Para todos os proprietários de propriedades, chega inevitavelmente um dia em que é altura de transferir o título da propriedade para outra parte. Quase imediatamente, os proprietários descobrem que há mais do que uma forma de o fazer, escrituras de desistência, escrituras de garantia, escrituras especiais de garantia e muito mais. A forma como a propriedade é transferida depende das circunstâncias dessa transferência. Importante, se vai precisar de uma empresa de títulos para conduzir uma pesquisa de títulos ou de um credor para discutir opções de refinanciamento depende das circunstâncias, do tipo de escritura utilizada e da finalidade da transferência.
From You to Trusted Family and Friends
Uma escritura de renúncia é frequentemente utilizada para transferir propriedade para familiares e amigos de confiança. As escrituras de renúncia carecem do título de propriedade da maioria dos outros tipos de escrituras de propriedade, o que significa que a transferência é sem garantia. O proprietário da propriedade, o cedente, transfere a propriedade da propriedade para o cedente, tal como um membro imediato da família, sem a protecção oferecida por outras formas de escrituras. Assim, se surgir um defeito de título, um ónus ou uma contestação, não há qualquer recurso legal para o bolseiro. Este tipo de transferência de propriedade “tal como está” comporta riscos se o concedente não tiver a certeza de que o seu título é livre e claro e se o concedente não tiver a certeza de que o concedente está a agir de boa fé. Portanto, este tipo de escritura é geralmente utilizado apenas em determinadas circunstâncias em que tais problemas são menos prováveis de ocorrer. Poderá encontrar a necessidade de utilizar uma escritura de desistência durante um divórcio, na qual um dos cônjuges actua como concedente, pondo termo ao seu interesse num lar conjugal de propriedade conjunta, e transmitindo esse interesse ao outro cônjuge concedente. Outro uso comum é quando um membro da família quer oferecer uma propriedade a um parente, sem uma venda tradicional.
From You to Your LLC
No entanto, as escrituras de quitclaiming também podem ser usadas num ambiente de pequenos negócios. Um proprietário de uma propriedade de aluguer ou de um imóvel de investimento pode decidir que chegou o momento de formar uma entidade comercial LLC, para limitar a sua responsabilidade legal se alguém for ferido na propriedade ou decidir processar o proprietário da propriedade. Isto é particularmente comum para proprietários de múltiplas propriedades de aluguer, de tal forma que um proprietário pode preferir formar uma SRL para cada propriedade para proteger os outros bens. Depois de um proprietário formar uma SRL, obter uma identificação fiscal federal e abrir uma conta bancária para o negócio, o proprietário deve então transferir a propriedade para a SRL. Isto é frequentemente feito com uma declaração de desistência, embora alguns prefiram a protecção adicional de um título de garantia. Em qualquer dos casos, terá de trabalhar com o seu registador municipal para obter o formulário correcto para a escritura, descobrir a “contrapartida” mínima (preço de compra) exigida pela lei local, obter o documento autenticado, e ter a escritura registada pela sua agência registadora local. Terá também de contactar quaisquer arrendatários e actualizar o contrato de arrendamento.
From You to a Buyer in a Traditional Sale
Para vendas tradicionais, é quase sempre utilizada uma escritura de garantia geral ou uma escritura de garantia especial para transferir o título. A escritura de garantia garante o bom estado do título, o que significa que o cessionário, o comprador da casa, tem recurso legal contra futuras reclamações à propriedade. Este tipo de escritura não só transmite um “interesse” no imóvel, mas promete ao novo titular que pode legalmente adquirir, possuir, e desfrutar do imóvel. Uma vez que as vendas tradicionais de imóveis envolvem agentes imobiliários, mutuantes hipotecários, companhias de seguros de títulos, e mesmo advogados em alguns casos, o processo de transferência do título é muitas vezes mais obscurecido pelos proprietários dos imóveis. Uma empresa de títulos efectua uma pesquisa de títulos e verifica o bom estado do título, e emite documentos da apólice do proprietário do título e da apólice do credor para proteger ainda mais a transacção. Embora o título de garantia geral seja a norma aqui, há sempre excepções. Algumas transacções de venda podem utilizar uma escritura de garantia especial para resolver a questão dos defeitos de título que surgiram durante a propriedade do cedente. As transacções em Massachusetts são mais um outlier, preferindo escrituras de desistência em vez de escrituras de garantia.
Transferir o Título para Curar Defeitos
Quando os defeitos de título ocorrem, precisam de ser curados. Muitas vezes, um título de um ou outro tipo está envolvido neste processo. Em alguns casos, um pedido de cessação pode ser usado para remover defeitos conhecidos num título sem o tempo e a despesa que advém do litígio da questão. Um título estabelecido como inquestionável via quitclaim pode então ser transferido através de uma escritura de garantia, esclarecendo melhor a propriedade e a cadeia de títulos da propriedade.
Algumas Notas Finais para Titulares de Hipoteca
Proprietários que considerem a transferência de uma propriedade devem ser particularmente cautelosos se forem titulares de hipoteca. Um proprietário espera que a sua hipoteca mude ou chegue ao fim com um refinanciamento ou venda tradicional. No entanto, alguns concedentes de quitclaims não estão conscientes de que a sua hipoteca também será afectada por tal transferência. Muitos contratos de hipoteca têm o que é conhecido como uma cláusula de “vencimento na venda”, o que significa que o mutuante “chamará” o empréstimo e exigirá o reembolso total. Mesmo sem uma troca de dinheiro, como por exemplo uma transferência de um quitclaim entre membros da família, os procedimentos de um credor hipotecário poderiam exigir o reembolso imediato do saldo do empréstimo. A maioria dos concedentes não terá fundos disponíveis para tal, pelo que poderão querer refinanciar, fazer com que o concedente assuma a hipoteca ou seja aprovado para uma nova hipoteca no total. Além disso, uma escritura de quitclaim não transfere a hipoteca, portanto, mesmo que um credor permita que um imóvel seja dotado, o pagamento atempado da hipoteca continua a ser da exclusiva responsabilidade do concedente. Se um credor permitir uma transferência para uma LLC, poderá exigir que o concedente assine uma nova garantia pessoal de reembolso da hipoteca, ou exigir um refinanciamento através da LLC. Assim, esta é uma questão espinhosa para os proprietários com uma hipoteca. É melhor consultar o seu credor antes de tomar quaisquer medidas para transferir ou vender a sua propriedade. Além disso, se estiver a considerar vender ou transferir um imóvel que tenha um historial de escritura de renúncia, poderá querer contactar uma companhia nacional de seguros de títulos. A empresa pode conduzir uma pesquisa de títulos, curar quaisquer defeitos, e até emitir uma apólice do proprietário para protecção adicional.