Wyobrażenie sobie, ile czynszu możesz sobie pozwolić, nie jest w rzeczywistości tak skomplikowanym równaniem, jak można by się spodziewać. Zaleca się, aby nie wydawać więcej niż 30 procent swoich dochodów na czynsz.
Więcej skomplikowane niż zorientowanie się, ile możesz zapłacić, jest znalezienie odpowiedniego mieszkania. Takiego, które ma wystarczająco dużo miejsca w odpowiedniej okolicy, a jednocześnie jest w przystępnej cenie. Mediana czynszu brutto w latach 2013-2017 wynosiła 982 dolary według danych amerykańskiego spisu powszechnego. Oznacza to, że istnieje przyzwoity odsetek mieszkań, które kosztują więcej, oprócz niektórych kosztujących mniej.
Patrząc na twoje obecne wynagrodzenie, czy stać cię na mieszkanie w środku skali czynszów? Czy stać cię na coś więcej? Czy to co możesz wynająć jest w dobrej części miasta? Czy ma wystarczająco dużo miejsca?
Pytania pojawiają się w miarę układania puzzli, które pozwalają na znalezienie odpowiedniego mieszkania. Kiedy koszty, lokalizacja i wielkość nie składają się na idealną część miasta, warto przyjrzeć się alternatywnym opcjom przystępnego cenowo mieszkania.
Mieszkania kontrolowane czynszem i te, które są czynszem ustabilizowanym to dwie możliwe opcje do zbadania. Choć nie są one dokładnie takie same, przepisy, które je regulują są dość podobne. Ważne jest, aby zrozumieć czym są i jak znaleźć dostępne lokale.
Kontrola czynszowa zdefiniowana
Kontrola czynszowa jest regulacją rządową ograniczającą cenę, jaką właściciel nieruchomości może pobierać od lokatora za życie w danym mieszkaniu. Zazwyczaj istnieją przepisy określające, o ile może wzrosnąć czynsz każdego roku, prowadzące do maksymalnej kwoty. Po osiągnięciu limitu, czynsz nie może być wyższy bez względu na to, jak długo lokator mieszka w danym lokalu. Intencją kontroli czynszów zawsze była pomoc w utrzymaniu kosztów życia na przystępnym poziomie dla mieszkańców o niższych dochodach.
Pierwsze lokalne ustawy o kontroli czynszów w USA weszły w życie w latach 20-tych XX wieku, z wtórnym wzrostem popularności w latach 70-tych. Dziś kontrola czynszów nadal istnieje, ale przepisy różnią się w zależności od miasta lub gminy. Bardzo niewiele stanów wspiera przepisy ogólnopaństwowe. To pozostawia najemców do czynienia z różnymi przepisami w ramach tego samego stanu, jeśli przenieść się do innego miasta.
Większość stanów nie ma żadnych praw kontroli czynszu, a niektóre zakazują kontroli czynszu całkowicie. Dyskusja nad tym, czy kontrola czynszu jest dobrą czy złą rzeczą, ma silnych zwolenników po każdej stronie.
Kontrola czynszu w USA.
Tylko kilka stanów ma dziś aktywne, bardziej tradycyjne prawa kontroli czynszu. Można znaleźć jednostki kontroli czynszu w Nowym Jorku, New Jersey, Kalifornii, Maryland i Waszyngtonie.
Największe miasta, w których można znaleźć jednostki kontroli czynszu to Nowy Jork, Los Angeles, San Francisco i Oakland, a New Jersey ma najwięcej miast z mieszkaniami kontrolowanymi czynszem. Większość pozostałych stanów całkowicie zabrania kontroli czynszów.
Źródło: NMHC
Oregon niedawno uchwalił bardziej nowoczesną formę kontroli czynszów, która ogranicza wzrost czynszów każdego roku. Jest to pierwszy stan, który posiada ustawę o kontroli czynszów w skali całego kraju, jednolitą dla wszystkich miast i gmin. Ustawa została uchwalona w odpowiedzi na pojawiający się problem.
Długoletni lokatorzy byli narażeni na eksmisję z minimalnym wyprzedzeniem i bez konkretnych powodów. Przepisy dotyczące kontroli czynszów w Oregonie zakazały praktyki eksmisji bez podania przyczyny i wprowadziły stabilność czynszu. Teraz właściciele nieruchomości nie mogą podnieść czynszu o więcej niż 7 procent plus inflacja każdego roku, co wychodzi około 10 procent.
Kontrola czynszów a stabilizacja czynszów
Zanurzony w historii, możesz się zastanawiać, co oznacza dziś kontrola czynszów? Zdecydowanie ewoluowała ona w coś innego dla nowych najemców. „Chociaż wczesna lokalna polityka kontroli czynszów narzuciła ścisłe pułapy cenowe, większość lokalnych przepisów to dziś działania na rzecz stabilizacji czynszów, które są ukierunkowane na konkretne rodzaje nieruchomości w mieście i pozwalają na okresowe podwyżki czynszów” – czytamy w Urban Institute.
Przykład nieruchomości w Nowym Jorku pomaga wyjaśnić różnicę między kontrolą czynszów a stabilizacją czynszów. Kontrola czynszów, według Emily Nonko z Curbed New York, dotyczy tylko najemców mieszkających nieprzerwanie w swoim mieszkaniu od 1 lipca 1971 r., w budynku zbudowanym przed 1947 r.
Pułap czynszów ustanowiony dla tych konkretnych najemców jest równy temu, co przeciętna osoba płaciła w latach 70. za mieszkanie w Nowym Jorku. Po zwolnieniu mieszkania z kontrolą czynszów, może ono zostać przeniesione do dzisiejszej polityki stabilizacji czynszów lub stać się wolne od wszelkich regulacji.
