É o sonho da maioria das pessoas possuir uma bela casa a que podem chamar sua.
Mas uma casa é a maior compra que a maioria das pessoas fará durante a sua vida – e apenas tentar compreender o processo de compra de casa pode parecer esmagador.
Uma transacção imobiliária requer conhecimentos sobre assuntos financeiros e jurídicos complicados. Pode também requerer conhecimentos especializados em questões mais mundanas, como limites de propriedades e planícies aluviais.
Felizmente, há muitos peritos cujo trabalho é ajudá-lo a encontrar e comprar a sua casa de sonho. Mas mesmo encontrar os peritos certos pode ser difícil e demorado. Muitos compradores de casas pela primeira vez simplesmente levantaram as mãos e decidiram continuar a alugar, quando confrontados com os meandros da compra.
Não tem de ser assim tão assustador. Só precisa de duas coisas para navegar com sucesso na sua experiência de compra de casa: organização adequada, e saber as perguntas certas a fazer ao comprar uma casa.
A melhor maneira de se organizar – como é o caso de quase todas as tarefas complicadas – é com uma lista de verificação detalhada da compra de casa, que transforma um trabalho aparentemente impossível em passos fáceis de entender.
Acontece que temos uma aqui mesmo.
Após ter lido a nossa derradeira lista de verificação para a compra de uma casa, saberá também as perguntas certas a fazer. E perceberá que a sua compra de casa não é tão intimidante como poderia inicialmente acreditar. É algo desafiante, claro, mas lembre-se: mais de cinco milhões de pessoas compram uma casa nova todos os anos.
p>Eles conseguiram ultrapassá-la – e você também o conseguirá. De facto, uma vez que realmente entre no processo de compra de casa, poderá até achá-la divertida.
Comprar uma casa: A Checklist
Faça um Checkup Financeiro
Sem que tenha ganho a lotaria, jogue desportos profissionais ou tenha parentes muito ricos, provavelmente vai precisar de uma hipoteca (outra palavra para empréstimo à habitação) para comprar uma casa. E contrair uma hipoteca significa que terá de encontrar alguém disposto a emprestar-lhe o dinheiro.
O preço médio de uma casa na América é superior a 300.000 dólares. Escusado será dizer que ninguém vai simplesmente entregar centenas de milhares de dólares a potenciais compradores de casas sem ter a certeza de que serão capazes de pagar o dinheiro de volta. Isto significa que um credor hipotecário vai analisar de perto as suas finanças antes de lhe oferecer um empréstimo.
É uma sensação terrível ser-lhe dito que não se qualifica para uma hipoteca, depois de o seu coração estar determinado em relação àquela casa perfeita que encontrou para a sua família. Como se evita essa desilusão? Colocando uma lupa nas suas finanças antes que o banco o faça.
P>Pomos que já tem um emprego estável; se não, arranje um e construa um historial de cheques de pagamento regulares. O credor tem de saber que tem um fluxo de rendimentos suficiente para fazer pagamentos mensais de hipoteca.
Agora, verifique as suas pontuações de crédito e relatórios de crédito. O banco depende muito deles para determinar que tipo de hipoteca se qualifica – ou se se qualifica de todo. Existem três grandes agências de informação de crédito, Experian, Equifax e TransUnion, e pode solicitar o seu relatório de crédito completo (incluindo a sua pontuação) a cada uma delas uma vez por ano, gratuitamente. Não confie em pontuações de fontes externas, porque essas pontuações podem não ser exactas. Obtenha os relatórios reais directamente das três agências.
As suas pontuações de crédito serão comunicadas no que se chama o modelo FICO, como um número entre 300 e 850. Pontuações superiores a 760 valer-lhe-ão as melhores taxas e prazos, enquanto as pontuações abaixo de 500 são quase sempre uma pontuação de crédito demasiado baixa para aprovação de hipoteca, a menos que esteja a solicitar um empréstimo VA.
Compradores domésticos precisam de pelo menos 620 para obterem um empréstimo convencional; 580 é geralmente o piso para um empréstimo FHA, mas alguns emprestadores podem ir mais baixo. E mesmo que se esgueirarem para esses números mínimos, acabarão por pagar taxas de juro mais elevadas, taxas mais elevadas ou ambas. Quanto mais alto for o seu crédito, menos pagará e mais dinheiro poupará ao longo da vida do seu empréstimo.
