- Print this page
- Email this page
By: Adam Leitman Bailey & John M. Desiderio
1 lutego, 2008
Kilka lat temu usiadłem z jedną z nowojorskich legend rynku nieruchomości i radcą prawnym jego firmy. Był on zaniepokojony nowojorskim procesem eksmisji – utratą dochodów z wynajmu, marnowaniem kosztów prawnych i niewiarygodną ilością czasu pomiędzy niewywiązaniem się najemcy z umowy a faktyczną eksmisją.
W kilku swoich budynkach przedstawiał nowy typ powierzchni biurowej dla mniejszych najemców potrzebujących mniejszych przestrzeni. Zgodnie z jego projektem, najemca miałby wyznaczone biuro i dzieliłby się kopiarką, faksem, kuchnią i salami konferencyjnymi. Meble, wykładzina, telefony, komputer i kawa byłyby dostarczane przez wynajmującego. Pomieszczenia byłyby wstępnie skonstruowane. Najemca musiałby przynieść tylko ołówek, aby móc pracować. Radca prawny zapytał o możliwość zastosowania umowy licencyjnej, w której mógłby zmienić zamki lub, w tym przypadku, wyłączyć karty-klucze w przypadku niewywiązania się najemcy z umowy. Zadaniem naszej firmy było sporządzenie egzekwowalnej umowy licencyjnej, umożliwiającej samodzielne działanie bez konieczności uciekania się do sporów sądowych. Niniejszy artykuł omawia umowę licencyjną – jej ograniczenia i uprawnienia. To również rozkłada i wyjaśnia, kiedy i jak korzystać z umowy licencyjnej, a zdolność do realizacji self-help properly.
THE LICENSE AGREEMENT
Landlord adwokaci albo przeoczył lub były zbyt ostrożne, aby zasugerować korzystanie z umów licencyjnych do swoich klientów. Jednak umowy licencyjne pozwalają właścicielom nieruchomości komercyjnych całkowicie wyeliminować stosunek wynajmujący-najemca, a tym samym uniknąć obciążeń często doświadczanych w ramach prawnych tradycyjnego postępowania wynajmujący-najemca.
Stosunek prawny między właścicielem nieruchomości-wynajmującym a najemcą ustanowiony przez umowę najmu jest całkowicie odmienny od stosunku prawnego ustanowionego przez licencję między właścicielem nieruchomości-licencjodawcą a licencjobiorcą.
Jak wyjaśnia Friedman w książce On Leases, różnica między dzierżawą a licencją polega na tym, że:
Leasing jest przeniesieniem wyłącznego posiadania określonej nieruchomości… zwykle za zapłatą czynszu, które nadaje nieruchomość dzierżawcy, natomiast licencja jedynie umożliwia dokonywanie na cudzym gruncie czynności, na które w przeciwnym razie nie byłoby pozwolenia. Mówi się, że licencja może być odwołana zgodnie z wolą licencjodawcy i nie tworzy żadnego majątku.
Głównym wśród praw właściciela-licencjodawcy w relacji licencyjnej jest prawo do odwołania licencji „według własnego uznania” oraz do skorzystania z „samopomocy” w celu usunięcia licencjobiorcy niewywiązującego się z umowy z licencjonowanych pomieszczeń bez konieczności znoszenia miesięcy lub lat długiego i frustrującego procesu sądowego w celu odzyskania posiadania cennej nieruchomości.
Self-help nie jest niedostępny dla wynajmujących w Nowym Jorku, którzy zastrzegają sobie prawo do korzystania z niego w swoich umowach najmu. Jednakże sądy są na ogół wrogo nastawione do korzystania przez wynajmującego z samopomocy i nie zatwierdzą jej użycia, jeżeli warunki najmu są niejednoznaczne lub jeżeli istnieje jakakolwiek kwestia faktyczna dotycząca tego, czy najem wygasł, czy nie. Ponadto, zgodnie z nowojorską ustawą Real Property Actions and Proceeding Law („RPAPL”) § 853, jeśli najemca zostanie wyrzucony z nieruchomości siłą lub w inny bezprawny sposób, może on odzyskać potrójne odszkodowanie od wynajmującego, a także może zostać przywrócony w posiadanie, jeśli został wyrzucony przed końcem okresu najmu. Jedynie w przypadku, gdy sąd dojdzie do wniosku, że przywrócenie najemcy do posiadania byłoby „daremne”, ponieważ wynajmujący zwycięży w postępowaniu doraźnym mającym na celu wyrzucenie najemcy, jest mało prawdopodobne, aby sąd nakazał przywrócenie lokalu najemcy.
