Where to Find the Best Mortgage Rates

Buying a home with a mortgage is the largest financial transaction most of us will enter into. Zazwyczaj bank lub kredytodawca hipoteczny finansuje 80% ceny domu, a Ty zgadzasz się spłacić go z odsetkami w określonym czasie. Porównując kredytodawców, oprocentowanie kredytów hipotecznych i opcje kredytowe, warto zrozumieć, jak działają kredyty hipoteczne i który rodzaj może być dla Ciebie najlepszy.

Jak obliczane są płatności hipoteczne

W przypadku większości kredytów hipotecznych, spłacasz część pożyczonej kwoty (kapitał) plus odsetki każdego miesiąca. Twój kredytodawca użyje formuły amortyzacji, aby stworzyć harmonogram płatności, który dzieli każdą płatność na kapitał i odsetki.

Jeśli dokonasz płatności zgodnie z harmonogramem amortyzacji kredytu, kredyt będzie w pełni spłacony do końca ustalonego okresu, np. 30 lat. Jeżeli kredyt hipoteczny jest kredytem o stałej stopie procentowej, każda płatność będzie równa kwocie w dolarach. Jeżeli kredyt hipoteczny jest kredytem o zmiennej stopie procentowej, płatność będzie się zmieniać okresowo wraz ze zmianą stopy procentowej kredytu.

Termin lub długość kredytu również określa, ile będziesz płacić każdego miesiąca. Im dłuższy okres spłaty, tym niższe będą zazwyczaj miesięczne płatności. Kompromisem jest to, że im dłużej spłacasz kredyt hipoteczny, tym wyższy będzie całkowity koszt zakupu domu, ponieważ będziesz płacił odsetki przez dłuższy okres czasu.

Kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej i zmiennej stopie procentowej

Banki i kredytodawcy oferują przede wszystkim dwa podstawowe rodzaje kredytów:

• Fixed Rate: Stopa procentowa nie ulega zmianie.
• Adjustable Rate: Stopa procentowa zmienia się w określonych warunkach (zwanych również kredytem o zmiennej stopie procentowej lub kredytem hybrydowym).

Oto jak działają te dwa rodzaje kredytów.

Kredyty hipoteczne o stałej stopie procentowej

W przypadku tego rodzaju kredytu hipotecznego, stopa procentowa jest zablokowana na cały okres kredytowania i nie ulega zmianie. Miesięczna płatność również pozostaje taka sama przez cały okres kredytowania. Pożyczki często mają okres spłaty 30 lat, chociaż krótsze długości, 10, 15 lub 20 lat, są również szeroko dostępne. Krótsze pożyczki mają większe miesięczne płatności, ale niższe całkowite koszty odsetek.

Przykład: Kredyt hipoteczny o stałej stopie procentowej w wysokości 200.000 dolarów na 30 lat (360 miesięcznych płatności) przy rocznej stopie procentowej 4,5% będzie miał miesięczną płatność w wysokości około 1.013 dolarów (podatki od nieruchomości, prywatne ubezpieczenie hipoteczne i ubezpieczenie właściciela domu są dodatkowe i nie są wliczone w tę liczbę). Roczna stopa procentowa w wysokości 4,5% przekłada się na miesięczną stopę procentową w wysokości 0,375% (4,5% podzielone przez 12). Tak więc każdego miesiąca będziesz płacił 0,375% odsetek od pozostałego salda kredytu.

Przy pierwszej wpłacie $1,013 bank przekaże $750 na poczet odsetek od kredytu i $263 na poczet kapitału. Druga płatność miesięczna, jako że kapitał jest nieco mniejszy, będzie naliczać nieco mniej odsetek, więc nieco więcej kapitału zostanie spłacone. Przy płatności 359 prawie cała miesięczna płatność zostanie przeznaczona na spłatę kapitału.

Kredyty hipoteczne o zmiennej stopie procentowej (ARM)

Ponieważ stopa procentowa na hipotece o zmiennej stopie procentowej nie jest trwale zablokowana, miesięczna płatność będzie się zmieniać w czasie trwania kredytu. Większość ARM-ów ma ograniczenia lub limity na to, jak bardzo stopa procentowa może się wahać, jak często może być zmieniana i jak wysoko może wzrosnąć. Kiedy stopa procentowa idzie w górę lub w dół, kredytodawca przelicza miesięczną płatność, która pozostaje stabilna do czasu następnej korekty stopy procentowej.

Tak jak w przypadku kredytu hipotecznego o stałej stopie procentowej, kiedy kredytodawca otrzymuje miesięczną płatność, stosuje część do odsetek, a inną część do kapitału.

