É uma decisão que a maioria dos senhorios irá enfrentar em algum momento da sua carreira de gestão de arrendamento: contratar ou não contratar um gestor de imóveis? A questão pode surgir quando o senhorio considerar alugar o seu primeiro imóvel pela primeira vez. Ou pode surgir à medida que o negócio cresce e o senhorio adiciona propriedades adicionais à sua carteira. Há uma série de prós e contras a considerar qualquer que seja a situação específica, embora a decisão geralmente se reduza a tempo e dinheiro.
O que é um Gestor de Imóveis?
Primeiro, é importante compreender o que é um gestor de imóveis ou uma empresa de gestão de imóveis e o que eles podem fazer. Um gestor de propriedade é um terceiro que é contratado para gerir as operações diárias de um investimento imobiliário. Dependendo do gestor de propriedade, podem gerir diferentes tipos de propriedades, desde casas unifamiliares a habitações de várias unidades.
Muitos serviços serão operações chave na mão, o que significa que a empresa de gestão imobiliária tratará da maioria dos assuntos, desde a comercialização do seu arrendamento até à cobrança do aluguer. No entanto, é possível encontrar gestores de propriedades que podem fazer a maior parte do trabalho quotidiano mas deixar algumas decisões ou tarefas para o senhorio, com base na forma como a relação é negociada.
Muitos gestores de propriedades podem fazer o seguinte, embora esta lista não seja, de forma alguma, exaustiva:
- Aventuar e comercializar o imóvel
- Entrevista e examinar potenciais inquilinos
- Pega na execução de um contrato de arrendamento
- Receber o aluguer em nome do senhorio
- Gerir a manutenção e reparações
Porquê Considerar um Gestor de Imóveis?
Existem várias razões pelas quais um senhorio pode considerar a contratação de um gestor de propriedade ou de uma empresa de gestão. Talvez o número de unidades de aluguer numa carteira tenha crescido para além da capacidade de gestão de um senhorio. Se o imóvel estiver noutra cidade, estado ou mesmo país, então pode ser útil ter outra pessoa a gerir o arrendamento.
Um senhorio pode achar que o rendimento passivo do arrendamento é atractivo, mas o trabalho de gerir um imóvel ou propriedades não é adequado às suas competências, personalidade, etc. Ou um senhorio pode querer controlar alguns aspectos do negócio – tais como a tarefa vital de encontrar e seleccionar inquilinos – ao mesmo tempo que permite a uma empresa de gestão de propriedades trabalhar directamente com os inquilinos em questões do dia-a-dia, tais como manutenção e reparações.
Em qualquer desses casos, pode ser altura de considerar os prós e os contras de contratar um gestor de propriedades.
Pros da contratação de um gestor de imóveis
Existem várias razões positivas para contratar um gestor de imóveis, a maioria das quais gira em torno do desejo de ter uma parte experiente que possa poupar tempo a um senhorio numa série de questões relacionadas com o arrendamento.
Preencher uma vaga
Uma empresa de gestão imobiliária experiente deve ter os recursos e a experiência do mercado de arrendamento local para preencher rapidamente uma vaga. Uma boa empresa de gestão imobiliária terá um processo de selecção rigoroso como o oferecido pela TransUnion SmartMove para assegurar que encontram os melhores inquilinos possíveis.
Definir as taxas de aluguer correctas
Como afirma All Property Management, “uma boa empresa de gestão imobiliária realizará um estudo de mercado exaustivo a fim de definir um preço de aluguer para o seu imóvel, assegurando que alcança o equilíbrio perfeito entre a maximização do rendimento mensal e a manutenção de uma baixa taxa de vagas.”
Gerir as relações com os vendedores
Uma empresa de gestão imobiliária terá provavelmente preferido vendedores que trabalhem por melhores taxas para questões de manutenção e reparação. Teoricamente, estes vendedores irão realizar um trabalho de qualidade a fim de manter boas relações com a empresa de gestão imobiliária.
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Cons de Contratação de um Gestor de Propriedades
Embora os benefícios que a gestão profissional de propriedades pode oferecer, existem aspectos negativos que podem fazer com que alguns proprietários se baldem quando se trata de entregar as suas unidades de aluguer a terceiros. Controlo e dinheiro são o resultado final aqui.
