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By: Adam Leitman Bailey & John M. Desiderio
Am 1. Februar 2008
Vor einigen Jahren setzte ich mich mit einer der New Yorker Immobilienlegenden und dem Chefsyndikus seiner Firma zusammen. Ihn störte das New Yorker Räumungsverfahren – der Verlust von Mieteinnahmen, die verschwendeten Anwaltskosten und die unglaubliche Zeitspanne zwischen der Zahlungsunfähigkeit eines Mieters und der tatsächlichen Räumung.
Für eine Reihe seiner Gebäude stellte er eine neue Art von Büroflächen für kleinere Mieter vor, die kleinere Räume benötigen. Nach seinem Entwurf würde ein Mieter ein bestimmtes Büro haben und ein Kopiergerät, ein Faxgerät, eine Küche und Konferenzräume mitbenutzen. Die Möbel, der Teppichboden, die Telefone, der Computer und der Kaffee würden vom Vermieter zur Verfügung gestellt werden. Die Räume wären vorgerüstet. Der Mieter bräuchte nur einen Bleistift mitzubringen, um arbeiten zu können. Der General Counsel fragte nach einer Lizenzvereinbarung, bei der er die Schlösser auswechseln oder, in diesem Fall, die Schlüsselkarten bei Ausfall eines Mieters abschalten könnte. Die Aufgabe unserer Kanzlei war es, einen durchsetzbaren Lizenzvertrag zu entwerfen, der eine Selbsthilfe vorsieht, ohne dass ein Rechtsstreit geführt werden muss. Dieser Artikel bespricht die Lizenzvereinbarung – ihre Grenzen und ihre Befugnisse. Er seziert und erklärt auch, wann und wie ein Lizenzvertrag verwendet werden sollte und wie man Selbsthilfe richtig durchsetzen kann.
Der Lizenzvertrag
Vermieteranwälte haben entweder übersehen oder waren zu vorsichtig, ihren Mandanten die Verwendung von Lizenzverträgen zu empfehlen. Lizenzverträge erlauben es gewerblichen Immobilieneigentümern jedoch, das Vermieter-Mieter-Verhältnis vollständig zu eliminieren und damit jene Belastungen zu vermeiden, die im rechtlichen Rahmen traditioneller Vermieter-Mieter-Verfahren häufig auftreten.
Das Rechtsverhältnis zwischen dem Immobilieneigentümer-Vermieter und einem Mieter, das durch einen Mietvertrag begründet wird, unterscheidet sich völlig von dem Rechtsverhältnis, das durch eine Lizenz zwischen dem Immobilieneigentümer-Lizenzgeber und einem Lizenznehmer begründet wird.
Wie in Friedman On Leases erläutert, besteht der Unterschied zwischen einem Pachtvertrag und einer Lizenz darin, dass:
Ein Pachtvertrag ist eine Übertragung des ausschließlichen Besitzes eines bestimmten Grundstücks… in der Regel in Anbetracht der Zahlung eines Pachtzinses, der dem Erwerber einen Besitz verschafft, eine Lizenz hingegen macht lediglich Handlungen auf dem Grundstück eines anderen zulässig, für die ansonsten die Erlaubnis fehlen würde. Eine Lizenz soll nach dem Willen des Lizenzgebers widerrufbar sein und schafft kein Eigentum.
Hauptteil der Rechte des Eigentümers-Lizenzgebers in einem Lizenzverhältnis ist das Recht, die Lizenz „nach Belieben“ zu widerrufen und „Selbsthilfe“ zu nutzen, um einen säumigen Lizenznehmer von den lizenzierten Räumlichkeiten zu entfernen, ohne Monate oder Jahre eines langwierigen und frustrierenden Rechtsstreits ertragen zu müssen, um den Besitz einer wertvollen Immobilie wiederzuerlangen.
Selbsthilfe ist für Vermieter in New York nicht unzugänglich, die sich das Recht vorbehalten, es in ihren Mietverträgen zu nutzen. Allerdings sind die Gerichte in der Regel feindselig gegenüber der Nutzung der Selbsthilfe durch den Vermieter und werden diese nicht genehmigen, wenn es eine Mehrdeutigkeit in den Mietvertragsbedingungen gibt oder wenn es irgendeine faktische Frage gibt, ob der Mietvertrag abgelaufen ist oder nicht. Darüber hinaus kann der Mieter nach § 853 des New Yorker Real Property Actions and Proceeding Law („RPAPL“) dreifachen Schadensersatz vom Vermieter verlangen, wenn er gewaltsam oder mit anderen rechtswidrigen Mitteln aus einer Immobilie vertrieben wird, und er kann auch den Besitz wiedererlangen, wenn er vor dem Ende der Mietdauer vertrieben wurde. Nur wenn ein Gericht zu dem Schluss kommt, dass die Rückgabe des Besitzes an den Mieter „aussichtslos“ wäre, weil der Vermieter in einem summarischen Verfahren zur Vertreibung des Mieters obsiegen wird, ist es unwahrscheinlich, dass das Gericht die Rückgabe der Räumlichkeiten an den Mieter anordnet.
