Se efectuar uma pesquisa na Internet para avaliar imóveis comerciais, encontrará artigos e tutoriais sobre vários métodos. Para quem é novo no ramo imobiliário, a simplicidade dos conceitos de avaliação pode muitas vezes ser enganosa. Por exemplo, uma abordagem de taxa de capitalização (cap rate) é matematicamente simples. Basta dividir o rendimento operacional líquido (NOI) pela taxa de capitalização e, voilá, tem uma estimativa do valor do bem imóvel. No entanto, para os profissionais experientes do sector imobiliário, chegar a uma avaliação para um imóvel comercial envolve muito mais análise.
p>Embora uma análise aprofundada de cada um dos métodos abaixo seja abordada em artigos separados, iremos fornecer uma breve visão geral de cada conceito e depois aprofundar alguns dos factores que tornam estes conceitos mais desafiantes na prática do que parecem ser inicialmente. Como nota, muitas fontes de informação sobre avaliação imobiliária comercial incluem a Taxa de Capitalização e o Fluxo de Caixa Descontado (também conhecido como capitalização de rendimento) dentro de uma categoria maior de “Capitalização de rendimento”. Este artigo divide-os em duas abordagens separadas, a fim de realçar as diferenças entre eles.
Aximação de custos
Aximação de custos é uma estimativa de quanto custaria construir a estrutura a partir do solo (ou seja, a partir de um terreno vazio) e inclui também o valor do terreno. Com a abordagem de custos, a lógica é determinar se é menos dispendioso comprar uma propriedade existente ou construir uma nova propriedade a partir do solo.
Existem dois métodos principais da abordagem de custos:
- Método de reprodução – este é o custo de reconstruir uma réplica exacta da estrutura existente utilizando os mesmos materiais, métodos de construção, condição, etc.
- Método de substituição – o custo da reconstrução da estrutura com novos materiais, métodos de construção, e design.
Embora a lógica seja sólida, este método não tem em conta o esforço adicional de desenvolvimento e construção envolvido na construção de uma propriedade a partir do solo. Também não contabiliza o potencial de fluxo de caixa a longo prazo de um imóvel.
Abordagem Comparativa de Vendas
Comparações com factores de mercado são um dos inputs mais importantes para qualquer método de avaliação. De facto, as comparações de vendas são geralmente a fonte de informação, tal como o custo de reprodução (discutido acima), taxas actuais de capitalização de mercado, rácios empréstimo-valor, e outros.
A abordagem de comparação de vendas envolve a análise de outros imóveis no mercado que tenham sido vendidos recentemente. A lista abaixo não é exaustiva, mas enumera alguns dos principais componentes descobertos durante a análise comparativa:
- preço por pé quadrado
- preço por unidade (multifamiliar)
- preço por chave (hospitalidade)
- taxa de capitalização (qual a taxa de capitalização para que outras propriedades vendiam)
- localização
- perfil de rendimentos e inquilinos (qualidade de crédito dos inquilinos, estabilidade dos fluxos de caixa, etc.)
condição física
quanto mais semelhantes forem as propriedades comparáveis em termos de tipo, localização, utilização, condição, etc, mais confiante um analista pode estar na métrica utilizada para avaliar a propriedade sujeita. Uma vez comparadas as características da propriedade sujeita com as das propriedades comparáveis, são feitos ajustamentos para reflectir quaisquer atributos que sejam mais ou menos favoráveis para a propriedade sujeita e depois é feita uma determinação final de valor.
A comparação de vendas é uma óptima maneira de determinar como o mercado valoriza propriedades que são semelhantes à propriedade sujeita. Contudo, tal como a abordagem de custos acima referida, o método de comparação de vendas não capta os fluxos de caixa a longo prazo que um investidor pode esperar durante o período de detenção do imóvel.
Abordagem de taxa de capitalização
É comum ouvir profissionais do sector imobiliário referirem-se ao que o imóvel “é negociado”, ou citando a taxa de capitalização ou o preço por pé quadrado pelo qual um imóvel é vendido. A taxa cap é um dos métodos mais utilizados de avaliação de imóveis tanto no mundo dos empréstimos como para análise inicial de uma aquisição pretendida.
A fórmula para a taxa cap é dividir o rendimento operacional líquido (NOI) do imóvel pela taxa de capitalização (taxa cap). O número resultante é o valor aproximado do imóvel com base no fluxo de caixa esperado durante o primeiro ano de propriedade, frequentemente denominado “1 ano NOI forward NOI” (a razão pela qual a NOI forward NOI de 1 ano é utilizada em vez da NOI de 1 ano de seguimento é que o retorno para o comprador do imóvel é baseado nos fluxos de caixa futuros, não nos fluxos de caixa passados).