Redução no controlo
Um senhorio paga a um gestor imobiliário para tomar decisões, mas estas podem não ser as mesmas decisões que o senhorio tomaria. Além disso, uma empresa de gestão imobiliária pode supervisionar dezenas ou mesmo centenas de unidades de aluguer, o que significa que um imóvel pode não receber a mesma atenção que receberia directamente do senhorio.
Processo de rastreio pode carecer de rigor
Uma das chaves para encontrar e reter bons clientes é implementar um processo de rastreio rigoroso, especialmente porque o senhorio pode nunca se encontrar com o inquilino se o gestor da propriedade tratar de todos os arranjos. A TransUnion SmartMove oferece relatórios de crédito para senhorios, verificação de antecedentes criminais de inquilinos e relatórios de despejo que ajudam a tirar as conjecturas sobre se um inquilino será ou não um bom ajuste para a sua propriedade.
Custos de gestão de propriedade
Este pode ser o maior factor para determinar se deve ou não contratar um gestor de propriedade. As taxas básicas de gestão podem variar entre 4 e 12 por cento. Mas isso não é o fim da história. Algumas empresas podem exigir taxas adicionais, incluindo:
- taxa de vacância: Algumas empresas podem cobrar uma taxa fixa ou a taxa de gestão padrão mesmo enquanto uma unidade estiver vaga.
- Taxa de instalação: Isto cobre o custo de abertura de uma nova conta.
- Taxa de arrendamento: Esta é uma taxa padrão que cobre o custo de obter um novo inquilino para um imóvel alugado. Pode variar entre 25 a 100% do primeiro mês de aluguer, mas tem uma média de cerca de 50%, de acordo com Manage My Property.
- Outras taxas podem incluir publicidade, reparações e até renovação do aluguer.
Como Contratar uma Empresa de Gestão de Imóveis
Se depois de pesar os prós e os contras decidir que prefere entregar o seu negócio de aluguer a um gestor de imóveis, o passo seguinte é encontrar a empresa certa. Este passo é tão crítico como encontrar um bom inquilino, uma vez que está a confiar a sua propriedade e lucro a um terceiro.
Dependente da sua localização, poderá ter dezenas de empresas de onde escolher. Pode primeiro restringir a sua pesquisa, consultando as revisões em websites como Yelp e Angie’s List. Uma pesquisa do Google irá também apresentar resultados com resenhas. Seleccione várias das empresas mais bem classificadas para entrevistar.
Existem alguns critérios chave a ter em mente do BiggerPockets:
- Quantas unidades já gere o gestor ou a empresa? É como um professor a gerir estudantes: Quanto maior for a turma, menos atenção individualizada um aluno pode receber. Deve pesquisar quantas unidades a empresa gere e quantos empregados a empresa tem dedicado à sua gestão. É claro que poderá ter de pagar mais se quiser uma empresa de gestão mais “boutique-dimensionada”.
- As inspecções de rotina fazem parte do contrato de gestão de propriedade.
- Ask sobre o processo de selecção de inquilinos. Uma boa empresa de gestão de propriedades deve ter um processo de inspecção abrangente como o oferecido pelo SmartMove.
li>Solucionar previamente a estrutura de taxas para manutenção e outros custos e colocar o acordo por escrito. Deverá querer habilitar o gestor de propriedade a gastar até um certo montante para questões de manutenção ou reparação incidentais, mas deverá limitar o montante ao que lhe parece ser uma debulha confortável – $250 a $500 é padrão.
Conclusão
A decisão de contratar um gestor de propriedade será provavelmente um equilíbrio entre tempo e dinheiro. Se um senhorio achar que a gestão da sua carteira de propriedades é demasiado demorada e pode suportar as despesas de um gestor de propriedades, então essa poderá ser a melhor decisão. Por outro lado, os senhorios que preferem a gestão prática de unidades de aluguer que estão dentro de uma distância controlável para supervisionar, e que têm tempo e habilidade para dedicar, podem decidir que a gestão profissional de propriedades é um preço demasiado elevado para pagar.
P>Precisam ainda de decidir? Consulte o nosso guia com conselhos de gestão de propriedade dos profissionais para mais dicas sobre como gerir o seu negócio de aluguer com sucesso.