Co to są koszty zamknięcia?
Każdy kredyt mieszkaniowy – czy to na zakup nowego domu, czy na refinansowanie obecnego kredytu – wiąże się z kosztami zamknięcia. Koszty zamknięcia pokrywają różne opłaty związane z przetwarzaniem kredytu hipotecznego oraz wymagane elementy przedpłacone, takie jak ubezpieczenie właściciela domu i podatki od nieruchomości.
Ile wynoszą koszty zamknięcia?
Ogólnie, koszty zamknięcia wynoszą średnio 1-5% kwoty kredytu. Jednak koszty zamknięcia różnią się w zależności od kwoty kredytu, rodzaju kredytu hipotecznego i obszaru kraju, w którym kupujesz lub refinansujesz.
Poniżej znajduje się lista najczęstszych opisów kosztów zamknięcia i przybliżone koszty. Sytuacja każdego z nas jest inna. Najlepszym sposobem na uzyskanie dokładnego oszacowania kosztów kredytu jest po rozpatrzeniu wniosku o kredyt hipoteczny i otrzymaniu od kredytodawcy szczegółowego arkusza kosztów zamknięcia.
Zażądaj oszacowania kosztów zamknięcia od specjalisty ds. kredytów hipotecznych.
W tym artykule:
- Kiedy płaci się koszty zamknięcia?
- Podział kosztów zamknięcia
- Opłaty kredytodawcy
- Upfront fees by loan type
- Third-opłaty
- Opłaty rządowe
- Przedpłaty
- Zalecani przez nas pożyczkodawcy dla kredytów mieszkaniowych
Kiedy płacisz koszty zamknięcia?
Płacisz koszty zamknięcia na końcu procesu kredytowego – kiedy transakcja zostaje zamknięta.
Jednym z powszechnych błędnych przekonań jest to, że kupujący dom muszą zapłacić tysiące dolarów z góry i z własnej kieszeni za koszty zamknięcia. Tak nie jest.
Nie płacisz ich również oddzielnie od zaliczki. Po podpisaniu ostatecznej wersji dokumentów kredytowych, firma escrow oblicza wszystkie koszty zamknięcia i dodaje je do kwoty zaliczki, a następnie odejmuje wszelkie kredyty pożyczkodawcy lub koszty opłacone przez sprzedawcę. To jest kwota, którą będziesz musiał przekazać firmie escrow. (Zazwyczaj przelewasz pieniądze lub przynosisz czek gotówkowy ze sobą podczas podpisywania ostatecznej wersji dokumentów kredytowych.)
Tabela: Podział kosztów zamknięcia
Ta tabela pokazuje szacunkowe koszty zamknięcia dla $250,000 kredytu konwencjonalnego w stanie Waszyngton. Koszty zamknięcia są oparte na typie kredytu, kwocie kredytu i obszarze geograficznym; Twoje koszty będą prawdopodobnie wyglądać inaczej.
Opłaty kredytodawcy
Każdy kredyt mieszkaniowy jest finansowany przez prywatny bank, firmę hipoteczną lub niedochodową unię kredytową, bez względu na to czy jest to kredyt wspierany przez rząd czy nie. Te firmy mają koszty ogólne, takie jak pracownicy i oddziały bankowe. Dlatego też część kosztów zamknięcia kredytu jest przeznaczana na opłacenie tych firm, aby obsługiwały kredyt dla Ciebie. Poniżej znajdują się wspólne opłaty, których możesz oczekiwać od swojego pożyczkodawcy.
Opłata za uruchomienie kredytu (0-1% kwoty kredytu)
Opłata za uruchomienie kredytu jest zasadniczo częścią wynagrodzenia pożyczkodawcy za uruchomienie kredytu – innymi słowy, znalezienie ciebie jako klienta i pracę nad twoim kredytem aż do zakończenia. Opłata ta może się znacznie różnić w zależności od pożyczkodawcy, ponieważ pożyczkodawca może zarabiać na pożyczce w inny sposób.
Na przykład, jeden pożyczkodawca może nie pobierać opłaty wstępnej, ale dać ci wyższą stopę procentową. Podczas gdy inny pożyczkodawca może nie pobierać opłaty za uruchomienie kredytu i dać ci niskie oprocentowanie, ale pobierać wysokie opłaty za przetwarzanie i zatwierdzanie. Ważne jest, aby spojrzeć na całą listę kosztów zamknięcia, a nie tylko na opłatę wstępną.
