Vender a casa ao seu filho em troca de um abraço e de um sorriso? Espere levantar algumas sobrancelhas no IRS com aquele generoso freebie – Tio Sam não deixa os impostos deslizar em nome do nepotismo.
Por muito que queira entregar as chaves e manter as finanças entre família, terá de tratar a transferência como um negócio inteligente ou arriscar-se a aumentar a sua obrigação fiscal.
O diabo está nos detalhes, mas tem opções:
- Deixe o seu filho herdar a casa.
- Presente a casa por inteiro.
- Venda a casa ao seu filho com desconto.
- Venda a casa ao seu filho mas continue a viver lá.
- Não existe uma base de aumento quando oferece a sua casa.
A base de transporte aplica-se aqui em vez disso. O custo da casa quando o seu filho a vende mais tarde será o preço mais baixo que pagou por ela (a sua base “transportada” para o seu filho). Do exemplo na Opção 1, isto significa que o lucro do seu filho quando vender será de $350.000, e não de $50.000. E depois é um jogo de números a partir daqui. Se a exclusão do proprietário cobre o lucro total, então não se preocupe! Se não, o seu filho muito provavelmente pagará um imposto sobre ganhos de capital. - Está a comer na sua Isenção de Imposto Predial.
A Isenção de Imposto Predial é um montante de isenção vitalícia que se torna menor cada vez que a utiliza. Note-se, contudo, que a isenção de imposto sobre heranças foi aumentada para mais do dobro ao longo de 2017, a isenção de $5,49 milhões por pessoa para a taxa de 2018 de $11,18 milhões. A maioria dos bens patrimoniais das pessoas cairá abaixo dos $11,18 milhões.
li>Financie a compra da casa pelo seu filho.
li>Deixe o seu filho assumir a hipoteca.li>Utilize uma confiança pessoal./ol>
Com a ajuda do perito em contabilidade A.J. Gross, CPA, E.A, e Fundador e Presidente da ALG Tax Solutions, vamos analisar cada opção e as suas implicações fiscais (com exemplos à prova de dummy) para as regras do IRS de 2018-2019.
Se ainda estiver preso no final, também destacamos no fundo o que pensamos ser (em muitos casos) o melhor caminho para uma transferência suave da casa da família de uma geração para outra.
Então, continue a ler, e feliz oferta de casa!
Opção 1: Deixe o seu filho herdar a casa
Se viver na sua casa até aos seus últimos momentos, os seus parentes sobreviventes podem herdar o conteúdo da sua propriedade (tudo o que possui menos as suas dívidas). Isto significa que, quando morre, pode transmitir a sua casa ao seu filho se assim o desejar, tal como expresso através de um testamento válido.
Quando transfere propriedade após a morte, no entanto, o governo cobra um imposto sobre a propriedade, e o seu filho só receberá a casa depois de esses impostos terem sido retirados da sua propriedade.
No entanto, existe uma isenção denominada Presente Federal Unificado e Isenção de Imposto Predial, que, em 2018, dá a cada pessoa uma isenção de $11.180.000 (aproximadamente $22,4 milhões para casais casados) para excluir do seu património tributável.
Só é tributado sobre o que resta após a isenção (ver: taxas de imposto sobre presentes/imóveis). Assim, se o seu património tiver um valor inferior a $11,18 milhões – como acontece com a maioria dos indivíduos – pode passar a sua casa para o seu filho, sem impostos, como parte do seu plano patrimonial.
Além disso, o seu filho pode potencialmente escapar aos impostos sobre ganhos de capital quando decidir vender a casa ao fundo da fila. O imposto sobre ganhos de capital é o imposto imposto aplicado à venda de um investimento de capital como uma casa, mas a maioria das pessoas qualifica-se para a exclusão de residência pessoal até $250.000 para solteiros e $500.000 para casais casados.
O imposto sobre ganhos de capital é calculado com base no custo original da casa (ou a sua “base” para efeitos fiscais) e no valor justo de mercado da casa à data da venda.
Se o seu filho herdar a sua casa, a regra da base escalonada entra em vigor. Quando morre, o custo (ou base) da sua casa é “aumentado” para o valor de mercado da sua casa na data da sua morte.
