Wenn es darum geht, geschätzte Hauswerte online zu finden, sind die beiden beliebtesten Websites Zillow und Redfin. Zillow’s „Zestimate“ und Redfin’s Wertschätzungen bieten jeweils geschätzte Immobilienwerte basierend auf proprietären Algorithmen. Diese Algorithmen sowie ein Großteil der Daten, die sie für ihre Schätzungen verwenden, sind für die Öffentlichkeit nicht zugänglich, so dass es keine Überraschung ist, dass sie oft Zahlen liefern, die rätselhaft weit auseinander liegen.
Welche Schätzung ist also zuverlässiger und genauer? Als Hausverkäufer kann es verlockend sein, sich einfach die höchste Zahl herauszupicken, aber das ist nicht immer die beste Wahl. Erschwerend kommt hinzu, dass es keinen „wahren“ oder „objektiven“ Hauswert gibt; der „wahre“ Preis eines Hauses ist das, was jemand bereit ist, dafür zu zahlen.
Jede Schätzung, die Sie von Zillow, Redfin oder einer anderen Quelle erhalten, ist eine Schätzung dieses Preises – eine fundierte Schätzung, aber immer noch eine Schätzung. Das bedeutet, dass sowohl Redfin als auch Zillow versuchen, Datenanalysen zu verwenden, um die Erfahrung und das „Bauchgefühl“ eines lokalen Immobilienmaklers zu ersetzen. Es gibt keinen Ersatz für einen erfahrenen Makler.
Dennoch zeigt ein Blick darauf, wie Zillow und Redfin zu ihren Schätzungen kommen, dass eine von ihnen wahrscheinlich genauer ist als die andere. Aber um zu verstehen, warum das so ist, müssen wir uns ansehen, welche Daten in jede Schätzung einfließen, wie diese Daten verarbeitet werden und wie sich die Geschäftsmodelle der Unternehmen unterscheiden.
- Warum sind die Schätzungen von Zillow und Redfin so unterschiedlich?
- Wie genau ist Zillow?
- Wie genau ist Redfin?
- Ist Zillow oder Redfin genauer?
- Zillow vs. Redfin Listing Platforms
- Zillow Realtors vs. Redfin Realtors
Warum sind die Schätzungen von Zillow und Redfin so unterschiedlich?
Zuallererst sind Zillow und Redfin zwei völlig verschiedene Arten von Unternehmen. Redfin ist ein nationales Full-Service-Immobilienmaklerunternehmen. Das bedeutet, dass ihr Geschäft darin besteht, Kunden beim Kauf und Verkauf von Häusern zu helfen; ihre Website und ihre Analysen sind diesem Hauptzweck im Wesentlichen untergeordnet.
Zillow hingegen ist kein Immobilienmakler; technisch gesehen ist es ein „Datenaggregator von Dritten“. Zillow’s Hausschätzungen („Zestimates“) sind viel zentraler als die von Redfin.
Aber während beide Unternehmen mit den gleichen Rohdaten aus den lokalen Bezirken beginnen, bezieht Redfin viel mehr Informationen in ihre Schätzungen ein; da sie ein Immobilienmakler sind, haben sie Zugang zu MLS-Listings. Während Zillow eine eigene Vereinbarung mit lokalen MLS ausgehandelt hat, die ihnen einen gewissen Spielraum bei der Nutzung der Daten lässt, hat Redfin viel mehr Freiheiten bei der Verwendung der Daten in ihren Analysen.
Der MLS-Zugang verschafft ihnen einen Vorteil am vorderen Ende, aber das bedeutet nicht unbedingt, dass das Endprodukt genauer ist. Es kommt alles auf die Tatsache zurück, dass ihre Schätzungen ein Mittel sind, nicht ein Zweck. Das heißt, das ultimative Ziel der Firma ist es nicht, die genaueste Schätzung für ein Haus zu erstellen, sondern Kunden zu gewinnen.
