Jeśli chodzi o znalezienie szacunkowych wartości domu online, dwie najpopularniejsze strony to Zillow i Redfin. Zillow „Zestimate” i Redfin szacunków wartości każdy oferuje szacunkowe wartości nieruchomości w oparciu o własne algorytmy. Algorytmy te, jak również wiele z danych, które wykorzystują do przyjazdu na szacunki, są niedostępne publicznie, więc nie jest zaskoczeniem, że często produkują numery, które są zastanawiająco daleko od siebie.
Więc, który szacunek jest bardziej wiarygodne i dokładne? Jako sprzedawca domu, może to być kuszące, aby wybrać najwyższą liczbę, ale nie zawsze jest to najlepszy wybór. Sprawy komplikuje fakt, że nie ma „prawdziwej” lub „obiektywnej” wartości domu; „prawdziwą” ceną domu jest to, co ktoś jest gotów za niego zapłacić.
Każde oszacowanie, które dostaniesz od Zillow, Redfin, lub jakiegokolwiek innego źródła będzie zgadywaniem tej ceny – wykształconym zgadywaniem, ale wciąż zgadywaniem. Oznacza to, że zarówno Redfin i Zillow próbują korzystać z analityki danych w celu przybliżenia on-the-ground doświadczenie i „instynkt” z lokalnego agenta nieruchomości. Nie ma substytutu dla doświadczonego agenta.
To powiedziawszy, spojrzenie na to, jak Zillow i Redfin dotrzeć do swoich szacunków ujawnia, że jeden z nich jest prawdopodobnie bardziej dokładne niż inne. Ale aby zrozumieć, dlaczego tak jest, musimy spojrzeć na to, co dane trafia do każdego oszacowania, jak te dane są przetwarzane, i jak modele biznesowe firm rozchodzą się.
- Dlaczego Zillow i Redfin Szacunki tak różne?
- How Accurate Is Zillow?
- How Accurate Is Redfin?
- Czy Zillow lub Redfin jest bardziej dokładny?
- Zillow vs. Redfin Listing Platforms
- Zillow Realtors vs. Redfin Realtors
Dlaczego Zillow i Redfin Estimates są tak różne?
Przede wszystkim, Zillow i Redfin są zupełnie inne rodzaje firm. Redfin jest full-service, krajowe pośrednictwo w obrocie nieruchomościami. Oznacza to, że ich działalność jest pomoc klientom kupić i sprzedać domy, ich strony internetowej i analityki są w zasadzie wtórne do tego głównego celu.
Zillow, z drugiej strony, nie jest pośrednikiem w obrocie nieruchomościami; technicznie rzecz biorąc, jest to „agregator danych stron trzecich”. Zillow’s domu szacunków („Zestimates”) są znacznie bardziej centralne dla ich firmy misji niż Redfin’s.
Ale podczas gdy obie firmy zaczynają się z tych samych danych surowych z lokalnych powiatów, Redfin zawiera znacznie więcej informacji do swoich szacunków, ponieważ są one prawdziwe pośrednictwo nieruchomości, mają dostęp do MLS aukcji. Podczas gdy Zillow wynegocjował własną częściową umowę o udostępnianiu danych z lokalnymi MLSami, która pozwala im na pewną swobodę w korzystaniu z danych, Redfin ma znacznie więcej swobody w korzystaniu z nich w swoich analizach.
Dostęp do MLS daje im przewagę na froncie, ale to nie musi oznaczać, że produkt końcowy jest dokładniejszy. To wszystko wraca do faktu, że ich szacunki są środkiem, a nie celem. Co oznacza, że ostatecznym celem ich firmy nie jest produkowanie najbardziej dokładnych szacunków domu możliwe; to jest do podpisania klientów.
„Znalazłem Redfin być zazwyczaj na wysokiej stronie i często nie dokładne,” mówi Susan Aviles, agent nieruchomości z siedzibą w Charleston, SC. „Jak rozumiem, Redfin ryby dla sprzedawców, więc umieścić swoje numery wyższe, aby uzyskać klientów.”
