Od 25 czerwca 2018 r. wprowadziliśmy pewne zmiany w sposobie działania naszych zatwierdzeń kredytów hipotecznych. Możesz przeczytać więcej o naszym procesie Power Buyer ProcessTM.
Więc zdecydowałeś, że chciałbyś kupić dom i rozejrzałeś się po różnych domach, ale pytanie brzmi – od czego zacząć i jak uzyskać pożyczkę?
Jeśli kupujesz po raz pierwszy, proces kredytowy może być mylący i nieznany. Może pojawić się wiele pytań: Czy mój wynik kredytowy jest wystarczająco wysoki, aby zakwalifikować się do kredytu? Jak długo to trwa? Od czego zacząć?
Aby pomóc w rozwiązaniu tych i innych problemów, poniżej przedstawiamy szczegółowy opis krok po kroku tego, czego możesz się spodziewać po rozpoczęciu procesu zakupu domu.
Uzyskaj wstępne zatwierdzenie
Pierwszym krokiem, który zalecamy każdemu kupującemu dom jest uzyskanie wstępnego zatwierdzenia. Idea wstępnego zatwierdzenia jest prosta: Zanim sprawdzisz, co jest na rynku, powinieneś być pewien, że wiesz, ile pożyczy Ci kredytodawca.
Gdy otrzymasz wstępną zgodę, Twój kredyt zostanie zaciągnięty. Daje to pożyczkodawcy dwie rzeczy: Twój aktualny wynik kredytowy i wgląd w dane w Twoim raporcie kredytowym. Musisz mieć ocenę kredytową 580, aby zakwalifikować się do pożyczki przez Federal Housing Administration (FHA) i 620 dla konwencjonalnej pożyczki przez Fannie Mae lub Freddie Mac. Pożyczka VA wspierana przez Departament Spraw Weteranów Stanów Zjednoczonych nie wymaga określonej punktacji, ale pożyczkodawcy mogą sami ustalić wytyczne. W Quicken Loans oczekujemy wyniku kredytowego co najmniej 620 punktów dla pożyczek VA.
Oprócz wyniku kredytowego, kredytodawcy zobaczą, ile masz długów i czy masz jakieś bankructwa lub kolekcje na swoim koncie. If you do have something like this on your record, it’s still possible that you could get a mortgage, but you may only qualify for certain loan options.
Lender will also ask about your income and assets upfront to calculate how much you can afford based on a debt-to-income (DTI) ratio. Im więcej informacji możesz podać pożyczkodawcy z góry, tym silniejsza będzie Twoja wstępna zgoda, ponieważ zarówno Ty, jak i sprzedawca możecie mieć pewność, że pożyczka będzie bardziej prawdopodobna do zatwierdzenia w końcu.
Twój dochód jest weryfikowany, gdy podasz pożyczkodawcy swoje dokumenty W-2 i 1040. Wyciągi bankowe również pokazują aktywa. Są one kluczowe w upewnieniu się, że masz wystarczające rezerwy, aby dokonać płatności hipotecznych na chwilę, jeśli jesteś między miejscami pracy.
Będziesz również dopasowany do wstępnego programu kredytowego, chociaż może się to zmienić w późniejszym procesie.
Dokumentacja dochodów i aktywów może być dostarczona później na etapie zatwierdzania, ale przedłożenie jej z góry prawdopodobnie da Ci lepsze zrozumienie tego, ile możesz sobie pozwolić zapłacić.
Budżet
Twój list zatwierdzający powie Ci, ile pieniędzy pożyczkodawca jest skłonny Ci pożyczyć. Jednak to, że możesz pożyczyć określoną kwotę, nie oznacza, że musisz przesuwać swój budżet do granic możliwości. Możesz wprowadzić różne ceny zakupu do kalkulatora hipotecznego, aby uzyskać realistyczne oszacowanie miesięcznej raty kredytu hipotecznego. (Możesz również dodać koszty podatków i ubezpieczenia, jeśli wiesz, jakie one prawdopodobnie będą.)