„Ich habe festgestellt, dass Redfin typischerweise zu hoch angesetzt ist und oft nicht genau ist“, sagt Susan Aviles, eine Immobilienmaklerin aus Charleston, SC. „So wie ich das verstehe, fischt Redfin nach Verkäufern, also setzen sie ihre Zahlen höher an, um die Kunden zu bekommen.“
Das macht im Zusammenhang mit dem Geschäftsmodell von Redfin Sinn. Wenn Verkäufer sich bei Redfin anmelden, weil die Schätzung des Hauswerts auf der Redfin-Website höher war, sind sie vielleicht nicht enttäuscht, wenn ihr Haus für deutlich weniger verkauft wird, da sie nur eine Provision von 1 % zahlen.
Bedeutet das also, dass Zillows Zestimate genauer ist? Lassen Sie uns einige Zahlen aufschlüsseln und die beiden Seite an Seite vergleichen.
Wie genau ist Zillow?
Die Zestimate hat eine bewegte Vergangenheit. Eine Gruppe von Verkäufern versuchte, Zillow wegen der Ungenauigkeit des Zestimate zu verklagen, und der CEO von Zillow selbst verkaufte sein Haus für satte 40 % weniger als den Zestimate.
Aber in den letzten Jahren wurde die Methode viel verfeinert. Heute behauptet Zillow, dass seine Bewertungen von über 110 Millionen US-Häusern mit einer mittleren Fehlerquote von 4 % oder weniger kommen. Das bedeutet, dass ein Haus in der Hälfte der Fälle zu einem Preis verkauft wird, der innerhalb von 4 % des Zestimate liegt. Das ist eine ziemlich beeindruckende Leistung, wenn man bedenkt, dass ein Großteil dieser 110 Millionen Häuser noch nicht einmal auf dem Markt ist, was es viel schwieriger macht, sie zu bewerten.
Diese durchschnittliche Fehlerquote von 4 % bringt Zillow auf Augenhöhe mit vielen professionellen Immobiliengutachtern, und viele Makler sind sich einig, dass Zillow Redfin in Bezug auf die Genauigkeit knapp überholt hat. „Meiner professionellen Meinung nach ist Zillow ziemlich genau geworden“, sagt die Maklerin Susan Aviles, obwohl sie nicht damit einverstanden ist, dass Zestimate so genau ist wie ein professioneller Gutachter.
„Sie sind nicht so genau wie eine professionelle Schätzung oder ein CMA von einem qualifizierten Immobilienmakler, der die Gegend kennt. Soweit ich weiß, berücksichtigt Zillow nicht das Ausmaß von Renovierungen, das Alter des Daches, das Alter der HLK-Anlage, mögliche Wertminderungen wie eine stark befahrene Straße, Stromleitungen, unbeliebte Grundrisse oder Ansichten usw. Qualifizierte Immobilienmakler verbringen Stunden damit, die Zahlen durchzugehen, um zu einem geschätzten Wert zu kommen und berücksichtigen Letzteres.“
Aber während Zillow insgesamt das genauere Unternehmen ist, hat Redfin in einem bestimmten Bereich einen Vorteil.
Wie genau ist Redfin?
Unter Berufung auf mehrere unabhängige Studien behauptet Redfin, dass seine Schätzungen im nationalen Durchschnitt eine Fehlerquote von 1,77 % bei gelisteten Häusern und 6,66 % bei Häusern, die nicht auf dem Markt sind, aufweisen.
Das bedeutet, dass die Schätzungen von Redfin für Häuser, die aktiv zum Verkauf stehen, in der Hälfte der Fälle innerhalb von 1,7 % des endgültigen Verkaufspreises liegen. Das ist beeindruckend genau. Was nicht so beeindruckend ist, ist die mittlere Fehlerquote von 6,66% für nicht gelistete Häuser. Diese Diskrepanz könnte durch die Gründe erklärt werden, die wir oben besprochen haben – wenn Redfin die Schätzungen des Hauswerts für nicht gelistete Häuser leicht aufbläht, um Verkäufer anzulocken, wären ihre Schätzungen für diese nicht gelisteten Häuser logischerweise weniger genau.
