Perdido na baralhada na última sessão especial foi o facto de o governo do estado não ser o único governo no Nevada que paga pela educação. No entanto, há uma razão pela qual o estado contribui directamente tanto quanto o faz – e a razão somos nós e o nosso sistema de impostos sobre a propriedade de inspiração californiana, minuciosa.
Por um lado, os impostos sobre a propriedade não contribuem directamente muito para o orçamento do estado. Dos 7,3 mil milhões de dólares cobrados em impostos pelo Estado no Ano Fiscal de 2019 (1 de Julho de 2018 – 30 de Junho de 2019), o Livro Vermelho das Finanças do Governo Local para esse período de tempo indicou que apenas $203 milhões – menos de 3 por cento – seriam contribuídos pelos impostos sobre a propriedade. No entanto, de acordo com a mais recente “Local Government Finance Redbook”, os impostos prediais contribuem com cerca de $1,7 mil milhões para os distritos escolares do estado (mais de $1,5 mil milhões atribuídos ao Departamento de Educação no orçamento do estado neste ano fiscal), quase $1,2 mil milhões para os orçamentos dos condados, e mais de $500 milhões para os orçamentos das cidades.
Fora de Carson City, nas suas escolas e cidades, os impostos prediais são um grande negócio. São eles que pagam as contas quando o Estado não pode.
Dado o tamanho dos impostos sobre a propriedade para os orçamentos locais e educacionais, e dado que o Artigo 10, Secção 1 da Constituição do Nevada exige que a Legislatura providencie uma taxa uniforme e igual de avaliação e impostos, pode esperar que as taxas de impostos sobre a propriedade entre vizinhos sejam… bem… uniformes e iguais. Em 1978, a Califórnia aprovou a Proposta 13, uma iniciativa dos eleitores que alterou a Constituição da Califórnia, que limitou todos os impostos sobre a propriedade em todo o estado a 1% do valor total em dinheiro (por outras palavras, por quanto poderia vender) e limitou os aumentos anuais do valor avaliado em parcelas individuais a 2% por ano. Os objectivos eram manter os impostos da Califórnia baixos e evitar que as flutuações no valor da propriedade aumentassem os impostos sobre a propriedade suficientemente altos para afastar os reformados das suas casas. Para não serem ultrapassados, os eleitores do Nevada também passaram uma medida semelhante – Pergunta 6 – em 1978, que continha uma linguagem semelhante, bem como um requisito adicional de que todos os futuros aumentos de impostos devem passar com uma maioria de pelo menos dois terços.
Uma diferença entre várias entre a Califórnia e Nevada, no entanto, é que, no Nevada, quando os eleitores querem alterar a Constituição, temos de aprovar os nossos referendos duas vezes.
Existe sabedoria nessa abordagem uma vez que dá à Legislatura uma oportunidade de satisfazer a vontade dos eleitores através de um estatuto onde os erros são comparativamente fáceis de corrigir nas próximas sessões – o que, aliás, é exactamente o que a Legislatura fez em 1979 e novamente em 1981. Em 1979, a Legislatura aprovou o SB204, o qual limitava estatutariamente os impostos prediais a $3,64 por cada $100 de avaliação avaliada (Artigo 10, Secção 2 da Constituição do Nevada limita os impostos prediais a cinco cêntimos por cada dólar avaliado; suponho que a ideia de alguém ter $100 para tributar em 1936 quando esse artigo foi acrescentado pode ter parecido fantasiosa na altura). Satisfeitos com as acções da Legislatura, os eleitores deixaram o bem sozinho e decidiram contra a ratificação da Questão 6 em 1980.
Por que razão os eleitores do Nevada ficariam satisfeitos com um limite de 3,64% de imposto quando a Califórnia aprovou um limite de 1% de imposto? A resposta é AB168, que passou em 1963 e fixou o valor avaliado em 35 por cento do valor total em dinheiro. Aplicar o limite de 1979 ao limite de 1963 e ter um limite efectivo de imposto predial de 3,64% de 35% (1,274 por cento) do preço de mercado. Não é de 1 por cento, mas ainda é visivelmente inferior ao máximo constitucional de 5 por cento de 35 por cento (1,75 por cento).
Então veio o Deslocamento Fiscal de 1981, que iniciou a viagem do Nevada em direcção a um sistema de impostos sobre propriedade muito menos uniforme e muito menos igualitário.