O que significa tudo isto? Se não puder actualmente qualificar-se para um empréstimo, ou se mal se qualificar, poderá valer a pena adiar a sua compra de casa por algum tempo enquanto paga algumas contas ou toma outras medidas para melhorar a sua pontuação de crédito.
Outra coisa antes de seguir em frente: os relatórios de crédito reais mostrarão problemas como pagamentos atrasados reportados por outros credores, como empresas de cartões de crédito. Verifique os relatórios cuidadosamente e conteste qualquer informação incorrecta. Isso irá poupar-lhe grandes dores de cabeça mais tarde.
Há um último passo a dar ao verificar as suas finanças: descubra quanto dinheiro tem de cobrir o adiantamento e os custos de fecho (que poderiam ser um adicional de 1-3% do preço de compra). Algumas hipotecas requerem apenas uma entrada de 3-5%, mas poderá necessitar de uma entrada de 20% para alguns programas de empréstimo, e será normalmente obrigado a pagar um seguro hipotecário privado se a sua entrada for inferior a 20%. Se tiver muito pouco dinheiro disponível, poderá querer esperar até poder poupar.
Definir um Orçamento
Não faz sentido olhar para casas de $400.000 quando só pode pagar uma que custa $150.000. A fim de limitar a sua pesquisa a uma gama de preços realista, terá de definir um orçamento de acessibilidade.
Aqui está como fazer um orçamento para uma casa. Faça uma lista detalhada das suas despesas mensais regulares (incluindo pagamentos com cartão de crédito, empréstimos estudantis, pagamentos de carro e outras despesas recorrentes) e acrescente todas as despesas relacionadas com a sua nova casa (pagamentos mensais incluindo hipoteca, impostos sobre a propriedade, seguro de habitação e seguro hipotecário). Naturalmente, não terá números específicos para uma casa que ainda não tenha comprado; existem muitas calculadoras online que lhe mostrarão os pagamentos estimados para o preço da casa que escolher.
Agora pegue nas suas despesas mensais totais e divida pelo seu rendimento mensal total. Acabará com um número percentual que é conhecido como DTI, que representa o rácio de endividamento em relação ao rendimento. O banco analisará esse número para decidir se pode pagar uma casa; 43% é o número mágico para ficar por baixo. Se tiver menos de 36%, deverá receber termos e taxas de juro muito melhores.
Se acabar com um DTI acima dos 43%, provavelmente não poderá pagar uma casa que requer os pagamentos mensais que incluiu. Diminua as suas perspectivas e escolha um preço de casa mais baixo, o que significará números menores para o pagamento da sua hipoteca e despesas relacionadas, e tente novamente.
Que cuida do banco – mas e o seu próprio estilo de vida? Mal entrar à socapa abaixo dos 43% pode qualificá-lo para uma casa, mas não significa necessariamente que lhe sobra nada para ir jantar ou ver um filme. O termo comum para isso é “casa pobre”. A jogada inteligente é entrar bem abaixo dos 43%, entre 25% e 30%, para que se sinta confortável na sua nova casa sem ter de se preocupar se está a entrar em água quente financeira.
Fale com os credores hipotecários e Obtenha uma Pré-Aprovação de Hipoteca
Não, ainda não está pronto para assinar a sua vida. Mas falar com os credores antes de comprar uma casa é importante por duas razões.
A primeira razão para falar com os financiadores é que eles lhe darão uma ideia dos tipos de hipotecas a que se poderá habilitar. Pode fazer tantas perguntas quantas desejar sobre possíveis termos, taxas de juro, e requisitos específicos para pontuação de crédito e DTI. Também lhe permite encontrar o agente de empréstimos ou corretor de hipotecas com quem vai obter a melhor taxa e estar mais confortável a fazer negócios.
Segundo, poderá pedir ao credor hipotecário escolhido uma pré-aprovação hipotecária. Isto não é uma garantia de que irá obter um empréstimo; é simplesmente uma declaração de que está financeiramente qualificado para receber um, com base num exame preliminar das suas finanças. A pré-aprovação incluirá um montante máximo de empréstimo, o que lhe dará uma ideia firme do que pode gastar numa nova casa. Uma vez obtida a pré-aprovação, isso não significa que qualquer das partes se comprometa a proceder a um contrato de empréstimo. Pode sempre comprar mais tarde para um melhor negócio uma vez que tenha decidido sobre uma casa.
