Quando se trata de ganhar dinheiro com o investimento imobiliário, há apenas algumas formas de o fazer. Embora os conceitos sejam simples de compreender, não se deixe enganar por pensar que eles podem ser facilmente implementados e executados. Uma compreensão dos conceitos básicos de bens imobiliários pode ajudar os investidores a trabalhar para maximizar os seus ganhos. Os bens imobiliários dão aos investidores outra classe de activos da carteira, aumentam a diversificação, e podem limitar os riscos se abordados correctamente.
Existem três formas principais de os investidores poderem potencialmente ganhar dinheiro com os bens imobiliários:
- Um aumento no valor da propriedade
- Rendimentos de arrendamento recolhidos através do arrendamento da propriedade a inquilinos
- Li>Li>Rendimentos gerados pela actividade empresarial que depende do bem imóvel
Obviamente, existem sempre outras formas de lucrar directa ou indirectamente com o investimento imobiliário, tais como aprender a especializar-se em áreas mais esotéricas como os certificados de penhora fiscal. No entanto, os três itens listados acima representam a grande maioria dos rendimentos passivos – e fortunas finais – que foram feitos na indústria imobiliária.
Aumento do Valor Imobiliário
P>Primeiro, é importante compreender que os valores imobiliários nem sempre aumentam. Esta falta de aumento de bens pode tornar-se dolorosamente evidente durante períodos como o final dos anos 80 e início dos anos 90, e os anos 2007-2009, quando o mercado imobiliário entrou em colapso. De facto, em muitos casos, os valores imobiliários raramente ultrapassam a inflação – o aumento dos preços médios numa economia.
Por exemplo, se possuir uma propriedade de $500.000 e a inflação for de 3%, a sua propriedade pode vender por $515.000 ($500.000 x 1,03%), mas não é mais rica do que era no ano passado. Ou seja, ainda pode comprar a mesma quantidade de leite, pão, queijo, óleo, gasolina e outras mercadorias (é verdade, o queijo pode estar em baixo este ano e a gasolina em cima, mas o seu nível de vida permaneceria aproximadamente o mesmo). A razão é que o ganho de 15.000 dólares não era real. Foi nominal e não teve impacto real porque o aumento foi devido à inflação global.
Inflação e Investimento Imobiliário
Quando a inflação acontece, um dólar tem menos poder de compra. Acontece porque o governo tem de criar-imprina-money quando gasta mais do que recebe através dos impostos.Tudo o resto é igual, ao longo do tempo, isto resulta em cada dólar existente perder valor e tornar-se menos valioso do que no passado.
Uma das formas que os investidores imobiliários mais experientes podem ganhar dinheiro em bens imobiliários é tirar partido de uma situação que parece surgir a cada poucas décadas. Fazem-no quando se prevê que a inflação exceda a taxa de juro actual da dívida a longo prazo. Durante estes tempos, poderá encontrar pessoas dispostas a apostar, adquirindo propriedades, pedindo dinheiro emprestado para financiar a compra, e depois esperando que a inflação aumente.
À medida que a inflação aumenta, estes investidores podem pagar as hipotecas com dólares que valem muito menos. Esta situação representa uma transferência dos aforradores para os devedores. Viu muitos investidores imobiliários a ganhar dinheiro desta forma nos anos 70 e início dos anos 80. A inflação estava a sair do controlo até que Paul Volcker Jr.- Presidente da Reserva Federal entre 1979 e 1987 – levou um 2×4 às suas costas e colocou-o sob controlo aumentando drasticamente as taxas de juro.
Compra de Taxas de Cap Ajustadas ciclicamente
O truque é comprar quando as taxas de cap ajustadas ciclicamente – a taxa de retorno de um investimento imobiliário – são atractivas. Compra-se quando se pensa que existe uma razão específica para que um determinado imóvel valha um dia mais do que a actual taxa limite indica que deveria valer.
Por exemplo, os promotores imobiliários podem analisar um projecto ou desenvolvimento, a situação económica em torno desse projecto, ou o preço do imóvel e determinar um futuro rendimento de aluguer para apoiar a avaliação actual. O valor actual pode, de outra forma, parecer demasiado caro com base nas condições actuais que rodeiam o empreendimento. No entanto, porque compreendem a economia, factores de mercado e consumidores, estes investidores podem ver a rentabilidade futura.
Vocês podem ter visto um terrível hotel antigo num grande pedaço de terreno transformar-se num centro comercial movimentado com edifícios de escritórios a bombear rendas consideráveis para o proprietário. Sem esses fluxos de caixa, valor líquido actual, está a especular até certo ponto, não importa o que diga a si próprio. Exigirá ou uma inflação substancial na moeda nominal – se estiver a usar a dívida para financiar a compra – para lhe pagar a fiança. Poderá também depender de algum tipo de evento de baixa probabilidade para trabalhar a seu favor.
