A partir de 25 de Junho de 2018, fizemos algumas alterações à forma como funcionam as nossas aprovações de hipoteca. Pode ler mais sobre o nosso Power Buyer ProcessTM.
Então decidiu que gostaria de comprar uma casa, e olhou à sua volta para casas diferentes, mas a questão é – por onde começar, e como obter um empréstimo?
Se estiver a comprar pela primeira vez, o processo de empréstimo pode ser confuso e desconhecido. Muitas perguntas podem surgir: A minha pontuação de crédito é suficientemente alta para me qualificar para um empréstimo? Quanto tempo demora? Por onde começo?
Para ajudar com todas essas preocupações e mais, aqui está um esboço detalhado passo a passo do que se pode esperar quando se inicia o processo de compra de casa.
Obter uma pré-aprovação
O primeiro passo que recomendamos a qualquer comprador de casa é obter uma pré-aprovação. A ideia por detrás de uma pré-aprovação é simples: Antes de verificar o que está no mercado, deve estar confiante de que sabe quanto um emprestador lhe vai emprestar.
Quando obtém uma pré-aprovação, o seu crédito é puxado. Isto dá ao credor duas coisas: a sua pontuação de crédito real e uma vista de olhos nos dados do seu relatório de crédito. Tem de ter uma pontuação de crédito de 580 para se qualificar para um empréstimo através da Federal Housing Administration (FHA) e de 620 para um empréstimo convencional através da Fannie Mae ou Freddie Mac. Um empréstimo VA apoiado pelo Departamento de Assuntos de Veteranos dos EUA não requer uma pontuação específica, mas os próprios mutuantes podem estabelecer orientações. Em Quicken Loans, procuramos uma pontuação de crédito de pelo menos 620 para empréstimos VA.
Além da sua pontuação de crédito, os credores verão qual é a sua dívida e se tem alguma falência ou cobrança no seu registo. Se tiver algo do género no seu registo, ainda é possível que consiga obter uma hipoteca, mas poderá qualificar-se apenas para certas opções de empréstimo.
O mutuante também perguntará à partida sobre os seus rendimentos e activos para calcular quanto pode pagar com base num rácio de endividamento (DTI). Quanto mais informação puder dar ao seu credor à partida, mais forte será a sua pré-aprovação porque tanto você como o vendedor podem ter confiança de que o seu empréstimo tem mais probabilidades de ser aprovado no final.
O seu rendimento é verificado quando dá ao credor os seus W-2s e 1040s. Os extractos bancários também mostram os seus activos. Estes são fundamentais para garantir que tem reservas suficientes para fazer o pagamento da sua hipoteca durante algum tempo se estiver entre empregos.
Vocês também serão comparados com um programa de empréstimo preliminar, embora isto possa mudar mais tarde no processo.
A documentação de rendimentos e bens pode ser fornecida mais tarde na fase de subscrição, mas a sua apresentação antecipada dar-lhe-á provavelmente uma melhor compreensão de quanto pode pagar.
Orçamento
A sua carta de pré-aprovação dir-lhe-á quanto dinheiro é que um credor está disposto a emprestar-lhe. No entanto, só porque pode pedir emprestado um determinado montante não significa que tenha de empurrar o seu orçamento para o limite. Pode colocar vários preços de compra numa calculadora de hipoteca para sair com uma estimativa realista de um pagamento mensal de hipoteca. (Também pode adicionar o custo dos impostos e seguros se souber quais são prováveis de ser.)
Quer ter a certeza de ter dinheiro suficiente todos os meses para poupanças, emergências, investimentos e outras despesas. Não se esqueça de deixar também um pouco de espaço para dinheiro divertido!
House Hunting
Ir para fora e olhar para as casas é normalmente a parte do processo de compra de casa que é mais divertido. Imaginamos como seria a nossa vida em cada casa por onde passamos. Mesmo aqui, porém, vai querer ter a certeza de começar com um plano de jogo sólido.
Dependente do seu orçamento, pode ou não ser possível encontrar uma casa com todas as características que deseja. Tendo isso em mente, faça uma lista das suas principais prioridades para as casas que está a procurar.
Após ter a sua lista de desejos em vigor, recomendamos a contratação de um agente imobiliário. Eles conhecem o mercado. Eles vêem uma tonelada de casas todos os anos e podem trabalhar consigo para encontrar algo que satisfaça as suas necessidades e que esteja dentro do seu orçamento. Os nossos amigos da Rocket Homes podem ajudá-lo a encontrar um agente que possa trabalhar consigo para encontrar uma casa que satisfaça as suas necessidades.
Fazer uma Oferta
Vamos dizer que encontrou a casa perfeita. Agora é altura de fazer uma oferta. Há várias coisas em que pensar aqui. Trabalhará com o seu agente imobiliário ou advogado para escrever o contrato de compra, inclui a sua oferta pelo preço de compra, bem como uma lista de qualquer coisa da casa que possa querer incluir na venda. Embora estes tipos de detalhes sejam negociáveis, é provável que os vendedores queiram um acordo com muito poucos compromissos – um que seja o mais limpo possível. Isto pode significar evitar coisas como pedir concessões ao vendedor e que o mobiliário seja incluído no acordo.
