Zagubiony w chaosie podczas ostatniej sesji specjalnej był fakt, że rząd stanowy nie jest jedynym rządem w Nevadzie, który płaci za edukację. Jest jednak powód, dla którego stan bezpośrednio wpłaca tyle, ile wpłaca – a powodem tym jesteśmy my i nasz na wskroś, rujnująco zainspirowany Kalifornią system podatków od nieruchomości.
Z jednej strony, podatki od nieruchomości nie wnoszą bezpośrednio wiele do budżetu stanowego. Z 7,3 miliarda dolarów zebranych w podatkach przez stan w roku fiskalnym 2019 (od 1 lipca 2018 do 30 czerwca 2019), Local Government Finance Redbook na ten okres wskazał, że tylko 203 miliony dolarów – mniej niż 3 procent – pochodzi z podatków od nieruchomości. Jednakże, zgodnie z najnowszym „Local Government Finance Redbook”, podatki od nieruchomości zasilają stanowe okręgi szkolne kwotą około 1,7 miliarda dolarów (więcej niż 1,5 miliarda dolarów przeznaczonych na Departament Edukacji w budżecie państwa w tym roku podatkowym), budżety powiatów kwotą prawie 1,2 miliarda dolarów, a budżety miast kwotą ponad 500 milionów dolarów.
Poza Carson City, w waszych szkołach i miastach, podatki od nieruchomości to poważna sprawa. To one płacą rachunki, gdy państwo nie może.
Zważywszy na to, jak wielkie znaczenie mają podatki od nieruchomości dla budżetów lokalnych i edukacyjnych, a także biorąc pod uwagę, że Artykuł 10, Sekcja 1 Konstytucji Nevady wymaga od Legislatury zapewnienia jednolitej i równej stawki oceny i opodatkowania, można by oczekiwać, że stawki podatku od nieruchomości między sąsiadami będą… no cóż… jednolite i równe.
Możesz.
W 1978 roku, Kalifornia przeszła Proposition 13, inicjatywa wyborców, która zmieniła Konstytucję Kalifornii, która ograniczyła wszystkie podatki majątkowe w skali kraju do 1 procent pełnej wartości gotówkowej (ile może sprzedać za, innymi słowy) i ograniczyła roczny wzrost wartości ocenianej na poszczególnych działkach do 2 procent rocznie. Celem było utrzymanie podatków w Kalifornii na niskim poziomie i utrzymanie wahań wartości nieruchomości przed podniesieniem podatków od nieruchomości na tyle wysoko, aby wysiedlić emerytów z ich domów. Wyborcy z Nevady również uchwalili podobną ustawę – Question 6 – w 1978 roku, która zawierała podobny język, jak również dodatkowy wymóg, że wszystkie przyszłe podwyżki podatków muszą przejść większością dwóch trzecich głosów.
Jedną z kilku różnic pomiędzy Kalifornią a Nevadą jest to, że w Nevadzie, gdy wyborcy chcą zmienić Konstytucję, musimy uchwalać nasze referenda dwukrotnie.
Jest mądrość w takim podejściu, ponieważ daje ono Legislaturze szansę na spełnienie woli wyborców poprzez ustawę, w której błędy są stosunkowo łatwe do poprawienia w kolejnych sesjach – co, nawiasem mówiąc, jest dokładnie tym, co Legislatura zrobiła w 1979 i ponownie w 1981 roku. W 1979 r. Legislatura uchwaliła ustawę SB204, która ustawowo ograniczała podatki od nieruchomości do 3,64 dolara od każdych 100 dolarów oszacowanej wartości (Artykuł 10, Sekcja 2 Konstytucji Nevady ogranicza podatki od nieruchomości do pięciu centów od każdego oszacowanego dolara; przypuszczam, że pomysł, by w 1936 r., gdy dodano ten artykuł, ktokolwiek miał 100 dolarów do opodatkowania, mógł się wówczas wydawać fantastyczny). Wyborcy, usatysfakcjonowani działaniami Legislatury, pozostawili wszystko w spokoju i zdecydowali się nie ratyfikować Pytania 6 w 1980 roku.
