von Lee Nelson
Sie wollen ein Haus kaufen. Das ist gut für Sie. Aber Sie haben nicht viel Geld, um eine Anzahlung zu leisten, und Ihre Kreditgeschichte ist nicht so glänzend, wie Sie es gerne hätten.
Nun, die Regierung hat immer noch ein Hypothekendarlehen für Sie – es ist das FHA (Federal Housing Administration) Darlehen. Aber es gibt eine Menge Missverständnisse über dieses Darlehen. Zum Beispiel ist es nicht nur für Erstkäufer eines Hauses. Es kann für fast jeden sein, sogar für diejenigen, die viel Geld verdienen.
Prüfen Sie die heutigen FHA-Raten.
Aber die Regierung hat in letzter Zeit einige ihrer Regeln für FHA-Darlehen geändert, was sie für Käufer teurer macht und die Beleihungsgrenzen in einigen Teilen des Landes begrenzt, sagt Kirsten Fleenor, Filialleiterin von Array Capital Investments in Dallas. Das macht das FHA-Darlehen für einige potenzielle Hausbesitzer unerreichbar.
„Früher haben wir 90 Prozent unserer Darlehen mit FHA gemacht. Jetzt sind es nur noch 80 Prozent und es wird noch weniger“, sagt sie. „Als der Immobilienmarkt in die Knie ging und sich alles verschärfte, erkannte die FHA, dass sie langsamer werden und sich mit dem, was sie bereits hat, neu gruppieren musste.“
Daher wurden mehr Einschränkungen und mehr Versicherungskosten hinzugefügt. Aber Fleenor und andere Kreditgeber sagen, dass es immer noch eine große Ressource für diejenigen sein kann, die kein konventionelles Darlehen bekommen können.
Hier sind die Vor- und Nachteile von FHA-Darlehen:
Das Gute
Niedrigere Kredit-Scores sind OK
Ihr Kredit-Score muss nicht hoch sein für ein FHA-Darlehen. Einige Hypothekarkreditgeber werden ein FHA-Darlehen an jemanden mit einer Kreditwürdigkeit von 580 vergeben, sagt Greg Iverson, Senior Loan Officer bei USA Mortgage in St. Louis.
„Wir sind bei einem Minimum von 600. Viele Darlehensgeber haben Overlays und akzeptieren nur 620 oder mehr. Es gibt eine Menge Flexibilität bei diesen Zahlen“, sagt er.
Auch diejenigen, die ihr Haus durch Zwangsvollstreckung, Leerverkauf oder Scheidung verloren haben oder in Konkurs gegangen sind, können sich für FHA-Darlehen qualifizieren, nachdem sie eine gewisse Zeit lang ihre Kreditwürdigkeit wiederhergestellt haben.
„Irgendetwas ist passiert, das ihre Kreditwürdigkeit beschädigt hat, und sie können keine konventionelle Hypothek bekommen. Aber ein FHA-Darlehen erlaubt es der Familie, weiterzumachen und ein Haus für ihre Familie zu haben“, sagt Iverson.
Sehen Sie nach, ob Ihre Kreditwürdigkeit hoch genug für FHA ist.
Niedrige Anzahlung und Geldgeschenke werden akzeptiert
FHA erlaubt es Käufern auch, nur eine 3,5-prozentige Anzahlung zu leisten, und die gesamte Anzahlung und die Abschlusskosten können von einem Geschenk von Familie oder Freunden stammen. Bei konventionellen Krediten verlangen die Kreditgeber, dass Sie für diese Kosten eigene Mittel angespart haben. Einige erlauben einige finanzielle Hilfe von anderen, aber es muss viel dokumentiert werden und nicht für die gesamten Kosten, sagt er.
Verkäufer können einen Teil der Abschlusskosten zahlen
Wenn Sie einen Verkäufer haben, der bereit ist, bei den Abschlusskosten zu helfen, können Sie bis zu 6 Prozent des Kaufpreises des Hauses für diese Kosten verlangen.
„Die meisten traditionellen Hypotheken erlauben nur einen maximalen Beitrag von 3 Prozent“, sagt Iverson.
