por Lee Nelson
Você quer comprar uma casa. Bom para si. Mas você não tem muito dinheiro para lhe dar, e o seu historial de crédito não é tão estelar como gostaria que fosse.
P>Bem, o governo ainda tem um empréstimo hipotecário para si – é o empréstimo da FHA (Federal Housing Administration). Mas há muitos mal-entendidos sobre este empréstimo. Por exemplo, não é apenas para compradores de casas pela primeira vez. Pode ser para quase todos, mesmo aqueles que ganham muito dinheiro.
Verifica as taxas FHA de hoje.
Mas o governo mudou algumas das suas regras recentemente com os empréstimos FHA tornando mais caro aos compradores e limitando os seus limites de empréstimo em algumas partes do país, diz Kirsten Fleenor, gerente da filial da Array Capital Investments em Dallas. Isto está a tornar o empréstimo da FHA fora do alcance de alguns potenciais proprietários.
“Costumávamos fazer 90 por cento dos nossos empréstimos com a FHA. Agora, desceu para 80 por cento e vai descer ainda mais”, diz ela. “Quando o mercado imobiliário bombardeou, e tudo se tornou mais apertado, a FHA percebeu que precisava de abrandar e reagrupar-se com o que já tinha”.
Hence, foram acrescentadas mais restrições e mais custos de seguro. Mas Fleenor e outros financiadores dizem que ainda pode ser um grande recurso para aqueles que não conseguem obter um empréstimo convencional.
Aqui estão os prós e contras do empréstimo da FHA:
O Bom
Baixos pontos de crédito são OK
Sua pontuação de crédito não tem de ser alta para um empréstimo da FHA. Algumas instituições de crédito hipotecário por aí subscreverão um empréstimo FHA a alguém com 580 pontos de crédito, diz Greg Iverson, responsável de empréstimos nos EUA Mortgage in St. Louis.
“Estamos a um mínimo de 600. Muitos mutuantes terão sobreposições e só aceitarão 620 ou mais. Há muita flexibilidade nesses números”, diz ele.
P>Even que perderam a sua casa para execução hipotecária, venda curta ou divórcio ou faliram, podem qualificar-se para empréstimos FHA após um certo período de tempo a restabelecer o crédito.
“Aconteceu algo que danificou o seu crédito, e não conseguem obter uma hipoteca convencional. Mas um empréstimo FHA permite à família seguir em frente e ter uma casa para a sua família”, diz Iverson.
Ver se a sua pontuação de crédito é suficientemente alta para FHA.
Abastecimento baixo e Presentes monetários são aceites
FHA também permite aos compradores de apenas um adiantamento de 3,5%, mais o adiantamento total e os custos de encerramento podem vir de um presente da família ou amigos. Com empréstimos convencionais, os emprestadores exigem que se poupem os seus próprios fundos para estes custos. Alguns permitem alguma ajuda financeira de outros, mas tem de ser muito documentada e não pelo custo total, diz ele.
Os vendedores podem pagar alguns dos custos de encerramento
Se tiver um vendedor que esteja disposto a ajudar com os custos de encerramento, pode pedir até 6% do preço de compra da casa por esses custos.
“A maioria das hipotecas tradicionais permitem apenas uma contribuição máxima de 3%”, diz Iverson.
Um Co-Administrador Não-Ocuprador é Aceito
Para aqueles que precisam de um co-assinante para o seu empréstimo, a FHA oferece também essa oportunidade. A FHA permite que um co-mutuário não ocupante, como um dos pais, vá ao empréstimo consigo.
“Os co-mutuários não ocupantes estão a usar os seus rendimentos e bens para apoiar o empréstimo”, diz Iverson.
Ele tem clientes que estão a usar esta componente FHA. Um casal mudou-se de Chicago para St. Louis para abrir um restaurante. O restaurante está a ir bem, mas eles não estão a fazer muito quando se olha para a sua declaração de impostos.
“Estamos a usar o seu pai como um co-mutuário não ocupante para ir ao empréstimo para o próximo ano ou dois. Isto permite que o casal compre uma casa agora e, eventualmente, considere o refinanciamento de um empréstimo convencional mais tarde. É um grande profissional”, diz ele.
Fale aqui a um oficial de empréstimo licenciado sobre os co-mutuários não ocupantes.
The Bad
Loan Limits
Que a casa perfeita espera por si. Mas se estiver a contar com um empréstimo da FHA, haverá limites de quanto pode pedir emprestado, dependendo de onde a casa está que pretende comprar. E a partir de 1 de Janeiro, esses limites foram reduzidos em algumas das áreas mais caras do país para se viver.
De acordo com um comunicado de imprensa do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD), os novos limites de empréstimos unifamiliares FHA para as áreas mais caras do país foram reduzidos de $729.750 para $625.500. O actual limite de empréstimo padrão para áreas onde os custos de habitação são relativamente baixos permanecerá inalterado em $271.050,
“À medida que o mercado da habitação continua a sua recuperação, é importante para a FHA avaliar o papel que precisamos de desempenhar”, disse a Comissária da FHA Carol Galante. “A implementação de limites de empréstimo mais baixos é um passo importante e apropriado, uma vez que o capital privado regressa a partes do mercado e permite à FHA concentrar-se nos mutuários que ainda estão mal servidos”
O Feio
Prémio de Seguro de Crédito Hipotecário e Pagamento de Seguro de Crédito Hipotecário Adiantado
O governo está a apoiar o empréstimo da FHA, apesar de não conceder o empréstimo. Mas para proteger o governo, é cobrado um Prémio de Seguro Hipotecário (MIP) todos os meses do empréstimo. É quase o dobro do que as pessoas pagam com empréstimos tradicionais (chamado Seguro Hipotecário Privado ou PMI) quando o adiantamento é inferior a 20% do empréstimo.
E o governo decidiu apenas no ano passado fazer do PMI um encargo contínuo durante todo o empréstimo. Costumava haver uma altura em que os pagamentos paravam assim que se pagasse o capital para 20 por cento do empréstimo original. Já não.
Um empréstimo FHA também tem um Prémio de Seguro Hipotecário adiantado para o custo do seguro do empréstimo.
“O custo de um empréstimo FHA tornou-se mais elevado em comparação com um empréstimo convencional”, diz Fleenor. “Como oficial de empréstimo, procura-se o melhor interesse para um cliente. Se eles podem ir com um empréstimo convencional que é a rota que devem fazer em vez de um empréstimo FHA”.
Procura de alternativas FHA? Verifique aqui as taxas hipotecárias convencionais.