Opłata za pośrednictwo hipoteczne (0-1% kwoty pożyczki)
Opłata ta jest taka sama jak opłata wstępna, ale jest pobierana przez pośredników hipotecznych. Pośrednicy hipoteczni to firmy, które pomagają nabywcom domów w zakupie różnych kredytodawców w celu uzyskania najlepszej oferty, ale nie pożyczają ostatecznie funduszy. Nigdy nie powinieneś być obciążony zarówno opłatą za pośrednictwo hipoteczne jak i opłatą za rozpoczęcie kredytu.
Opłata dyskontowa (0-2%+ kwoty kredytu)
Opłaty dyskontowe (lub punkty dyskontowe) są opłatami, które płacisz swojemu pożyczkodawcy, aby obniżyć swoją stopę procentową. Ten proces jest również znany jako „kupowanie w dół stawki”. Oto jak to działa:
- Płacisz jeden punkt dyskontowy, co oznacza, że płacisz 1% kwoty pożyczki.
- Twój pożyczkodawca obniża twoje oprocentowanie o pewien procent na punkt. (Zazwyczaj stopa procentowa jest obniżana o 0,25%, ale nie ma ustalonej kwoty. Jak bardzo punkt dyskontowy zmniejszy stopę zależy od kredytodawcy, rodzaju kredytu i aktualnych stóp procentowych kredytów hipotecznych.)
Jeśli możesz sobie pozwolić na płacenie punktów dyskontowych i planujesz zostać w domu na długi okres czasu, to prawdopodobnie są one warte kosztów. Ale, jeśli nie zostaniesz w domu na tyle długo, aby zrównać się z kosztami opłaty dyskontowej, to stracisz te pieniądze.
Typowo, nie warto płacić opłaty dyskontowej o wiele większej niż 1%. Większość właścicieli domów ma kredyt hipoteczny na mniej niż siedem lat, więc płacenie dodatkowych pieniędzy, aby uzyskać niższą stopę procentową zazwyczaj nie oszczędza żadnych pieniędzy.
Opłata manipulacyjna ($300-$900)
Firmy pożyczkowe zatrudniają doradców kredytowych, którzy są odpowiedzialni za gromadzenie całej dokumentacji wymaganej do zamknięcia kredytu. Podczas gdy Twój oficer pożyczkowy koncentruje się na stronie biznesowej dotyczącej klienta, procesor skupia się na zakulisowej pracy, która jest związana z Twoją pożyczką. Nie wszystkie firmy pobierają opłatę manipulacyjną, więc weź to pod uwagę porównując pożyczkodawców.
Opłata za rozpatrzenie wniosku ($300-$900)
Opłata za rozpatrzenie wniosku jest ostateczną decyzją w sprawie zatwierdzenia Twojej pożyczki. Opłata za rozpatrzenie wniosku idzie na opłacenie niezbędnego personelu, który przeanalizuje Twoją dokumentację i wniosek kredytowy i zdecyduje, czy zatwierdzić Twoją pożyczkę czy nie.
Opłata za wniosek/opłata za zobowiązanie ($100-$350)
Niektórzy kredytodawcy pobierają z góry bezzwrotny depozyt, aby przyjąć Twoją aplikację. Zaleca się, aby uniknąć tych kredytodawców, bo nie chcesz stracić tych pieniędzy, jeśli zmienisz zdanie lub wniosek o kredyt hipoteczny jest odrzucony. Nie powinieneś mieć problemów ze znalezieniem kredytodawców, którzy nie pobierają tej opłaty.
Opłata za zablokowanie ($100-$300)
Przetwarzanie wniosku o kredyt hipoteczny może potrwać kilka tygodni, a oprocentowanie kredytów hipotecznych zmienia się codziennie. Niektóre firmy zablokują twoje oprocentowanie podczas gdy twoja aplikacja będzie przetwarzana za ustaloną opłatą.
Usługi zamówione przez pożyczkodawcę
Istnieją różne usługi wymagane do przetworzenia twojej pożyczki. Pożyczkodawca pobiera opłaty za każdą z tych usług, które są zawarte w kosztach zamknięcia transakcji.
Opłata za raport kredytowy ($20-$40)
Pożyczkodawcy pobierają opłaty za Twój kredyt, kiedy ubiegasz się o pożyczkę. Jest to istotna część wniosku o pożyczkę, ponieważ daje pożyczkodawcy wgląd w twoją historię kredytową.
Jeśli twoja ocena jest zbyt niska, pożyczkodawca może spróbować podnieść twoją ocenę w szybkim procesie rescore. To może kosztować setki dolarów, ale może być tego warte, jeżeli dostaniesz lepszą stawkę lub pomoże ci się zakwalifikować.