Ein nicht-bewohnender Mit-Kreditnehmer wird akzeptiert
Für diejenigen, die einen Mitunterzeichner für Ihr Darlehen benötigen, bietet die FHA auch diese Möglichkeit. FHA erlaubt es, dass ein nicht-bewohnender Mit-Kreditnehmer, wie z.B. ein Elternteil, mit auf den Kredit geht.
„Die nicht-bewohnenden Mit-Kreditnehmer verwenden ihr Einkommen und Vermögen, um den Kredit zu unterstützen“, sagt Iverson.
Er hat Kunden, die diese FHA-Komponente nutzen. Ein Ehepaar zog von Chicago nach St. Louis, um ein Restaurant zu eröffnen. Das Restaurant läuft gut, aber sie verdienen nicht viel, wenn man sich ihre Steuererklärung anschaut.
„Wir setzen seinen Vater als nicht-bewohnenden Mit-Kreditnehmer ein, um das Darlehen für die nächsten ein oder zwei Jahre zu übernehmen. Das erlaubt dem Paar, jetzt ein Haus zu kaufen und später eine Refinanzierung in ein konventionelles Darlehen in Betracht zu ziehen. Das ist ein großer Vorteil“, sagt er.
Sprechen Sie hier mit einem lizenzierten Kreditsachbearbeiter über nicht-bewohnende Mit-Kreditnehmer.
Das Schlechte
Kreditlimits
Das perfekte Haus wartet auf Sie. Aber wenn Sie sich auf ein FHA-Darlehen verlassen, gibt es Grenzen, wie viel Sie leihen können, je nachdem, wo das Haus ist, das Sie kaufen wollen. Und ab dem 1. Januar wurden diese Grenzen in einigen der teuersten Gegenden des Landes gesenkt.
Nach einer Pressemitteilung des Department of Housing and Urban Development (HUD) wurden die neuen FHA-Darlehensgrenzen für Einfamilienhäuser in den teuersten Gegenden des Landes von 729.750 Dollar auf 625.500 Dollar reduziert. Die aktuelle Standard-Darlehensgrenze für Gebiete, in denen die Wohnkosten relativ niedrig sind, bleibt unverändert bei 271.050 $.
„Da der Wohnungsmarkt seine Erholung fortsetzt, ist es für die FHA wichtig, die Rolle, die wir spielen müssen, zu bewerten“, sagte FHA Commissioner Carol Galante. „Die Einführung niedrigerer Darlehensgrenzen ist ein wichtiger und angemessener Schritt, da privates Kapital in Teile des Marktes zurückkehrt und es der FHA ermöglicht, sich auf die Kreditnehmer zu konzentrieren, die immer noch unterversorgt sind.“
Das Hässliche
Hypothekenversicherungsprämie und Vorauszahlung für die Hypothekenversicherung
Die Regierung steht hinter dem FHA-Darlehen, obwohl sie das Darlehen nicht bereitstellt. Aber um die Regierung zu schützen, wird eine Hypothekenversicherungsprämie (MIP) jeden einzelnen Monat des Kredits erhoben. Sie ist fast doppelt so hoch wie bei traditionellen Krediten (genannt Private Mortgage Insurance oder PMI), wenn die Anzahlung unter 20 Prozent des Kredits liegt.
Und die Regierung hat erst letztes Jahr beschlossen, die MIP zu einer kontinuierlichen Gebühr während des gesamten Kredits zu machen. Früher gab es eine Zeit, in der die Zahlungen aufhörten, sobald man die Tilgung auf 20 Prozent des ursprünglichen Kredits heruntergezahlt hatte. Nicht mehr.
Ein FHA-Darlehen hat auch eine Upfront Mortgage Insurance Premium für die Kosten der Versicherung des Darlehens.
„Die Kosten für ein FHA-Darlehen sind höher geworden im Vergleich zu einem konventionellen Darlehen“, sagt Fleenor. „Als Kreditsachbearbeiter suchen Sie nach dem besten Interesse für einen Kunden. Wenn sie mit einem konventionellen Darlehen gehen können, ist das der Weg, den sie anstelle eines FHA-Darlehens gehen sollten.“
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