Dla wszystkich właścicieli nieruchomości nieuchronnie nadchodzi dzień, w którym nadchodzi czas przeniesienia tytułu własności na inną stronę. Prawie natychmiast, ci właściciele domów odkrywają, że jest więcej niż jeden sposób, aby to zrobić, quitclaim deeds, czyny gwarancyjne, specjalne czyny gwarancyjne i więcej. Sposób przeniesienia własności zależy od okoliczności tego przeniesienia. Co ważne, to czy będziesz potrzebował firmy tytułowej do przeprowadzenia rewizji tytułu lub pożyczkodawcy do omówienia opcji refinansowania zależy od okoliczności, rodzaju użytego aktu notarialnego i celu przeniesienia.
Od ciebie do zaufanej rodziny i przyjaciół
Akt notarialny zrzeczenia się jest często używany do przeniesienia własności na zaufaną rodzinę i przyjaciół. Aktowi notarialnemu zrzeczenia się własności brakuje przymierza tytułowego, które występuje w większości innych rodzajów aktów notarialnych, co oznacza, że przeniesienie własności jest bez gwarancji. Właściciel nieruchomości, grantodawca, przenosi własność nieruchomości na grantobiorcę, np. członka najbliższej rodziny, bez ochrony oferowanej przez inne formy aktów notarialnych. Więc jeśli wada tytułu, obciążenia lub wyzwanie pojawia się, nie ma prawnego regresu dla odbiorcy. Ten rodzaj przeniesienia własności „tak jak jest” niesie ze sobą ryzyko, jeśli udzielający nie jest pewien, że jego tytuł własności jest wolny i czysty i jeśli odbiorca nie jest pewien, że udzielający działa w dobrej wierze. Dlatego ten rodzaj aktu notarialnego jest generalnie używany tylko w pewnych okolicznościach, w których prawdopodobieństwo wystąpienia takich problemów jest mniejsze. Możesz znaleźć potrzebę użycia aktu notarialnego zrzeczenia się podczas rozwodu, w którym jeden z małżonków działa jako cedent, wypowiadając swój udział we wspólnie posiadanym domu małżeńskim i przekazując ten udział drugiemu małżonkowi – cedentowi. Innym częstym przypadkiem jest sytuacja, gdy jeden z członków rodziny chce podarować kawałek nieruchomości krewnemu, bez tradycyjnej sprzedaży.
Od Ciebie do Twojej spółki LLC
Jednakże, akty notarialne zrzeczenia się praw mogą być również wykorzystywane w małych firmach. Właściciel nieruchomości do wynajęcia lub kawałek nieruchomości inwestycyjnej może zdecydować, że nadszedł czas, aby utworzyć podmiot gospodarczy LLC, w celu ograniczenia ich odpowiedzialności prawnej, jeśli ktoś jest ranny na nieruchomości lub zdecyduje się pozwać właściciela nieruchomości. Jest to szczególnie powszechne dla właścicieli wielu nieruchomości czynszowych, takich, że właściciel może wolą utworzyć spółkę LLC dla każdej nieruchomości w celu ochrony innych aktywów. Po właściciel nieruchomości tworzy LLC, uzyskuje federalny identyfikator podatkowy i otwiera konto bankowe dla firmy, właściciel nieruchomości musi następnie przenieść nieruchomość do LLC. Często odbywa się to za pomocą dokumentu quitclaim, choć niektórzy wolą dodatkową ochronę w postaci aktu notarialnego. W obu przypadkach, trzeba będzie współpracować z rejestratorem powiatu, aby uzyskać prawidłowy formularz aktu notarialnego, dowiedzieć się, minimalna „świadczenie” (cena zakupu) wymagane przez prawo lokalne, uzyskać dokument notarialnie, i mieć akt notarialny zarejestrowany przez lokalną agencję rejestrującą. Będziesz musiał również skontaktować się z najemcami i zaktualizować umowę najmu.