Twój wynik ma również wpływ na twoją stopę procentową. Raporty kredytowe są dostarczane przez agencje kredytowe, które pobierają opłaty za raport, stąd opłata.
Certyfikacja przeciwpowodziowa ($20)
Każdy dom w USA jest albo w strefie zalewowej albo nie. Określenie to jest oparte na mapach powodziowych FEMA. Kredytodawcy muszą wiedzieć, czy Twój dom znajduje się w strefie zalewowej, a jeśli tak, to czy ubezpieczenie od powodzi jest dostępne. Pożyczkodawcy nie zatwierdzą pożyczki, która jest w strefie zalewowej, ale nie ma dostępnego ubezpieczenia od powodzi.
Opłata za usługi podatkowe ($50)
Opłata ta jest pobierana przez firmę wynajętą w celu upewnienia się, że wszystkie zastawy podatkowe są zapłacone na domu. Gmina jak miasto lub powiat może przejąć dom z zaległych podatków. Pożyczkodawcy oczywiście chcą uniknąć takiej sytuacji.
Opłata za przelew ($25)
Opłata ta pokrywa opłaty bankowe związane z przelewem funduszy pożyczkowych. Jeśli użyjesz czeku gotówkowego, aby zapłacić za koszty zamknięcia i zaliczkę, prawdopodobnie nie zapłacisz tej opłaty.
Opłata kurierska/opłata pocztowa ($20-$30)
Od czasu do czasu, kredytodawcy muszą dostarczyć dokumenty ręcznie lub za zaliczeniem pocztowym, kiedy zbierają całą dokumentację do przetwarzania pożyczki. Ta opłata pokrywa te koszty.
Opłaty z góry dla pożyczek wspieranych przez rząd
Typy pożyczek wspieranych przez rząd wymagają „opłaty z góry”. Opłaty z góry nie są technicznie rzecz biorąc kosztami zamknięcia. Jednak pojawiają się one w szacunkowej wysokości opłat, które otrzymujesz od pożyczkodawcy, więc dobrze jest być ich świadomym.
Ale nazwa jest myląca – nie musisz płacić za nie gotówką z góry; są one wliczone w ostateczną kwotę pożyczki. Kredyty konwencjonalne nie wymagają opłaty z góry. Dla innych typów pożyczek, opłata ma zastosowanie w następujący sposób:
- Pożyczki USDA wymagają opłaty z góry w wysokości 1.0%
- Pożyczki FHA wymagają opłaty z góry w wysokości 1.75%
- Pożyczki VA wymagają opłaty z góry w wysokości od 1.25% do 3.3% kwoty pożyczki. Kwota ta zależy od wcześniejszego korzystania z pożyczki VA, kwoty zaliczki i statusu wojskowego. Weterani niepełnosprawni w trakcie pełnienia służby mogą być uprawnieni do odstąpienia od tej opłaty.
Opłaty osób trzecich
Opłaty osób trzecich to koszty usług świadczonych przez inne strony związane z pożyczką, które nie są pożyczkodawcą – na przykład, firma tytułowa i rzeczoznawca.
Znalezienie firmy tytułowej, która posiada również dział escrow jest często mniej kosztowne niż zatrudnienie dwóch różnych firm.
Opłaty te będą podobne bez względu na to, którego pożyczkodawcę wybierzesz. Nie są one tak ważne jak porównywanie opłat kredytodawców, ale nadal powinieneś badać kwoty opłat i pytać o nie. Na przykład, niektórzy pożyczkodawcy pracują z droższymi tytułami i firmami escrow. Ale, dla refinansowania można rozejrzeć się za własnym tytułem i agentem escrow, aby obniżyć koszty.
Apraisal ($350-$500+)
Apraiserzy są profesjonalnymi szacunkami wartości domu, którzy określają wartość domu. (Twój pożyczkodawca używa tej wartości przy ocenie kwalifikacji kredytu.) Rzeczoznawcy zazwyczaj pobierają około $500 za swoje usługi. Chociaż, spodziewaj się zapłacić do $1,000 jeśli kupujesz dom o wysokiej wartości lub unikalną nieruchomość.
Inspekcja szkodników ($100-$500)
Niektóre obszary zawsze wymagają inspekcji szkodników, chociaż nie jest to częste. Większość obszarów wymaga tylko jednego, jeśli istnieją dowody inwazji szkodników odnotowane w raporcie z wyceny.