Im Gegensatz dazu besitzt der Mieter-Lizenznehmer unter einem gutgläubigen Lizenzvertrag kein Eigentum an den Räumlichkeiten und hat kein Recht auf Besitz. Es gelten die Grundsätze des Gewohnheitsrechts, und der Eigentümer-Lizenzgeber hat das uneingeschränkte Recht, den Lizenznehmer mit friedlicher Selbsthilfe – jederzeit – aus den lizenzierten Räumlichkeiten zu entfernen, egal aus welchem Grund oder ohne Grund.
Dennoch wird die Verwendung eines Lizenzvertrags anstelle eines Mietvertrags die Möglichkeit eines Rechtsstreits zwischen dem Eigentümer-Lizenzgeber und dem Mieter-Lizenznehmer nicht vollständig ausschließen. Die Frage, ob die eingesetzte „Selbsthilfe“ friedlich (und damit rechtmäßig) oder gewaltsam (und damit rechtswidrig) war, ist immer ein möglicher Gegenstand von Rechtsstreitigkeiten. Wenn jedoch ein gültiger Lizenzvertrag besteht, ist der Eigentümer-Lizenzgeber nicht verpflichtet, den verdrängten Lizenznehmer wieder in die Räumlichkeiten zu lassen, selbst wenn sich herausstellt, dass die eingesetzte Selbsthilfe gewaltsam und nicht friedlich war. In New York besteht der einzige Rechtsbehelf des Lizenznehmers im dreifachen Schadensersatz, den RPAPL §853 für gewaltsamen Rauswurf vorsieht.
In der Zwischenzeit, vor einem Gerichtsurteil, steht es dem Eigentümer-Lizenzgeber frei, die Nutzung der Räumlichkeiten an einen anderen Lizenznehmer weiterzugeben.
Abhängig von der Art der Schäden, die der frühere Lizenznehmer nachweisen kann, kann der Eigentümer-Lizenzgeber unter diesen Umständen ein nur mögliches, aber nicht sicheres Schadensersatzurteil in dreifacher Höhe als weitaus weniger lästige Geschäftskosten betrachten als die Summe aller Kosten, die normalerweise mit einem Rechtsstreit zwischen Vermieter und Mieter verbunden sind.
Zudem verliert der Eigentümer während des Rechtsstreits über die Selbsthilfe keine Einnahmen, sondern erzielt vielmehr Einnahmen aus den Zahlungen, die er von dem neuen Lizenznehmer der Räumlichkeiten erhält.
Natürlich sollte der Eigentümer-Lizenzgeber alle Vorsichtsmaßnahmen ergreifen, um sicherzustellen, dass die von ihm eingesetzte Selbsthilfe immer in einer „friedlichen“ Art und Weise durchgeführt wird und ohne jede reale Möglichkeit, dass sie später als „gewaltsam“ durchgeführt wird. Es gibt in der Tat mehrere bekannte „friedliche“ Selbsthilfetechniken, die sowohl von Vermietern als auch von Lizenzgebern eingesetzt wurden und die vor Gericht Bestand hatten und die immer eingesetzt werden sollten, um das Risiko einer gerichtlichen Feststellung einer „gewaltsamen“ Vertreibung zu minimieren.
LIZENZFAKTOREN
Um in den Genuss eines Lizenzvertrages zu kommen, muss der Immobilieneigentümer sicherstellen, dass sein Vertrag mit dem zukünftigen Nutzer der Räumlichkeiten tatsächlich eine Lizenz und kein Mietvertrag ist. Dies ist nicht unbedingt eine leicht zu erfüllende Aufgabe. Die bloße Bezeichnung der Vereinbarung als „Lizenz“ macht sie nicht zu einer solchen. Ob eine Vereinbarung als Lizenz und nicht als Pachtvertrag angesehen wird, hängt davon ab, ob die drei wesentlichen Merkmale einer Immobilienlizenz in der Vereinbarung vorhanden sind oder nicht: 1) eine Klausel, die es dem Lizenzgeber erlaubt, „nach Belieben“ zu widerrufen; 2) die Beibehaltung der absoluten Kontrolle über die Räumlichkeiten durch den Lizenzgeber; und 3) die Bereitstellung aller wesentlichen Dienstleistungen durch den Lizenzgeber an den Lizenznehmer, die für die erlaubte Nutzung der Räumlichkeiten durch den Lizenznehmer erforderlich sind.
