The 2021 Clear and Simple Guide to Turnkey Real Estate Investing (Polski)

Dzisiaj wielu inwestorów odkrywa, że posiadanie nieruchomości jest doskonałą alternatywą dla ryzykowania kapitału na bardziej zmiennych inwestycjach, takich jak akcje i obligacje.

I chociaż istnieje wiele sposobów inwestowania na rynku nieruchomości, inwestowanie w nieruchomości pod klucz oferuje bezpośrednie posiadanie prawdziwego majątku, który można zobaczyć i dotknąć, uzyskując pasywny dochód każdego miesiąca i wzrost wartości w długim okresie.

Dlatego coraz więcej osób decyduje się na inwestowanie w nieruchomości pod klucz, jako swój wybór numer jeden.

Czy warto inwestować w nieruchomości pod klucz?

Inwestowanie w nieruchomości pod klucz może być doskonałą opcją dla osób, które dopiero zaczynają inwestować w nieruchomości pod klucz, a także dla doświadczonych nabywców, którzy chcą szybko powiększyć swoje portfolio.

Ponieważ nieruchomość jest gotowa pod klucz lub gotowa do wprowadzenia się i często jest już zajęta przez lokatorów, nieruchomości pod klucz są również wyborem numer jeden dla długodystansowych inwestorów w nieruchomości.

Jednakże, inwestycje pod klucz są najlepsze dla inwestorów z długoterminową strategią „kup i trzymaj”. Nabywcy szukający bardziej spekulacyjnych krótkoterminowych zysków mogą stwierdzić, że próba znalezienia domu do fix-and-flip jest lepszą opcją.

How to Successfully Invest in Turnkey Real Estate

Przed ulokowaniem kapitału w jakikolwiek rodzaj inwestycji, ważne jest, aby zrozumieć, jak zakup aktywów będzie pasował do ogólnej strategii inwestycyjnej.

Oto kilka rzeczy, o których warto pomyśleć, aby upewnić się, że inwestycja w nieruchomości „pod klucz” zakończy się sukcesem:

• Okresy posiadania nieruchomości do wynajęcia są zazwyczaj dłuższe niż bardziej płynnych aktywów, takich jak akcje i obligacje, chociaż nieruchomości są mniej podatne na wahania rynku w długim okresie.
• Przeprowadź pełne badanie wszystkich możliwości wynajmu „pod klucz”, ponieważ nie ma standardowej definicji „pod klucz”, a słowo to oznacza różne rzeczy dla różnych sprzedawców.
• Zatrudnienie lokalnego, profesjonalnego zespołu zarządzającego nieruchomościami jest jednym z kluczowych czynników udanego inwestowania w nieruchomości na długich dystansach.
• Oblicz potencjał dochodowy inwestycji pod klucz przy użyciu różnych scenariuszy, aby zrozumieć, jak powtarzające się miesięczne przepływy pieniężne netto i stopniowa aprecjacja wpływają na wartość nieruchomości do wynajęcia.

Korzyści z inwestowania w nieruchomości pod klucz

Istnieje szereg zalet inwestowania w nieruchomości pod klucz, których nie może zaoferować żadna inna klasa aktywów:

1. Łatwiejsze do inwestowania na odległość

W przeciwieństwie do powszechnego przekonania, najlepsze oferty nieruchomości często nie są na własnym podwórku. Jednak większość ludzi nie ma luksusu wskakiwania na samolot i przeszukiwania kraju w poszukiwaniu inwestycji w nieruchomości pod wynajem domów jednorodzinnych.

Inwestowanie w nieruchomości pod klucz pozwala inwestować w nieruchomości oddalone o tysiące mil, na rynkach, gdzie ceny nieruchomości mogą być bardziej przystępne, a przepływy pieniężne i stopy zwrotu silniejsze.

2. Natychmiastowy przepływ gotówki

Jedną z największych dzikich kart z nieruchomościami inwestycyjnymi jest znalezienie i utrzymanie dobrego, wykwalifikowanego najemcy, który płaci czynsz na czas i dba o dom, jakby to było ich własne. Im dłużej nieruchomość stoi pusta, tym niższy ROI i przepływ gotówki będzie.