Chcesz się upewnić, że masz wystarczająco dużo pieniędzy każdego miesiąca na oszczędności, nagłe wypadki, inwestycje i inne wydatki. Nie zapomnij zostawić trochę miejsca na pieniądze na zabawę, jak również!
House Hunting
Wychodzenie i oglądanie domów jest zazwyczaj częścią procesu zakupu domu, która jest najbardziej zabawna. Możesz sobie wyobrazić, jak wyglądałoby twoje życie w każdym domu, przez który przechodzisz. Nawet tutaj, chociaż, będziesz chciał się upewnić, że zaczynasz z solidnym planem gry.
Zależnie od budżetu, może lub nie może być możliwe, aby znaleźć dom z każdej funkcji, którą chcesz. Mając to na uwadze, zrób listę swoich najważniejszych priorytetów dla domów, na które patrzysz.
Odkąd masz swoją listę życzeń w miejscu, zalecamy wynajęcie agenta nieruchomości. Oni znają rynek. Widzą tonę domów każdego roku i mogą pracować z Tobą, aby znaleźć coś, co spełnia Twoje potrzeby i jest w Twoim budżecie. Nasi przyjaciele w Rocket Homes mogą pomóc dopasować Cię do agenta, który może pracować z Tobą, aby znaleźć dom, który pasuje do Twoich potrzeb.
Złożenie oferty
Powiedzmy, że znalazłeś idealny dom. Teraz nadszedł czas na złożenie oferty. Istnieje kilka rzeczy do przemyślenia tutaj. Będziesz współpracować z agentem nieruchomości lub prawnikiem, aby napisać umowę kupna, zawiera ofertę na cenę zakupu, jak również listę wszystkiego z domu, który może chcesz zawarte w sprzedaży. Chociaż te rodzaje szczegółów są do negocjacji, sprzedawcy są prawdopodobnie chcą umowy z bardzo niewielu strun załączony – jeden, który jest tak czysty, jak to możliwe. This may mean avoiding things like asking for seller concessions and for furniture to be included in the deal.
It’s also at this stage that you’ll make an earnest money deposit. Jest to procent ceny zakupu podany sprzedającemu, gdy oferta jest zaakceptowana, aby pokazać, że poważnie myślisz o nieruchomości.
Underwriting
Gdy twoja oferta jest zaakceptowana, umowa kupna jest wysyłana z powrotem do twojego bankiera. Bankier przejrzy Twoje opcje, aby upewnić się, że jesteś w odpowiednim programie kredytowym dla Ciebie. Gdy to się stanie, Twoja pożyczka jest wysyłana do underwriting.
Podczas procesu underwriting, Twoje dochody, aktywa i zatrudnienie są weryfikowane i porównywane z informacjami w Twoim raporcie kredytowym. Kredytodawcy zawsze sprawdzają Twój kredyt na początku procesu, ale wstępne zatwierdzenie trwa tylko 90 dni. Jeśli polowałeś na dom przez jakiś czas, może być konieczne, aby pożyczkodawca wyciągnął twój kredyt ponownie. Staraj się nie zaciągać dodatkowego długu podczas procesu polowania na dom. W tym czasie kredytodawca może poprosić o dodatkową lub zaktualizowaną dokumentację, jeśli jest ona potrzebna do zatwierdzenia.
Wycena i inspekcja
Twój kredytodawca ustawi wycenę domu, gdy będziesz przechodził przez proces zatwierdzania. Wycena chroni zarówno kredytodawcę i inwestora hipotecznego (Fannie Mae, Freddie Mac, FHA, itp.), jak i nabywcę nieruchomości.
Podczas procesu wyceny, dom jest oceniany pod kątem porównywalnych nieruchomości w okolicy. Oznacza to, że jeśli nieruchomość, którą kupujesz to ranczo z dwiema sypialniami i niedawno odnowioną łazienką, rzeczoznawca znajdzie nieruchomości w okolicy, które są tak podobne do Twojej nieruchomości, jak to możliwe, spojrzy na dane o sprzedaży i poda Ci wartość dolara dla domu, na który patrzysz.
