Marzeniem większości ludzi jest posiadanie pięknego domu, który mogą nazwać swoim własnym.
Ale dom jest największym zakupem, jakiego większość ludzi dokona w swoim życiu – i sama próba zrozumienia procesu zakupu domu może wydawać się przytłaczająca.
Transakcja na rynku nieruchomości wymaga wiedzy na temat skomplikowanych kwestii finansowych i prawnych. Może również wymagać wiedzy na temat bardziej przyziemnych kwestii, takich jak granice nieruchomości i tereny zalewowe.
Na szczęście jest wielu ekspertów, których zadaniem jest pomóc Ci znaleźć i kupić Twój wymarzony dom. Ale nawet znalezienie odpowiednich ekspertów może być trudne i czasochłonne. Wielu kupujących dom po raz pierwszy po prostu podniosło ręce i zdecydowało się na wynajem, kiedy stanęli w obliczu zawiłości związanych z zakupem.
Nie musi to być takie straszne. Potrzebujesz tylko dwóch rzeczy, aby z powodzeniem poruszać się po swoim doświadczeniu zakupu domu: właściwej organizacji i znajomości właściwych pytań, które należy zadać przy zakupie domu.
Najlepszym sposobem na zorganizowanie się – jak w przypadku prawie każdego skomplikowanego zadania – jest szczegółowa lista kontrolna zakupu domu, która zamienia pozornie niemożliwą pracę w łatwe do zrozumienia kroki.
Tak się składa, że mamy jedną właśnie tutaj.
Po zapoznaniu się z naszą ostateczną listą kontrolną kupna domu, będziesz również znał właściwe pytania, które należy zadać. I zdasz sobie sprawę, że zakup domu nie jest tak przerażające, jak można początkowo uwierzyć. Jest to oczywiście pewne wyzwanie, ale pamiętaj: ponad pięć milionów ludzi kupuje nowy dom każdego roku.
Przeszli przez to – i ty też przejdziesz. W rzeczywistości, kiedy już naprawdę wczujesz się w proces kupna domu, możesz nawet uznać to za zabawę.
Kupno domu: The Checklist
Do a Financial Checkup
Bez względu na to, że wygrałeś na loterii, uprawiasz sport zawodowy lub masz bardzo bogatych krewnych, prawdopodobnie będziesz potrzebował kredytu hipotecznego (inne określenie na kredyt mieszkaniowy), aby kupić dom. A wzięcie kredytu hipotecznego oznacza, że będziesz musiał znaleźć kogoś chętnego do pożyczenia ci pieniędzy.
Mediana ceny domu w Ameryce wynosi ponad 300 000 dolarów. Nie trzeba dodawać, że nikt nie będzie po prostu przekazać setki tysięcy dolarów do potencjalnych nabywców domu bez pewności, że będą w stanie zapłacić pieniądze z powrotem. Oznacza to, że kredytodawca hipoteczny będzie dokładnie przejść nad swoimi finansami przed zaoferowaniem Ci kredytu.
Jest to straszne uczucie, aby powiedzieć, że nie kwalifikują się do kredytu hipotecznego, po serce jest ustawiony na tym idealnym domu, który znalazłeś dla swojej rodziny. Jak uniknąć tego rozczarowania? Zakładamy, że masz już stałą pracę; jeśli nie, zdobądź ją i zbuduj historię regularnych wypłat. Pożyczkodawca musi wiedzieć, że masz wystarczający strumień dochodów, aby dokonać miesięcznych płatności hipotecznych.
Teraz sprawdź swoje wyniki kredytowe i raporty kredytowe. Bank w dużej mierze opiera się na nich, aby określić, do jakiego rodzaju kredytu hipotecznego się kwalifikujesz – lub czy w ogóle się kwalifikujesz. Istnieją trzy główne agencje sprawozdawczości kredytowej, Experian, Equifax i TransUnion, i można poprosić o pełny raport kredytowy (w tym punktacji) z każdego z nich raz w roku, za darmo. Nie polegaj na ocenach punktowych z zewnętrznych źródeł, ponieważ mogą one nie być dokładne. Pobierz raporty bezpośrednio z tych trzech agencji.