Stabilizacja czynszów jest bardziej nowoczesnym sposobem zabezpieczenia czynszów poniżej rynku w miejscach takich jak Nowy Jork. Generalnie dotyczy to tylko budynków z sześcioma lub więcej jednostkami wybudowanymi przed 1974 rokiem. Zarządcy nieruchomości o ustabilizowanej wysokości czynszu mają prawny limit każdego roku, w którym mogą podnieść czynsz.
Rada Wytycznych Czynszowych ustala te procenty, które są obecnie na poziomie 1,5 procent dla jednorocznych odnowień najmu i 2,5 procent dla dwuletnich odnowień najmu. Maksymalny czynsz jest ustalany dla każdego mieszkania w oparciu o unikalną historię każdej jednostki.
Co sprawia, że kontrola czynszów jest dobra
Ponieważ ceny wynajmu w USA rosną szybciej niż ludzie z umiarkowanymi dochodami mogą sobie na to pozwolić, alternatywne opcje wynajmu pozostają ważne. Według Willa Kentona z Investopedii:
„Kontrola czynszu umożliwia rodzinom o umiarkowanych dochodach i osobom starszym o stałych dochodach żyć na przyzwoitym poziomie bez obawy przed katastrofalną podwyżką czynszu.”
Stabilność przystępnego cenowo domu sprawia, że mieszkańcy pozostają dłużej w tym samym miejscu, co ma pozytywny wpływ na społeczność. Im dłużej lokatorzy pozostają, tym bezpieczniejsze i bardziej stabilne staje się sąsiedztwo.
Gdzie kontrola czynszu może wyrządzić szkodę
Kontrola czynszu może stać się szkodliwą sytuacją dla właścicieli nieruchomości. Jeśli mają zbyt wiele jednostek z czynszem poniżej wartości rynkowej, mogą stać się niezdolni do zapewnienia właściwego utrzymania lub płacenia podatków od nieruchomości i opłat. To z kolei może spowodować, że budynki z kontrolą czynszu popadną w ruinę, ponieważ właściciela nie będzie stać na utrzymanie budynku. Lokatorzy, nie mogąc sobie pozwolić na wyprowadzkę do pełnowartościowego mieszkania, utkną w ruinie.
Mieszkania kontrolowane czynszem mogą również zmniejszyć podaż przyzwoitych mieszkań. Ponieważ nie jest to atrakcyjny sposób zarządzania nieruchomością, właściciele mogą zdecydować się na przekształcenie przystępnych cenowo mieszkań w bardziej lukratywną opcję. Może to oznaczać przekształcenie budynku z kontrolowanym czynszem w drogie kondominia. Właściciele nieruchomości mogą również przystosować przestrzeń do użytku komercyjnego, aby osiągnąć zysk.
Walka o wprowadzenie się do mieszkania z kontrolą czynszu
Trudno jest dziś dostać się do mieszkania z kontrolą czynszu, jeśli jeszcze w nim nie mieszkasz. Kiedy lokale objęte kontrolą czynszów zwalniają się, warunki najmu są często aktualizowane, aby dostosować je do dzisiejszych przepisów prawa mieszkaniowego. Może to pozwolić zarządcy nieruchomości na naliczanie opłat według wartości rynkowej lub wyższej. Nawet jeśli jednostka pozostaje pod kontrolą czynszu, czynsze bazowe są podnoszone w celu uwzględnienia inflacji.
Nie jest niemożliwe, aby kontynuować płacenie tej samej niskiej ceny, co oryginalny najemca. Aby to zrobić, trzeba planować z wyprzedzeniem. Pierwotny najemca musi być krewnym, a ty musisz już mieszkać w mieszkaniu, gdy opuści je. Spełniając te dwa warunki, najprawdopodobniej będziesz mógł przejąć własność, gdy pierwotny lokator się wyprowadzi. Ten transfer nie będzie działał, jeśli jesteś współlokatorem.
Dla tych, którzy nie mają powiązań, którzy chcą skorzystać z właściwości rent-controlled lub rent-subsidized, są one coraz trudniejsze do znalezienia. Ponieważ te praktyki nie są ulubione przez właścicieli nieruchomości, ważne jest, aby zbadać dostępne jednostki.
Jeśli szukasz w Nowym Jorku, upewnij się, że rider stabilizacji czynszu jest częścią umowy najmu. W każdym mieście przed podpisaniem umowy najmu należy omówić przepisy dotyczące wynajmu z zarządcą nieruchomości. Chcesz mieć pewność, że zarządza on jednostką zgodnie z lokalnymi przepisami.
Poświęć trochę czasu, aby zrozumieć, co jest prawnie dozwolone w przypadku opłat czynszowych i podwyżek czynszu, a co stanowi zbyt wysoki czynsz podstawowy. It’s up to you to do you to do the due diligence necessary to keep your property manager in check.
Znalezienie odpowiedniego mieszkania
Nigdy nie jest łatwo znaleźć idealne mieszkanie. Najprawdopodobniej rezygnujesz z kilku swoich must-haves, aby uzyskać odpowiednią cenę, lokalizację lub rozmiar. Z kontrolą czynszu, nie musisz poświęcać rozmiaru lub lokalizacji dla przystępnej jednostki. Masz siatkę bezpieczeństwa, wiedząc, że dostajesz mieszkanie z czynszem, który nigdy nie będzie zbyt wysoki.
Pewnie zrozum prawa związane z kontrolą czynszu w Twojej okolicy i poczuj się pewnie, że Twój zarządca nieruchomości będzie dobrze dbał o budynek przed podpisaniem umowy najmu.