Jest to decyzja, z którą większość wynajmujących zmierzy się w pewnym momencie swojej kariery w zarządzaniu najmem: zatrudnić czy nie zatrudnić zarządcę nieruchomości? Pytanie to może pojawić się, gdy wynajmujący po raz pierwszy rozważa wynajęcie swojej pierwszej nieruchomości. Albo może się pojawić, gdy biznes się rozrasta i właściciel dodaje kolejne nieruchomości do swojego portfela. Istnieje wiele za i przeciw, które należy rozważyć niezależnie od konkretnej sytuacji, choć decyzja generalnie sprowadza się do czasu i pieniędzy.
Czym jest zarządca nieruchomości?
Po pierwsze, ważne jest, aby zrozumieć, czym jest zarządca nieruchomości lub firma zarządzająca nieruchomościami i co mogą zrobić. Zarządca nieruchomości jest osoba trzecia, która jest zatrudniona do obsługi codziennych operacji z inwestycji w nieruchomości. W zależności od zarządcy nieruchomości, mogą one zarządzać różnymi typami nieruchomości, od domów jednorodzinnych do mieszkań wielorodzinnych.
Wiele usług będzie operacjami pod klucz, co oznacza, że firma zarządzająca nieruchomościami będzie zajmować się większością spraw od marketingu wynajmu do zbierania czynszu. Jednak możliwe jest znalezienie zarządców nieruchomości, którzy mogą wykonywać większość codziennej pracy, ale pozostawiają niektóre decyzje lub zadania właścicielowi, w oparciu o to, jak negocjuje się relacje.
Wiele menedżerów nieruchomości może zrobić następujące, choć ta lista nie jest w żadnym wypadku wyczerpująca:
- Reklamowanie i wprowadzanie nieruchomości na rynek
- Wywiad i badanie potencjalnych najemców
- Prowadzenie umowy najmu
- Pobieranie czynszu w imieniu właściciela
- Zarządzanie konserwacją i naprawami
Dlaczego warto rozważyć zarządcę nieruchomości?
Istnieje kilka powodów, dla których wynajmujący może rozważyć zatrudnienie zarządcy nieruchomości lub firmy zarządzającej. Być może liczba wynajmowanych jednostek w portfelu wzrosła poza zdolność właściciela do zarządzania. Jeśli nieruchomość znajduje się w innym mieście, stanie lub nawet kraju, to może być przydatne, aby ktoś inny zarządzał wynajmem.
Właściciel może stwierdzić, że pasywny dochód z wynajmu jest atrakcyjny, ale praca polegająca na zarządzaniu nieruchomością lub nieruchomościami nie jest odpowiednia dla jego umiejętności, osobowości itp. Albo właściciel może chcieć kontrolować niektóre aspekty działalności – takie jak istotne zadanie znalezienia i odsiewu najemców – pozwalając jednocześnie firmie zarządzającej nieruchomościami pracować bezpośrednio z najemcami nad codziennymi sprawami, takimi jak konserwacja i naprawy.
W każdym z tych przypadków może nadejść czas, aby rozważyć zalety i wady zatrudnienia zarządcy nieruchomości.
Pros of Hiring a Property Manager
Istnieje wiele pozytywnych powodów, aby zatrudnić zarządcę nieruchomości, z których większość obraca się wokół pragnienia posiadania doświadczonej strony, która może zaoszczędzić właścicielowi czas na szeregu kwestii związanych z wynajmem.
Wypełnienie wakatu
Doświadczona firma zarządzająca nieruchomościami powinna mieć zasoby i doświadczenie na lokalnym rynku wynajmu, aby szybko wypełnić wakat. Dobra firma zarządzająca nieruchomościami będzie miała rygorystyczny proces przesiewowy, taki jak ten oferowany przez TransUnion SmartMove, aby zapewnić, że znajdzie najlepszych najemców.
Ustalanie właściwych stawek czynszu
Jak twierdzi All Property Management, „dobra firma zarządzająca nieruchomościami przeprowadzi dokładne badanie rynku w celu ustalenia ceny wynajmu dla Twojej nieruchomości, zapewniając, że osiągniesz idealną równowagę pomiędzy maksymalizacją miesięcznego dochodu i utrzymaniem niskiego wskaźnika pustostanów.”
Zarządzanie relacjami z dostawcami
Firma zarządzająca nieruchomościami prawdopodobnie będzie miała preferowanych dostawców, przez których pracuje dla lepszych stawek za konserwację i naprawy. Teoretycznie, dostawcy ci będą wykonywać pracę wysokiej jakości, aby utrzymać dobre stosunki z firmą zarządzającą nieruchomościami.
OK
Konsekwencje zatrudniania zarządcy nieruchomości
Pomimo korzyści, jakie może zaoferować profesjonalne zarządzanie nieruchomościami, istnieją negatywne aspekty, które mogą spowodować, że niektórzy właściciele będą się wzdragać, gdy przyjdzie do przekazania swoich wynajmowanych jednostek stronie trzeciej. Kontrola i pieniądze są tutaj na pierwszym miejscu.