Embraivecido pelo voto de confiança recebido em 1980, a Legislatura decidiu recompensar os eleitores pela sua lealdade, reduzindo os impostos sobre propriedade para metade (e aumentando os impostos sobre vendas para compensar as receitas perdidas). O SB69 de 1981 alterou a base de avaliação dos valores imobiliários, passando do valor total em dinheiro (mais uma vez, uma estimativa do preço de mercado de um imóvel, incluindo o que quer que aconteça que seja construído sobre ele) para o valor tributável.
Valor tributável, de acordo com os Elementos e Aplicações do Imposto Predial do Departamento de Impostos de 2020, é o valor de mercado do terreno com base naquilo para que é efectivamente utilizado (em vez daquilo para que é legalmente utilizável – uma distinção importante quando se fala de lotes vazios em áreas urbanas), mais os custos de substituição de quaisquer melhoramentos no terreno, menos 1,5 por cento de depreciação durante até 50 anos para cada melhoramento. O que isto significa, e ainda hoje significa, é que a propriedade é tributada com base no quanto vale o terreno por baixo, mais o custo de construção de uma nova casa sobre o terreno, menos por muitos anos de depreciação aplicados ao melhoramento.
Uma consequência da mudança do valor total em dinheiro para o valor tributável é que, uma vez que as casas na Newlands Addition (um bairro relativamente de luxo e anteriormente segregado no antigo sudoeste do Reno) foram todas construídas antes da 2ª Guerra Mundial, são totalmente depreciadas até um pouco menos de 47% do seu valor de substituição (depreciação, como juros, compostos, mas na direcção oposta – cada mordida de depreciação torna-se cada vez menor com o tempo). Devido a isso, sendo tudo o resto igual, o imposto predial devido sobre uma casa de $500.000-$600.000 Newlands Addition será substancialmente mais baixo do que o imposto predial devido sobre uma casa de preço semelhante construída após a Grande Recessão.
A peça final do quebra-cabeças do imposto predial do Nevada – ou o prego final no caixão, dependendo do seu ponto de vista – veio em 2005 com a AB439, que finalmente acrescentou o espírito da segunda metade da Proposta 13 da Califórnia aos estatutos do Nevada. Ao contrário do limite anual de 2% da Califórnia, no entanto, o do Nevada foi fixado em 3% para casas unifamiliares ocupadas pelos proprietários e casas de baixo rendimento, e até 8% anualmente para outras propriedades.
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P>Coloque as peças juntas e tem o actual sistema de avaliação do imposto predial do Nevada:
Comece com o valor de mercado do terreno sob a sua casa se todos os seus vizinhos fizerem exactamente a mesma coisa com o seu terreno que você está a fazer com o seu terreno. A seguir, acrescente o valor de substituição (não o valor de mercado) da sua casa. Depois, subtraia a depreciação anual do valor da sua casa. Esse é o seu valor tributável.
Agora, calcule 35 por cento do seu valor tributável. Esse é o seu valor tributável.
Então, multiplique o seu valor tributável pela sua taxa de imposto predial, que não será superior a 3,66% (a Legislatura aprovou um par de aumentos de impostos desde 1979 para reembolsar algumas obrigações, o que levou a que o limite efectivo ultrapassasse o limite estatutário de 1979, embora a Legislatura não tenha alterado ou aumentado o limite).
Finalmente, se era proprietário do imóvel que estava a ser tributado no ano passado, compare esse número com a factura do imposto predial do ano passado. Se vive lá, é uma casa, e o número é superior em mais de 3% à factura do imposto predial do ano passado, pagará apenas 3% mais do que a factura do imposto predial do ano passado. Se não viver lá, ou se não for uma casa, e o número for superior a 8% da factura do imposto predial do ano passado, pagará apenas 8% mais do que a factura do imposto predial do ano passado.
Simples, certo?
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Um dos princípios fundamentais do Libertarianismo é que as boas intenções não são suficientes quando se discute a política pública.
Por exemplo, sim, algumas drogas são frequentemente más para a saúde e sanidade de quem as toma e de quem tem de as limpar depois delas. Isso, porém, não justifica tratar os consumidores de drogas como criminosos – por muito mau que algumas drogas possam ser, ser rotulado de criminoso pelo nosso governo com tudo o que isso implica (tempo de prisão, privação de direitos, acesso severamente reduzido a trabalho e habitação decentes após cumprir pena, etc.) é comprovadamente pior para todos.