Twoja punktacja kredytowa będzie podana w modelu FICO, jako liczba pomiędzy 300 a 850. Wynik ponad 760 zarobi Ci najlepsze stawki i warunki, podczas gdy wyniki poniżej 500 są prawie zawsze zbyt niskie dla zatwierdzenia kredytu hipotecznego, chyba że ubiegasz się o VA loan.
Kupujący dom potrzebują co najmniej 620, aby uzyskać konwencjonalną pożyczkę; 580 jest ogólnie podłoga dla pożyczki FHA, ale niektórzy kredytodawcy mogą iść niżej. I nawet jeśli piszczeć w tych minimalnych numerów, będziesz w końcu płacić wyższe stopy procentowe, wyższe opłaty lub obu. Im wyższa ocena kredytowa, tym mniej zapłacisz i tym więcej pieniędzy zaoszczędzisz przez cały okres trwania kredytu.
Co to wszystko znaczy? Jeśli nie możesz obecnie zakwalifikować się do kredytu, lub ledwo się do niego kwalifikujesz, może warto opóźnić zakup domu na jakiś czas, podczas gdy spłacisz kilka rachunków lub podejmiesz inne kroki, aby poprawić swój wynik kredytowy.
Jeszcze jedna rzecz, zanim przejdziesz dalej: raporty kredytowe pokażą problemy, takie jak opóźnienia w płatnościach zgłoszone przez innych kredytodawców, np. firmy obsługujące karty kredytowe. Sprawdź raporty dokładnie i zakwestionować wszelkie nieprawidłowe informacje. To pozwoli Ci uniknąć poważnego bólu głowy w późniejszym czasie.
Jest jeszcze jeden krok do zrobienia podczas sprawdzania swoich finansów: dowiedz się, ile masz gotówki na pokrycie zaliczki i kosztów zamknięcia (które mogą stanowić dodatkowe 1-3% ceny zakupu). Niektóre kredyty hipoteczne wymagają tylko 3-5% zaliczki, ale możesz potrzebować 20% zaliczki dla niektórych programów kredytowych, a zazwyczaj będziesz musiał zapłacić za prywatne ubezpieczenie kredytu hipotecznego, jeśli zaliczka wynosi poniżej 20%. Jeśli brakuje ci gotówki, możesz poczekać, aż będziesz mógł ją zaoszczędzić.
Set a Budget
Nie ma sensu patrzeć na domy warte 400,000$, kiedy możesz sobie pozwolić tylko na taki, który kosztuje 150,000$. Aby zawęzić swoje poszukiwania do realistycznego przedziału cenowego, musisz ustalić budżet, na który Cię stać.
Oto jak ustalić budżet na dom. Zrób listę swoich regularnych miesięcznych wydatków (w tym płatności kartą kredytową, kredyty studenckie, płatności za samochód i inne powtarzające się wydatki) i dodaj wszystkie wydatki związane z nowym domem (miesięczne płatności, w tym hipoteka, podatki od nieruchomości, ubezpieczenie domu i ubezpieczenie hipoteczne). Naturalnie, nie będziesz miał konkretnych liczb dla domu, którego jeszcze nie kupiłeś; istnieje wiele kalkulatorów online, które pokażą Ci szacunkowe płatności za cenę domu, którą wybierzesz.
Teraz weź swoje całkowite miesięczne wydatki i podziel przez swój całkowity miesięczny dochód. Otrzymasz liczbę procentową, która jest znana jako DTI, co oznacza stosunek długu do dochodu. Bank będzie patrzył na tę liczbę, aby zdecydować, czy możesz sobie pozwolić na dom; 43% to magiczna liczba, aby pozostać pod. Jeśli jesteś poniżej 36%, powinieneś otrzymać znacznie lepsze warunki i stopy procentowe.
Jeśli skończysz z DTI powyżej 43%, prawdopodobnie nie możesz sobie pozwolić na dom, który wymaga miesięcznych płatności, które uwzględniłeś. Obniż swoje widoki i wybierz niższą cenę domu, która będzie oznaczać mniejsze liczby dla płatności hipotecznych i powiązanych wydatków, i spróbuj ponownie.