A aprovação prévia de hipoteca não é uma necessidade quando quer comprar uma casa, mas torna as coisas muito mais fáceis. Alguns vendedores não darão à sua oferta o mesmo peso que uma de um comprador pré-aprovado; de facto, alguns nem sequer lhe mostrarão a sua casa sem aquele pedaço mágico de papel (ou e-mail). Da mesma forma, alguns corretores não lhe darão a mesma atenção que receberia se tivesse sido pré-aprovado. Assim, embora não seja uma necessidade absoluta, talvez queira pensar nisso como um.
(Importante: uma pré-aprovação não é o mesmo que uma pré-qualificação de hipoteca. Para este último, um credor apenas aceitará a sua palavra para os seus rendimentos e despesas sem qualquer investigação ou documentação. Uma carta de pré-aprovação, que é apoiada pela pesquisa do credor sobre as suas finanças, é o que os vendedores e agentes querem ver.)
Não tem a certeza de como escolher um credor hipotecário? Embora seja tentador ir simplesmente com uma recomendação de um amigo ou familiar de confiança ou obter uma hipoteca do seu banco actual, é fundamental pesquisar e fazer compras para obter o melhor negócio possível. Obter citações de uma série de originadores de hipotecas, incluindo empresas hipotecárias, mutuantes nacionais, e bancos e cooperativas de crédito locais (que oferecem frequentemente as taxas mais competitivas). Leia as opiniões sobre cada potencial mutuante e não tenha medo de perguntar ao agente de empréstimos qual é a sua comissão sobre a sua hipoteca. Tipicamente, quanto maior for a comissão do agente de empréstimos, mais o mutuário pode esperar pagar quer numa taxa de juros mais elevada, quer em taxas.
Conheça um agente imobiliário ou agente imobiliário em que confia
Existe pouca justificação para comprar uma casa sem um agente imobiliário, uma vez que o vendedor normalmente paga as taxas para o agente imobiliário do comprador, bem como as suas próprias taxas. Não há nada de errado em pesquisar sites imobiliários online ou ir abrir casas por conta própria, mas um agente experiente pode ser o seu melhor aliado quando se torna sério, particularmente se esta for a sua primeira casa e não tiver passado pelo processo antes. (Se estiver a pensar, corretores e agentes imobiliários são basicamente os mesmos; os corretores pertencem apenas a uma organização do sector e concordam com o seu código de ética.)
Um agente pode fornecer informações valiosas sobre as condições do mercado, puxar para cima vendas comparáveis para o ajudar a ver se uma casa vale o preço pedido e se já está sentada sem venda há algum tempo, ajudá-lo a preparar a sua oferta e contra-ofertas, e trabalhar através de quaisquer pontos de colisão que se possam desenvolver. Pode também sugerir casas disponíveis nos melhores bairros ou distritos escolares se for novo na área, e pode até ter acesso a casas que ainda não tenham sido listadas publicamente.
Fale com vários agentes e obtenha recomendações de amigos ou fontes em linha de confiança, antes de fazer a sua escolha. O agente certo pode fazer toda a diferença entre uma busca suave e uma experiência de compra, ou uma frustrante.
Shop for Your Dream House
Tempo para ir à caça de casas.
Seu corretor ou agente será o seu melhor guia durante todo o processo, mas não tenha medo de confiar no seu instinto. Se encontrar a casa dos seus sonhos e tudo o que precisa é de um pequeno trabalho cosmético, não a perca mais de alguns milhares de dólares. Se todos os números e detalhes forem supostamente “certos”, mas simplesmente achar que não se sentiria confortável a viver na casa, não se force a fazer uma oferta – há muito mais por aí.
No entanto, esteja atento a qualquer horário com que possa estar a trabalhar, uma vez que normalmente demora 30-45 dias a fechar uma casa nova. Se quiser ser estabelecido antes do início de um novo ano lectivo, ou se a sua casa anterior estiver no mercado (ou o seu arrendamento de apartamento estiver a expirar) e tiver de sair até uma determinada data, poderá não ter o luxo de procurar durante meses a fio.
Fazer uma lista (seja na sua cabeça ou em papel) do que está realmente à procura numa nova casa pode ajudá-lo a eliminar rapidamente aqueles que não são adequados para si, e concentrar-se naqueles que são.