Dlaczego wyborcy w Nevadzie byliby zadowoleni z 3,64-procentowego limitu podatkowego, podczas gdy Kalifornia uchwaliła 1-procentowy limit podatkowy? Odpowiedzią jest ustawa AB168, która weszła w życie w 1963 roku i ustaliła wartość oszacowaną na 35 procent wartości gotówkowej. Zastosuj limit z 1979 r. do limitu z 1963 r. i masz efektywny limit podatku od nieruchomości w wysokości 3,64 procent z 35 procent (1,274 procent) ceny rynkowej. To nie jest 1 procent, ale to wciąż zauważalnie mniej niż konstytucyjne maksimum 5 procent z 35 procent (1,75 procent).
Następnie nadeszła zmiana podatkowa z 1981 roku, która rozpoczęła podróż Nevady w kierunku znacznie mniej jednolitego i znacznie mniej równego systemu podatków od nieruchomości.
Pomny wotum zaufania otrzymanego w 1980 roku, Legislatura postanowiła nagrodzić wyborców za ich lojalność, obniżając podatki od nieruchomości o połowę (i podnosząc podatki od sprzedaży, aby nadrobić utracone dochody). Ustawa SB69 z 1981 r. zmieniła podstawę oceny wartości nieruchomości z pełnej wartości gotówkowej (ponownie, oszacowanie ceny rynkowej nieruchomości, włączając w to wszystko, co może być na niej zbudowane) na wartość podlegającą opodatkowaniu.
Wartość podlegająca opodatkowaniu, zgodnie z dokumentem Departamentu Podatków „2020 Property Tax Elements and Applications”, jest wartością rynkową gruntu opartą na tym, do czego jest on faktycznie wykorzystywany (zamiast tego, do czego nadaje się prawnie – ważne rozróżnienie, gdy mówimy o pustych działkach na obszarach miejskich), plus koszty odtworzenia wszelkich ulepszeń na gruncie, minus 1,5 procent amortyzacji przez okres do 50 lat dla każdego ulepszenia. Co to oznaczało, i nadal oznacza dzisiaj, jest to, że nieruchomość jest opodatkowana w oparciu o to, ile ziemia pod nim jest warta, plus koszt budowy nowego domu na tej ziemi, minus jak wiele lat amortyzacji są stosowane do poprawy.
Jedną z konsekwencji przejścia z pełnej wartości gotówkowej na wartość podlegającą opodatkowaniu jest to, że ponieważ domy w Newlands Addition (stosunkowo ekskluzywna i wcześniej segregowana dzielnica w starym południowo-zachodnim Reno) zostały zbudowane przed II wojną światową, są w pełni zamortyzowane w wysokości nieco poniżej 47 procent ich wartości odtworzeniowej (amortyzacja, podobnie jak odsetki, zwiększa się, ale w przeciwnym kierunku – każdy kęs amortyzacji staje się z czasem coraz mniejszy). Z tego powodu, wszystkie inne rzeczy są równe, podatek od nieruchomości należny od domu o wartości $500,000-$600,000 w Newlands Addition będzie znacznie niższy niż podatek od nieruchomości należny od domu o podobnej cenie zbudowanego po Wielkiej Recesji.
Ostatni element układanki Nevady dotyczącej podatku od nieruchomości – lub ostatni gwóźdź do trumny, w zależności od punktu widzenia – pojawił się w 2005 roku wraz z AB439, który ostatecznie dodał ducha drugiej połowy kalifornijskiej Propozycji 13 do statutów Nevady. Jednak w przeciwieństwie do kalifornijskiego 2-procentowego rocznego limitu, ten w Nevadzie został ustalony na poziomie 3 procent dla domów jednorodzinnych zamieszkanych przez właścicieli i mieszkań o niskich dochodach, oraz do 8 procent rocznie dla innych nieruchomości.
***
Połóż te elementy razem i masz obecny system wyceny podatku od nieruchomości w Nevadzie:
Zacznij od wartości rynkowej ziemi pod twoim domem, jeśli wszyscy twoi sąsiedzi zrobiliby dokładnie to samo ze swoją ziemią, co ty robisz ze swoją. Następnie dodaj wartość odtworzeniową (nie rynkową) twojego domu. Następnie odejmij roczną amortyzację od wartości domu. To jest twoja wartość podlegająca opodatkowaniu.
Teraz oblicz 35 procent swojej wartości podlegającej opodatkowaniu. To jest twoja wartość oszacowana.
