Se estiver de olho num pedaço de terreno para construir uma casa ou para usar para fins comerciais, provavelmente não conseguirá obter uma hipoteca regular para financiar a compra; provavelmente terá de solicitar um empréstimo fundiário em vez disso.
Os empréstimos de terra não são tão comuns como os empréstimos hipotecários, pelo que há menos opções. Com menos concorrência entre financiadores, poderá enfrentar uma maior exigência de entrada, uma taxa de juro mais elevada e menos tempo para reembolsar o empréstimo do que com uma hipoteca tradicional.
Se se candidatar a um empréstimo fundiário, é importante saber no que se está a meter e como reduzir os seus custos.
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O que são empréstimos fundiários?
Um empréstimo fundiário, como o seu nome sugere, é usado para financiar a compra de um pedaço de terreno. Os empréstimos fundiários são uma fatia muito pequena do mercado de empréstimos e tendem a ser mais arriscados para os mutuantes do que os empréstimos hipotecários, explica Casey Fleming, conselheiro hipotecário da C2 Financial Corp. em San Jose, Califórnia. Se um credor tem de executar a hipoteca de um empréstimo de terra, não há garantia de recuperar o dinheiro.
“Os proprietários de terra em bruto têm muito mais probabilidades de deixar de fazer pagamentos e de se afastar da propriedade no caso de um evento financeiro nas suas vidas”, diz Fleming. “Se possuir a sua própria casa, fará tudo o que estiver ao seu alcance para a salvar. Com terra em bruto, não pode usá-la ou gerar qualquer rendimento com ela”
Vacant terra é muito mais difícil de vender do que um lote com uma casa sobre ela porque há menos procura de terra do que há para casas já construídas.
“A maioria das pessoas não consegue lidar com a compra de terra e a construção de algo sobre ela”, diz Fleming. “Envolve muito mais tempo e dinheiro do que as pessoas esperam”. Mesmo que seja um conserto, as pessoas querem algo com que possam começar e trabalhar a partir daí”
Quando se consideram estas realidades, é fácil perceber porque é que um empréstimo de terra é susceptível de ter condições menos favoráveis do que um empréstimo hipotecário. Alguns mutuantes exigem uma entrada substancial e cobram taxas de juro mais elevadas sobre os empréstimos fundiários. Além disso, alguns empréstimos fundiários têm prazos de reembolso significativamente mais curtos do que uma hipoteca típica de 15 ou 30 anos.
Como funcionam os empréstimos fundiários?
Embora os requisitos e os prazos de reembolso de um empréstimo fundiário possam ser diferentes de uma hipoteca tradicional, o processo de requerer um e receber os fundos é algo semelhante. Um emprestador de empréstimo fundiário continuará normalmente a pedir aos requerentes a documentação da sua situação financeira e a efectuar uma verificação de crédito.
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Embora existam menos instituições que concedem empréstimos fundiários do que outros tipos de financiamento habitacional, continua a ser uma boa ideia fazer compras se puder ter a certeza de que está a receber os melhores termos possíveis.
Apenas como com uma hipoteca tradicional, será normalmente necessário fornecer um adiantamento sobre um empréstimo fundiário, e depois pagar o saldo com juros durante um período de tempo pré-decidido.
5 tipos de empréstimos terrestres
Existem cinco tipos comuns de empréstimos terrestres que pode obter para financiar a sua compra, cada um com os seus próprios termos e características.
Emprestador de empréstimos terrestres
Bancos comunitários e cooperativas de crédito são mais propensos a oferecer empréstimos terrestres do que os grandes bancos nacionais. A sua melhor aposta é encontrar um credor com uma presença perto do terreno que pretende comprar. As instituições financeiras locais normalmente conhecem a área e podem avaliar melhor o valor do terreno e o seu potencial.
Se não planear desenvolver o terreno, os custos de juros serão íngremes, diz Fleming, e um credor pode exigir um adiantamento tão elevado como 50%.
No entanto, alguns credores podem estar dispostos a cobrar um adiantamento mais baixo e cobrar taxas de juros mais baixas se tiver planos para construir o terreno em breve. Os financiadores locais são mais propensos a oferecer prazos de pagamento mais longos, dando-lhe mais tempo para pagar a dívida, o que se traduz em pagamentos mensais mais baixos.
Como faria com qualquer empréstimo, faça compras antes de se candidatar.
USDA Rural Housing Site loans
Se estiver a planear construir uma residência primária numa zona rural, os E.U.A. Departamento de Agricultura (USDA) tem um par de empréstimos que podem ajudar:
- Os empréstimos da Secção 523 são concebidos para os mutuários que planeiam construir a sua própria casa.
- Os empréstimos da Secção 524 permitem-lhe contratar um empreiteiro para construir uma casa para si.
Ambos os empréstimos são concebidos para famílias de rendimentos baixos a moderados e têm um prazo de reembolso de apenas dois anos.
As taxas de juro, no entanto, podem ser baixas. Os empréstimos da Secção 523, por exemplo, cobram apenas 3%, enquanto os empréstimos da Secção 524 cobram menos do que a taxa de mercado actual, com a taxa do seu empréstimo específico fixada no fecho.