Reagrupar a documentação que vai precisar
Este passo não está necessariamente em ordem cronológica. A dada altura, terá de apresentar documentação financeira ao seu credor – muita documentação financeira. Quanto mais cedo o começar a reunir, melhor, mas se ainda não o tiver feito até à altura em que começar a caçar em casa, precisa realmente de começar a fazê-lo.
entre os documentos que provavelmente lhe vão ser pedidos:
- O valor dos últimos dois anos das suas declarações de impostos
- Tocos de pagamento ou outra documentação de rendimentos dos últimos dois meses
- Todos os extractos bancários, mais as declarações de corretagem e de contas de investimento, dos últimos dois anos
- Prova de fundos para adiantamento e encerramento (ou uma carta de oferta, se alguém lhe estiver a dar o dinheiro)
- Carta de recomendação do senhorio anterior, se tiver sido arrendatário
- ID (de preferência uma carta de condução ou passaporte)
O mutuante pode ter mais pedidos de documentação à medida que processa o seu empréstimo, mas estes são os princípios básicos e irão definitivamente dar-lhe início.
Contratar um Advogado (Se necessário)
Nem todas as transacções imobiliárias requerem um advogado. Em alguns estados é necessário ter um advogado que o represente, mas é opcional na maioria das vezes. O seu agente imobiliário pode dizer-lhe se é uma necessidade na sua área.
Se a sua compra vai ser simples, pode provavelmente fazer muito bem sem a despesa extra de contratar um advogado. A maioria das transacções e encerramentos são tratados com papelada normalizada, e os bons agentes imobiliários são experientes em garantir que correm sem problemas.
Mas se o seu estado o exigir, ou se não se sentir confortável em comprometer-se com uma compra tão importante sem o conselho de um advogado, ou se houver problemas complicados com a compra, tais como impostos, vendas a descoberto ou problemas inesperados de títulos – poderá querer encontrar um bom advogado imobiliário.
Não se limite a contratar o mais barato que encontrar; esta é uma transacção cara que não quer estragar tudo. Obtenha recomendações e entreviste cada um dos possíveis candidatos antes de tomar uma decisão. Consulte também o seu agente imobiliário; provavelmente já trabalhou com todos os advogados da área e pode dar-lhe bons conselhos.
Um advogado imobiliário não trata apenas de uma questão jurídica específica. Ela pode rever e aconselhá-lo sobre toda a documentação (e há muita dela) envolvida no contrato de compra e venda e no encerramento, evitando qualquer erro dispendioso. Se vai gastar o dinheiro num advogado, não se esqueça de dar bom uso aos seus serviços.
Faça uma Oferta e Negocie
Encontrou “o tal”, engoliu com força e decidiu comprá-lo? O seu corretor de imóveis voltará a ser o seu melhor amigo e poderá acompanhá-lo na forma de fazer uma oferta sobre uma casa. Ela conhecerá o mercado e poderá aconselhá-lo sobre a quantidade certa a oferecer. Ela poderá até ser capaz de descobrir quão quente tem sido o interesse na propriedade e se existem outras ofertas pendentes ou em obras. Isso ajudá-lo-á a decidir o quão agressivamente licitar (ou se uma oferta baixa pode ser aceite).
Desde que não esteja prestes a entrar numa guerra de licitações, não tenha medo de impor condições à sua oferta. Estas podem variar desde uma data de fecho desejada, até um pedido para que certos aparelhos ou mobiliário sejam incluídos na venda, ou uma cláusula dizendo que a compra está dependente da venda da sua casa anterior. Poderá ter de andar para trás e para a frente em negociações durante vários dias; isso pode ser frustrante, porque normalmente tem de ser feito com contra-ofertas escritas e prazos de resposta, mas faz tudo parte do “jogo” e a negociação será esquecida quando a sua oferta for finalmente aceite.
Terá de incluir um cheque ou ordem de pagamento com a sua oferta para mostrar que está a levar o negócio a sério. Isto chama-se dinheiro a sério, e o montante que tem de depositar depende muitas vezes dos costumes locais. Pode ser de 1-3% do preço de compra, ou pode ser uma quantia fixa como $2.000 ou $3.000 para uma casa no que a maioria de nós consideraria um intervalo de preços razoável. Num mercado lento, poderia ser muito menos. O dinheiro é depositado numa conta caucionada e aplicado à compra no fecho da mesma. Se o negócio fracassar devido a um problema do vendedor, receberá o seu dinheiro de volta, mas se o problema estiver do seu lado (por exemplo, se não conseguir obter financiamento), poderá ter de ir a tribunal para ter uma oportunidade de o recuperar.