To zajmuje się bankiem – ale co z twoim własnym stylem życia? Ledwo przemykając się poniżej 43%, możesz zakwalifikować się do domu, ale nie oznacza to, że będziesz miał co zostawić, aby pójść na kolację lub obejrzeć film. Powszechnym określeniem na to jest „bieda domowa”. Mądrym posunięciem jest wejście poniżej 43%, pomiędzy 25% a 30%, więc będziesz się czuł komfortowo w swoim nowym domu, nie martwiąc się, czy nie wpadniesz w finansowe tarapaty.
Talk to Mortgage Lenders and Get a Mortgage Pre-Approval
Nie, nie jesteś jeszcze gotowy, aby podpisać swoje życie. Ale rozmowa z kredytodawcami przed zakupem domu jest ważna z dwóch powodów.
Pierwszym powodem do rozmowy z kredytodawcami jest to, że dadzą Ci odczuć rodzaje kredytów hipotecznych, do których możesz się zakwalifikować. Możesz zadać tyle pytań, ile chcesz na temat możliwych warunków, stóp procentowych i specyficznych wymagań dotyczących punktacji kredytowej i DTI. Pozwala to również znaleźć oficera kredytowego lub brokera hipotecznego, z którym masz zamiar uzyskać najlepszą stawkę i być najbardziej komfortowo robi interesy.
Po drugie, będziesz w stanie poprosić wybranego kredytodawcę hipotecznego o wstępne zatwierdzenie kredytu hipotecznego. To nie jest gwarancja, że otrzymasz pożyczkę; to po prostu oświadczenie, że jesteś finansowo kwalifikuje się do otrzymania jednego, w oparciu o wstępne badanie finansów. Wstępna zgoda będzie zawierać maksymalną kwotę pożyczki, co daje Ci solidne pojęcie o tym, co możesz wydać na nowy dom. Po uzyskaniu wstępnej akceptacji, nie oznacza to, że którakolwiek ze stron jest zobowiązana do zawarcia umowy kredytowej. Zawsze możesz później poszukać lepszej oferty, gdy już zdecydujesz się na dom.
Precyzyjne zatwierdzenie kredytu hipotecznego nie jest koniecznością, gdy chcesz kupić dom, ale znacznie ułatwia sprawę. Niektórzy sprzedawcy nie dadzą twojej ofercie takiej samej wagi jak ta od wstępnie zatwierdzonego kupującego; w rzeczywistości, niektórzy nawet nie pokażą ci swojego domu bez tego magicznego kawałka papieru (lub e-maila). Podobnie, niektórzy pośrednicy nie poświęcą Ci tyle samo uwagi, ile byś otrzymał, gdybyś został wstępnie zatwierdzony. Więc choć nie jest to absolutna konieczność, możesz chcieć myśleć o tym jako o jednym.
(Ważne: wstępne zatwierdzenie to nie to samo co wstępna kwalifikacja hipoteczna. W tym drugim przypadku pożyczkodawca po prostu uwierzy ci na słowo, jeśli chodzi o twoje dochody i wydatki, bez żadnego dochodzenia lub dokumentacji. List wstępnego zatwierdzenia, który jest wspierany przez badania pożyczkodawcy do swoich finansów, jest to, co sprzedawcy i agenci chcą zobaczyć.)
Nie jesteś pewien, jak wybrać kredytodawcę hipotecznego? Choć kuszące jest, aby po prostu iść z rekomendacji od zaufanego przyjaciela lub krewnego lub uzyskać kredyt hipoteczny z obecnego banku, ważne jest, aby badania i zakupy wokół, aby uzyskać najlepszą możliwą ofertę. Uzyskać oferty od różnych inicjatorów hipotecznych, w tym firm hipotecznych, kredytodawców krajowych i lokalnych banków i unii kredytowych (które często oferują najbardziej konkurencyjne stawki). Przeczytaj opinie o każdym potencjalnym kredytodawcy i nie bój się zapytać oficera kredytowego, co ich prowizja jest na swojej hipotece. Zazwyczaj, im wyższa prowizja oficera kredytowego, tym więcej kredytobiorca może oczekiwać, że zapłaci albo wyższą stopę procentową, albo opłaty.
