O que deve saber sobre avaliação imobiliária

Estimar o valor dos bens imóveis é necessário para uma variedade de empreendimentos, incluindo financiamento, listagem de vendas, análise de investimentos, seguros de propriedade, e impostos. Mas para a maioria das pessoas, determinar o preço pedido ou de compra de um bem imobiliário é a aplicação mais útil da avaliação imobiliária. Este artigo fornecerá uma introdução aos conceitos e métodos básicos de avaliação imobiliária, particularmente no que diz respeito a vendas.

Avaliação de bens imóveis: O que se deve saber

Conceitos básicos de avaliação

Tecnicamente falando, o valor de um imóvel é definido como o valor presente dos benefícios futuros decorrentes da propriedade do imóvel. Ao contrário de muitos bens de consumo que são rapidamente utilizados, os benefícios da propriedade real são geralmente realizados durante um longo período de tempo. Portanto, uma estimativa do valor de um bem deve ter em consideração as tendências económicas e sociais, bem como os controlos ou regulamentos governamentais e as condições ambientais que podem influenciar os quatro elementos de valor:

• Procura: o desejo ou necessidade de propriedade apoiada pelos meios financeiros para satisfazer o desejo
• Utilidade: a capacidade de satisfazer os desejos e necessidades dos futuros proprietários
• Escassez: a oferta finita de propriedades concorrentes
• Transferibilidade: a facilidade com que os direitos de propriedade são transferidos

Valor versus Custo e Preço

Valor não é necessariamente igual ao custo ou preço. Custo refere-se a despesas reais – em materiais, por exemplo, ou mão-de-obra. O preço, por outro lado, é a quantia que alguém paga por algo. Embora o custo e o preço possam afectar o valor, eles não determinam o valor. O preço de venda de uma casa pode ser de $150.000, mas o valor pode ser significativamente mais alto ou mais baixo. Por exemplo, se um novo proprietário encontrar uma falha grave na casa, tal como uma fundação defeituosa, o valor da casa poderá ser inferior ao preço.

Valor de Mercado

Uma avaliação é uma opinião ou estimativa relativamente ao valor de uma determinada propriedade a partir de uma data específica. Os relatórios de avaliação são utilizados por empresas, agências governamentais, indivíduos, investidores, e empresas hipotecárias ao tomarem decisões relativas a transacções imobiliárias. O objectivo de uma avaliação é determinar o valor de mercado de um imóvel – o preço mais provável que o imóvel trará num mercado competitivo e aberto.

Preço de mercado, o preço a que o imóvel realmente vende, pode nem sempre representar o valor de mercado. Por exemplo, se um vendedor estiver sob coacção devido à ameaça de execução hipotecária, ou se uma venda privada for realizada, o imóvel pode vender abaixo do seu valor de mercado.

Métodos de avaliação

Uma avaliação precisa depende da recolha metódica de dados. São recolhidos e analisados dados específicos, abrangendo detalhes relativos à propriedade particular, e dados gerais, relativos à nação, região, cidade, e bairro onde a propriedade está localizada, para se chegar a um valor. As avaliações utilizam três abordagens básicas para determinar o valor de uma propriedade.

Método 1: Abordagem Comparativa de Vendas

A abordagem comparativa de vendas é normalmente utilizada na avaliação de casas unifamiliares e terrenos. Por vezes denominada abordagem de dados de mercado, é uma estimativa do valor derivado da comparação de um imóvel com imóveis recentemente vendidos com características semelhantes. Estas propriedades semelhantes são referidas como bens comparáveis, e a fim de fornecer uma comparação válida, cada uma deve:

• Ser o mais semelhante possível ao bem em questão
• Vendido no último ano num mercado aberto e competitivo
• Vendido em condições típicas de mercado

No processo de avaliação devem ser utilizados pelo menos três ou quatro bens comparáveis. Os factores mais importantes a considerar na selecção de produtos comparáveis são o tamanho, características comparáveis e – talvez acima de tudo – a localização, o que pode ter um efeito tremendo no valor de mercado de um imóvel.

Qualidades dos produtos comparáveis

Posto que não há duas propriedades exactamente iguais, serão feitos ajustamentos nos preços de venda dos produtos comparáveis para ter em conta características diferentes e outros factores que possam afectar o valor, incluindo:

• Idade e estado dos edifícios
• Data de venda, se ocorrerem alterações económicas entre a data de venda de um imóvel comparável e a data da avaliação
• Termos e condições de venda, tais como se o vendedor de um imóvel estivesse sob coacção ou se um imóvel fosse vendido entre familiares (a um preço com desconto)

Localização, uma vez que propriedades semelhantes podem diferir em preço de bairro para bairro

• Características físicas, incluindo tamanho do lote, paisagismo, tipo e qualidade de construção, número e tipo de quartos, metros quadrados de espaço de habitação, pisos de madeira dura, uma garagem, melhoramentos na cozinha, uma lareira, uma piscina, ar central, etc.

A estimativa do valor de mercado do imóvel em questão situar-se-á dentro do intervalo formado pelos preços de venda ajustados dos bens comparáveis. Uma vez que alguns dos ajustamentos feitos aos preços de venda dos bens comparáveis serão mais subjectivos do que outros, é normalmente dada consideração ponderada aos bens comparáveis que têm o menor montante de ajustamento.