Arrange for Financing
Uma oferta aprovada é o seu sinal para ligar ao seu credor (ou decidir sobre uma, se ainda estiver no ar) para fazer a bola rolar no pedido de hipoteca real. Espere ir e voltar com o seu agente de empréstimo ou corretor de hipoteca várias vezes durante este processo. Os subscritores (as pessoas no backoffice que na realidade esmagam os números) vêm normalmente com perguntas à medida que analisam as suas finanças em pormenor, e podem fazer vários pedidos de mais documentos, ou de cartas de explicação se houver alguma especificidade que considerem problemática e precisem de mais esclarecimentos.
A aprovação final pode só chegar pouco antes da data de encerramento, por isso não entre em pânico. É totalmente normal sentir que se está a ser deixado pendurado, mas não se está. O credor vai estar a comprometer uma enorme quantidade de dinheiro, e quer ter 100% de certeza de que é um bom risco para o empréstimo.
Uma tarefa não relacionada: encontrar uma companhia de seguros (ou telefonar para a que já existe) para arranjar uma cobertura de seguro para os proprietários de casa. Outros detalhes importantes, mas de importância menial, como fazer uma pesquisa de títulos e emitir um seguro de títulos são tratados a partir do seu fim, mas o seu agente e mutuante podem orientá-lo sobre isto e podem até fazê-lo por si.
Passar a inspecção da casa e uma avaliação
Não deve ser concluída nenhuma compra sem que seja realizada uma inspecção da casa, e nenhum contrato deve ser assinado sem uma cláusula de contingência dizendo que a casa deve passar a inspecção. Isto assegurar-lhe-á que não existem problemas estruturais ou funcionais ocultos com a casa, e dar-lhe-á munições para quaisquer contingências que devam ser inscritas no contrato. O comprador paga pela inspecção, e o seu agente imobiliário pode sugerir vários inspectores de renome. É bem-vindo a ficar com o inspector enquanto ele faz o seu trabalho, e receberá toda a sua lista de verificação do inspector da casa quando ele terminar.
Uma inspecção à casa pode encontrar problemas menores como problemas eléctricos ou de canalização que podem ser facilmente reparados, ou pode encontrar problemas mais graves como bolor ou uma fundação rachada. Depende de si se os problemas são suficientemente graves para se retirar do negócio, para exigir que os problemas sejam reparados antes de fechar, ou (para problemas relativamente pequenos) para concordar com a venda “tal como está” e cobrir as despesas de reparação por si próprio.
A inspecção de térmitas e pragas também deve ser feita. Alguns inspectores domésticos também as fazem, ou poderá ser necessário chamar uma empresa exterminadora separada para o trabalho. O credor também quererá que seja feita uma avaliação para assegurar que a casa vale o que foi acordado pagar por ela, e providenciará para que a avaliação seja feita (às suas custas).
Closing on Your New Home
Finalmente conseguiu. Os acordos de compra estão concluídos, as inspecções estão completas, as contingências foram cumpridas e o financiamento está em vigor. Tudo o que resta é assinar montanhas de papelada e receber as chaves da sua nova casa.
Antes do último dia, certifique-se de que tem um cheque certificado ou agendou um pagamento por transferência bancária para o seu adiantamento e custos de encerramento, o seu seguro de habitação está em vigor e tem um “fichário” escrito a prová-lo, e tem a sua identificação consigo.
O processo de encerramento em si é por vezes concluído pessoalmente, mas em mais de uma dúzia de estados pode agora ser feito online através de um serviço digital seguro de assinatura electrónica. Se tiver um advogado, este deve estar consigo no encerramento para ler todos os documentos antes de os assinar, e se não puder assistir ao encerramento pessoalmente, pode atribuir a sua procuração a outra parte.
Experimentará uma mistura de nervosismo, antecipação e tédio no encerramento, já que está a assumir um enorme compromisso, entusiasmado por tomar posse da sua nova casa, e sentado lá durante uma hora a assinar documento após documento.
Mas não é difícil, e quase sempre corre sem problemas. Antes de se aperceber, possui uma casa nova em folha – e pelo menos passados alguns dias, aperceber-se-á de que a loucura e o stress valeram a pena.
P>Bem-vindos à posse da casa!