Gerichte haben Lizenzen als Pachtverträge eingestuft, wenn eines oder mehrere dieser Merkmale in der Vereinbarung entweder ganz fehlen oder nicht ausreichend in den Befugnissen des Lizenzgebers verankert sind. Je weniger Kontrolle dem Lizenznehmer eingeräumt wird, desto wahrscheinlicher ist es jedoch, dass es sich bei der Vereinbarung um eine Lizenz handelt, da eine Lizenz keine Autonomie bietet, sondern lediglich einer Partei erlaubt, „Dienstleistungen innerhalb eines Unternehmens zu erbringen, das in Räumlichkeiten geführt wird, die einer anderen Partei gehören oder von ihr betrieben werden, die die Aufsichtsbefugnis über die Art der Erbringung der Dienstleistungen hat.“ Nichtsdestotrotz wurde festgestellt, dass die Beibehaltung der Kontrolle des Lizenzgebers über die vom Lizenznehmer verlangten Preise, die Betriebszeiten innerhalb der lizenzierten Räumlichkeiten und sogar die Auswahl der Angestellten des Lizenznehmers keine Garantie dafür ist, dass die Vereinbarung als Lizenz und nicht als Pacht angesehen wird, da solche Kontrollen als „nicht mehr als ein sorgfältiger Eigentümer gegenüber einem Pächter für ein Geschäft verlangen würde.“
Daher ist eine sorgfältige Ausarbeitung geeigneter Lizenzverträge erforderlich, und zu diesem Zweck ist eine enge Zusammenarbeit zwischen Anwälten und ihren Mandanten, die eine Lizenzregelung einführen wollen, erforderlich. Die Kommunikation mit dem Mandanten über die Risiken, aber auch über die Vorteile der Nutzung eines Lizenzregimes ist unerlässlich. Darüber hinaus müssen Anwälte die Ziele des Mandanten genau beachten und bestimmen, wie viel anfängliche Kosten der Mandant bereit ist zu akzeptieren, um die Art von „Full-Service“-Vertrag zu bieten, der den „Lizenz“-Test eines Gerichts bestehen wird.
Eigentümer werden auch Beurteilungen über die kommerzielle Durchführbarkeit der Gewinnung von Lizenznehmern treffen müssen, die bereit sind, Lizenzverträge mit „at will“-Widerrufsklauseln zu akzeptieren. Ob potenzielle Mieter-Lizenznehmer bereit sind, solche Verträge zu unterzeichnen, kann von der Art der Räumlichkeiten abhängen, die der Eigentümer für die lizenzierte Nutzung zur Verfügung stellt, z. B. ob es sich bei der lizenzierten Fläche um ein Lagerhaus, ein Bürogebäude für mehrere Nutzer oder einen einfachen Lagerraum handelt. Um Lizenznehmer anzuziehen, die Bedenken haben, eine erhebliche Investition in einen Raum zu tätigen, der einer widerruflichen Lizenz unterliegt, können Eigentümer neue Finanzierungsanreize schaffen oder einen Mechanismus in den Vertrag einbauen, der einen nicht ausfallenden Lizenznehmer für den verbleibenden nicht amortisierten Wert seiner Investition entschädigt, wenn der Lizenzgeber sich auf die „at will“-Klausel des Vertrags beruft.
Gegenwärtig scheinen Immobilienlizenzverträge vor allem von Eigentümern von Immobilien genutzt zu werden, die an Kurzzeitnutzer lizenziert werden: Büroräume, Waschküchen, bestimmte Arten von Lagerräumen und Kioske in Einkaufszentren. Es ist klar, dass es einen Markt für solche Verträge gibt. Ob es einen Markt für Immobilien-Lizenzverträge für andere Nutzungsarten gibt, ist vielleicht nicht so offensichtlich, aber angesichts des Bedürfnisses von Vermietern, von den lästigen Belastungen und Frustrationen traditioneller Vermieter-Mieter-Streitigkeiten befreit zu werden, kann ein solcher Vertrag für den richtigen Geschäftsplan nützlich sein.
Mieter-Anwälte, deren Mandanten mit einem gutgläubigen Lizenzvertrag in Verzug sind, werden nicht mehr in der Lage sein, einen Aufschub eines Räumungsurteils von bis zu sechs Monaten zu garantieren. Wenn ihre Lizenznehmer-Mandanten ihren Verzug nicht heilen, werden die Mandanten einer friedlichen Selbsthilfe-Räumung der lizenzierten Räumlichkeiten schnell und ohne weiteres unterworfen sein. Die Eigentümer werden nicht mehr bereitwillig auf Einkommen und überfällige Zahlungen verzichten, um die Wiedererlangung des Besitzes an den Räumlichkeiten zu einem bestimmten Datum zu garantieren. Die Verhandlungsposition wird sich zu Gunsten des Eigentümers/Lizenzgebers verschieben, der entweder die volle Zahlung vom säumigen Lizenznehmer verlangen kann, wenn er die Räumung vermeiden will, oder den friedlichen Besitz der Räumlichkeiten mit voller Rückendeckung des Gesetzes verlangen kann. Für frustrierte Vermieter mit den richtigen Fakten und Immobilien, die die neuesten computergestützten Eingangssysteme nutzen, ist dies eine Revolution, die längst überfällig ist.
Erfahren Sie hier mehr darüber, wie Vermieter anfangen können, Lizenzen statt Mietverträge zu nutzen
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