Kupno pod klucz wynajmu jednorodzinnego z najemcą już na miejscu generuje natychmiastowy dochód od dnia zamknięcia. Plus, ponieważ dom jest już wynajęty, można przejrzeć kwalifikacje najemcy i historię płatności jako część swojej należytej staranności przed zakupem.

3. Lokalne zarządzanie zawarte lub zalecane

Mając profesjonalny lokalny zespół nieruchomości jest nieocenionym zasobem dla długodystansowych inwestorów nieruchomości.

Niektórzy dostawcy usług pod klucz obejmują zarządzanie nieruchomościami w ramach swojej oferty, podczas gdy inni (jak Roofstock) pozwalają na wybór własnej lokalnej firmy zarządzającej nieruchomościami. Obie te opcje zazwyczaj mają ustaloną sieć opłacalnych sprzedawców i pełnoetatowy personel, który może obsługiwać wszelkie problemy najemców, które pojawiają się w dzień lub w nocy.

4. Gwarancje/sieci bezpieczeństwa

Wyrafinowani inwestorzy w nieruchomości robią wszystko, co mogą, aby zminimalizować ryzyko i zmaksymalizować zyski. Jeśli kupujesz od firmy „pod klucz”, sprawdź, jakie gwarancje oferują inwestorom.

Na przykład, wszystkie nieruchomości Roofstock są objęte:

• 30-dniową gwarancją zwrotu pieniędzy, jeśli nie jesteś zadowolony z zakupu
• Gwarantowany czynsz w pustych nieruchomościach od 45 dni po tym, jak dom jest gotowy do wynajęcia

(Jeśli chcesz dowiedzieć się więcej, możesz uzyskać pełne informacje na temat gwarancji Roofstock tutaj.)

5. Dodatkowy spokój

Inwestowanie w nieruchomości pod klucz jest łatwe i wygodne, ponieważ cała praca została już wykonana. Nie ma odroczonego utrzymania i domy są gotowe do zamieszkania, jeśli nie są już zajęte przez najemcę.

Błyskawiczny przepływ gotówki, który rozpoczyna się w dniu zamknięcia i zero przestojów z powodu pustostanów i napraw sprawiają, że nieruchomości pod klucz są idealnym wyborem dla pasywnego inwestora w nieruchomości. Wszystko, co musisz zrobić, to przejrzeć depozyty właściciela i raporty finansowe, które zarządca nieruchomości wysyła Ci co miesiąc.

Wady inwestowania w nieruchomości pod klucz

W interesie bycia uczciwym i zrównoważonym, istnieją również pewne potencjalne wady inwestowania w nieruchomości pod klucz. Oto kilka rzeczy, aby być świadomy z tych typów właściwości:

Właściwości pod klucz są zazwyczaj sprzedawane w trochę premii

Niektóre firmy pod klucz kupić domy, naprawić je, a następnie odsprzedać je jako inwestycje pod klucz. Kiedy przychodzi do tego, że nie różnią się od home flippers lub hurtowników, którzy zarabiają sprzedając inwestorom nieruchomości z bardzo wysokim narzutem.

Z drugiej strony, firmy takie jak Roofstock działają na platformie internetowej, która stawia inwestorów nieruchomości razem ze sprzedawcami domów pod klucz, które zostały dokładnie sprawdzone i zweryfikowane. Otrzymują one niewielką opłatę transakcyjną, ale jest to dość znacznie różni się od niektórych innych firm, które mogą mark-up nieruchomości przez 30% lub więcej.

Niższe ryzyko-skorygowane zwroty

Ponieważ nieruchomości pod klucz jest gotowy do wprowadzenia się z żadnych potrzebnych napraw – i często już przepływ środków pieniężnych z czynszów od wykwalifikowanych najemców – wiele z ryzyka zostało usunięte z inwestycji. Ponieważ ryzyko jest ogólnie niższe, może być również niższy zwrot z nieruchomości pod klucz.