Raport tytularny/ubezpieczenie tytularne ($300-$1,500+)
Ta opłata może się bardzo różnić, ponieważ jest oparta na wartości domu i lokalizacji geograficznej, jak również na kwocie pożyczki. Zadaniem firmy tytułowej jest zbadanie wszystkich przeszłych roszczeń dotyczących domu i zapewnienie, że tytuł jest „czysty” – co oznacza, że nikt nie może rościć sobie prawa do domu. Wystawiają również ubezpieczenie na wypadek, gdyby coś zostało przeoczone.
Istnieją dwa rodzaje ubezpieczenia tytułu i oba będą potrzebne przy uzyskaniu kredytu hipotecznego. Polisa tytułowa pożyczkodawcy spłaca bank, który posiada pożyczkę w przypadku, gdy dom zostanie utracony w wyniku roszczenia tytułowego. Polisa tytułowa właściciela chroni właściciela.
Kto płaci za każdą polisę jest różna. W niektórych rejonach kraju, sprzedawca płaci ubezpieczenie tytułu właściciela dla kupującego, podczas gdy kupujący zazwyczaj płaci za polisę pożyczkodawcy. Zapytaj agenta nieruchomości lub pożyczkodawcy, czy sprzedawca płaci za politykę właściciela. Jeśli nie, Twoje koszty ubezpieczenia tytułu mogą się podwoić.
Dla refinansowania, nie zapłacisz za polisę właściciela, ponieważ została już zakupiona przy zakupie domu; będziesz odpowiedzialny za zapłacenie polisy pożyczkodawcy na nowej hipotece.
Opłata escrow ($300-$700+)
Firma escrow obsługuje wszystkie fundusze zaangażowane w transakcję. Upewniają się, że wszystkie strony płacą i otrzymują odpowiednie wynagrodzenie. Na przykład, przy zamknięciu, pożyczkodawca przelewa fundusze pożyczkowe, a kupujący przelewa zaliczkę i koszty zamknięcia. Firma escrow spłaca następnie wszelkie istniejące pożyczki na dom, płaci usługodawcom zewnętrznym i przesyła resztę funduszy do sprzedającego. Firma escrow obsługuje również uzyskanie wszystkich dokumentów kredytowych podpisanych i notarialnie.
Opłata escrow (znana również jako opłata rozliczeniowa lub opłata za zamknięcie) jest oparta na kwocie pożyczki i/lub cenie zakupu, więc spodziewaj się zapłacić więcej za droższe domy.
Opłata notarialna ($100-$150)
Firma escrow zazwyczaj nie pobiera dodatkowej opłaty, jeśli podpiszesz ostateczne dokumenty kredytowe w ich biurze. Jednakże, jeśli zdecydujesz się podpisać dokumenty w innym miejscu, np. w domu, wówczas może ona naliczyć opłatę za wysłanie notariusza (osoby podpisującej, która może notarialnie potwierdzić dokumenty) do Ciebie.
List zabezpieczający zamknięcie (CPL) ($50)
Opłata ta jest wymagana tylko wtedy, gdy firma escrow nie jest powiązana z firmą tytułową i nie jest wspólna. Jest to list stwierdzający, że firma tytułowa jest odpowiedzialna, jeśli firma escrow nie rozdzieli funduszy odpowiednio.
Opłata za badanie ($400+)
Od czasu do czasu, firma tytułowa musi określić linie własności. Ankieta jest wymagana w tym przypadku, ale nie jest powszechna.
Opłaty adwokackie ($400+)
Niektóre stany wymagają udziału adwokata w negocjowaniu umowy sprzedaży i ułatwieniu terminowego zamknięcia. Jeśli twój stan wymaga jednego, rozejrzyj się za niedrogim adwokatem – jest to głównie formalność, więc nie ma potrzeby rozbijania banku.
Opłaty rządowe
Każde hrabstwo ma swoje własne opłaty za rejestrację przeniesienia własności domu.
Opłata za rejestrację ($20-$250)
Opłata ta jest ustalana przez hrabstwo, w którym znajduje się nieruchomość. Hrabstwo rejestruje szczegóły transakcji i informacje o nowym właścicielu dla celów podatkowych za każdym razem, gdy dom jest kupowany i sprzedawany. Proces nagrywania go również solidyfikuje swoją prawną własność nieruchomości.
Podatki od przeniesienia (opłata różni się)
Niektóre stany opodatkowują zakup domu i refinansowanie – każdy transfer nieruchomości od jednego właściciela lub firmy hipotecznej do drugiego. Koszt może być znaczny. Niektóre obszary wymagają procentu od nowej kwoty pożyczki lub ceny domu.