Exemplo:
Se comprou a sua casa por $200.000, a sua base será $200.000 durante todo o tempo em que nela viver. Mas, no dia da sua morte, se a sua casa valia $500.000, a sua base é “aumentada” para $500.000 e já não vale $200.000. Assim, se o seu filho decidir mais tarde vender a casa por $550.000, o lucro na venda é de apenas $50.000 ($550.000-$500.000), não $350.000 ($550.000-$200.000).
O seu filho leva para casa $550.000 em qualquer dos cenários. Mas aos olhos do governo, pode usar a base escalonada para mostrar um lucro de apenas $50.000 versus um lucro de $350.000.
Isto tem um impacto real no montante de ganhos de capital que o seu filho tem de pagar: menos lucro teórico = menos impostos.
Pois melhor, se o seu filho vender a casa depois de viver nela durante 2 anos, pode qualificar-se para a exclusão dos ganhos de capital do proprietário da casa, o que pode eliminar os impostos devidos como um todo!
Opção 2: Presenteie a casa completamente.
E se não quiser viver na sua casa até morrer?
Se o seu sonho é deixar o ninho vazio para trás mas manter a casa dentro da família, outra opção que poderia explorar é dar a casa ao seu filho. Esta é uma opção popular mas vem com algumas advertências.
IRS regras dizem que o doador de um presente deve pagar impostos sobre esse presente. O doador não o faz. Assim, se der a sua casa ao nosso filho, tem de pagar impostos sobre o valor da casa (que variam entre 18%-40%).
Felizmente, existem algumas formas de combater este imposto sobre presentes. Em primeiro lugar, pode compensar o valor do seu presente utilizando a Exclusão Anual de Imposto sobre Presentes. Em 2018, o montante de exclusão é de $15.000,
É por pessoa e por beneficiário, por isso, se você e o seu cônjuge estiverem ambos a oferecer a sua casa ao seu filho, pode duplicar esse montante de exclusão, e oferecer $30.000 sem impostos. Gross diz que este montante de exclusão “pode mesmo ir até $60.000 se os pais casados estiverem a oferecer uma casa ao seu filho e cônjuge casados”
Exemplo:
Diga que a sua casa vale $200.000. É casado, e o seu filho também é casado. Você e o seu marido podem dar ao seu filho e ao seu cônjuge $15.000 cada um, e podem excluir até $60.000 ($15.000 x 4) como parte da Exclusão de Presentes-Tax. Apenas terá de pagar impostos sobre os restantes $140.000,
Neste momento, tem mais duas opções. Pode pagar impostos sobre as prendas no valor de $140.000, ou o IRS deixá-lo-á subtrair da sua Presente Federal Unificada e Isenção de Imposto sobre Heranças de $11.180.000,
A maioria das pessoas subtrai o presente do seu valor de isenção vitalícia… quem quer pagar mais impostos? A taxa de imposto sobre presentes é de 40% no seu valor mais elevado, portanto esta é a sua melhor opção.
P>Apresente simplesmente uma Declaração de Imposto sobre Presentes (Formulário 709) juntamente com a sua Declaração de Imposto Individual (Formulário 1040) no ano em que está a fazer o presente. Não terá de pagar impostos sobre presentes, mas a Declaração de Impostos sobre Presentes ajudará a acompanhar os seus presentes todos os anos.
Felizmente, se o seu património for superior a $11,18 milhões, acabará por pagar impostos sobre presentes, dependendo do montante do seu património tributável > $11,18 milhões. Consulte o guia da Tax Foundation sobre os impostos estaduais de património e herança se se encontrar nesta situação!
p>Recorde estas duas coisas sobre a opção de doação directa, embora:
Opção 3: Financie a compra da casa pelo seu filho.
Vamos fazer aqui um rápido desvio. As opções 1 e 2 são para os pais que se sentem particularmente generosos para com os seus filhos. Digamos que não quer dar a sua casa ao seu filho, ou talvez precise do dinheiro da venda. Nesse caso, há alguns caminhos diferentes que pode tomar.
Uma opção sólida é vender a sua casa pelo seu valor total de mercado (FMV) ao seu filho. Esta é uma excelente escolha se o seu filho estiver bem estabelecido e quiser ganhar a casa de uma forma acessível.
Em vez de exigir o preço total da casa no momento da venda, considere fazer uma venda a prestações pelo preço total.