Dependente da situação, pode qualificar-se para um empréstimo sem entrada, bem como.
empréstimos da Secção 504
Se for um proprietário de empresa que planeia utilizar o terreno para o seu negócio, pode qualificar-se para um empréstimo da Secção 504 através dos E.U.A. Small Business Administration (SBA).
Com um empréstimo 504, você, a SBA e um credor ajudam a contribuir para os custos da compra do terreno:
- A SBA concede um empréstimo para 40 por cento do custo de compra.
- Um mutuante concede um empréstimo para 50% do custo de compra.
- Contribui 10% sob a forma de um adiantamento.
A taxa de juro de um empréstimo 504 será baseada nas taxas de mercado actuais. Os termos do empréstimo que recebe através do mutuante podem variar, no entanto, dependendo do mutuante que escolher.
Home equity loan
Se tiver uma casa já existente com capital próprio significativo, pode valer a pena obter um empréstimo para aquisição de casa em vez de um empréstimo para terrenos. Não há qualquer adiantamento sobre um empréstimo para aquisição de casa, e normalmente pode obter uma taxa de juros baixa, independentemente do que planeia fazer com o terreno, porque a sua casa assegura o empréstimo.
A desvantagem é que se não cumprir o empréstimo, pode perder a sua casa. Além disso, como não está a utilizar o empréstimo para comprar, construir ou melhorar substancialmente a casa usada como garantia, os juros que paga não são dedutíveis nos impostos.
Dependente do mutuante e do empréstimo, o seu prazo de reembolso pode situar-se entre 5-5 anos e 30 anos.
Financiamento do vendedor
Em alguns casos, a pessoa ou empresa que vende o terreno pode estar disposta a oferecer financiamento a curto prazo. No entanto, o vendedor típico não está no negócio de empréstimo e não tem uma vasta carteira de empréstimos como um banco comunitário ou uma união de crédito.
Como resultado, pode esperar taxas de juro elevadas e um forte adiantamento. Além disso, é pouco provável que obtenha um longo prazo de reembolso. Considere esta opção apenas se não puder qualificar-se para qualquer outro tipo de empréstimo de terra.
Como obter um empréstimo de terra
Como com qualquer outro tipo de empréstimo, é importante fazer compras. É normalmente uma boa ideia trabalhar com um corretor experiente, por isso faça a sua pesquisa para encontrar alguém que já tenha trabalhado em empréstimos fundiários na sua área antes.
Se quiser fazer compras à sua volta, um lugar a começar é ver se se qualifica para algum dos programas de empréstimo patrocinados pelo governo acima mencionados. Poderá também querer entrar em contacto com mutuantes e cooperativas de crédito locais, que poderiam ser mais propensos a alargar este tipo de financiamento.
Prós e contras do empréstimo de terra
Os empréstimos de terra são utilizados em circunstâncias bastante específicas, pelo que não são úteis para uma grande parte dos compradores de casas. Aqui estão algumas formas que podem fazer sentido para si, e algumas não o farão:
Pros
- Modo simples de financiar um projecto se estiver a comprar um lote vazio e a construir uma nova casa para si próprio
- Programas governamentais podem ajudá-lo a obter taxas de juro baixas com um pequeno ou nenhum pagamento de entrada requisito
- Pode ajudar os proprietários de pequenas empresas a estabelecerem-se num novo local
Cons
- Pode ser difícil encontrar um financiador
- Se não se qualificar para um dos programas governamentais, pode ser-lhe cobrada uma taxa de juros elevada ou necessidade de utilizar o seu património imobiliário, o que pode pôr em risco a sua propriedade actual
- Muitos empréstimos de terra têm períodos de reembolso curtos, o que significa pagamentos mensais elevados até que a dívida tenha sido paga
Como encontrar o empréstimo de terra adequado para si
É importante fazer compras para encontrar o melhor empréstimo de terra para a sua situação. Antes de fazer qualquer outra coisa, Fleming recomenda o desenvolvimento de um plano abrangente para o que pretende fazer com o terreno. Isso pode ajudá-lo a determinar que tipo de empréstimo e termos são melhores para os seus objectivos.
Cuidado que alguns emprestadores podem ter limites em relação ao quanto estão dispostos a financiar. Outros podem exigir um pagamento em balão, que é um grande pagamento único no final do prazo do empréstimo.
“Pode ter de ter um plano para o pagar antes do vencimento desse pagamento”, diz Fleming.
Como considerar as suas opções de empréstimo, certifique-se de escolher uma que se enquadre no seu orçamento e o ajude a atingir o seu objectivo final com o terreno.
Fazer um empréstimo de terreno para comprar e construir de raiz não é para todos, diz Fleming – “mas aqueles que o fazem ficam normalmente bastante satisfeitos quando o seu projecto está terminado.”
Passos seguintes
Se já tem um empréstimo de terreno garantido, provavelmente está a pensar em construir a sua casa de sonho ou alguma outra estrutura na sua nova propriedade.
Se não obteve um empréstimo de terreno USDA ou SBA, considere falar com um credor que esteja familiarizado com empréstimos para a construção de casas. Consulte o guia da Bankrate sobre empréstimos para a construção da casa para mais detalhes.
Saiba mais:
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