Dennoch könnte Redfin argumentieren, dass ihre Fehlerquote für gelistete Häuser wirklich die einzige Zahl ist, die zählt, da sie im Geschäft mit dem Verkauf von Häusern sind, die auf dem Markt sind, und weil umfassende Informationen nur für Häuser verfügbar sind, wenn sie gelistet sind. Dies legt nahe, dass Sie, wenn Sie ein Hausbesitzer sind, der verkaufen möchte, nicht Ihr eigenes Haus auf Redfin nachschlagen sollten, wenn Sie einen genauen Wert wollen; Sie sollten ähnliche Häuser nachschlagen, die entweder auf dem Markt sind oder kürzlich verkauft wurden.
Ist Zillow oder Redfin genauer?
Wenn man sich die Zahlen ansieht, ist es klar, dass Zillow insgesamt genauer ist, aber Redfin ist genauer bei Häusern, die aktiv zum Verkauf stehen.
Das ist allerdings mit einigen Einschränkungen verbunden. Das sind nationale Median-Fehlerraten, also haben lokale Märkte eine Menge eingebauter Varianz. Ein Artikel der Washington Post fand heraus, dass, während Zillow einige beeindruckende mittlere Fehlerraten in lokalen Märkten aufweist, es dramatische Ausreißer gab, wenn man auch nur leicht von der Mitte abwich.
Zum Beispiel hat Zillow eine mittlere Fehlerrate von 3,1 % auf dem Markt des District of Columbia, und dennoch liegt ein Drittel der Zestimates im District nicht einmal innerhalb von 5 % Genauigkeit. Dasselbe gilt für Chicago, das eine Gesamtfehlerrate von 3,8 % hat, wo aber über 41 % der Zestimates nicht innerhalb von 5 % Genauigkeit liegen.
Das Ergebnis? Ihr Zestimate hat eine gute Chance, extrem genau zu sein – aber es hat auch eine ziemlich gute Chance, nicht einmal in der Nähe zu sein.
Die trügerische Natur des Medians weist auch auf ein Problem hin, das Agenten und Gutachter schon viel länger plagt, als es das Internet gibt: Einige Immobilien sind einfach leichter zu bewerten als andere. Um noch einmal auf den oben erwähnten Punkt zurückzukommen, dass es keinen „wahren“ Wert eines Hauses zu entdecken gibt, sondern nur eine fundierte Schätzung, welchen Preis der Markt hergibt.
Das bedeutet, dass Häuser, die extrem ähnlich sind, viel einfacher zu bewerten sind, da es mehr Vergleichspunkte gibt. Ein Haus in einer so genannten „Cookie-Cutter“-Unterteilung kann sicher und genau bewertet werden, nur auf der Grundlage der Verkaufspreise von identischen Häusern in der Nähe. Aber einzigartige Häuser haben viel weniger Vergleichspunkte, so dass ihre Bewertung eine größere Herausforderung darstellt.
Dies gilt insbesondere für höherwertige Immobilien, für die es eine viel geringere Nachfrage gibt, bei denen die Käufer aber auch viel weniger finanzielle Einschränkungen haben. Ein luxuriöses Haus, das für 10 Millionen Dollar gelistet ist, könnte von zwei rivalisierenden, wohlhabenden Käufern um mehrere Millionen aufgestockt werden, oder es könnte ein Jahr lang auf dem Markt schmachten, bevor es für 5 Millionen Dollar verkauft wird.
Das Fazit ist, dass der geschätzte Preis umso ungenauer ist, je einzigartiger eine Immobilie ist und je höher ihr Preis ist.
Der beste Weg, einen genauen Wert für ein Haus zu finden, ist hingegen, ähnliche Vergleiche zu finden. Es gibt sogar einen Namen für diese Praxis – sie wird „vergleichende Marktanalyse“ (CMA) genannt und ist ein Bericht, der ähnliche Immobilien in ähnlichen Gegenden auflistet und diese Vergleiche verwendet, um eine Preisspanne zu erstellen.