Um outro princípio fundamental do Libertarianismo, claro, é que a tributação é má e deve ser minimizada (se não mesmo eliminada) tanto quanto possível.
Mas o que acontece se juntarmos os dois princípios? Será que o actual sistema de impostos prediais do Nevada produz de forma fiável impostos prediais mais baixos para todos os proprietários de propriedades no Nevada?
Se a resposta for sim, os benefícios não são uniformes nem iguais.
Para compreender porquê, precisamos de olhar de novo para o estado que inspirou o actual sistema do Nevada. Desde a passagem da Proposta 13 em 1978, os valores de propriedade em toda a Califórnia dispararam devido à subconstrução crónica de novas habitações em todo o estado. Como resultado, os novos compradores de casas na Califórnia são avaliados e pagam 1% do preço de mercado inflacionado. Por exemplo, 1% de 626.170 dólares, o preço médio de venda de casas unifamiliares na Califórnia, é de 6.261,70 dólares, ou quase 522 dólares por mês. Para colocar isto em perspectiva, de acordo com o US Census 2018 American Community Survey, a renda mediana nacional para uma residência de dois quartos era de $1,044. Isto significa que os novos compradores de casas na Califórnia estão, em média, a pagar ao governo metade de um apartamento de dois quartos por mês, para além de qualquer hipoteca que tenham contraído para comprar a sua casa.
A estes não me soam como baixos impostos sobre propriedades.
Os proprietários de propriedades de longa duração na Califórnia, por outro lado, só são avaliados pelo preço de venda das suas propriedades quando as compram, acrescido de aumentos anuais não superiores a 2% por ano. Além disso, as avaliações limitadas podem ser herdadas – se um proprietário de propriedade der a sua casa a uma criança, por exemplo, a criança pode herdar a avaliação original, mais baixa. Consequentemente, os proprietários de longa data em alguns bairros da Califórnia pagam menos em impostos sobre a propriedade do que os seus vizinhos mais recentes – muito menos, de facto. Em alguns bairros, os proprietários de propriedades de longa data pagam menos de 20% do que os seus vizinhos pagam todos os anos.
O tecto do Nevada, claro, só foi aplicado em 2005, e a taxa de aumento prevista é significativamente superior ao tecto de 2% da Califórnia, pelo que seria de esperar que quaisquer distorções criadas pelo tecto fossem relativamente modestas. Contudo, por NRS 361.227, o valor tributável não deve exceder o valor de mercado; após a Grande Recessão, os valores de mercado em todo o Nevada caíram a pique. Consequentemente, muitos proprietários viram as suas facturas de impostos sobre propriedades cair significativamente depois de 2009, com futuros aumentos de impostos sobre propriedades limitados a 3-8 por cento de aumentos significativamente inferiores das avaliações da Grande Recessão.
Após o limite e a Grande Recessão terem sido combinados, de acordo com os dados da Washoe Open Data, juntamente com uma tabela de impostos sobre propriedades avaliados fornecida através de uma pesquisa de registos públicos ao Gabinete do Assessor do Condado de Washoe, o Nevada começou imediatamente a experimentar a mesma divergência nos impostos sobre propriedades entre propriedades semelhantes que a Califórnia experimentou durante décadas.
Das 177.631 parcelas listadas pelo Gabinete do Assessor, 12.632 dessas parcelas – mais de 7% – são tributadas a menos de metade do seu valor actualmente avaliado. 47,22% das parcelas são tributadas a menos de 85% do seu valor avaliado.
Interessantemente, 176 das parcelas com as avaliações mais baixas são condomínios em Belvedere Tower, uma conversão casino-a-condo que brevemente se transformou numa metáfora ardente do mercado de condomínios do centro de Reno em 2008. Antes do incêndio e da Grande Recessão, os condomínios da Torre de Belvedere eram vendidos por mais de 200.000 dólares. Após a Grande Recessão, no entanto, vários proprietários de condomínios executaram a hipoteca, baixando o preço de mercado para uma pequena fracção do seu valor original. Embora o preço de mercado dos condomínios tenha regressado em grande parte antes da pandemia, ainda são tributados nas suas avaliações pós-recessão, que são menos de 25% das suas avaliações de mercado:
Source: Pesquisa de registos públicos no Washoe County Assessor’s Office
Outro padrão revelado pela combinação dos dados de facturação do Washoe County Assessor’s Office com os dados de encomendas do Washoe Open Data, entretanto, é que os empreendimentos mais recentes estão a pagar muito, muito mais perto dos seus valores avaliados em impostos sobre propriedades do que os empreendimentos mais antigos. Isto é mesmo verdade entre empreendimentos que foram construídos há décadas atrás.