Funciona assim:
Dizer que a sua casa vale $500.000 (determinado por uma avaliação da casa). Se o seu filho puder pagar uma entrada de 10%, ou $50.000, crie uma nota para os restantes $450.000. Certifique-se de que a nota está escrita, e que expressou explicitamente os pagamentos mensais que o seu filho tem de lhe fazer.
p>P>Gross salienta que precisa de cobrar pelo menos a taxa federal aplicável (AFR), também conhecida como a taxa de mercado sobre o empréstimo, que é ~3% a partir de Março de 2019.
Desde que a nota esteja legalmente garantida à casa, todos os meses, quando o seu filho fizer pagamentos de capital e juros sobre a nota, pode deduzir os pagamentos de juros como juros hipotecários qualificados (no entanto, ainda terá de pagar impostos sobre esse rendimento de juros).
Também pode fornecer ao seu filho ajuda adicional, fazendo ainda presentes anuais no valor máximo de $15.000 ao abrigo da Exclusão Anual de Imposto sobre Presentes. Mas certifique-se de que as duas correntes (presentes e nota) estão separadas. Se perdoar o pagamento de uma nota em vez de um presente, o IRS pode pensar que toda a venda é uma venda com desconto (ver Opção 4).
Com esta opção, a base do seu filho na casa torna-se o preço de compra total de $500.000, o que provavelmente evita quaisquer impostos futuros sobre ganhos de capital quando a casa é vendida novamente.
Opção 4: Venda a casa ao seu filho com desconto.
e se o seu filho não estiver numa posição financeira que lhe permita pagar a casa pelo preço total? Infelizmente, esta não é uma situação vantajosa para si como pai.
Se vender a sua casa a um estranho perfeito por menos do que o seu FMV, então pode ficar com uma perda. Foi uma má venda, mas o IRS não se importa, porque é um negócio de braços.
Mas se tentar vender a sua casa a um familiar, também conhecido por seu filho, por menos do que o seu FMV, o IRS considera isto um presente, e não o deixará simplesmente ficar com uma perda na venda. Trata-se de uma venda de um parente, e terá de usar a sua Exclusão Anual de Imposto sobre Presentes e uma grande quantia da sua Isenção de Imposto sobre Heranças para compensar a venda, ou pagar impostos sobre presentes se optar por não reduzir a sua isenção.
A base do seu filho na casa é também mais baixa – o preço de venda mais baixo tornar-se-á a sua base para quaisquer vendas futuras e poderá resultar em impostos mais elevados sobre ganhos de capital no futuro.
Exemplo:
Diz que quer vender a sua casa ao seu filho por $1. Pensa que é um negócio inteligente, mas na verdade, coloca todos em desvantagem. De acordo com Gross, “Se o FMV da sua casa for $500.000, e vender a sua casa por $1, está essencialmente a dar ao seu filho uma oferta de $499.999”.
Pode excluir dos impostos até $30.000 deste presente (se for casado) ao abrigo da Exclusão de Presentes-Tributação. Isto deixa $469.000 que agora ou tem de pagar imposto sobre presentes ou tem de excluir da sua isenção de imposto sobre bens no valor de $11,18 milhões.
Como mencionámos anteriormente, a sua isenção de imposto sobre bens pode provavelmente sofrer um golpe único uma vez que é tão elevado este ano. Mas continue a fazer isto com a casa seguinte, e na seguinte, não lhe restará nenhuma Isenção para excluir o seu património final quando realmente precisar dele. Lembre-se, a partir de agora, os 11,18 milhões de dólares são apenas até 2025.
Opção 5: Venda a casa ao seu filho mas continue a viver lá.
Uma das situações mais complexas que pode enfrentar é se quiser transferir a sua casa para o nome do seu filho, mas também quiser continuar a viver nela como se nada mudasse.
Talvez o seu filho esteja a trabalhar num estado diferente, ou ainda esteja na faculdade, e queira essencialmente uma transferência apenas no nome.
P>Bem, não pode simplesmente mudar o nome numa escritura sem repercussões na estrada (ver Opção 6 abaixo).
Então as suas opções são:
- Venda a sua casa ao seu filho na FMV (Opção 3) e depois pague renda para viver agora na sua casa. Este é um negócio perfeitamente aceitável se a venda e o aluguer forem a preços de mercado – está a pagar justamente pelo “uso e ocupação” da casa. O seu filho pode mesmo reclamar várias deduções de propriedade alugada.
Gross sugere que os proprietários da casa nesta situação devem celebrar um contrato de venda adequado, bem como um contrato de arrendamento de boa-fé entre o pai e a criança. O IRS olha atentamente para isto.