To ma sens w kontekście modelu biznesowego Redfin. Jeśli sprzedający zarejestrują się w Redfin, ponieważ ich szacunki wartości domu były wyższe na stronie Redfin, mogą nie być rozczarowani, gdy ich dom sprzedaje się za znacznie mniej, ponieważ płacą tylko prowizję tak niską jak 1%.
Czy to oznacza, że Zillow’s Zestimate jest bardziej dokładny? Rozbijmy kilka liczb i porównajmy dwa obok siebie.
How Accurate Is Zillow?
The Zestimate miał sprawdzoną przeszłość. Grupa sprzedawców próbował pozwać Zillow nad Zestimate’s niedokładności i własny CEO Zillow notorycznie skończyło się sprzedając swój dom dla whopping 40% mniej niż nieruchomości Zestimate.
Ale w ostatnich latach, to się znacznie bardziej wyrafinowane. Dziś Zillow twierdzi, że jego wyceny ponad 110 milionów amerykańskich domów pochodzi z medianą błędu 4% lub mniej. Oznacza to, że połowa czasu, dom będzie sprzedawać za cenę, która jest w ciągu 4% od jego Zestimate. To dość imponujący wyczyn, gdy weźmiemy pod uwagę, że większość z tych 110 milionów domów nie jest nawet na rynku, co czyni je znacznie trudniejszymi do oceny.
Ta 4% mediana stopy błędu stawia ją na równi z wieloma profesjonalnymi rzeczoznawcami domowymi, a wielu agentów zgadza się, że Zillow nieznacznie wyprzedził Redfin pod względem dokładności. „W mojej profesjonalnej opinii, Zillow dostał dość dokładne”, mówi agent Susan Aviles, choć ona nie zgadza się, że Zestimate jest tak dokładne, jak profesjonalny rzeczoznawca.
„Nie są one tak blisko jak profesjonalnej wyceny lub CMA z wykwalifikowanego pośrednika, który zna obszar. Jak rozumiem, Zillow nie dostosowuje się do zakresu remontów, wiek dachu, wiek HVAC, możliwe wartości przeszkód, takich jak ruchliwej drogi, linii energetycznych, niepopularny plan piętra lub widoki, itp. Wykwalifikowani agenci nieruchomości spędzają godziny biegając po numerach, aby dojść do szacunkowej wartości i biorą pod uwagę te ostatnie.”
Ale podczas gdy Zillow jest dokładniejszą firmą ogólnie, Redfin ma przewagę w jednym szczególnym obszarze.
Jak dokładny jest Redfin?
Powołując się na kilka niezależnych badań, Redfin twierdzi, że ich szacunki mają medianę błędu na poziomie 1,77% dla domów notowanych na giełdzie i 6,66% dla domów, które nie są na rynku.
To oznacza, że dla domów, które są aktywnie na sprzedaż, szacunki Redfin mieszczą się w granicach 1,7% ostatecznej ceny sprzedaży, w połowie czasu. To jest imponująco dokładne. Co nie jest tak imponujące jest ich 6.66% mediana błędu dla nienotowanych domów. Ta rozbieżność może być wyjaśniona przez powody, które omówiliśmy powyżej – jeśli Redfin nieco zawyża szacunki wartości domu dla nienotowanych domów, aby przyciągnąć sprzedawców, ich szacunki dla tych nienotowanych domów będą logicznie mniej dokładne.
Jeszcze, Redfin może argumentować, że ich poziom błędu dla notowanych domów jest naprawdę jedyną liczbą, która ma znaczenie, ponieważ są w biznesie sprzedaży domów, które są na rynku, a ponieważ kompleksowe informacje stają się dostępne tylko dla domów, gdy są one notowane. To sugeruje, że jeśli jesteś właścicielem domu, który chce sprzedać, nie powinieneś szukać swojego domu na Redfin, jeśli chcesz dokładnej wartości; powinieneś szukać podobnych domów, które są na rynku lub zostały niedawno sprzedane.