Take, por exemplo, a área circundante da parte nordeste da McCarran Boulevard, uma estrada circular que circunavega partes de Reno e Sparks:
As parcelas vermelhas e laranja pagam menos de 70% do seu valor avaliado em impostos sobre propriedades, enquanto as parcelas verdes e azuis pagam mais perto da sua avaliação completa. Qual é a diferença entre o bloco vermelho e laranja que rodeia a Via Probasco e os blocos verdes e azuis que sanduicham o bloco vermelho e laranja? As casas de cor vermelha e laranja foram construídas nos anos 60, enquanto que as casas de cor verde e azul foram construídas nos anos 70. Consequentemente, as casas vermelhas e alaranjadas, que são mais antigas, perderam mais do seu valor após a Grande Recessão.
Comparando as avaliações do imposto predial para duas casas, uma do bloco vermelho e laranja (028-181-21) e outra do bloco verde e azul (028-162-25) demonstra o que aconteceu:
Source: Washoe County Assessor’s Office Real Property Assessment Data
As duas casas perderam valor até 2012, onde atingiram o seu valor mais baixo. O valor da casa mais recente diminuiu de um pico de $128.451 em 2008 para $74.612 – um declínio de 42 por cento. A casa mais antiga, por outro lado, diminuiu de um pico de $100.438 em 2008 para $41.458 – um declínio de 59 por cento. Desde então, embora o valor tributável de ambas as casas tenha restaurado a maior parte do seu valor anterior a 2008, o valor máximo do imposto – o valor contra o qual cada propriedade é tributada – tem aumentado lentamente. Para efeitos fiscais, a casa mais antiga ainda é menos valorizada do que era em 1997; a casa mais nova, entretanto, só agora é tributada na sua avaliação da passagem do século.
Zooming in on the Newlands Addition, o bairro que o Jornal Reno-Gazette Anjeannete Damon destacou a 20 de Julho, podemos também ver a diferença nos impostos prediais pagos entre residentes mais velhos e residentes mais recentes (os números nas parcelas são a sua factura do imposto predial de 2020):
A parcela em azul na Marsh Avenue pagou quase $4,000 em impostos sobre propriedades este ano. Cada um dos seus vizinhos, por outro lado, pagou menos de metade disso. Há duas razões para a diferença. Primeiro, a casa no terreno azul foi construída em 1986, enquanto que a casa a oeste foi construída em 1941 e a casa imediatamente a leste foi construída em 1923. Consequentemente, as casas em redor do lote azul estão totalmente depreciadas, enquanto que a casa mais recente (que ainda tem 34 anos de idade) ainda tem 16 anos de depreciação. Em segundo lugar, a casa mais recente foi vendida a um novo proprietário em 2017, o que redefiniu o limite da propriedade para 2017; as casas circundantes, por outro lado, foram vendidas pela última vez há décadas.
Notem também que todas as casas na Avenida Marsh valem mais de 500.000 dólares cada, ou pelo menos foram antes do ataque pandémico. Nessa avaliação, o proprietário que paga quase $4.000 em impostos sobre propriedades está efectivamente a pagar uma taxa de 0,8 por cento de imposto sobre propriedades. Os seus vizinhos, entretanto, estão a pagar mais perto de 0,25%.
Compare este bairro com um bairro em Somersett, uma nova subdivisão a oeste de Reno. Os valores das casas, como relatado por Zillow, estão entre $400.000-$650.000, aproximadamente semelhantes ao valor de mercado das casas no Newlands Addition. No entanto, como as casas são novas, não se depreciaram muito. Além disso, uma vez que foram vendidas após a Grande Recessão, são avaliadas às taxas de imposto pós-recessão. A diferença é óbvia:
Se alguma vez se perguntou porque é que as cidades do Nevada estão tão desesperadas para construir novas subdivisões na periferia da cidade, essa imagem é a razão. Sim, o in-fill também restabelece os limites dos impostos sobre propriedades, mas só o faz uma propriedade de cada vez e irrita os vizinhos. Uma nova subdivisão à escala industrial, por outro lado, traz dezenas, centenas, ou mesmo milhares de novas parcelas pagando o valor total avaliado na sua factura do imposto predial, ano após ano.