É também nesta fase que fará um depósito de dinheiro sério. Esta é uma percentagem do preço de compra dada ao vendedor quando a oferta é aceite para mostrar que está a levar o imóvel a sério.
Acordo de subscrição
Após a sua oferta ser aceite, o acordo de compra é enviado de volta ao seu banqueiro. O banqueiro irá rever as suas opções para ter a certeza de que está no programa de empréstimo certo para si. Assim que isso aconteça, o seu empréstimo é enviado para subscrição.
Durante o processo de subscrição, os seus rendimentos, activos e emprego são verificados e comparados com as informações do seu relatório de crédito. Os financiadores puxam sempre o seu crédito no início do processo, mas uma pré-aprovação dura apenas 90 dias. Se tiver andado à caça de casas durante algum tempo, poderá ser necessário que o credor volte a puxar o seu crédito. Tente não contrair dívidas adicionais durante o processo de caça à casa. Fazê-lo enquanto tenta comprar uma casa ao mesmo tempo pode colocar o seu financiamento em risco.
É também durante este tempo que o seu credor pode pedir documentação adicional ou actualizada se necessitar dela para efeitos de aprovação.
Avaliação e Inspecção
O seu credor irá criar uma avaliação da casa enquanto está a passar pelo processo de subscrição. A avaliação protege tanto o mutuante como o investidor hipotecário (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, etc.), bem como o comprador do imóvel.
Durante o processo de avaliação, o imóvel é avaliado em relação a imóveis comparáveis na área. Isto significa que se o imóvel que está a comprar é um rancho de dois quartos com um banho principal recentemente renovado, o avaliador encontra imóveis na área que são o mais parecidos possível com o seu imóvel, analisa os dados de vendas e dá-lhe um valor em dólares para o imóvel que está a ver.
A poupança de um valor estimado de imóvel protege-o de pagar em excesso pelo imóvel. Os investidores hipotecários também não permitem que os credores emprestem mais do que a casa vale porque se algo acontecesse e o credor tivesse de recuperar a casa quando os pagamentos não estivessem a ser feitos, o credor ou teria de tentar recuperar o seu investimento numa venda. Saber o valor avaliado impede-os de fazer investimentos de risco.
Se a avaliação for inferior ao preço de venda, tem três opções. O vendedor pode baixar o preço até ao valor de avaliação. Também tem a opção de trazer a diferença entre o valor de avaliação e o preço de venda para a tabela de fecho. Ou pode afastar-se da casa.
Embora não seja necessário, é altamente vantajoso para si obter também uma inspecção à casa. Mesmo que actualmente não haja nada de errado com a casa, andar por ela com um inspector dar-lhe-á uma ideia do que deve ter em atenção no futuro, caso surjam problemas. Se houver algo verdadeiramente sério, terá também a oportunidade de desistir nesse momento. Sim, terá de começar de novo na sua busca pela casa certa. Por outro lado, não estará a viver numa casa que poderá desmoronar-se em seis meses. No entanto, por vezes os vendedores baixam o preço para que tenha dinheiro para resolver o que quer que esteja errado, ou eles próprios resolvem os problemas antes de se mudar para cá.
Determinados itens de segurança básica são analisados durante uma avaliação, mas uma inspecção à casa vai mais fundo. Se estiver a mudar para uma casa mais antiga com tinta à base de chumbo, por exemplo, isso seria apanhado por uma avaliação e pode ter de ser corrigido antes de se poder mudar para dentro.
Closing
Quando o processo de subscrição estiver completo, é altura de chegar à mesa de encerramento. Trará o seu adiantamento e quaisquer outros custos de fecho, assinará a hipoteca e tomará posse da escritura.
Há formas de manter os seus custos de fecho baixos. Uma forma de o poder fazer é aumentar o preço da sua oferta para convencer o vendedor a pagar por outras coisas. Desta forma, você transfere os custos de fecho para o empréstimo.
Quanto tempo demora o processo hipotecário?
Agora que sabe como o processo funciona, quanto tempo demora realmente a obter as chaves? Isso é diferente para todos, mas vamos tentar dar-lhe uma ideia aproximada.
Através da Rocket Mortgage® por Quicken Loans®, pode ser pré-aprovado através da partilha dos seus rendimentos e documentação de bens do seu banco. Mesmo se começar por telefone, a maioria das pessoas pode esperar ser pré-aprovada dentro de cerca de um dia.
A parte mais longa do processo é muitas vezes a compra de uma casa, por isso se tiver uma lista de desejos e necessidades pode levar ao seu agente, isso deve ajudá-lo a começar rapidamente.
Após ter o seu contrato de compra e subscrição, tentamos fechar o seu empréstimo no prazo de 30 dias aqui no Quicken Loans.
Besides à procura da casa, o próximo maior atraso no processo pode, por vezes, ser a obtenção de uma avaliação agendada. Há áreas do país onde há falta de avaliadores. Se estiver a comprar numa destas áreas, é importante que tanto o comprador como o vendedor tenham expectativas realistas.
P>Pode realmente ajudar a acelerar o processo se receber toda a documentação que lhe é pedida a tempo. Esta pode ser a única coisa sobre o processo de hipoteca que está mais directamente sob o seu controlo.