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Como primeiro comprador de casa, provavelmente assume que o seu corretor ou agente imobiliário fará o trabalho sujo da negociação por si. Embora isso possa ser verdade, ou pode adoptar uma abordagem de bricolage vendendo pelo proprietário, certifique-se de que não está a perder nenhuma oportunidade de negociar pelo que quer – quer isso envolva custos de fecho cobertos, a casa inteira repintada, ou uma data de mudança prolongada. Afinal, a pior coisa que um vendedor pode dizer é não, e só se saberá quando perguntar.
“O maior erro que vejo jovens compradores de casas a cometer é assumir que o seu agente imobiliário estará a negociar de forma proactiva e criativa em seu nome”, acrescenta Zoe Chance, uma professora da Escola de Gestão de Yale que investiga a influência e as capacidades de negociação. “O incentivo do agente é fazer o negócio passar, não para conseguir o melhor negócio possível para o seu cliente, mas ele pedirá tudo o que você lhe pedir”
Aqui estão cinco coisas que deve sempre negociar ao comprar uma casa, não importa o quê.
1. Todos ou uma percentagem dos custos de fecho a serem pagos.
Uma das principais coisas que pode negociar com sucesso como comprador pela primeira vez? Custos de fecho. “Os custos de encerramento muitas vezes apanham os compradores pela primeira vez desprevenidos porque não se apercebem que vão precisar de dinheiro extra para completar a transacção”, diz Elizabeth Ann Stribling-Kivlan, corretora imobiliária da Stribling com sede em Nova Iorque & Associates. “O montante total depende do local onde o imóvel está a ser vendido e do valor, mas os compradores de imóveis podem normalmente esperar pagar entre 2% e 5% do preço de compra. No entanto, os custos de encerramento podem ser pagos pelo vendedor ou pelo comprador. Se estiver no mercado de um comprador, e o vendedor estiver ansioso por sair do imóvel, pode ser possível fazer com que os vendedores paguem alguns ou todos os custos de fecho”
Isto coloca dinheiro extra no seu bolso que pode redireccionar para renovações, grandes reparações de bilhetes ou actualizações, mas também pode solicitar um crédito de fecho para alterações específicas feitas após a compra. “Por exemplo, a propriedade precisa da entrada selada ou o novo proprietário gostaria que o baralho fosse renovado”, explica Teris Pantazes, que é proprietário de um sistema de gestão de propriedades de proprietários e compradores de casas em Maryland e muitas vezes faz parcerias com agentes imobiliários. “Estes são itens que um vendedor pode ‘creditar’ ao comprador da casa, o que significa que eles recolhem o dinheiro e o devolvem imediatamente na mesa de liquidação. Isto não diminui o preço de compra final, mas diminui a quantia que o comprador tem de sair do bolso. Por vezes, pode aumentar ligeiramente o preço da sua oferta e, simultaneamente, pedir um crédito – repartindo a diferença mas mantendo tudo financiado”
No lado oposto, se for pela rota de fecho do crédito, pense no momento de utilizar um crédito para reparações destacadas numa inspecção ao domicílio. Também pode querer completar o trabalho antes de fechar a venda, apenas para garantir que o vendedor permanece responsável pelo custo final e pela qualidade do resultado final. “É muito provável que a sua inspectora domiciliária encontre coisas que precisam de ser reparadas”, diz Sara Hopkins, agente imobiliária em Des Moines, Iowa. “Se forem encontradas coisas que precisem de ser resolvidas, o seu vendedor deverá pagar por elas”. Mesmo que um comprador se afaste, é muito provável que o próximo comprador encontre as mesmas coisas. Portanto, é do melhor interesse do vendedor tratar disso”
2. O prémio de uma garantia da casa, pelo menos durante o primeiro ano, e reparações relacionadas com inspecções.
“Sempre, peça sempre uma garantia da casa”, aconselha Hopkins, corretor de imóveis em Des Moines, Iowa. “É muito comum que um vendedor pague esta despesa antecipadamente. O vendedor paga o prémio no fecho, normalmente cerca de $450-600, e depois o novo proprietário é responsável pela franquia com qualquer reclamação feita”.
Embora a garantia de um proprietário cubra a reparação de itens chave como sistemas de aquecimento e ar, canalizações ou aparelhos, uma inspecção à casa pode ajudá-lo a poupar dinheiro no futuro, também. Existem geralmente dois tipos: inspecções padrão destinadas a apanhar tanto os problemas relativos e insignificantes a corrigir, e inspecções mais específicas que visam áreas domésticas como o seu telhado ou casas de banho. Um vendedor pode recusar este último tipo de inspecção se o considerar desnecessário, o que pode ser inconveniente, mas ao mesmo tempo dá-lhe vantagem e flexibilidade para se afastar de um problema potencial ou resolvê-lo para sempre.