Czy Zillow lub Redfin są bardziej dokładne?
Patrząc na liczby, jasne jest, że Zillow jest bardziej dokładny ogólnie, ale Redfin jest bardziej dokładny na domach, które są aktywnie na sprzedaż.
To przychodzi z pewnymi zastrzeżeniami, chociaż. Są to krajowe mediany błędów, więc lokalne rynki mają wiele wbudowanych wariancji. Artykuł Washington Post stwierdził, że podczas gdy Zillow może pochwalić się imponującymi medianami błędów na rynkach lokalnych, były dramatyczne wartości skrajne, gdy zbaczałeś nawet nieznacznie ze środka.
Na przykład, Zillow ma 3,1% mediana błędów w Dystrykcie Kolumbii rynku, a jednak jedna trzecia Zestimates w Dystrykcie nie są nawet w 5% dokładności. To samo dla Chicago, który miał ogólny poziom błędu 3,8%, ale gdzie ponad 41% Zestimates nie były w granicach 5% dokładności.
The upshot? Twój Zestimate ma duże szanse być bardzo dokładne – ale ma również dość duże szanse, aby nie być nawet w ballpark.
Zwodnicza natura mediany wskazuje również na problem, który jest bedeviled agentów i rzeczoznawców na znacznie dłużej niż internet jest wokół, niektóre właściwości są po prostu łatwiejsze do wartości niż inni. Let’s krąg z powrotem do punktu powyżej o tym, jak nie ma „prawdziwej” wartości domu do odkrycia, jest tylko wykształcony przypuszczenie, w jakiej cenie rynek będzie wspierać.
To oznacza, że domy, które są bardzo podobne są o wiele łatwiejsze do wyceny, ponieważ istnieje więcej punktów porównawczych. Dom w tak zwanym pododdziale „cookie cutter” może być pewnie i dokładnie wyceniony, tylko na podstawie cen sprzedaży identycznych domów w pobliżu. Jednak unikalne domy mają znacznie mniej punktów porównawczych, więc ich wycena jest większym wyzwaniem.
Jest to szczególnie prawdziwe w przypadku nieruchomości z wyższej półki, gdzie jest znacznie mniejszy popyt, ale gdzie kupujący są również znacznie mniej ograniczeni finansowo. Luksusowy dom, który jest wymieniony na 10 milionów dolarów może być licytowane przez kilka milionów przez dwóch rywali bogatych nabywców, lub może marnieć na rynku przez rok przed sprzedażą za 5 milionów dolarów.
Dolna linia jest to, że bardziej unikalne właściwości jest, i wyższa cena, tym mniej dokładne jego szacunkowa cena może być.
Z drugiej strony, znalezienie podobnych porównań jest najlepszym sposobem na znalezienie dokładnej wartości dla domu. W rzeczywistości istnieje nazwa dla tej praktyki – nazywa się „porównawcza analiza rynku” (CMA), i jest to raport, który wyszczególnia podobne właściwości w podobnych obszarach, i wykorzystuje te porównania do produkcji zakresu cen.
Agenci tacy jak Susan Aviles używać szacunków online jako punkt wyjścia, ale następnie zawęża ten zakres w dół z CMA. „Pokazuję im szacunkowy zakres Zillow” – mówi Aviles. „Zazwyczaj moje numery mieszczą się w tym zakresie i popieram moje numery wartości nie tylko sprzedawane w ciągu ostatnich 12 miesięcy, ale także aktywne i pod umową aukcji, jak również anulowane / wygasające.”
Real Estate Witch partner Clever Real Estate oferuje bezpłatny CMA z doświadczonego, lokalnego agenta – bez obowiązku podpisania! Oznacza to, że będziesz w stanie uzyskać dokładne, profesjonalne, oparte na danych podgląd swojego domu potencjalnej ceny listy przed podjęciem decyzji o podpisaniu z Clever agenta. Skontaktuj się z nimi już dziś, aby zacząć badać swoje opcje!