Znajdź pośrednika lub agenta nieruchomości, któremu ufasz
Nie ma większego uzasadnienia dla zakupu domu bez pośrednika, ponieważ sprzedawca zazwyczaj płaci opłaty za agenta nieruchomości kupującego, jak również własne. Nic nie szkodzi z badania online witryn nieruchomości lub idzie do otwartych domów na własną rękę, ale doświadczony agent może być najlepszym sojusznikiem, kiedy się poważnie, zwłaszcza jeśli jest to twój pierwszy dom i nie było przez proces wcześniej. (Jeśli zastanawiasz się, agentów nieruchomości i agentów nieruchomości są w zasadzie takie same; agenci nieruchomości po prostu należą do organizacji branżowej i zgadzają się na ich kodeks etyki.)
Agent może dostarczyć cennych informacji na temat warunków rynkowych, wyciągnąć porównywalnych sprzedaży, aby pomóc Ci zobaczyć, czy dom jest wart ceny wywoławczej i czy to siedzi niesprzedane na chwilę, pomóc przygotować ofertę i kontrargumenty, i pracować przez wszelkie punkty sporne, które mogą się rozwijać. Ona może również sugerować dostępne domy w najlepszych dzielnicach lub dzielnicach szkolnych, jeśli jesteś nowy w okolicy, a może nawet mieć dostęp do domów, które jeszcze nie zostały wymienione publicly.
Mówić z wielu agentów i uzyskać zalecenia od przyjaciół lub zaufanych źródeł online, przed dokonaniem wyboru. The right agent can make all the difference between a smooth search and buying experience, or a frustrating one.
Shop for Your Dream House
Czas na polowanie na dom.
Twój agent lub agent będzie Twoim najlepszym przewodnikiem w tym procesie, ale nie bój się zaufać swojemu przeczuciu. Jeśli znajdziesz swój wymarzony dom i wszystko, czego potrzebuje to drobne prace kosmetyczne, nie trać go na kilka tysięcy dolarów. Jeśli wszystkie liczby i szczegóły są rzekomo „w porządku”, ale po prostu nie sądzisz, że byłbyś w stanie wygodnie mieszkać w tym domu, nie zmuszaj się do złożenia oferty – jest ich o wiele więcej.
Jak szukasz, pamiętaj jednak o harmonogramie, z którym możesz pracować, ponieważ zamknięcie nowego domu trwa zazwyczaj 30-45 dni. Jeśli chcesz być rozliczane przed rozpoczęciem nowego roku szkolnego, lub poprzedni dom jest na rynku (lub dzierżawy mieszkania jest wygaśnięcie) i trzeba być na zewnątrz przez określoną datę, może nie mieć luksusu poszukiwania miesięcy na koniec.
Zrobienie listy (w głowie lub na papierze) tego, czego tak naprawdę szukasz w nowym domu może pomóc ci szybko wyeliminować te, które nie są dla ciebie odpowiednie i skupić się na tych, które są.
Zbierz dokumentację, której będziesz potrzebował
Ten krok niekoniecznie jest w porządku chronologicznym. W pewnym momencie będziesz musiał przedłożyć pożyczkodawcy dokumentację finansową – dużo dokumentacji finansowej. Im wcześniej zaczniesz ją zbierać, tym lepiej, ale jeśli jeszcze tego nie zrobiłeś do czasu rozpoczęcia polowania na dom, to naprawdę musisz zacząć.
Wśród dokumentów, o których dostarczenie zostaniesz prawdopodobnie poproszony:
- Ostatnie dwa lata zeznań podatkowych
- Odcinki wypłat lub inna dokumentacja dochodów za ostatnie dwa miesiące
- Wszystkie wyciągi bankowe, plus wyciągi z rachunków maklerskich i inwestycyjnych, za ostatnie dwa lata
- Dowód posiadania funduszy na zaliczkę i zamknięcie (lub list prezentowy, jeśli ktoś daje ci pieniądze)
- Letter of recommendation from previous landlord, if you’ve been a renter
- ID (preferably a driver’s licence or passport)
Pożyczkodawca może mieć więcej wniosków o dokumentację, jak przetwarzają pożyczki, ale są to podstawy i na pewno zacząć.
Wynajmij prawnika (jeśli to konieczne)
Nie wszystkie transakcje dotyczące nieruchomości wymagają adwokata. W niektórych stanach jesteś zobowiązany do posiadania prawnika reprezentuje cię, ale jest to opcjonalne w większości. Twój realtor może powiedzieć, czy jest to konieczność w Twojej okolicy.