Bem, até à próxima correcção do mercado. Depois o ciclo repete-se.
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O verdadeiro golpe, no entanto, é que o limite do imposto predial também se aplica aos imóveis comerciais. Tome a parcela 038-430-02, que pagou apenas 8,08 por cento da sua avaliação em impostos sobre propriedades este ano.
Os residentes do Reno conhecem-na melhor como Boomtown.
Em 2005, foi taxado como um imóvel de $25 milhões. Hoje, apesar de ter restaurado a maior parte do seu valor de pré-recessão, é actualmente tributado como um imóvel no valor de 1,7 milhões de dólares. O resultado é uma diferença de quase $250.000 na factura fiscal deste ano.
Embora a Boomtown possa beneficiar da maior diferença, em termos percentuais, entre o valor avaliado e o valor tributado de todos os imóveis comerciais, não poupa o máximo em termos de dólares puros. Esta distinção vai para o Grand Sierra Resort, que poupa mais de $1,6 milhões por ano na diferença entre dois dos imóveis que compõem o resort (012-211-28 e 012-211-36). Não é particularmente único a este respeito; duas propriedades pertencentes ao Sparks Nugget (032-172-28 e 032-201-21) pouparam este ano cerca de $500.000 em impostos sobre propriedades.
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Quero ser claro sobre o que estou a defender aqui. Será que penso que os Nevadans deveriam pagar mais em impostos sobre propriedade?
Não.
Por outro lado, também acredito que a igualdade perante a lei (e perante o assessor do condado) é importante. A detenção de propriedades através de uma recessão não deve dar às empresas uma vantagem competitiva de mais de uma década sobre as empresas que compram propriedades após as condições do mercado – e as avaliações do mercado – melhorarem. Da mesma forma, dois vizinhos com casas semelhantes deveriam pagar facturas semelhantes de imposto predial.
Para voltar ao nosso padrão constitucionalmente exigido “uniforme e igual” de tributação imobiliária, precisamos primeiro de olhar para a Califórnia, que tem “apreciado” o seu limite máximo há mais de quatro décadas, e observar que o limite máximo não tem feito nada para manter o imposto imobiliário efectivamente baixo. Em vez disso, o que fez foi deslocar a carga fiscal sobre a propriedade de residentes de longa data e proprietários de empresas para recém-chegados – ou apenas para residentes de longa data e proprietários de empresas com a temeridade de se mudarem algures no último meio século.
Na altura em que as expulsões e execuções começarem em Setembro, os mercados imobiliários do Nevada deixarão de pairar no ar e cairão de volta à Terra. Não é possível – os nossos mercados imobiliários não podem continuar a subir cada vez mais quando mais de 15% da força de trabalho do Nevada está desempregada. Uma vez que isso aconteça, outra colheita dos proprietários de propriedades do Nevada terá as suas propriedades reavaliadas a valores muito mais baixos, como deveriam – todos ficarão sem dinheiro, incluindo os contribuintes, e a nossa carga fiscal deverá reflectir isso.
O problema é o que acontece após a pandemia e as suas deslocações económicas associadas terem terminado.
Agora é a altura, sempre que todos vão pagar um pouco menos em impostos sobre propriedade, de decidir como é que as coisas vão ser feitas quando voltarmos ao normal e voltarmos a pavimentar as ruas com ouro. Desta vez, contudo, recomendo que passemos muito menos tempo a copiar os trabalhos de casa da Califórnia e muito mais tempo a ler a Constituição do Nevada.
David Colborne tem estado activo no Partido Libertariano há duas décadas. Durante esse tempo, escreveu intermitentemente no seu blogue pessoal, bem como no blogue do Partido Libertário do Nevada, e candidatou-se ao cargo duas vezes como candidato libertariano. Faz parte do Comité Executivo tanto para o seu estado como para os capítulos do Partido Libertário do condado. É o pai de dois filhos e um profissional de TI. Pode segui-lo no Twitter @DavidColborne ou enviar-lhe um e-mail para .