Potem pomnóż swoją wartość oszacowaną przez stawkę podatku od nieruchomości, która nie będzie wyższa niż 3,66 procent (Legislatura uchwaliła kilka podwyżek podatku od 1979 roku, aby spłacić niektóre obligacje, co popchnęło efektywny limit powyżej ustawowego limitu z 1979 roku, mimo że Legislatura nie zmieniła ani nie zwiększyła limitu).
Wreszcie, jeśli posiadałeś nieruchomość, od której jesteś opodatkowany w zeszłym roku, porównaj tę liczbę z zeszłorocznym rachunkiem za podatek od nieruchomości. Jeśli tam mieszkasz, jest to dom, a liczba ta jest większa niż 3 procent od zeszłorocznego rachunku za podatek od nieruchomości, zapłacisz tylko 3 procent więcej niż zeszłoroczny rachunek za podatek od nieruchomości. Jeśli nie mieszkasz tam, lub to nie jest dom, a liczba jest większa niż 8 procent więcej niż w zeszłym roku rachunek podatku od nieruchomości, będzie tylko płacić 8 procent więcej niż w zeszłym roku rachunek podatku od nieruchomości.
Proste, prawda?
***
Jednym z podstawowych założeń libertarianizmu jest to, że dobre intencje nie wystarczą, gdy dyskutujemy o polityce publicznej.
Na przykład, tak, niektóre narkotyki są często szkodliwe dla zdrowia i zdrowia psychicznego osób je zażywających i wszystkich, którzy muszą po nich sprzątać. To jednak nie usprawiedliwia traktowania narkomanów jak przestępców – tak złe, jak złe mogą być niektóre narkotyki, bycie uznanym za przestępcę przez nasz rząd i wszystko, co się z tym wiąże (więzienie, pozbawienie praw obywatelskich, poważnie ograniczony dostęp do przyzwoitej pracy i mieszkania po odsiedzeniu wyroku, i tak dalej) jest ewidentnie gorsze dla wszystkich.
Innym podstawowym założeniem libertarianizmu jest oczywiście to, że opodatkowanie jest złe i należy je zminimalizować (jeśli nie całkowicie wyeliminować) tak bardzo, jak to tylko możliwe.
Ale co się stanie, jeśli połączymy te dwie doktryny? Czy obecny system podatku od nieruchomości w Nevadzie niezawodnie produkuje niższe podatki od nieruchomości dla wszystkich właścicieli nieruchomości w Nevadzie?
Jeśli odpowiedź jest twierdząca, korzyści nie są ani jednolite, ani równe.
Aby zrozumieć dlaczego, musimy spojrzeć na stan, który zainspirował obecny system w Nevadzie. Od czasu uchwalenia Propozycji 13 w 1978 roku, wartości nieruchomości w całej Kalifornii gwałtownie wzrosły z powodu chronicznego niedostatecznego budowania nowych domów w całym stanie. W rezultacie, nowi nabywcy domów w Kalifornii są oceniane i płacą 1 procent zawyżonej ceny rynkowej. Na przykład, 1 procent z 626.170 dolarów, mediana cena sprzedaży domów jednorodzinnych w Kalifornii, jest 6.261,70 dolarów, lub prawie 522 dolarów miesięcznie. Aby umieścić to w perspektywie, zgodnie z US Census 2018 American Community Survey, krajowa mediana czynszu za rezydencję z dwiema sypialniami wynosiła 1 044 USD. Oznacza to, że nowi nabywcy domów w Kalifornii są, średnio, płacąc rządowi za połowę mieszkania z dwiema sypialniami każdego miesiąca, oprócz tego, co hipoteka wzięli na zakup swojego domu.
Te nie brzmią jak niskie podatki majątkowe do mnie.
Długoterminowi właściciele nieruchomości w Kalifornii, z drugiej strony, są tylko oceniane na cenę sprzedaży swoich właściwości, kiedy je nabył plus roczne podwyżki nie więcej niż 2 procent każdego roku. Dodatkowo, ograniczone oceny mogą być dziedziczone – jeśli właściciel nieruchomości daje swój dom do dziecka, na przykład, dziecko może odziedziczyć oryginalne, niższe oceny. W rezultacie, długoletni właściciele nieruchomości w niektórych dzielnicach Kalifornii płacą mniej podatków od nieruchomości niż ich nowsi sąsiedzi – znacznie mniej, w rzeczywistości. W niektórych dzielnicach, długoletni właściciele nieruchomości płacą mniej niż 20 procent tego, co ich sąsiedzi płacą każdego roku.