Jeśli zakup będzie prosty jeden, można prawdopodobnie zrobić dobrze bez dodatkowych kosztów zatrudniania adwokata. Większość transakcji i zamknięcia są obsługiwane z standardowej roboty papierkowej, a dobre agentów nieruchomości są doświadczeni w upewniając się, że idą gładko.
Ale jeśli twój stan wymaga tego, lub jeśli nie są wygodne zobowiązując się do takiego poważnego zakupu bez porady prawnika, lub jeśli są trudne kwestie z zakupem jak zastawów podatkowych, krótkiej sprzedaży lub nieoczekiwanych problemów tytuł – może chcesz znaleźć dobrego prawnika nieruchomości.
Nie tylko zatrudnić najtańszy można znaleźć, jest to kosztowna transakcja nie chcesz się bałagan. Pobierz zalecenia i wywiad z każdym z możliwych kandydatów przed podjęciem decyzji. Również skonsultować się z nieruchomości, ona prawdopodobnie pracował z wszystkich prawników w okolicy i może dać ci dobrą radę.
Prawnik nieruchomości nie tylko obsługiwać jeden konkretny problem prawny. Ona może przejrzeć i doradzić na wszystkich dokumentacji (i nie jest dużo tego) zaangażowanych w umowy kupna i zamknięcia, zapobiegając żadnych kosztownych missteps. Jeśli masz zamiar wydać pieniądze na adwokata, należy umieścić jej usługi do dobrego wykorzystania.
Make an Offer and Negotiate
Znalazłeś „ten jeden”, połknął ciężko i postanowił go kupić? Twój realtor będzie po raz kolejny być najlepszym przyjacielem i może przejść przez jak złożyć ofertę na dom. Ona będzie wiedzieć, rynku i może doradzić na właściwej kwoty do zaoferowania. Ona może nawet być w stanie dowiedzieć się, jak gorące zainteresowanie było w nieruchomości i czy są inne oferty w toku lub w pracach. To pomoże Ci zdecydować, jak agresywnie do licytacji (lub czy niska oferta piłka może być przyjęta).
O ile nie masz zamiar wejść do wojny licytacyjnej, nie bój się dołączyć warunki do swojej oferty. Mogą one obejmować od pożądanej daty zamknięcia, do wniosku, że niektóre urządzenia lub meble są zawarte w sprzedaży, lub klauzuli, mówiąc, że zakup jest uzależniony od sprzedaży poprzedniego domu. Być może będziesz musiał iść tam i z powrotem w negocjacjach przez kilka dni; to może być frustrujące, ponieważ zwykle musi być zrobione z pisemnymi kontrofertami i terminami odpowiedzi, ale to wszystko jest częścią „gry” i targowanie się zostanie zapomniane, gdy oferta zostanie ostatecznie przyjęta.
Będziesz musiał dołączyć czek lub przekaz pieniężny z ofertą, aby pokazać, że jesteś poważny o transakcji. Nazywa się to earnest money, a kwota, jaką musisz wpłacić, często zależy od lokalnych zwyczajów. Może to być od 1-3% ceny zakupu lub stała kwota, np. 2000 lub 3000 dolarów za dom w rozsądnym przedziale cenowym, który większość z nas uważa za rozsądny. W powolnym rynku, może to być znacznie mniej. Pieniądze są przechowywane w rachunku powierniczym i stosowane do zakupu na zamknięciu. Jeśli transakcja nie dojdzie do skutku z powodu problemu na końcu sprzedającego, dostaniesz swoje pieniądze z powrotem, ale jeśli problem jest na twoim końcu (na przykład, jeśli nie możesz uzyskać finansowania), być może będziesz musiał udać się do sądu, aby mieć szansę na odzyskanie go.
Zaakceptowana oferta jest twoim sygnałem, aby zadzwonić do swojego pożyczkodawcy (lub zdecydować się na jeden, jeśli nadal jesteś w powietrzu), aby uzyskać piłkę toczącą się na rzeczywistym wniosku o kredyt hipoteczny. Spodziewaj się iść tam i z powrotem z oficerem kredytowym lub brokera hipotecznego wiele razy w trakcie tego procesu. Underwriters (ludzie w back office, którzy faktycznie chrupać numery) zazwyczaj przychodzą z pytaniami, jak przejść przez swoje finanse w pełnym wymiarze, i może dokonać kilku wniosków o więcej dokumentów, lub o listy z wyjaśnieniami, jeśli są jakieś szczegóły, które uważają za problematyczne i potrzebują dalszych clarification.