Kredytodawcy często oferują niższe stopy procentowe przez pierwsze kilka lat trwania ARM, czasami nazywane stopą teaserową, ale stopy procentowe mogą się zmieniać po tym okresie – tak często jak raz w roku. Początkowe oprocentowanie kredytu ARM jest zwykle znacznie niższe niż oprocentowanie kredytu hipotecznego o stałym oprocentowaniu. Z tego powodu, ARM może być atrakcyjny, jeśli planujesz pozostać w domu tylko przez kilka lat.

Jeśli rozważasz ARM, dowiedz się, w jaki sposób ustalana jest jego stopa procentowa; wiele z nich jest uzależnionych od pewnego indeksu, takiego jak stopa jednorocznych bonów skarbowych Stanów Zjednoczonych, plus pewien dodatkowy procent lub marża. Zapytaj również, jak często stopa procentowa będzie się dostosowywać. Na przykład, pięć do jednego roku ARM ma stałą stawkę przez pięć lat. Po tym okresie, stopa procentowa będzie dostosowywana co roku przez resztę okresu kredytowania.

Przykład: Kredyt hipoteczny o wartości 200 000 USD z pięcioma do jednego roku z regulowaną stopą procentową na 30 lat (360 miesięcznych płatności) może rozpocząć się od rocznej stopy procentowej wynoszącej 4% przez pięć lat, po czym stopa procentowa może zmieniać się aż o 0,25% każdego roku. Kwota płatności za miesiące od 1 do 60 wyniosłaby $955 miesięcznie. Jeśli następnie wzrośnie o 0,25%, płatność za miesiące od 61 do 72 wyniosłaby $980, a płatność za miesiące od 73 do 84 wyniosłaby $1,005. (Ponownie, podatki i ubezpieczenia i nie zawarte w tych danych.)

Oprocentowanie-jedynie pożyczki

Dużo rzadsza trzecia opcja- zwykle zarezerwowana dla zamożnych nabywców domów lub tych z nieregularnymi dochodami-jest oprocentowanie-jedynie hipoteka. Jak sama nazwa wskazuje, ten rodzaj pożyczki daje możliwość płacenia tylko odsetek przez pierwsze kilka lat, co skutkuje niższymi miesięcznymi płatnościami. Może to być rozsądny wybór, jeśli spodziewasz się, że będziesz właścicielem domu przez stosunkowo krótki czas i zamierzasz go sprzedać zanim zaczną się większe miesięczne płatności. Jednakże, nie będzie budować żadnego kapitału własnego w domu, a jeśli dom spada w wartości, może skończyć się zawdzięczając więcej niż to jest warte.

Jumbo Kredyty hipoteczne

Jumbo hipoteczne jest zwykle dla kwot powyżej conforming limitu kredytowego, obecnie $ 548,250 dla wszystkich stanów z wyjątkiem Hawajów i Alaski, gdzie jest wyższa. Limit jest również wyższy w niektórych federalnie wyznaczonych rynkach mieszkaniowych o wysokiej cenie, takich jak Nowy Jork i San Francisco. Obecny maksymalny limit pożyczki conforming wynosi $822,375.

Jumbo pożyczki mogą być albo stałe lub regulowane. Stopy procentowe na nich są zazwyczaj nieco wyższe niż na mniejszych pożyczkach tego samego typu.

Interest-only jumbo loans są również dostępne, choć zazwyczaj dla osób bardzo zamożnych. Są one skonstruowane podobnie do ARM, a okres bezodsetkowy trwa tak długo, jak 10 lat. Po tym czasie, stopa procentowa dostosowuje się corocznie, a płatności idą w kierunku spłaty kapitału. Płatności mogą znacznie wzrosnąć w tym momencie.

Nie zapomnij o podatkach, ubezpieczeniu i innych kosztach

Jeśli kupujesz dom, musisz również wziąć pod uwagę kilka innych elementów, które mogą znacznie zwiększyć miesięczną ratę kredytu hipotecznego, nawet jeśli uda Ci się uzyskać świetne oprocentowanie samego kredytu. Na przykład, Twój kredytodawca może wymagać, abyś zapłacił za podatki od nieruchomości i ubezpieczenie jako część płatności hipotecznych. Pieniądze trafią na konto depozytowe, a pożyczkodawca będzie płacił rachunki w miarę ich wymagalności. Koszty te nie są stałe i mogą wzrosnąć w czasie. Twój kredytodawca wyszczególni wszelkie dodatkowe koszty jako część Twojej umowy hipotecznej i będzie je okresowo przeliczał.