Zillow vs. Redfin Platformy aukcji
Oba Zillow i Redfin oferują tysiące ofert nieruchomości na swoich platformach internetowych – ale tak jak z ich szacunkami cen, biorą nieco inne ścieżki tam.
Ponieważ Redfin jest pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, wypełniają swoją platformę ofertami wyciągniętymi bezpośrednio z MLS. Oni aktualizować swoją stronę wiele razy w ciągu godziny, więc kiedy nowy wpis idzie na żywo, to jest na Redfin w ciągu minut.
Since Zillow nie jest pośrednictwo nieruchomości, musieli umieścić razem oddzielne umowy o udostępnianiu danych dla wszystkich lokalnych MLS, plus różne inne prawdziwe firmy danych nieruchomości, aby wypełnić swoją stronę. Ponieważ wszystkie te dane muszą być zarządzane i sortowane, to trwa dłużej dla ofert, aby pokazać się na Zillow niż na Redfin, jedno badanie wykazało, że trwa około tygodnia dla oferty do pop up na Zillow, raz idzie na żywo.
Jednak platforma Zillow aukcji nie zawiera pewne właściwości, które nie mogą pokazać się na Redfin. Na przykład, Zillow zawiera „na sprzedaż przez właściciela” (FSBO) oferty na swojej stronie, te oferty nigdy nie są przesyłane do MLS, więc nie są one nigdy auto-populated na Redfin. Zillow zawiera również oferty, takie jak Foreclosures, pre-foreclosures, nowe budownictwo, i czynsze, z których wiele nigdy nie sprawiają, że na Redfin.
While Zillow może nie zawsze stanowią najbardziej dokładne, up-to-the-minute przegląd ofert, mają więcej ofert, w sumie, niż Redfin does.
Zillow agentów nieruchomości vs. Agenci Redfin
The Zillow i Redfin platformy są bardzo podobne, ale agentów nieruchomości, które oferują są gdzie ich oferty naprawdę rozbieżne. Redfin jest pełna obsługa nieruchomości pośrednictwa, a oni zatrudniają w domu, płatne agentów nieruchomości. Jeśli zdecydujesz się na pracę z Redfin, agent jest w pełnym wymiarze czasu Redfin pracownika, a oni zostali sprawdzeni i przeszkoleni przez Redfin.
Zillow, z drugiej strony, nie bezpośrednio zatrudniać żadnych agentów. Jedną z ich podstawowych funkcji biznesowych jest działanie jako platforma reklamowa dla agentów – agenci licytować dla niektórych procent ekspozycji w obszarze geograficznym, a następnie pojawiają się jako opcja dla tego odsetka odwiedzających. Więc kiedy klikniesz na agenta za pośrednictwem platformy Zillow, klikasz na agenta, który zapłacił, aby pojawić się na stronie. Że agent nie jest zatrudniony przez Zillow, a może nawet nie zostały zweryfikowane.
To nie jest, aby powiedzieć, że agenci, którzy pojawiają się na Zillow nie są profesjonalne lub niezawodne – tylko, że nie można założyć, że są wykwalifikowani. Zrób własne badania przed podpisaniem z agentem znalazłeś przez Zillow.
Real Estate Witch współpracuje z Clever Real Estate, firmy, która oferuje gwarantowane doświadczenie agenta górnego lotu. Clever współpracuje z pre-vetted, top lokalnych agentów i wstępnie wynegocjował płaską opłatę w wysokości 3000 dolarów (lub 1%, jeśli Twój dom sprzedaje za ponad 350.000 dolarów) dla sprzedawców. Oznacza to, że sprzedawcy, którzy zarejestrują się z Clever uzyskać wszystkie korzyści z elitarnego agenta rozległe, na-ziemi doświadczenie, w cenie, która jest ułamek zwykłej 6% prowizji. Jest to fantastyczna oferta, a naprawdę najlepsze z obu światów. Skontaktuj się z Clever już dziś, aby uzyskać bezpłatną, niezobowiązującą konsultację!