Final zatwierdzenie może nie przyjść aż do krótko przed datą zamknięcia, więc nie panikuj. Jest to całkowicie normalne, aby czuć się jak jesteś pozostawiony w zawieszeniu, ale nie jesteś. Pożyczkodawca zamierza przeznaczyć ogromną ilość pieniędzy i chce mieć 100% pewności, że jesteś dobrym ryzykiem dla pożyczki.
Jedno niepowiązane zadanie: znajdź firmę ubezpieczeniową (lub zadzwoń do istniejącej), aby zorganizować ubezpieczenie domu. Inne drobne, ale ważne szczegóły, takie jak przeszukanie tytułu i ubezpieczenie tytułu są obsługiwane z twojego końca, ale twój agent i pożyczkodawca mogą cię pokierować w tej sprawie i mogą nawet zrobić to za ciebie.
Get Home Inspections and an Appraisal
Żaden zakup nie powinien być zakończony bez przeprowadzenia inspekcji domu, a żadna umowa nie powinna być podpisana bez klauzuli mówiącej, że dom musi przejść inspekcję. To zapewni cię, że nie ma żadnych ukrytych strukturalnych lub funkcjonalnych problemów z domem, i da ci amunicję do wszelkich kontyngentów, które muszą być wpisane do umowy. Kupujący płaci za inspekcję, a Twój realtor może zasugerować kilka renomowanych inspektorów. Zapraszamy do pozostania z inspektorem, gdy wykonuje on swoją pracę, a otrzymasz jego całą listę kontrolną, gdy skończy.
Inspekcja domu może znaleźć drobne problemy, takie jak problemy elektryczne lub hydrauliczne, które można łatwo naprawić, lub może znaleźć poważniejsze problemy, takie jak pleśń lub pęknięty fundament. Od ciebie zależy, czy problemy są na tyle poważne, by wycofać się z transakcji, zażądać ich naprawy przed zamknięciem lub (w przypadku stosunkowo niewielkich problemów) zgodzić się na sprzedaż „jak jest” i pokryć koszty naprawy na własną rękę.
Inspekcja termitów i szkodników powinna być również wykonana. Niektórzy inspektorzy domowi również to robią, lub może być konieczne wezwanie oddzielnej firmy eksterminacyjnej do wykonania zadania. Pożyczkodawca będzie również chciał oceny, aby upewnić się, że dom jest wart tego, co zgodziłeś się za niego zapłacić, i zorganizuje dla oceny, aby być zrobione (na twój koszt).
Zamknięcie na swoim nowym domu
W końcu to zrobiłeś. Umowy kupna są gotowe, inspekcje są kompletne, warunki zostały spełnione i finansowanie jest na miejscu. Wszystko co pozostało to podpisanie gór papierów i otrzymanie kluczy do nowego domu.
Przed ostatecznym dniem, upewnij się, że masz potwierdzony czek lub zaplanowaną płatność przelewem za zaliczkę i koszty zamknięcia, twoje ubezpieczenie jest na miejscu i masz pisemny „segregator” potwierdzający to, i masz ze sobą swój dowód tożsamości.
Sam proces zamknięcia jest czasami realizowany osobiście, ale w ponad tuzinie stanów może być teraz realizowany online poprzez bezpieczną cyfrową usługę eSigning. Jeśli masz adwokata, powinien on być z Tobą na zamknięciu, aby przeczytać wszystkie dokumenty przed ich podpisaniem, a jeśli nie możesz uczestniczyć w zamknięciu osobiście, możesz przypisać swoje pełnomocnictwo do innej strony.
Będziesz doświadczać mieszanki nerwowości, oczekiwania i znudzenia na zamknięciu, ponieważ podejmujesz ogromne zobowiązanie, podekscytowany wzięciem w posiadanie swojego nowego domu i siedząc tam przez godzinę podpisujesz dokument za dokumentem.
Ale to nie jest trudne i prawie zawsze idzie gładko. Zanim się obejrzysz, będziesz właścicielem nowego domu – i przynajmniej po kilku dniach zdasz sobie sprawę, że to szaleństwo i stres były tego warte.
Witaj we własności domu!