by Lee Nelson
Chcesz kupić dom. Dobrze dla ciebie. Ale nie masz zbyt wiele pieniędzy, aby odłożyć na ten cel, a twoja historia kredytowa nie jest tak doskonała, jak byś sobie tego życzył.
Cóż, rząd nadal ma dla ciebie kredyt hipoteczny – jest to kredyt FHA (Federal Housing Administration). Ale istnieje wiele nieporozumień dotyczących tej pożyczki. Na przykład, to nie jest tylko dla kupujących dom po raz pierwszy. To może być dla prawie każdego, nawet tych, którzy zarabiają dużo pieniędzy.
Sprawdź dzisiejsze stawki FHA.
Ale rząd zmienił niektóre z jego zasad ostatnio z kredytów FHA czyniąc go droższym dla kupujących mieć i ograniczając swoje limity kredytowe w niektórych częściach kraju, mówi Kirsten Fleenor, kierownik oddziału Array Capital Investments w Dallas. To sprawia, że kredyt FHA jest poza zasięgiem dla niektórych potencjalnych właścicieli domów.
„Kiedyś robiliśmy 90 procent naszych kredytów z FHA. Teraz jest to do 80 procent i spada jeszcze bardziej” – mówi. „Kiedy rynek mieszkaniowy został zbombardowany i wszystko się zaostrzyło, FHA zdał sobie sprawę, że musi zwolnić i przegrupować to, co już ma.”
Więc dodano więcej ograniczeń i więcej kosztów ubezpieczenia. Ale Fleenor i inni kredytodawcy twierdzą, że nadal może to być świetne rozwiązanie dla tych, którzy nie mogą uzyskać konwencjonalnej pożyczki.
Oto plusy i minusy pożyczki FHA:
Dobra
Niższe wyniki kredytowe są OK
Twój wynik kredytowy nie musi być wysoki, aby uzyskać pożyczkę FHA. Jak mówi Greg Iverson, starszy oficer kredytowy w USA Mortgage w St. Louis, niektórzy kredytodawcy hipoteczni przyznają kredyt FHA osobie z oceną kredytową 580.
„Minimalna ocena to 600. Wielu kredytodawców będzie miało nakładki i zaakceptuje tylko 620 lub więcej. Nawet ci, którzy stracili swój dom w wyniku wykluczenia, krótkiej sprzedaży, rozwodu lub bankructwa, mogą kwalifikować się do kredytów FHA po pewnym czasie odbudowy kredytu.
„Stało się coś, co uszkodziło ich kredyt i nie mogą otrzymać konwencjonalnej hipoteki. Ale pożyczka FHA pozwala rodzinie na kontynuowanie działalności i posiadanie domu dla swojej rodziny” – mówi Iverson.
Sprawdź, czy twój wynik kredytowy jest wystarczająco wysoki dla FHA.
Niska zaliczka i darowizny pieniężne są akceptowane
FHA pozwala również kupującym na wpłacenie tylko 3,5 procent zaliczki, plus cała zaliczka i koszty zamknięcia mogą pochodzić z darowizny od rodziny lub przyjaciół. W przypadku pożyczek konwencjonalnych, kredytodawcy wymagają, abyś miał własne fundusze zaoszczędzone na te koszty. Niektórzy zezwalają na pomoc finansową od innych, ale musi ona być udokumentowana i nie może pokrywać całości kosztów, mówi.
Sprzedawcy mogą zapłacić część kosztów zamknięcia
Jeśli masz sprzedawcę, który jest skłonny pomóc w pokryciu kosztów zamknięcia, możesz poprosić o pokrycie tych kosztów do 6 procent ceny zakupu domu.
„Większość tradycyjnych kredytów hipotecznych pozwala na maksymalnie 3 procentowy wkład własny”, mówi Iverson.
Współkredytobiorca nie zamieszkujący w domu jest akceptowany
Dla tych, którzy potrzebują współsygnatariusza przy kredycie, FHA również daje taką możliwość. FHA pozwala, aby współkredytobiorca nie zamieszkujący w lokalu, np. rodzic, wziął kredyt razem z Tobą.
„Współkredytobiorcy nie zamieszkujący w lokalu wykorzystują swoje dochody i aktywa do wsparcia kredytu” – mówi Iverson.
Ma on klientów, którzy korzystają z tego elementu FHA. Pewna para przeprowadziła się z Chicago do St. Louis, aby otworzyć restaurację. Restauracja prosperuje świetnie, ale nie zarabiają zbyt wiele, gdy spojrzy się na ich zeznanie podatkowe.
„Używamy jego ojca jako współkredytobiorcy nie zajmującego lokalu, który będzie korzystał z kredytu przez następny rok lub dwa. To pozwala parze kupić dom teraz i ostatecznie spojrzeć na refinansowanie do konwencjonalnej pożyczki później. To jest ogromny plus”, mówi.
Porozmawiaj z licencjonowanym oficerem kredytowym o współkredytobiorcach nie zamieszkujących w domu tutaj.
Złe
Limity kredytowe
Ten idealny dom czeka na Ciebie. Ale jeśli polegasz na pożyczce FHA, będą limity, ile możesz pożyczyć w zależności od tego, gdzie jest dom, który chcesz kupić. I od 1 stycznia, te limity zostały obniżone w niektórych z najdroższych obszarów kraju, aby żyć.
Zgodnie z komunikatem prasowym Departamentu Mieszkalnictwa i Rozwoju Miast (HUD), nowe limity kredytów jednorodzinnych FHA dla najwyższych obszarów kosztowych w kraju zostały zmniejszone z 729.750 dolarów do 625.500 dolarów. Obecny standardowy limit kredytowy dla obszarów, gdzie koszty mieszkaniowe są relatywnie niskie, pozostanie bez zmian i wyniesie 271 050 USD.
„W miarę jak rynek mieszkaniowy kontynuuje ożywienie, ważne jest, aby FHA oceniła, jaką rolę powinniśmy odgrywać” – powiedziała komisarz FHA Carol Galante. „Wdrożenie niższych limitów kredytowych jest ważnym i właściwym krokiem, ponieważ kapitał prywatny powraca do części rynku i umożliwia FHA skoncentrowanie się na tych kredytobiorcach, którzy nadal nie są obsługiwani.”
Brzydkie
Składka ubezpieczenia hipotecznego i płatność z góry za ubezpieczenie hipoteczne
Rząd wspiera kredyt FHA, mimo że nie udziela kredytu. Aby chronić rząd, w każdym miesiącu kredytu pobierana jest składka ubezpieczenia hipotecznego (Mortgage Insurance Premium – MIP). Jest to prawie dwa razy więcej niż ludzie płacą przy tradycyjnych pożyczkach (zwanych Private Mortgage Insurance lub PMI), gdy zaliczka jest niższa niż 20 procent pożyczki.
I rząd zdecydował się w zeszłym roku, aby MIP była ciągłą opłatą przez cały czas trwania pożyczki. Kiedyś był czas, kiedy płatności zatrzymają się po spłaceniu kapitału do 20 procent oryginalnej pożyczki. Już nie.
Pożyczka FHA ma również z góry ustaloną premię za ubezpieczenie kredytu.
„Koszt pożyczki FHA stał się wyższy w porównaniu z pożyczką konwencjonalną” – mówi Fleenor. „Jako oficer kredytowy szukasz najlepszego interesu dla klienta. Jeśli mogą oni skorzystać z kredytu konwencjonalnego, powinni to zrobić zamiast kredytu FHA.”
Szukasz alternatywy dla FHA? Sprawdź konwencjonalne oprocentowanie kredytów hipotecznych tutaj.