Na Pensilvânia, um senhorio pode despejar um inquilino por não pagamento de renda assim que a renda se atrasar. Salvo acordo em contrário no contrato de arrendamento ou aluguer, o aluguer é considerado atrasado no dia seguinte ao seu vencimento, e é nesse dia que o senhorio pode enviar ao inquilino uma notificação de despejo.
Aqui está como e quando um senhorio pode apresentar uma notificação de despejo, ou “Notice to Quit”, pelo não pagamento do aluguer ao abrigo da Lei Pennsylvania Landlord-Tenant de 1951.
Actualização da Notificação de Despejo por Não Pagamento do Aluguer na Pensilvânia
Anuidade de despejo é normalmente devida no primeiro dia de cada mês, a menos que uma data diferente seja especificada no contrato de arrendamento ou de aluguer. Não há período de carência para pagamentos de aluguer na Pensilvânia, a menos que seja acordado por escrito entre o senhorio e o arrendatário. Isto significa que o senhorio pode dar ao inquilino uma notificação de despejo, chamada Notice to Quit, no dia seguinte à data de vencimento do aluguer, se o senhorio não tiver recebido o pagamento do aluguer a tempo.
Sem prejuízo do acordado no contrato de arrendamento, o aluguer também é devido nos fins de semana e feriados, mesmo que a data de vencimento do aluguer (tal como o primeiro do mês) seja num desses dias. Alguns senhorios podem acordar no contrato de arrendamento que o aluguer será devido no dia útil seguinte, se a data de vencimento cair num fim-de-semana ou num feriado. Contudo, a menos que esta prorrogação esteja especificada no contrato, o aluguer é sempre devido na data especificada no contrato de arrendamento, independentemente de ser um fim-de-semana ou feriado.
A partir do momento em que o senhorio dá ao arrendatário um Aviso de Desistência, o arrendatário tem dez dias para pagar o aluguer ou deixar o imóvel alugado. Os dez dias começam na data em que o aviso é afixado ou entregue ao inquilino. Os fins de semana e os feriados estão incluídos no período de dez dias. É possível que o senhorio e o arrendatário concordem com um período de tempo diferente no contrato de arrendamento ou de arrendamento, no momento em que o contrato foi feito. Se o contrato de arrendamento permitir um período de tempo mais longo ou mais curto para o Aviso de Desistência, esse período de tempo deve ser seguido. Estes são requisitos da lei estadual da Pensilvânia (ver 68 Pa. Cons. Cons. Ann. §250.501-(b) e (e)).
Informação incluída nos Avisos de Despejo na Pensilvânia
O Aviso de Desistência deve ser escrito, e deve incluir as seguintes informações:
- data em que o aviso foi notificado ao(s)inquilino(s)
- nome(s) e endereço da(s) unidade(s) de aluguer do(s) inquilino(s)
- o motivo do aviso (que o inquilino não pagou o aluguer durante um período de tempo especificado)
- uma declaração de que o arrendatário tem dez dias para pagar o aluguer e os encargos atrasados (a notificação deve especificar a data exacta em que isto deve acontecer) ou mudar-se
- um ultimato de que o senhorio pode intentar uma acção judicial (uma acção de despejo) se o arrendatário não pagar a totalidade do aluguer no prazo de dez dias ou mudar-se, e
- uma declaração especificando como o aviso foi dado ao inquilino, quer dando efectivamente o aviso ao inquilino ou colocando o aviso na porta do inquilino.
valor total do aluguer vencido, incluindo quaisquer encargos tardios, e onde e a quem o aluguer e os encargos atrasados devem ser pagos
Se faltar uma nota de despejo, como, por exemplo, dizer claramente ao inquilino para pagar a renda e os encargos atrasados ou mudar-se, então a nota de despejo não será considerada válida e o aviso prévio de dez dias não terá início. O senhorio teria então de dar um novo aviso ao inquilino, reiniciando a linha temporal de dez dias, e o aviso teria de incluir todas as informações acima enumeradas (ver Jankowski v. Orloske, 84 Pa. D&C 522 .).