Przedpłacone pozycje
Przedpłacone pozycje to koszty związane z posiadaniem domu, które kredytodawcy wymagają, abyś zapłacił z góry. Nie są to tak naprawdę koszty zamknięcia transakcji – trzeba za nie zapłacić, gdy jest się właścicielem domu i nie są one związane z kredytem hipotecznym per se. Na przykład, kredytodawcy pobierają roczne składki na ubezpieczenie domu z góry, aby zagwarantować, że dom jest ubezpieczony.
Przedpłacone koszty zamknięcia dodają do gotówki, której będziesz potrzebował, aby zamknąć kredyt, więc warto o nich pamiętać. I, mogą one łatwo dodać się do znacznej ilości pieniędzy. Na przykład, jeśli podatki od nieruchomości wynoszą $300, a pożyczkodawca pobiera sześciomiesięczną opłatę, to jest to $1,800 za ten jeden element.
Nie zapomnij uwzględnić tych kosztów, kiedy szukasz możliwości zakupu.
Ubezpieczenie domu ($400-$1,000+)
Pożyczkodawcy potrzebują dowodu, że twój dom jest ubezpieczony tak długo, jak długo posiadasz pożyczkę hipoteczną z odpowiednią polisą ubezpieczeniową (znaną również jako ubezpieczenie od ryzyka lub pożaru). Ogólnie rzecz biorąc, kredytodawcy pobierają co najmniej roczną składkę przy zamknięciu kredytu i płacą ją firmie ubezpieczeniowej. Wysokość tej opłaty zależy od wartości domu, kwoty ubezpieczenia i rocznej składki.
Ubezpieczenie od powodzi ($300-$1,000+)
Ubezpieczenie od powodzi jest wymagane, jeśli dom znajduje się w strefie zalewowej, zgodnie z certyfikatem powodziowym. Podobnie jak w przypadku polisy ubezpieczeniowej dla właścicieli domu, kredytodawcy muszą upewnić się, że polisa jest opłacona w pierwszym roku, kiedy pożyczka zostanie zamknięta.
Rezerwy podatkowe ($500-$5,000+)
Koszt ten może się znacznie różnić w zależności od wysokości podatków od nieruchomości w domu oraz czasu w roku, w którym pożyczka zostanie zamknięta w porównaniu z czasem, w którym hrabstwo pobiera podatki. Niektóre hrabstwa zbierają podatki od nieruchomości dwa razy w roku (często w kwietniu i październiku), na przykład.
Pożyczkodawcy muszą zebrać wystarczająco dużo, aby zapłacić nadchodzącą ratę podatku. Zazwyczaj zbierają one od trzech do ośmiu miesięcy podatków, aby pokryć pierwszą ratę podatkową.
Pamiętaj, że płacisz podatki tylko wtedy, gdy dom oficjalnie należy do ciebie – sprzedawca jest odpowiedzialny za podatki do dnia zamknięcia kredytu.
Ubezpieczenie hipoteczne ($100-$700+)
Jeśli masz konwencjonalną hipotekę, a nie pożyczkę rządową jak FHA, USDA lub VA, która wymaga prywatnego ubezpieczenia hipotecznego (PMI), pożyczkodawca pobierze co najmniej dwumiesięczne składki.
Przedpłacone dzienne opłaty odsetkowe ($100-$2000+)
Przedpłacasz odsetki od pożyczki od dnia zamknięcia pożyczki do końca miesiąca. Na przykład, jeśli zamykasz pożyczkę 15 dnia miesiąca, to spłacasz 15 dni odsetek z góry. Jeśli Twoja pożyczka zostanie spłacona na koniec miesiąca, opłata ta będzie niewielka. Zasadniczo, jeżeli zamykasz blisko początku miesiąca i masz dużą kwotę pożyczki, wtedy opłata może być znaczna.
Zgłoszenie się po szacunkowe koszty zamknięcia
Oszacowania kosztów zamknięcia podane powyżej są tylko tym – oszacowaniami. Każda sytuacja jest inna i wiele kosztów zamknięcia jest określanych przez wartość domu, kwotę pożyczki i gdzie mieszkasz, między innymi.
Najlepszym sposobem na uzyskanie dokładnego oszacowania kosztów zamknięcia jest złożenie wniosku o zbliżający się zakup lub refinansowanie pożyczki. Pożyczkodawcy opracują arkusz kosztów zamknięcia specyficznych dla Twojej sytuacji.
Zażądaj szacunkowych kosztów zamknięcia od profesjonalisty hipotecznego.