To jest podobne do sposobu, w jaki działają obligacje. W chwili obecnej 10-letnie obligacje skarbowe USA przynoszą mniej niż 1%, w porównaniu z obligacjami korporacyjnymi USA o rentowności 3,3% lub obligacjami wysokiego ryzyka o ratingu CCC o rentowności prawie 18%, według The Wall Street Journal.

Inwestorzy w nieruchomości oczekują zwrotu znacznie wyższego niż 1%, ale nie chcą ryzykować swojego kapitału na inwestycję wysokiego ryzyka. Zamiast tego, dążą do zysków skorygowanych o ryzyko gdzieś pośrodku.

To właśnie można znaleźć w nieruchomościach pod klucz Roofstock, gdzie roczne zwroty z domów w 4-gwiazdkowych i 5-gwiazdkowych dzielnicach wynoszą około 6-7%, a w dzielnicach od 1 do 3-gwiazdkowych około 7,5-12%.

Important Things to Consider Before Buying Turnkey Real Estate

Jeśli nie jesteś zainteresowany radzeniem sobie z niepewnością zarządzania własnymi projektami remontowymi i chcesz kupić nieruchomość, która nie powinna mieć żadnych większych spodziewanych wydatków (HVAC, dach, podgrzewacz wody, itp.).), większość inwestorów okaże się, że istnieje znacznie więcej korzyści z zakupu nieruchomości pod klucz niż istnieją wady.

Jednakże, przed podjęciem decyzji o podjęciu inwestycji w nieruchomości pod klucz, istnieje kilka ważnych rzeczy do rozważenia:

• Mierniki finansowe, takie jak stopa kapitalizacji, zwrot gotówki na gotówkę i ROI, aby upewnić się, że numery „mają sens” w porównaniu do alternatywnych opcji inwestycyjnych.
• Uzyskanie kredytu na długi dystans nieruchomości do wynajęcia może być czasami droższe niż zakup na własnym rynku, więc należy rozejrzeć się za kredytodawcą i zbadać różne opcje finansowania.
• Posiadanie wykwalifikowanego lokalnego zespołu zarządzania nieruchomościami i nieruchomościami może stanowić różnicę między posiadaniem nieruchomości pod klucz z solidnym dodatnim przepływem gotówki netto, a miejscem, które ledwo wiąże się z utratą płynności.
• Zawsze przeprowadzaj dokładne badanie due diligence, nawet jeśli nieruchomość jest pod klucz, korzystając z usług profesjonalnego inspektora w celu zbadania elementów strukturalnych i mechanicznych, takich jak HVAC i fundament, a także jakości wszelkich prac remontowych, które zostały wykonane.

Gdzie znaleźć nieruchomość do wynajęcia pod klucz

Jeśli zostałeś z nami tak daleko, prawdopodobnie jesteś ciekawy, jak zacząć szukać nieruchomości pod klucz.

Istnieje kilka miejsc, w których możesz rozpocząć poszukiwania:

• Strony internetowe takie jak Zillow i Realtor.com są dobre miejsca do poszukiwania domów wymienionych przez agentów nieruchomości na sprzedaż, chociaż trzeba będzie zrobić swoje badania, aby ocenić stan nieruchomości i dynamiki rynku lokalnego.
• Craigslist jest dobrym źródłem dla kupujących nadzieję znaleźć dobrą ofertę z FSBO (na sprzedaż przez właścicieli), ale pamiętaj, że „kupujący powinien być zawsze świadomy” z tych typów sprzedawców.
• Sprawdź Roofstock wybór nieruchomości pod klucz. Roofstock odnotował astronomiczny wzrost od momentu założenia w 2015 roku, dzięki wielu przyjaznym inwestorom cechom, takim jak szczegółowe wyniki finansowe dla każdej wymienionej nieruchomości, pełna przejrzystość dla wszystkich stron w całym procesie transakcji oraz gwarancje wynajmu i zakupu.
• Szukaj „firm pod klucz” w Google dla dowolnego rynku, w którym rozważasz inwestowanie.