Como os senhorios da Pensilvânia têm de servir avisos de despejo
O senhorio tem três opções para servir o aviso de despejo abaixo de 68 Pa. Cons. Cons. Ann. §250.501(f):
1. O senhorio, ou alguém com 18 anos ou mais, pode entregar pessoalmente o aviso ao inquilino.
2. O senhorio pode afixar o aviso no edifício que o inquilino está a alugar (por exemplo, o senhorio pode gravar o aviso na porta do apartamento do inquilino).
3. O senhorio pode afixar o aviso num local onde o inquilino terá a certeza de o ver no local arrendado, tal como numa área comum de um complexo de apartamentos ou no portão de entrada de uma casa.
Se o aviso não for entregue directamente ao inquilino, é muito importante que o aviso seja deixado num local onde o inquilino o verá. O aviso não pode ser escondido ou colocado num objecto (tal como uma caixa de correio). Deve ser afixado num local bem visível.
Se o senhorio não servir correctamente o aviso, então o senhorio deve criar um novo aviso e recomeçar o processo. O aviso prévio de dez dias não estará em vigor até que o senhorio sirva o inquilino de uma das três maneiras listadas acima.
Opções de inquilino quando servido com um aviso prévio de despejo por não pagamento de renda na Pensilvânia
O que acontece a seguir depende da resposta do inquilino ao aviso prévio de despejo.
- Se o inquilino pagar a renda dentro do período de dez dias, então o aviso prévio é nulo e o inquilino não pode ser despejado.
- Se o inquilino não pagar a renda, mas sair dentro de dez dias, o senhorio pode utilizar o depósito de segurança do inquilino (se existir) para cobrir a renda não paga.
- Se o depósito de segurança não cobrir toda a renda devida e devida, incluindo os encargos atrasados, então o senhorio pode processar o inquilino pela renda ainda devida. O senhorio pode recuperar a renda através de assunção (o que significa que o inquilino pagaria ao senhorio) ou angústia (o que significa que o inquilino daria ao senhorio bens pessoais iguais ao montante devido ao senhorio). Ver 68 Pa. Cons. Stat. Ann. § §250.301 e 302.
- Se o inquilino não pagar a renda completa dentro do período de dez dias e não sair do imóvel, então o senhorio pode proceder à citação e reclamação junto do tribunal. Este procedimento chama-se um caso de detenção ilegal.
O senhorio deve ganhar com sucesso o caso de detenção ilegal no tribunal antes que um xerife ou um agente possa legalmente tomar posse da propriedade. É muito importante que os senhorios não se envolvam em práticas de “auto-ajuda” (tais como mudar as fechaduras ou desligar os serviços públicos) e que sigam os procedimentos para apresentar a queixa do detentor ilegal. Mais informações sobre a apresentação da queixa podem ser encontradas em 68 Pa. Cons. Stat. Ann. § §502–504. O sistema judicial da Pensilvânia fornece modelos de queixa online em www.pacourts.us/forms/for-the-public, em “Landlord”
Evictions in Mobile Homes
Diferentes regras estatais aplicam-se a despejos de inquilinos em residências móveis na Pensilvânia. Para mais pormenores, ver 68 P.S. § § §250.501-(c) e a Lei estadual dos Direitos dos Estabelecimentos Móveis na Pensilvânia.
Mais sobre as Leis de Arrendamento – Arrendamento na Pensilvânia e Despejo
Para mais artigos sobre as leis de Arrendamento – Arrendamento na Pensilvânia, incluindo procedimentos de despejo ilegal e direitos dos inquilinos a reterem o aluguer, ver os gráficos da Pensilvânia na secção das Leis de Arrendamento – Arrendamento no sítio Nolo. Para mais sobre artigos relacionados com despejo, ver a secção Evicting a Tenant or Ending a Lease do sítio Nolo.