- Não venda a sua casa ao seu filho a menos de FMV (Opção 4) e depois pague menos do que o aluguer a nível do mercado. Isto não é considerado uma venda verdadeira, porque de acordo com a Secção 2036(a)(1), o IRS pensa que nunca desistiu da “posse e usufruto” da casa. A consequência aqui é que o FMV completo da sua casa será incluído na sua propriedade e tributado quando morrer, e o seu filho também não pode aceitar quaisquer deduções de aluguer.
Opção 6: Deixe o seu filho assumir a sua hipoteca.
Em geral, se quiser dar a sua casa a alguém, a transferência é feita através da assinatura de uma escritura.
Tipicamente, se estiver a vender a sua casa a um terceiro estranho, assinaria uma “escritura de garantia”. Esta promessa promete que o vendedor é efectivamente proprietário da propriedade, tem o direito de a vender, e não tem hipotecas ou penhoras sobre ela.
Se estiver a transferir a propriedade da sua casa para o seu filho (uma venda não tradicional), utilizaria em vez disso uma “escritura de desistência”. Isto permite-lhe transferir o título mas não faz promessas sobre mais nada. Um estranho quereria mais garantias, mas o seu filho não pode.
Muita gente assume que pode simplesmente assinar e autenticar uma escritura de desistência, arquivá-la com o funcionário do condado, e a casa é transferida. Há dois problemas com isto:
- Porque não há transferência de dinheiro quando se assina uma escritura de quitclaiming, o IRS considera isto uma prenda, e aplica as regras do imposto sobre prendas (Opção 2 acima).Uma vez que a quitclaiming é fácil, Gross relata que por vezes os pais abandonam a sua casa aos seus filhos, sem consulta de impostos, e não a denunciam ao IRS. Isto leva a problemas mais tarde, quando a criança tenta vender a casa. O pai provavelmente morreu, e a base da casa no momento da transferência é desconhecida, o que leva a cálculos complexos de estimativa de impostos com base em números aproximados. Isto é desfavorável na prática.
- Uma escritura de desistência apenas transfere a propriedade da sua casa, não quaisquer hipotecas ou empréstimos associados à casa.
A hipoteca ainda está em seu nome, e ainda teria de a pagar. Pior ainda, a maioria das hipotecas tem uma cláusula de vencimento na venda, onde tem de pagar imediatamente a hipoteca na totalidade se transferir a propriedade da sua casa.
Então, tem algumas escolhas aqui.
P>Primeiro, pode pagar a sua hipoteca e transferir a sua casa de forma livre e clara (Opção 3 acima).
Segundo, pode perguntar se o seu banco vai deixar o seu filho assumir a hipoteca. Nem todos os bancos permitem a assunção da hipoteca e nem todas as hipotecas são elegíveis (apenas FHA, VA, e USDA são elegíveis). Venderia a sua casa a um preço igual ao saldo da hipoteca, e o seu filho teria de ser digno de crédito e satisfazer os critérios de empréstimo do banco. De acordo com Gross, mesmo uma suposição hipotecária poderia ser considerada um presente dependendo de quanto da hipoteca sobra, portanto esclareça com o seu contabilista antes de o fazer.
E, em terceiro lugar, pode verificar com o seu credor hipotecário para refinanciar a sua hipoteca existente e adicionar o seu filho ao título da sua casa, tornando-o co-proprietário.
Estas são transacções complicadas, por isso certifique-se de verificar com o seu banco ou mutuante de hipoteca, bem como com o seu contabilista antes de introduzir um.
Opção 7: Use um fundo pessoal.
p>Por último, tem a opção de usar um fundo de residência pessoal qualificado (QPRT) para passar a sua casa ao seu filho.
A QPRT é um tipo de confiança irrevogável e é uma óptima forma de passar a sua casa para o seu filho enquanto ainda pode viver nela. É assim que funciona:
Com a ajuda do seu contabilista, crie primeiro um QPRT e transfira a sua casa para o QPRT. Nomeia os beneficiários do fundo (neste caso, o seu filho/filhos), e depois estabelece um limite de prazo do fundo (um número específico de anos após o qual o imóvel no QPRT passará para os seus beneficiários).
