auch sicherstellen, dass Sie mit der Situation behutsam umgehen und in Übereinstimmung mit dem Gesetz bleiben.