Nevada’s cap, oczywiście, nie został wprowadzony w życie aż do 2005 roku, a planowana stopa wzrostu jest znacznie większa niż Kalifornia 2 procent cap, więc spodziewamy się, że wszelkie zakłócenia stworzone przez cap być stosunkowo skromne. Jednakże, zgodnie z NRS 361.227, wartość podlegająca opodatkowaniu nie może przekraczać wartości rynkowej; po Wielkiej Recesji, wartości rynkowe w całej Nevadzie gwałtownie spadły. W związku z tym wielu właścicieli nieruchomości zobaczyło, że ich rachunki z tytułu podatku od nieruchomości znacznie spadły po 2009 r., z przyszłymi podwyżkami podatku od nieruchomości ograniczonymi do 3-8 procent wzrostu znacznie niższych wycen z okresu Wielkiej Recesji.
Odkąd limit i Wielka Recesja zostały połączone, zgodnie z danymi dotyczącymi działek z Washoe Open Data wraz z tabelą ocenionych podatków od nieruchomości dostarczonych przez wyszukiwanie w rejestrach publicznych do Washoe County Assessor’s Office, Nevada natychmiast zaczęła doświadczać tych samych rozbieżności w podatkach od nieruchomości między podobnymi nieruchomościami, które Kalifornia doświadczyła przez dziesięciolecia.
Z 177,631 działek wymienionych z Assessor’s Office, 12,632 z tych działek – ponad 7 procent – są opodatkowane na mniej niż połowę ich obecnie ocenianej wartości. 47,22 procent działek jest opodatkowanych na poziomie niższym niż 85 procent ich oszacowanej wartości.
Co ciekawe, 176 z działek o najniższych limitowanych wycenach to kondominia w Belvedere Tower, konwersji kasyna na kondominium, która na krótko zamieniła się w ognistą metaforę rynku kondominiów w centrum Reno w 2008 roku. Przed pożarem i Wielką Recesją, mieszkania w Belvedere Tower były sprzedawane za ponad 200.000 dolarów. Jednak po Wielkiej Recesji, kilku właścicieli mieszkań wycofało się z rynku, co obniżyło ich cenę rynkową do niewielkiego ułamka ich pierwotnej wartości. Chociaż cena rynkowa mieszkań w dużej mierze powróciła przed pandemią, nadal są one opodatkowane na podstawie ich wycen po recesji, które wynoszą mniej niż 25 procent ich wartości rynkowej:
Źródło: Washoe County Assessor’s Office wyszukiwanie rejestrów publicznych
Innym wzorem ujawnionym przez połączenie danych rozliczeniowych Washoe County Assessor’s Office z danymi działek Washoe Open Data, w międzyczasie, jest to, że nowsze inwestycje płacą znacznie, znacznie bliżej swoich oszacowanych wartości w podatkach od nieruchomości niż starsze inwestycje. Dotyczy to nawet inwestycji, które zostały wybudowane kilkadziesiąt lat temu.
Przypomnijmy na przykład obszar otaczający północno-wschodnią część McCarran Boulevard, obwodnicy, która okrąża część Reno i Sparks:
Czerwone i pomarańczowe działki płacą mniej niż 70 procent ich oszacowanej wartości w podatkach od nieruchomości, podczas gdy zielone i niebieskie działki płacą bliżej ich pełnej oszacowanej wyceny. Jaka jest różnica między czerwonym i pomarańczowym blokiem otaczającym Probasco Way a zielonymi i niebieskimi blokami otaczającymi czerwony i pomarańczowy blok? Czerwone i pomarańczowe domy zostały zbudowane w latach 60-tych, podczas gdy zielone i niebieskie domy zostały zbudowane w latach 70-tych. W konsekwencji, domy czerwone i pomarańczowe, które są starsze, straciły więcej ze swojej wartości po Wielkiej Recesji.