A casa permanece sob o seu nome, continua a fazer os seus pagamentos de hipoteca, e ainda lhe é permitido viver na casa até ao fim do limite do prazo do fundo. Após o termo do prazo, a casa é transferida para o nome do seu filho, e terá de pagar a renda do seu filho se quiser continuar a viver na casa.
Agora, vejamos as implicações fiscais desta opção.
Quando transfere propriedade para o QPRT, é tratada como uma prenda tributável pelo IRS. Aos olhos do governo, transferir a sua casa para o fideicomisso é o mesmo que dar a sua casa ao seu filho, pelo que tem de pagar impostos sobre presentes ou deduzir o valor da sua casa da isenção de impostos sobre heranças.
O benefício de utilizar o QPRT, no entanto, é que pode transferir a sua casa para o fideicomisso a um valor inferior ao que realmente vale. Uma vez que viverá na casa durante muitos anos antes de esta ser efectivamente transferida para o seu filho, o IRS permite-lhe contabilizar hoje essa diminuição de valor.
Exemplo:
Diga que o valor FMV da sua casa é hoje de $1 milhão, e crie um QPRT, nomeando o seu filho como beneficiário. Há alguns cálculos complexos que ocorrem por detrás da cena, que têm em consideração a sua idade, o termo limite da confiança, as taxas de juro, e algumas outras coisas.
Após todos os cálculos, se assumirmos que a sua casa está apenas avaliada em $350.000, a isenção de impostos sobre presentes/imposto sobre propriedades aplica-se apenas aos $350.000 e não a todo o milhão de dólares. Esta é uma enorme diferença em relação ao imposto normal sobre presentes, pois transferiu essencialmente um activo no valor de $1 milhão por apenas $350.000, poupando $650.000 da sua isenção de impostos sobre o património.
Uma coisa a lembrar – tem de viver mais tempo do que o termo de confiança. Se criar um QPRT hoje, e estabelecer o limite do prazo como 15 anos, mas morrer em 13 anos, todo o valor da casa na data da transferência ($1 milhão do exemplo acima) é incluído no seu património e está sujeito a impostos sobre o património quando morre. Essencialmente, é como se o trust nunca tivesse acontecido.
Mas, se sobreviver ao prazo do trust, quando o seu filho adquire a propriedade da casa, o valor da casa será o seu preço de compra inicial (tal como as regras normais do imposto sobre presentes na Opção 2), e eles aproveitam para não pagar quaisquer impostos sobre o património.
Certifique-se de apresentar uma Declaração de Imposto sobre Presentes (Formulário 709) no ano em que faz a doação ao QPRT, e está pronto para ir!
TL;DR, esta opção pode não valer a pena, a menos que seja ultra-rica. Com a isenção de imposto sobre heranças a ser de $11,18 milhões este ano, a menos que os seus bens se aproximem disso, mais vale usar a isenção de imposto sobre heranças para cada presente que fizer.
Qual é a sua melhor opção? Os melhores especialistas em contabilidade dizem…
A melhor opção, de acordo com Gross, o especialista em contabilidade, é a opção 5 – vender a sua casa na FMV e financiar a compra da sua casa pelo seu filho. Após alguns anos, a casa será transmitida ao seu filho, não afecta o seu património, e é isenta de impostos para o seu filho. Deixa todas as partes na posição mais favorável.
No entanto, as decisões fiscais não são a preto e branco, e resume-se realmente ao que funciona melhor para si individualmente. No final do dia, diz Gross, os contabilistas estão “lá para explicar as regras, responder a perguntas, e orientar o cliente com base nos seus objectivos, mas não tomar quaisquer decisões”. É o seu trabalho, como proprietário.
Por um lado, a Opção 5 pode funcionar melhor para alguém altamente organizado e capaz de acompanhar os seus documentos fiscais, documentos de empréstimo, declarações de impostos de prendas, etc. ano após ano, até que a propriedade seja totalmente transferida para o seu filho. Como diz Gross, “Quanto mais documentação tiver de justificar a sua intenção, melhores serão as suas hipóteses no caso de ser auditado”
Por outro lado, para alguém que está extremamente ocupado e não consegue passar o tempo a acompanhar toda a transferência, Gross recomenda a Opção 2 – dar uma doação directa à casa. É um negócio único, com menos complicações.
Ainda uma das outras opções acima pode funcionar para si, dependendo da sua situação, portanto leia-as cuidadosamente, e consulte um profissional de impostos, se necessário.