Mając szacunkową wartość domu chroni Cię przed przepłacaniem za dom. Inwestorzy hipoteczni również nie pozwalają kredytodawcom pożyczać więcej niż dom jest wart, ponieważ jeśli coś się stało i kredytodawca musiał wziąć dom z powrotem, gdy płatności nie były dokonywane, kredytodawca lub musiałby spróbować odzyskać swoje inwestycje w sprzedaży. Znajomość wartości oszacowanej utrzymuje je od podejmowania ryzykownych inwestycji.
Jeśli ocena przychodzi w niższej niż cena sprzedaży, masz trzy opcje. Sprzedawca może obniżyć cenę do wartości szacunkowej. Masz również możliwość wniesienia różnicy między wartością szacunkową a ceną sprzedaży do stołu zamknięcia. Albo możesz odejść od domu.
Ale nie jest wymagane, to jest bardzo korzystne dla Ciebie, aby uzyskać inspekcji domu, jak również. Nawet jeśli nie ma nic obecnie nie tak z domu, chodzenie po nim z inspektorem da Ci pomysł, co oglądać w przyszłości, jeśli pojawią się problemy. Jeśli jest coś naprawdę poważnego, masz również szansę wycofać się w tym momencie. Tak, będziesz musiał zacząć od nowa w poszukiwaniu odpowiedniego domu. Z drugiej strony, nie będziesz mieszkać w domu, który może rozpaść się w ciągu sześciu miesięcy. Jednak czasami sprzedawcy obniżają cenę, abyś miał pieniądze na naprawę tego, co jest nie tak, lub sami naprawiają problemy, zanim się wprowadzisz.
Pewne podstawowe elementy bezpieczeństwa są sprawdzane podczas oceny, ale inspekcja domu sięga głębiej. Jeśli wprowadzasz się do starszego domu z farbą na bazie ołowiu, na przykład, zostanie to wykryte podczas oceny i może być konieczne do naprawienia przed wprowadzeniem się.
Zamykanie
Kiedy proces oceny jest zakończony, nadszedł czas, aby przyjść do stołu zamykającego. Przyniesiesz swoją zaliczkę i wszelkie inne koszty zamknięcia, podpiszesz kredyt hipoteczny i weźmiesz w posiadanie akt notarialny.
Istnieją sposoby na obniżenie kosztów zamknięcia. Jednym ze sposobów może być w stanie to zrobić jest zwiększenie ceny oferty w celu przekonania sprzedawcy, aby zapłacić za inne rzeczy.
How Long Does the Mortgage Process Take?
Now that you know how the process works, how long does it actually take to get the keys? To zależy od każdego, ale spróbujmy dać Ci ogólne wyobrażenie.
Poprzez Rocket Mortgage® firmy Quicken Loans® możesz uzyskać wstępną zgodę na kredyt hipoteczny, udostępniając dokumentację dochodów i aktywów z Twojego banku. Nawet jeśli zaczniesz przez telefon, większość ludzi może oczekiwać, aby być wstępnie zatwierdzone w ciągu jednego dnia lub tak.
Najdłuższa część procesu jest często zakupy do domu, więc jeśli masz listę chce i potrzebuje można wziąć do swojego agenta, to powinno pomóc Ci zacząć szybko.
Po zawarciu umowy kupna-sprzedaży i rozpoczęciu procesu przyznawania kredytu, staramy się zamknąć kredyt w ciągu 30 dni w Quicken Loans.
Poza poszukiwaniem domu, kolejnym największym opóźnieniem w procesie może być uzyskanie wyceny. Istnieją obszary kraju, w których brakuje rzeczoznawców. Jeśli kupujesz w jednym z tych obszarów, ważne jest, że zarówno kupujący, jak i sprzedający mają realistyczne oczekiwania.
Możesz naprawdę pomóc przyspieszyć proces, jeśli otrzymasz całą dokumentację, że jesteś poproszony o zwrócił się w terminie. To może być jedna rzecz o procesie hipotecznym, który jest najbardziej bezpośrednio w Twojej kontroli.