Investidor imobiliário Eric Bowlin aprendeu isto da forma mais difícil quando comprou uma casa com um ralo lento. Embora o inspector tenha dito que provavelmente estava apenas entupida, Bowlin contratou alguém para a verificar – e descobriu raízes de árvores no ralo. Consequentemente, conseguiu negociar vários milhares de dólares fora do preço da casa, e depois fez o trabalho de a arranjar por menos de um milhar.
“Como compradores de casas, deve insistir em negociar qualquer coisa que esteja relacionada com a segurança”, continua Bowlin. “Isto pode ser interruptores de circuitos de terra (GFCIs) nas casas de banho, tubos de gás não ligados à terra, grades que não estejam bem fixadas, etc.”. Podem parecer pequenos, e são, mas pequenos problemas podem tornar-se grandes problemas se forem questões de segurança. Não se quer mesmo que alguém seja gravemente ferido ou morto porque ninguém gastou tempo a gastar $75 para instalar um GFCI na casa de banho de uma casa mais antiga”
3. Flexibilidade nas datas de fecho ou de posse.
P>Quando aterrar numa data de fecho, estará provavelmente a pensar: “Quando é que posso mudar-me para cá? Isto depende obviamente da sua situação: pode estar à espera de outra casa para fechar, a tentar contratar pessoas em mudança ou a sair de um apartamento ou de um condomínio. A maioria dos compradores assume que é seu problema descobrir, mas negociar a flexibilidade em relação às datas de fecho ou de posse é na verdade bastante normal.
“Represento muitos compradores de casas pela primeira vez, e muitos deles têm a ideia de que têm de esperar alguns meses antes de poderem escrever uma oferta sobre uma casa, porque o seu contrato de arrendamento estará em cima de um apartamento ou casa que estão actualmente a alugar”, diz o corretor Andrew Read. “Irei muitas vezes sugerir que negociemos com o vendedor para pagar ao meu cliente a compra do seu actual contrato de arrendamento. Muitas vezes descobrimos que o vendedor está motivado a vender e não tem qualquer problema em ajustar o preço para os milhares de dólares que leva para sair do arrendamento mais cedo”
E funciona nos dois sentidos – se um vendedor precisar de tempo extra para desocupar devido a outra compra ou construção de casa, diz o corretor Ali Chapin, então os compradores que não têm uma contingência imobiliária podem conceder-lhes o tempo adicional em troca de um preço mais baixo.
4. actualizações cosméticas, mobiliário e artigos domésticos.
corretores de imóveis não estão a brincar quando dizem que se pode negociar qualquer coisa como comprador, como mobiliário que se adapte perfeitamente à disposição de um quarto, aparelhos de iluminação, lavatórios e chuveiros, pequenos jardins, carros, electrodomésticos e até artigos de manutenção de relva. Por vezes os vendedores dizem sim a tais pedidos porque querem tornar uma casa mais apelativa para o comprador, não querem transportar certos artigos para um novo local, ou raramente a utilizam.
“Embora a mobília venha normalmente como um ‘presente’ do proprietário da casa, pode ser um longo caminho para os compradores de primeira viagem, que podem precisar de mobilar uma casa inteira logo após gastarem a maior parte das suas poupanças na compra”, diz Luis Dominguez, um agente imobiliário no Sul da Florida. “Os vendedores deixam frequentemente artigos de pátio, filtros de ar – todas as coisas que podem poupar dinheiro ao comprador enquanto recuperam da compra”
5. Preço da casa ou pontos de empréstimo hipotecário.
Negociar para baixo o preço listado de uma casa é bastante típico, claro, mas ainda há algumas dicas e truques ocultos para a fazer funcionar a seu favor. De acordo com a imobiliária Chantay Bridges, pode pedir um preço mais baixo com base em factores como propriedades comparáveis, resultados de avaliação, estado da vizinhança, estado da casa e mercado global – ou pode pedir a um vendedor que pague pontos de empréstimo sobre a sua hipoteca.
“Um comprador pode pedir a um vendedor que considere o pagamento de pontos sobre a sua hipoteca como uma despesa dedutível nos impostos”, notas de Pontes. “Muitos compradores adorariam reduzir o montante que irão pagar em juros, que é onde entram os pontos. Cada ponto comprado diminuirá uma taxa de juros, e apesar do montante que um credor lhe disser, isto pode ser negociado”
Outra opção potencial, devido à subida das taxas de juros, implica assumir a taxa hipotecária actual de um vendedor. “Embora algumas empresas hipotecárias possam não o permitir, isso poderia ajudar um comprador de casa pela primeira vez a poupar muito dinheiro”, diz Dan Rivers, corretor de imóveis em Charleston, Carolina do Sul. “Isto significa que se o actual proprietário tiver uma hipoteca com uma taxa de juro baixa, digamos 3,5%, e as taxas subirem perto de 6-7%, o comprador poderia assumir a hipoteca do actual proprietário e obter as taxas de juro mais baixas. Há muitos factores envolvidos neste processo, mas é um item de negociação possível e pode significar poupanças de várias centenas de dólares por mês para os compradores”