Porównanie wycen podatku od nieruchomości dla dwóch domów, jednego z bloku czerwono-pomarańczowego (028-181-21) i jednego z bloku zielono-niebieskiego (028-162-25) pokazuje, co się stało:
Źródło: Washoe County Assessor’s Office Real Property Assessment Data
Oba domy traciły na wartości do 2012 roku, gdzie osiągnęły najniższą wartość. Wartość nowszego domu spadła z rekordowej wartości 128 451 dolarów w 2008 roku do 74 612 dolarów – spadek o 42 procent. Starszy dom, z drugiej strony, stracił na wartości z najwyższego poziomu $100,438 w 2008 roku do $41,458 – spadek o 59 procent. Od tego czasu, mimo że wartość obu domów podlegająca opodatkowaniu przywróciła większość ich wartości sprzed 2008 r., wartość podatkowa – wartość, od której każda nieruchomość jest opodatkowana – powoli wzrastała. Dla celów podatkowych, starszy dom jest nadal wyceniany mniej niż w 1997 roku; nowszy dom, w międzyczasie, dopiero teraz jest opodatkowany według swojej wyceny z przełomu wieków.
Przybliżając Newlands Addition, dzielnicę, którą Reno-Gazette Journal’s Anjeannete Damon podkreśliła 20 lipca, możemy również zobaczyć różnicę w podatkach od nieruchomości płaconych między starszymi i nowszymi mieszkańcami (liczby na działkach to ich rachunki za podatek od nieruchomości w 2020 r.):
Parcela w kolorze niebieskim na Marsh Avenue zapłaciła w tym roku prawie 4 tys. dolarów podatków od nieruchomości. Z kolei każdy z ich sąsiadów zapłacił mniej niż połowę tej sumy. Różnica ta wynika z dwóch powodów. Po pierwsze, dom na niebieskiej działce został zbudowany w 1986 roku, podczas gdy dom na zachód od niego został zbudowany w 1941 roku, a dom bezpośrednio na wschód od niego został zbudowany w 1923 roku. W związku z tym domy otaczające niebieską działkę są w pełni zamortyzowane, podczas gdy nowszy dom (który ma 34 lata) ma jeszcze 16 lat amortyzacji. Po drugie, nowszy dom został sprzedany nowemu właścicielowi w 2017 roku, co zresetowało limit na nieruchomości do wyceny z 2017 roku; z drugiej strony, okoliczne domy zostały ostatnio sprzedane kilkadziesiąt lat temu.
Zauważmy również, że wszystkie domy na Marsh Avenue są warte ponad 500 000 dolarów każdy, a przynajmniej były przed uderzeniem pandemii. Przy tej wycenie, właściciel domu płacący prawie $4,000 w podatkach od nieruchomości efektywnie płaci 0.8 procent stawki podatku od nieruchomości. Ich sąsiedzi, w międzyczasie, płacą bliżej 0.25 procent.
Porównaj tę okolicę z okolicą w Somersett, nowym podziałem na zachód od Reno. Wartości domów, według danych Zillow, wahają się między 400 000$ a 650 000$, czyli są zbliżone do wartości rynkowej domów w Newlands Addition. Ponieważ jednak domy są nowe, nie uległy dużej deprecjacji. Ponadto, ponieważ zostały sprzedane po Wielkiej Recesji, są one oceniane na porecesyjnych stawek podatkowych cap. Różnica jest oczywista:
Jeśli kiedykolwiek zastanawialiście się, dlaczego miasta Nevady są tak zdesperowane, by budować nowe pododdziały na obrzeżach miasta, to ten obrazek jest powodem. Tak, in-fill resetuje pułap podatku od nieruchomości, zbyt, ale tylko robi to jeden nieruchomości na raz i denerwuje sąsiadów. Nowy podział na skalę przemysłową, z drugiej strony, przynosi dziesiątki, setki, a nawet tysiące nowych działek, które płacą pełną wartość na rachunku podatkowym, rok po roku.
Do następnej korekty rynku. Wtedy cykl się powtarza.
***
Prawdziwy kicker, choć, jest to, że ograniczenie podatku od nieruchomości stosuje się również do nieruchomości komercyjnych. Weźmy działkę 038-430-02, która w tym roku zapłaciła tylko 8,08 procent swojej wyceny w podatkach od nieruchomości.
Mieszkańcy Reno znają ją lepiej jako Boomtown.