Vermittler wie Susan Aviles verwenden Online-Schätzungen als Ausgangspunkt, grenzen diese Spanne dann aber mit einer CMA ein. „Ich zeige ihnen die geschätzte Spanne von Zillow“, sagt Aviles. „Typischerweise fallen meine Zahlen in diesen Bereich und ich untermauere meine Wertzahlen nicht nur mit den Verkäufen der letzten 12 Monate, sondern auch mit aktiven und unter Vertrag stehenden Angeboten sowie mit stornierten/abgelaufenen Angeboten.“
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Zillow vs. Redfin Listing Plattformen
Beide, Zillow und Redfin, bieten tausende von Immobilienangeboten auf ihren Online-Plattformen an – aber genau wie bei ihren Preisschätzungen, gehen sie dort leicht unterschiedliche Wege.
Da Redfin ein Immobilienmakler ist, bevölkern sie ihre Plattform mit Angeboten, die direkt aus dem MLS gezogen werden. Sie aktualisieren ihre Website mehrmals pro Stunde, so dass ein neues Angebot innerhalb von Minuten auf Redfin zu finden ist.
Da Zillow kein Immobilienmakler ist, mussten sie separate Vereinbarungen über die gemeinsame Nutzung von Daten mit allen lokalen MLS und verschiedenen anderen Immobilien-Datenunternehmen treffen, um ihre Website zu bestücken. Da all diese Daten verwaltet und sortiert werden müssen, dauert es länger, bis ein Angebot auf Zillow erscheint als auf Redfin. Eine Studie kam zu dem Schluss, dass es etwa eine Woche dauert, bis ein Angebot auf Zillow erscheint, sobald es live geschaltet wird.
Allerdings enthält die Zillow-Plattform auch einige Objekte, die auf Redfin nicht erscheinen können. Zum Beispiel enthält Zillow „for sale by owner“ (FSBO) Angebote auf ihrer Website; diese Angebote werden nie in das MLS hochgeladen, so dass sie nie automatisch auf Redfin angezeigt werden. Zillow enthält auch Angebote wie Zwangsversteigerungen, Vorversteigerungen, Neubauten und Vermietungen, von denen viele nie bei Redfin auftauchen.
Während Zillow nicht immer die genaueste und aktuellste Übersicht über die Angebote bietet, haben sie insgesamt mehr Angebote als Redfin.
Zillow-Immobilienmakler vs. Redfin-Makler
Die Plattformen von Zillow und Redfin sind ziemlich ähnlich, aber die Immobilienmakler, die sie anbieten, sind der Punkt, an dem ihre Angebote wirklich divergieren. Redfin ist ein Full-Service-Immobilienmakler und beschäftigt eigene, angestellte Immobilienmakler. Wenn Sie sich für eine Zusammenarbeit mit Redfin entscheiden, ist Ihr Makler ein Vollzeitangestellter von Redfin, der von Redfin überprüft und geschult wurde.
Zillow hingegen beschäftigt keine direkten Makler. Eine der Kernfunktionen des Unternehmens ist es, als Werbeplattform für Makler zu fungieren – Makler bieten für einen bestimmten Prozentsatz der Präsenz in einem geografischen Gebiet und erscheinen dann als Option für diesen Prozentsatz der Besucher. Wenn Sie also über die Zillow-Plattform auf einen Makler klicken, klicken Sie auf einen Makler, der dafür bezahlt hat, auf der Website zu erscheinen. Dieser Makler ist nicht bei Zillow angestellt und wurde möglicherweise nicht einmal überprüft.
Das soll nicht heißen, dass Makler, die auf Zillow erscheinen, nicht professionell oder zuverlässig sind – nur dass Sie nicht davon ausgehen können, dass sie qualifiziert sind. Stellen Sie Ihre eigenen Nachforschungen an, bevor Sie bei einem Makler unterschreiben, den Sie über Zillow gefunden haben.
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