W przeciwieństwie do tego, na podstawie umowy licencyjnej zawartej w dobrej wierze, najemca-licencjobiorca nie posiada żadnego majątku w lokalu i nie ma prawa do posiadania. Zastosowanie mają zasady prawa zwyczajowego, a właściciel-licencjodawca ma absolutne prawo do zastosowania pokojowej samopomocy – w dowolnym momencie – w celu usunięcia licencjobiorcy z licencjonowanego lokalu z dowolnego powodu lub bez powodu.
Niemniej jednak zastosowanie umowy licencyjnej zamiast umowy najmu nie wyeliminuje całkowicie możliwości sporów sądowych pomiędzy właścicielem-licencjodawcą a najemcą-licencjobiorcą. Kwestia tego, czy zastosowana „samopomoc” była pokojowa (a więc zgodna z prawem) czy siłowa (a więc niezgodna z prawem) jest zawsze możliwym przedmiotem sporu. Jednak w przypadku istnienia ważnej umowy licencyjnej, właściciel-licencjodawca nie będzie zobowiązany do ponownego wpuszczenia wyrzuconego licencjobiorcy do lokalu, nawet jeśli okaże się, że zastosowana samopomoc była siłowa, a nie pokojowa. W Nowym Jorku jedynym środkiem zaradczym dla licencjobiorcy będzie potrójne odszkodowanie przewidziane w RPAPL § 853 za przymusowe wywłaszczenie. W międzyczasie, przed wydaniem jakiegokolwiek wyroku przez sąd, właściciel-licencjodawca może ponownie udzielić licencji na użytkowanie lokalu innemu licencjobiorcy.
W tych okolicznościach, w zależności od charakteru szkód udowodnionych przez byłego licencjobiorcę, właściciel-licencjodawca może postrzegać to, co jest jedynie możliwym, ale nie pewnym, wyrokiem w sprawie o odszkodowanie w wysokości potrójnego odszkodowania, jako o wiele mniej uciążliwy koszt prowadzenia działalności gospodarczej niż suma wszystkich wydatków normalnie związanych ze sporami pomiędzy właścicielem a najemcą.onadto, zamiast tracić dochód w trakcie sporu sądowego o samopomoc, właściciel będzie w rzeczywistości realizował dochód z płatności otrzymywanych od nowego licencjobiorcy lokalu.
Oczywiście, właściciel-licencjodawca powinien podjąć wszelkie środki ostrożności, aby zapewnić, że samopomoc, którą stosuje, jest zawsze realizowana w sposób „pokojowy” i bez realnej możliwości późniejszego stwierdzenia, że została wykonana „siłą”. W rzeczywistości istnieje kilka dobrze znanych technik „pokojowej” samopomocy, które zostały zastosowane zarówno przez wynajmujących, jak i licencjodawców, które przeszły pomyślnie przez sądy i które zawsze powinny być stosowane w celu zminimalizowania ryzyka sądowego stwierdzenia „siłowego” wyrzucenia.
CZYNNIKI LICENCYJNE
Aby uzyskać korzyści z umowy licencyjnej, właściciel nieruchomości musi upewnić się, że jego umowa z przyszłym użytkownikiem lokalu jest rzeczywiście licencją, a nie umową najmu. Niekoniecznie jest to zadanie łatwe do wykonania. Samo nazwanie umowy „licencją” nie sprawi, że tak się stanie. Czy umowa jest uważana za licencję, a nie dzierżawę, będzie zależeć od obecności lub braku w umowie trzech podstawowych cech licencji nieruchomości: 1) klauzula pozwalająca licencjodawcy odwołać „na życzenie”; 2) utrzymanie przez licencjodawcę absolutnej kontroli nad obiektami; oraz 3) dostarczanie przez licencjodawcę licencjobiorcy wszystkich podstawowych usług wymaganych do licencjobiorcy dozwolonego korzystania z obiektów.
Sądy uznały licencje za dzierżawę, gdy jednej lub więcej z tych cech w ogóle brakuje w porozumieniu lub nie są one wystarczająco umocowane w uprawnieniach zachowanych przez licencjodawcę. Jednak im mniejszą kontrolę ma licencjobiorca, tym bardziej prawdopodobne jest, że porozumienie jest licencją, ponieważ licencja nie zapewnia autonomii, a jedynie pozwala stronie „świadczyć usługi w ramach przedsięwzięcia prowadzonego w obiektach będących własnością lub zarządzanych przez inną osobę, która sprawuje nadzór nad sposobem świadczenia usług”. Niemniej jednak stwierdzono, że zachowanie przez licencjodawcę kontroli nad cenami pobieranymi przez licencjobiorcę, czasem pracy na licencjonowanej powierzchni, a nawet wyborem pracowników licencjobiorcy, nie gwarantuje, że umowa zostanie uznana za licencję, a nie dzierżawę, ponieważ takie kontrole można uznać za „nie więcej, niż rozsądnie zażądałby ostrożny właściciel w stosunku do dzierżawcy w celu prowadzenia działalności gospodarczej.”