W 2005 roku była opodatkowana jako nieruchomość o wartości 25 milionów dolarów. Dziś, pomimo przywrócenia większości jej wartości sprzed recesji, jest ona obecnie opodatkowana jako nieruchomość warta 1,7 miliona dolarów. Rezultatem jest prawie $250,000 różnicy w tegorocznym rachunku podatkowym.
Choć Boomtown może korzystać z największej różnicy, procentowo, pomiędzy wartością oszacowaną a opodatkowaną spośród wszystkich nieruchomości komercyjnych, nie oszczędza najwięcej w czystych dolarach. To wyróżnienie idzie do Grand Sierra Resort, który oszczędza ponad $ 1,6 mln rocznie na różnicy między dwoma nieruchomościami, które tworzą ośrodek (012-211-28 i 012-211-36). Nie jest to szczególnie wyjątkowe pod tym względem; dwie nieruchomości należące do Sparks Nugget (032-172-28 i 032-201-21) zaoszczędziły w tym roku prawie 500 000 dolarów na podatkach od nieruchomości.
***
Chcę, aby było jasne, za czym się tutaj opowiadam. Czy uważam, że Nevadczycy powinni płacić więcej podatków od nieruchomości?
Nie.
Z drugiej strony, uważam również, że równość wobec prawa (i wobec asesora hrabstwa) jest również ważna. Posiadanie nieruchomości w czasie recesji nie powinno dawać firmom przewagi konkurencyjnej przez ponad dekadę nad firmami, które kupują nieruchomości po poprawie warunków rynkowych – i wycen rynkowych. Podobnie, dwaj sąsiedzi z podobnymi domami powinni płacić podobne rachunki za podatek od nieruchomości.
Aby wrócić do naszego konstytucyjnie wymaganego „jednolitego i równego” standardu opodatkowania nieruchomości, musimy najpierw spojrzeć na Kalifornię, która „cieszy się” swoim limitem już od ponad czterech dekad, i zauważyć, że limit nie zrobił nic, aby faktycznie utrzymać podatek od nieruchomości na niskim poziomie. To, co zrobiono zamiast tego, to przesunięcie ciężaru opodatkowania nieruchomości z długoletnich mieszkańców i właścicieli firm do nowych przybyszów – lub tylko do długoletnich mieszkańców i właścicieli firm, którzy mieli czelność przenieść się gdzieś w ciągu ostatniego półwiecza.
Kiedy eksmisje i przejęcia zaczną się we wrześniu, rynki nieruchomości w Nevadzie przestaną unosić się w powietrzu i spadną z powrotem na ziemię. Nie ma mowy, że nie mogą – nasze rynki nieruchomości nie może nadal wspinać się coraz wyżej, gdy ponad 15 procent siły roboczej Nevada jest bezrobotny. Kiedy to się stanie, kolejny zbiór właścicieli nieruchomości w Nevadzie będzie miał swoje właściwości ponownie ocenione na znacznie niższe wartości, jak powinny – wszyscy będą uciekać z pieniędzy, podatnicy w tym, a nasze obciążenia podatkowe powinny odzwierciedlać to.
Problemem jest to, co stanie się po zakończeniu pandemii i związanych z nią zakłóceń gospodarczych.
Teraz jest czas, kiedy wszyscy i tak będą płacić trochę mniej w podatkach od nieruchomości, aby zdecydować, jak sprawy mają się potoczyć, kiedy wrócimy do normalności i ponownie wybrukujemy ulice złotem. Tym razem jednak zalecam, byśmy spędzili o wiele mniej czasu na kopiowaniu kalifornijskiej pracy domowej, a o wiele więcej na czytaniu Konstytucji Nevady.
David Colborne jest aktywny w Partii Libertariańskiej od dwóch dekad. W tym czasie pisał z przerwami na swoim blogu osobistym, a także na blogu Partii Libertariańskiej Nevady, i dwukrotnie kandydował na urząd z ramienia Libertarian. Jest członkiem komitetu wykonawczego zarówno stanowego, jak i okręgowego oddziału Partii Libertariańskiej. Jest ojcem dwóch synów i profesjonalistą w dziedzinie informatyki. Możesz śledzić go na Twitterze @DavidColborne lub wysłać mu e-mail na adres .