Comprar uma casa com uma hipoteca é a maior transacção financeira em que a maioria de nós irá participar. Tipicamente, um banco ou mutuante hipotecário financiará 80% do preço da casa, e concorda em pagá-la de volta – com juros – durante um período específico. Ao comparar mutuantes, taxas hipotecárias, e opções de empréstimo, é útil compreender como funcionam as hipotecas e que tipo de empréstimo pode ser melhor para si.
Key Takeaways
- As hipotecas podem ser a maior transacção financeira que a maioria das pessoas alguma vez fará.
- Dois tipos básicos de hipotecas são empréstimos de taxa fixa e ajustável.
- A taxa de juro da sua hipoteca dependerá de factores tais como o tipo de empréstimo e a duração de um empréstimo (como 20 ou 30 anos) pelo qual se inscreve.
Como são calculados os pagamentos hipotecários
Com a maioria das hipotecas, paga-se uma parte do montante emprestado (o capital) mais os juros todos os meses. O seu mutuante utilizará uma fórmula de amortização para criar um calendário de pagamentos que decompõe cada pagamento em capital e juros.
Se fizer pagamentos de acordo com o calendário de amortização do empréstimo, o empréstimo será totalmente pago até ao final do seu prazo estabelecido, tal como 30 anos. Se a hipoteca for um empréstimo de taxa fixa, cada pagamento será um montante em dólares iguais. Se a hipoteca for um empréstimo de taxa ajustável, o pagamento será alterado periodicamente à medida que a taxa de juro do empréstimo se altera.
O prazo, ou duração, do seu empréstimo, também determina quanto pagará em cada mês. Quanto mais longo for o prazo, mais baixos serão normalmente os seus pagamentos mensais. A contrapartida é que quanto mais tempo demorar a pagar a sua hipoteca, maior será o custo global de compra da sua casa porque pagará juros por um período mais longo.
Hipotecas de Taxa Fixa vs. Hipotecas de Taxa Ajustável
Bancos e mutuantes oferecem principalmente dois tipos básicos de empréstimos:
- Taxa Fixa: A taxa de juro não muda.
- Taxa Ajustável: A taxa de juro mudará sob condições definidas (também chamada de empréstimo de taxa variável ou híbrido).
Her como funcionam os dois tipos.
Hipotecas de Taxa Fixa
Com este tipo de hipoteca, a taxa de juro é bloqueada para a vida do empréstimo e não muda. O pagamento mensal também permanece o mesmo para a vida do empréstimo. Os empréstimos têm frequentemente uma vida útil de reembolso de 30 anos, embora a sua duração mais curta, de 10, 15, ou 20 anos, esteja também amplamente disponível. Empréstimos mais curtos têm pagamentos mensais maiores mas custos de juros totais mais baixos.
Exemplo: Uma hipoteca de taxa fixa de $200.000 durante 30 anos (360 pagamentos mensais) a uma taxa de juro anual de 4,5% terá um pagamento mensal de aproximadamente $1.013. (Os impostos imobiliários, seguros hipotecários privados, e seguros de habitação são adicionais e não estão incluídos neste número). A taxa de juro anual de 4,5% traduz-se numa taxa de juro mensal de 0,375% (4,5% dividido por 12). Assim, cada mês pagará 0,375% de juros sobre o saldo do seu empréstimo pendente.
Quando fizer o seu primeiro pagamento de $1,013, o banco aplicará $750 aos juros do empréstimo e $263 ao capital. O segundo pagamento mensal, uma vez que o capital é um pouco menor, acumulará um pouco menos de juros, pelo que um pouco mais do capital será pago. Pelo pagamento 359 a quase totalidade do pagamento mensal será aplicada ao capital.
Hipotecas de Taxa Ajustável (ARMs)
Porque a taxa de juro de uma hipoteca de taxa ajustável não está permanentemente bloqueada, o pagamento mensal mudará ao longo da vida do empréstimo. A maioria dos ARMs tem limites ou limites máximos sobre quanto a taxa de juro pode flutuar, com que frequência pode ser alterada, e até onde pode ir. Quando a taxa sobe ou desce, o credor recalcula o seu pagamento mensal, que permanecerá estável até que ocorra o próximo ajustamento da taxa.