Método 2: Abordagem de custos

A abordagem de custos pode ser usada para estimar o valor dos bens que foram melhorados por um ou mais edifícios. Este método envolve estimativas de valor separadas para o(s) edifício(s) e para o terreno, tendo em consideração a depreciação. As estimativas são somadas para calcular o valor de todo o imóvel melhorado. A abordagem dos custos pressupõe que um comprador razoável não pagaria mais por um imóvel melhorado existente do que o preço de comprar um lote comparável e construir um edifício comparável. Esta abordagem é útil quando o imóvel avaliado é um tipo que não é frequentemente vendido e não gera rendimentos. Exemplos incluem escolas, igrejas, hospitais e edifícios governamentais.

Os custos de construção podem ser estimados de várias formas, incluindo o método do pé quadrado, em que o custo por pé quadrado de um edifício comparável recentemente construído é multiplicado pelo número de pés quadrados no edifício em questão; o método da unidade no local, em que os custos são estimados com base no custo de construção por unidade de medida dos componentes individuais do edifício, incluindo mão-de-obra e materiais; e o método do levantamento da quantidade, que estima as quantidades de matérias-primas que serão necessárias para substituir o edifício em questão, juntamente com o preço actual dos materiais e custos de instalação associados.

Depreciação

Para efeitos de avaliação, a depreciação refere-se a qualquer condição que afecte negativamente o valor de uma melhoria de um bem imobiliário, e tem em consideração:

• Deterioração física, incluindo deterioração curável, como pintura e substituição de telhados, e deterioração incurável, como problemas estruturais
• Obsolescência funcional, que se refere a características físicas ou de concepção que já não são consideradas desejáveis pelos proprietários de imóveis, tais como aparelhos desactualizados, aparelhos com aspecto de data ou casas com quatro quartos, mas apenas um banho
• Obsolescência económica, causada por factores externos à propriedade, tais como estar localizada perto de um aeroporto barulhento ou de uma fábrica poluente.

Metodologia

• Estima o valor do terreno como se estivesse vago e disponível para ser utilizado da melhor forma possível, utilizando a abordagem de comparação de vendas uma vez que o terreno não pode ser depreciado.
• Estima o custo actual da construção do(s) edifício(s) e melhoramentos no local.
• Estima a quantidade de depreciação dos melhoramentos resultantes da deterioração, obsolescência funcional ou obsolescência económica.
• Deduzir a depreciação dos custos de construção estimados.
• Adicionar o valor estimado do terreno ao custo depreciado do(s) edifício(s) e melhoramentos no local para determinar o valor total da propriedade.

Método 3: Abordagem de Capitalização de Rendimentos

Apropósito muitas vezes chamado simplesmente de abordagem do rendimento, este método baseia-se na relação entre a taxa de rendimento que um investidor requer e o rendimento líquido que uma propriedade produz. É utilizado para estimar o valor de propriedades produtoras de rendimentos, tais como complexos de apartamentos, edifícios de escritórios, e centros comerciais. As avaliações utilizando a abordagem de capitalização de rendimentos podem ser bastante simples quando se pode esperar que o imóvel em questão gere rendimentos futuros, e quando as suas despesas são previsíveis e estáveis.

Capitalização directa

As avaliações realizarão os seguintes passos quando se utiliza a abordagem de capitalização directa:

• Estima o rendimento bruto potencial anual.
• Tem em consideração as perdas de postos vagos e de cobrança de rendas para determinar o rendimento bruto efectivo.
• Deduct annual operating expenses to calculate the annual net operating income.
• Estime o preço que um investidor típico pagaria pelo rendimento produzido pelo tipo e classe particular de propriedade. Isto é conseguido através da estimativa da taxa de rendimento, ou taxa de capitalização.

li>Aplique a taxa de capitalização ao rendimento operacional líquido anual do imóvel para formar uma estimativa do valor do imóvel.

Multiplicadores de rendimento bruto

O método do multiplicador de rendimento bruto (GIM) pode ser utilizado para avaliar outros imóveis que normalmente não são adquiridos como propriedades de rendimento mas que poderiam ser alugados, tais como casas unifamiliares e casas de duas famílias. O método GRM relaciona o preço de venda de um imóvel com o seu rendimento de arrendamento esperado. (Para leitura relacionada, ver “4 Formas de Valorizar um Imóvel de Aluguer”)

Para propriedades residenciais, o rendimento mensal bruto é tipicamente utilizado; para propriedades comerciais e industriais, o rendimento anual bruto seria utilizado. O método do multiplicador do rendimento bruto pode ser calculado da seguinte forma:

Preço de Venda ÷ Rendimento de Aluguer = Multiplicador do Rendimento Bruto

Dados de vendas e arrendamento recentes de pelo menos três propriedades semelhantes podem ser utilizados para estabelecer um GIM preciso. O GIM pode então ser aplicado à estimativa do arrendamento justo do imóvel em questão para determinar o seu valor de mercado, que pode ser calculado da seguinte forma:

Rendimento de aluguer x GIM = Valor de mercado estimado

O resultado final

Avaliação imobiliária precisa é importante para mutuantes, investidores, seguradoras e compradores, e vendedores de imóveis. Embora as avaliações sejam geralmente realizadas por profissionais qualificados, qualquer pessoa envolvida numa transacção real pode beneficiar da obtenção de uma compreensão básica dos diferentes métodos de avaliação imobiliária.