W związku z tym, staranne sporządzanie odpowiednich umów licencyjnych będzie wymagane, a w tym celu, musi być ścisła współpraca między prawnikami i ich klientów, którzy chcą wdrożyć reżim licencji. Komunikacja do klienta z ryzyka, jak również korzyści, z wykorzystaniem systemu licencyjnego będzie istotne. Ponadto, prawnicy będą musieli zwrócić szczególną uwagę na cele klienta i określić, ile początkowy koszt klient jest skłonny zaakceptować w celu zapewnienia rodzaju „pełnej obsługi” umowy, która przejdzie sąd „licencji” test.
Właściciele będą musieli również dokonać osądu na temat komercyjnej wykonalności uzyskania licencjobiorców, którzy są gotowi zaakceptować umowy licencyjne z „at will” klauzulami odwołania. To, czy potencjalni najemcy-licencjobiorcy będą skłonni podpisać takie umowy, może zależeć od rodzaju lokalu, który właściciel udostępnia do licencjonowanego wykorzystania, np. od tego, czy licencjonowana powierzchnia to magazyn, pakiet biurowy dla wielu użytkowników, czy zwykła powierzchnia magazynowa. Aby przyciągnąć licencjobiorców obawiających się dokonania znacznej inwestycji w powierzchnię objętą licencją odwołalną, właściciele mogą stworzyć nowe zachęty finansowe lub wbudować w umowę mechanizm rekompensujący niewywiązującemu się z umowy licencjobiorcy pozostałą niezamortyzowaną wartość jego inwestycji w momencie, gdy licencjodawca powołuje się na klauzulę „at will” zawartą w umowie.
Obecnie umowy licencyjne dotyczące nieruchomości wydają się być wykorzystywane głównie przez właścicieli nieruchomości licencjonowanych użytkownikom krótkoterminowym: powierzchniom biurowym, pralniom, niektórym rodzajom powierzchni magazynowych oraz kioskom w centrach handlowych. Jest oczywiste, że istnieje rynek dla takich porozumień. Czy istnieje rynek dla prawdziwych umów licencyjnych nieruchomości dla innych rodzajów zajmowania może nie być tak oczywiste, ale biorąc pod uwagę potrzebę wynajmujących, aby być zwolniony z uciążliwych obciążeń i frustracji tradycyjnego właściciela-najemcy sporów sądowych, takie porozumienie może być przydatne dla właściwego planu biznesowego.
Tenant adwokaci, których klienci są w zwłoce z bona fide umowy licencyjnej nie będzie już w stanie zagwarantować opóźnienie wyroku eksmisji do sześciu miesięcy. Jeśli ich klienci licencjobiorcy nie leczyć ich domyślne, klienci będą podlegać pokojowego samopomocy eksmisji z licencjonowanych pomieszczeń szybko i bez dalszych adolescencji. Nie będzie już właściciele nieruchomości chętnie zrzekają się dochodów i zaległych należnych pieniędzy w celu zagwarantowania odzyskania posiadania lokalu w określonym terminie. Negocjacyjna przewaga przesunie się na korzyść właściciela-licencjodawcy, który będzie mógł albo zażądać pełnej zapłaty od niewywiązującego się z umowy licencjobiorcy, jeśli chce uniknąć eksmisji, albo zażądać spokojnego posiadania lokalu z pełnym poparciem prawa. Dla sfrustrowanych wynajmujących z odpowiednim zestawem faktów i nieruchomościami wykorzystującymi najnowsze skomputeryzowane systemy wejścia, jest to rewolucja, która już dawno powinna nastąpić.
Dowiedz się więcej o tym, jak wynajmujący mogą zacząć wykorzystywać licencje zamiast umów najmu tutaj
Adam-Leitman-Bailey-Using-a-License-Agreement-Instead-of-a-Lease-Articles.pdf
- Adam Leitman Bailey
- John M. Desiderio
- Usługi Leasingu Komercyjnego
- Law Journal Newsletters