Como com uma hipoteca de taxa fixa, quando o credor recebe o seu pagamento mensal, aplicará uma parte aos juros e outra parte ao capital.
Os credores oferecem frequentemente taxas de juros mais baixas durante os primeiros anos de um MRA, por vezes chamada de taxa de teaser, mas as taxas podem mudar depois disso – tão frequentemente como uma vez por ano. A taxa de juro inicial de uma ARM tende a ser significativamente mais baixa do que a de uma hipoteca de taxa fixa. Por essa razão, os ARMs podem ser atraentes se estiver a planear ficar em sua casa apenas alguns anos.
Se estiver a considerar um ARM, descubra como é determinada a sua taxa de juro; muitos estão cansados de um certo índice, tal como a taxa sobre bilhetes do Tesouro dos EUA a um ano, mais uma certa percentagem adicional, ou margem. Pergunte também com que frequência a taxa de juro se ajustará. Por exemplo, uma ARM de cinco para um ano tem uma taxa fixa para cinco anos. Depois disso, a taxa de juro será ajustada todos os anos durante o resto do período de empréstimo.
Exemplo: Uma hipoteca de taxa ajustável de cinco para um ano de $200.000 durante 30 anos (360 pagamentos mensais) poderá começar com uma taxa de juro anual de 4% durante cinco anos, após o que a taxa poderá mudar até 0,25% todos os anos. O montante de pagamento para os meses de 1 a 60 seria de 955 dólares por mês. Se depois aumentar em 0,25%, o pagamento para os meses de 61 a 72 seria de $980, e o pagamento para os meses de 73 a 84 seria de $1,005. (Mais uma vez, impostos e seguros e não incluídos nestes números.)
Empréstimos só de juros
Uma terceira opção muito mais rara – normalmente reservada para compradores de casas ricas ou com rendimentos irregulares – é uma hipoteca só de juros. Como o nome indica, este tipo de empréstimo dá-lhe a opção de pagar apenas juros durante os primeiros anos, resultando em pagamentos mensais mais baixos. Pode ser uma escolha razoável se espera ser proprietário da casa por um período relativamente curto e pretende vender antes do início das maiores prestações mensais. No entanto, não construirá qualquer equidade na casa, e se o valor da sua casa diminuir, poderá acabar por ficar a dever mais do que vale.
Jumbo Mortgage Loans
Uma hipoteca jumbo é normalmente para quantias acima do limite do empréstimo em conformidade, actualmente $548.250 para todos os estados, excepto Hawaii e Alasca, onde é mais elevado. O limite é também mais elevado em certos mercados de habitação federalmente designados de alto preço, tais como a cidade de Nova Iorque e São Francisco. O limite máximo actual de empréstimos conformes é de $822.375,
Jumbo empréstimos podem ser fixos ou ajustáveis. As taxas de juro sobre eles tendem a ser ligeiramente mais altas do que as dos empréstimos mais pequenos do mesmo tipo.
Empréstimos jumbo só para os mais ricos também estão disponíveis, embora normalmente para os mais ricos. São estruturados de forma semelhante a um ARM e o período só de juros dura até 10 anos. Depois disso, a taxa ajusta-se anualmente e os pagamentos vão para o pagamento do capital. Os pagamentos podem subir significativamente nesse momento.
Não Esqueça Impostos, Seguros e Outros Custos
Se estiver a comprar uma casa, terá também de considerar alguns outros itens que podem aumentar significativamente o seu pagamento mensal da hipoteca, mesmo que consiga obter uma grande taxa de juros sobre o próprio empréstimo. Por exemplo, o seu mutuante pode exigir que pague os seus impostos e seguros imobiliários como parte do pagamento da sua hipoteca. O dinheiro irá para uma conta caucionada, e o seu credor pagará as contas à medida que estas forem vencendo. Estes custos não são fixos e podem aumentar com o tempo. O seu credor irá discriminar quaisquer custos adicionais como parte do seu contrato de hipoteca e recalculá-los periodicamente.