Aluguer como Investimento Imobiliário
Fazer dinheiro com a cobrança de renda é tão simples que cada criança de 6 anos que já jogou um jogo de Monopólio compreende a um nível visceral como funcionam os princípios básicos. Se for proprietário de uma casa, edifício de apartamentos, edifício de escritórios, hotel, ou qualquer outro investimento imobiliário, pode cobrar às pessoas o aluguer para lhes permitir utilizar a propriedade ou as instalações.
O claro, simples e fácil não são a mesma coisa. Se for proprietário de edifícios de apartamentos ou casas alugadas, poderá dar por si a tratar de tudo, desde casas de banho avariadas a inquilinos que operam laboratórios de metanfetaminas. Se for proprietário de centros comerciais ou edifícios de escritórios, poderá ter de lidar com um negócio que lhe tenha alugado em falência. Se for proprietário de armazéns industriais, poderá ver-se confrontado com investigações ambientais para as acções dos inquilinos que utilizaram a sua propriedade. Se possuir unidades de armazenamento, o roubo pode ser uma preocupação. Os investimentos imobiliários de arrendamento não são do tipo que se pode telefonar e esperar que tudo corra bem.
Usar a taxa de limite para comparar investimentos
A boa notícia é que existem ferramentas disponíveis que facilitam as comparações entre potenciais investimentos imobiliários. Uma delas, que se tornará inestimável para si na sua busca de ganhar dinheiro com bens imobiliários, é um rácio financeiro especial chamado taxa de capitalização (cap rate). As taxas de capitalização mostram a taxa de retorno de um investimento imobiliário comercial. Tira a sua base do rendimento líquido que o imóvel irá produzir.
Se um imóvel ganhar $100.000 por ano e vender por $1.000.000, dividiria os ganhos ($100.000) pela etiqueta de preço ($1.000.000) e obteria 0,1, ou 10%. Isto significa que a taxa limite do imóvel é 10%, ou que ganharia 10% do seu investimento se pagasse o imóvel inteiramente em dinheiro e sem dívidas.
Apenas como uma acção vale em última análise apenas o valor actual líquido dos seus fluxos de caixa descontados, um bem imóvel vale em última análise uma combinação de:
- A utilidade que o imóvel gera para o seu proprietário
- Os fluxos de caixa líquidos presentes que gera – relacionados com o preço pago
Rendimento de aluguer como Margem de Segurança
Rendimento de aluguer pode ser uma margem de segurança que o protege durante períodos de recessão económica ou colapsos. Certos tipos de investimentos imobiliários podem ser mais adequados para este fim. Os arrendamentos e rendas podem ser rendimentos relativamente seguros.
Para voltar à nossa discussão anterior – sobre os desafios de ganhar dinheiro com os edifícios de escritórios imobiliários pode fornecer uma ilustração. Normalmente, estes imóveis envolvem arrendamentos de longa duração e plurianuais. Compre um ao preço certo, no momento certo, e com o inquilino e a maturidade do arrendamento certos, e poderá navegar através de um colapso imobiliário. Recolheria cheques de arrendamento acima da média que as empresas que arrendam de si têm de fornecer – ainda em atraso em relação ao contrato de arrendamento que assinaram – mesmo quando taxas mais baixas estão disponíveis noutros locais. No entanto, engane-se, e poderá ficar trancado em sub-par returns muito depois de o mercado ter recuperado.
Dinheiro de Operações de Negócios Imobiliários
A forma final de ganhar dinheiro com investimentos imobiliários envolve serviços especiais e actividades comerciais. Se for proprietário de um hotel, poderá vender filmes a pedido aos seus hóspedes. Se for proprietário de um edifício de escritórios, poderá ganhar dinheiro a partir de máquinas de venda automática e garagens de estacionamento. Se for proprietário de uma lavagem de carros, poderá ganhar dinheiro com aspiradores controlados pelo tempo.
Estes investimentos exigem quase sempre conhecimentos sub-especiais. Como exemplo, algumas pessoas passam toda a sua carreira especializada na concepção, construção, posse, e operação de lavagens de carros. Para aqueles que ascendem ao topo do seu campo e compreendem os meandros de um mercado particular, a oportunidade de ganhar dinheiro pode ser infinita.
Outras Ideias de Investimento Imobiliário
P>P>Painda, existem outras oportunidades de investimento no sector imobiliário. Pode investir em REITs de investimento imobiliário (REITs). Os REITs Publicly Traded emitem acções e são negociados numa bolsa, enquanto os REITs privados ou não negociados não estão disponíveis em qualquer bolsa. Todos os tipos de REITs concentrar-se-ão em sectores particulares do mercado imobiliário, tais como lares de idosos ou centros comerciais. Existem também vários fundos de permuta (ETFs) e fundos mútuos que visam o investidor imobiliário investindo em REITs e outros investimentos no sector imobiliário.