Zmniejszenie kontroli
Właściciel płaci zarządcy nieruchomości za podejmowanie decyzji, ale mogą to nie być te same decyzje, które podejmowałby właściciel. Ponadto, firma zarządzająca nieruchomościami może nadzorować dziesiątki lub nawet setki wynajmowanych jednostek, co oznacza, że nieruchomość może nie otrzymać takiej samej ilości uwagi, jaką mogłaby otrzymać pod bezpośrednim nadzorem właściciela.
Proces screeningu może być mało rygorystyczny
Jednym z kluczy do znalezienia i utrzymania dobrych klientów jest wdrożenie rygorystycznego procesu screeningu, zwłaszcza, że właściciel może nigdy nie spotkać się z najemcą, jeśli zarządca nieruchomości zajmuje się wszystkimi ustaleniami. TransUnion SmartMove oferuje raporty kredytowe dla wynajmujących, kryminalne prześwietlenia najemców i raporty o eksmisjach, które pomogą Ci zgadnąć, czy najemca będzie dobrze pasował do Twojej nieruchomości.
Koszty zarządzania nieruchomościami
To może być największy czynnik decydujący o tym, czy zatrudnić zarządcę nieruchomości, czy nie. Podstawowe opłaty za zarządzanie mogą wahać się od 4 do 12 procent. Ale to jeszcze nie koniec. Niektóre firmy mogą wymagać dodatkowych opłat, w tym:
- Vacancy fee: Niektóre firmy mogą pobierać opłatę stałą lub standardową opłatę za zarządzanie, nawet gdy jednostka jest pusta.
- Opłata za ustawienie: Obejmuje to koszt otwarcia nowego konta.
- Opłata leasingowa: Jest to standardowa opłata, która obejmuje koszty uzyskania nowego najemcy dla nieruchomości do wynajęcia. Może wynosić od 25 do 100 procent czynszu za pierwszy miesiąc, ale średnio około 50 procent, zgodnie z Manage My Property.
- Inne opłaty mogą obejmować reklamę, naprawy, a nawet odnowienie leasingu.
Jak zatrudnić firmę zarządzającą nieruchomościami
Jeśli po rozważeniu plusów i minusów zdecydujesz, że wolisz zwrócić się do wynajmu do menedżera nieruchomości, następnym krokiem jest znalezienie odpowiedniej firmy. Ten krok jest tak samo krytyczny jak znalezienie dobrego najemcy, ponieważ powierzasz swoją własność i zysk osobie trzeciej.
Zależnie od lokalizacji, możesz mieć dziesiątki firm, z których możesz wybierać. Możesz najpierw zawęzić swoje poszukiwania, patrząc na recenzje na stronach takich jak Yelp i Angie’s List. Wyszukiwarka Google również wyświetli wyniki z recenzjami. Wybierz kilka z najlepiej ocenianych firm do wywiadu.
Jest kilka kluczowych kryteriów, aby pamiętać z BiggerPockets:
- Ile jednostek zarządza menedżer nieruchomości lub firma już zarządzać? To jak nauczyciel zarządzający uczniami: Im większa klasa, tym mniej zindywidualizowanej uwagi uczeń może otrzymać. Powinieneś zbadać, ile jednostek firma zarządza i ilu pracowników firma ma dedykowane do zarządzania nimi. Oczywiście, może trzeba będzie zapłacić więcej, jeśli chcesz bardziej „butik wielkości” firmy management.
- Upewnij rutynowych kontroli są częścią umowy zarządzania nieruchomościami.
- Zapytaj o procesie przesiewania lokatora. Dobra firma zarządzająca nieruchomością powinna mieć kompleksowy proces przesiewania w miejscu, jak ten oferowany przez SmartMove.
- Ustal strukturę opłat za utrzymanie i inne koszty z góry i umieścić umowę na piśmie. Będziesz chciał upoważnić zarządcę nieruchomości do wydania pewnej kwoty na przypadkową konserwację lub naprawę, ale powinieneś ograniczyć tę kwotę do tego, co czujesz, że jest wygodnym progiem – $250 do $500 jest standardem.
Koniec
Decyzja o zatrudnieniu zarządcy nieruchomości będzie prawdopodobnie równowagą pomiędzy czasem i pieniędzmi. Jeżeli właściciel uważa, że zarządzanie jego lub jej portfelem nieruchomości jest zbyt czasochłonne i może sobie pozwolić na wydatki związane z zarządcą nieruchomości, to może to być najlepsza decyzja. Z drugiej strony, właściciele, którzy wolą praktyczne zarządzanie wynajmowanymi jednostkami, które znajdują się w rozsądnej odległości do nadzorowania i mają czas i umiejętności do poświęcenia, mogą zdecydować, że profesjonalne zarządzanie nieruchomościami jest zbyt wysoką ceną do zapłacenia.
Wciąż niezdecydowani? Sprawdź nasz przewodnik zawierający porady dotyczące zarządzania nieruchomościami od profesjonalistów, aby uzyskać więcej wskazówek na temat tego, jak skutecznie prowadzić swoją działalność w zakresie wynajmu.