O método cap rate é uma ferramenta valiosa a utilizar quando se tenta estimar o valor de mercado actual de um imóvel. No entanto, este método é mais valioso quando o fluxo de caixa do imóvel é estável e relativamente certo. Por exemplo, se se tentar avaliar um imóvel com pouco ou nenhum NOI, a precisão de uma avaliação utilizando estritamente uma abordagem de taxa limite seria suspeita porque um NOI estabilizado não é conhecido. Nesta situação, os profissionais utilizam normalmente uma abordagem de preço por pé quadrado ou de fluxo de caixa descontado para contabilizar factores como melhorias de capital para imóveis negligenciados, tempos de inactividade e custos de melhoria de inquilinos para edifícios vazios, etc. Estes custos, quando somados, poderiam ter um impacto significativo nos retornos que um investidor obtém durante o período de detenção de um imóvel.
Abordagem de fluxo de caixa descontado
Cada um dos conceitos de avaliação anteriores tem mérito em situações diferentes, mas também têm o mesmo inconveniente. Cada um (abordagem de custos, abordagem de comparação de vendas, e abordagem de taxa de capitalização) estima o valor de um imóvel num determinado momento.
A fim de compreender por que razão as avaliações num determinado momento são uma desvantagem, precisamos primeiro de compreender como os investidores imobiliários medem o retorno que alcançarão durante o período de detenção de um imóvel. Se um investidor detém uma propriedade durante dez anos desde a compra até à venda, o retorno global será uma combinação do fluxo de caixa de cada um dos dez anos de propriedade, além de qualquer diferença entre o preço de compra e o preço de venda no final do décimo ano.
Então, as abordagens de custo, comparação de vendas e taxa de capitalização não contabilizam as potenciais alterações no fluxo de caixa ou valor do imóvel durante o período de detenção do imóvel. Por exemplo, se um investidor souber que no quarto ano do período de detenção, um arrendatário importante vai desocupar o imóvel e causar uma diminuição significativa no fluxo de caixa do imóvel durante um período de tempo, isto terá um impacto negativo no retorno global que o investidor obtém. O único método de avaliação que capta o desempenho futuro do imóvel é o método DCF.
O método DCF envolve a previsão dos fluxos de caixa futuros ao longo do período de detenção estimado do imóvel, incluindo o fluxo de caixa anual e o lucro no momento da venda. Muitos profissionais consideram que a prática de tentar prever com precisão as receitas, despesas e o valor futuro do imóvel no momento da venda os força a pensar mais profundamente nos factores de risco a longo prazo, gestão, qualidade dos arrendatários, e tendências no mercado imobiliário.
Embora não seja perfeito (porque ninguém tem uma bola de cristal para prever o futuro), o método DCF é preferido pelos investidores devido ao facto de o método corresponder melhor à realidade do investimento do que os outros discutidos acima. Para os melhores cálculos DCF da classe, o software ARGUS Enterprise ajuda os melhores profissionais CRE a valorizar a propriedade da forma mais rápida e precisa possível.
Outros Métodos
Para além das três formas mais comuns de avaliação imobiliária comercial discutidas acima, entram em jogo mais métodos de avaliação de nicho. Value Per Door decompõe a avaliação num simples cálculo baseado no número de unidades, principalmente utilizadas para condomínios e apartamentos. O Multiplicador de Rendas Brutas (GRM) é um método que compara a avaliação potencial de um bem, dividindo o preço do imóvel pelo seu rendimento bruto ao longo da vida útil do bem. O GRM pode ser uma forma eficaz de avaliar activos de valor acrescentado, onde existe um preço baixo em relação ao potencial de rendimento do imóvel. Finalmente, há um custo por pé quadrado rentável, que combina um espaço utilizável pelos inquilinos com o espaço partilhado do edifício, comparando depois esse número com o custo médio de arrendamento por pé quadrado. Avaliar um edifício com base no custo por metro quadrado alugável é um método preferido para bens de topo de gama com acabamentos de topo de gama, uma localização de primeira qualidade, ou ambos, uma vez que o valor reflecte o que pode ser cobrado no aluguer para obter rendimentos.
Se escolher o método de avaliação correcto é como escolher a ferramenta certa para o trabalho. A maior parte da decisão é decidida caso a caso, com base na melhor informação disponível. Com os diferentes métodos subjectivos e informação, a avaliação de bens no mundo do comercial é parte fórmula, parte forma de arte. No final, a maioria dos avaliadores não se limitam a um método, mas tomam uma média de dois ou mais métodos; para além destes métodos, o teste de esforço é também uma componente importante da avaliação. Aprender o que entra em cada decisão de avaliação ajudará a fazer brilhar uma luz do mercado imobiliário comercial global de 8,9 biliões de dólares.