Od Ciebie do kupującego w sprzedaży tradycyjnej
W przypadku sprzedaży tradycyjnej, ogólny akt gwarancyjny lub specjalny akt gwarancyjny jest prawie zawsze używany do przeniesienia tytułu własności. Akt gwarancyjny gwarantuje dobry stan tytułu, co oznacza, że odbiorca, nabywca domu, ma prawo do regresu wobec przyszłych roszczeń do nieruchomości. Ten rodzaj aktu notarialnego nie tylko przekazuje „udział” w nieruchomości, ale obiecuje nowemu posiadaczowi tytułu, że może on legalnie nabyć, posiadać i cieszyć się nieruchomością. Ponieważ tradycyjna sprzedaż domu obejmuje agentów nieruchomości, kredytodawców hipotecznych, firmy ubezpieczeniowe, a nawet adwokatów w niektórych przypadkach, proces przeniesienia tytułu jest często bardziej ukryte od właścicieli nieruchomości. Firma ubezpieczeniowa przeprowadzi poszukiwania tytułu i zweryfikuje jego dobry stan, a także wystawi polisę ubezpieczeniową właściciela tytułu i dokumenty polisy pożyczkodawcy w celu dalszego zabezpieczenia transakcji. Chociaż ogólny akt gwarancyjny jest tutaj normą, zawsze są wyjątki. Niektóre transakcje sprzedaży mogą wykorzystywać specjalny akt gwarancyjny, aby rozwiązać problem wad tytułowych, które powstały w czasie posiadania nieruchomości przez udzielającego gwarancji. Transakcje w Massachusetts są kolejnym wyjątkiem, preferującym quitclaim deeds zamiast warranty deeds.
Przekazanie tytułu prawnego w celu usunięcia wad
Gdy wady tytułu występują, muszą zostać usunięte. Często w tym procesie bierze udział akt notarialny tego czy innego rodzaju. W niektórych przypadkach, zrzeczenie się własności może być użyte w celu usunięcia znanych wad w tytule bez czasu i kosztów, które wiążą się z procesem sądowym. Tytuł ustanowiony jako niepodważalny poprzez quitclaim może być następnie przeniesiony poprzez akt gwarancyjny, dalej wyjaśniając własność i łańcuch tytułów własności nieruchomości.
Kilka końcowych uwag dla posiadaczy hipoteki
Właściciele nieruchomości rozważający przeniesienie własności powinni być szczególnie ostrożni, jeśli są posiadaczami hipoteki. Właściciel domu oczekuje, że jego kredyt hipoteczny ulegnie zmianie lub zakończy się wraz z refinansowaniem lub tradycyjną sprzedażą. Jednakże, niektórzy udzielający zrzeczenia się są nieświadomi, że ich hipoteka również zostanie dotknięta przez takie przeniesienie. Wiele umów hipotecznych posiada tak zwaną klauzulę „due on sale”, co oznacza, że kredytodawca „wezwie” do spłaty kredytu i zażąda jego całkowitej spłaty. Nawet bez wymiany pieniędzy, jak na przykład przeniesienie darowizny pomiędzy członkami rodziny, procedury pożyczkodawcy hipotecznego mogą wymagać natychmiastowej spłaty salda pożyczki. Większość udzielających nie będzie miała na to środków, więc mogą oni chcieć refinansować, zlecić odbiorcy przejęcie kredytu hipotecznego lub uzyskać zgodę na nowy kredyt hipoteczny. Ponadto, quitclaim deed nie przenosi hipoteki, więc nawet jeśli kredytodawca pozwala nieruchomość do darowizny, terminowe płatności hipoteczne nadal być wyłącznym obowiązkiem spadkodawcy. Jeśli pożyczkodawca zezwala na przeniesienie dla LLC, może wymagać, aby grantodawca podpisać nową osobistą gwarancję spłaty kredytu hipotecznego, lub wymagać refinansowania przez LLC. Tak więc, jest to drażliwa kwestia dla właścicieli nieruchomości z hipoteką. Najlepiej jest skonsultować się z kredytodawcą przed podjęciem jakichkolwiek kroków w celu przeniesienia lub sprzedaży nieruchomości. Ponadto, jeśli rozważasz sprzedaż lub przeniesienie nieruchomości, która ma historię quitclaim deed, możesz chcieć skontaktować się z krajową firmą ubezpieczeniową tytuł. Firma ta może przeprowadzić poszukiwania tytułu, wyleczyć wszelkie wady, a nawet wystawić polisę dla właściciela dla dodatkowej ochrony.