W Pensylwanii, właściciel może eksmitować najemcę za niepłacenie czynszu, jak tylko czynsz jest spóźniony. Jeżeli nie uzgodniono inaczej w umowie najmu lub dzierżawy, czynsz uważa się za spóźniony dzień po tym, jak stał się należny, i właśnie w tym dniu wynajmujący może wysłać najemcy zawiadomienie o eksmisji.
Oto jak i kiedy wynajmujący może złożyć zawiadomienie o eksmisji lub „Notice to Quit” za niepłacenie czynszu zgodnie z Pennsylvania Landlord-Tenant Act z 1951 r.
Timing of Eviction Notices for Nonpayment of Rent in Pennsylvania
Rent jest zazwyczaj należny pierwszego dnia każdego miesiąca, chyba że w umowie najmu lub dzierżawy określono inną datę. Nie ma okresu karencji w płatnościach czynszu w Pensylwanii, chyba że właściciel i najemca uzgodnili to na piśmie. Oznacza to, że wynajmujący może wręczyć najemcy zawiadomienie o eksmisji, zwane Notice to Quit, dzień po terminie płatności czynszu, jeżeli wynajmujący nie otrzymał płatności czynszu na czas.
Jeśli nie uzgodniono inaczej w umowie najmu lub dzierżawy, czynsz jest również należny w weekendy i święta, nawet jeśli termin płatności czynszu (taki jak pierwszy dzień miesiąca) przypada na jeden z tych dni. Niektórzy wynajmujący mogą uzgodnić w umowie najmu, że czynsz będzie należny w następnym dniu roboczym, jeżeli termin płatności przypada na weekend lub święto. Jednakże, o ile takie przedłużenie nie zostało określone w umowie, czynsz jest zawsze należny w dniu określonym w umowie najmu lub umowie dzierżawy, niezależnie od tego, czy jest to weekend czy święto.
Od chwili, gdy wynajmujący daje najemcy Wypowiedzenie Wynajmu, najemca ma dziesięć dni na zapłacenie czynszu lub opuszczenie wynajmowanego lokalu. Okres dziesięciu dni rozpoczyna się w dniu, w którym zawiadomienie zostało wysłane lub przekazane najemcy. Weekendy i święta są wliczone w ten dziesięciodniowy okres. Możliwe jest, żeby wynajmujący i najemca uzgodnili inny okres czasu w umowie najmu lub dzierżawy, w czasie, kiedy umowa została zawarta. Jeżeli umowa najmu zezwala na dłuższy lub krótszy okres czasu dla Notice to Quit, okres ten musi być przestrzegany. Są to wymagania prawa stanowego Pensylwanii (patrz 68 Pa. Cons. Stat. Ann. §250.501-(b) i (e)).
Informacje zawarte w zawiadomieniach o eksmisji w Pensylwanii
Ogłoszenie o odstąpieniu od umowy musi być pisemne i musi zawierać następujące informacje:
- data doręczenia zawiadomienia najemcy(om)
- nazwa(y) i adres wynajmowanego lokalu
- powód zawiadomienia (najemca nie zapłacił czynszu za określony okres czasu)
- ogółem kwota zaległego czynszu, w tym wszelkie opłaty za zwłokę, oraz gdzie i komu czynsz i opłaty za zwłokę powinny być zapłacone
- oświadczenie, że najemca ma dziesięć dni na zapłacenie czynszu i opłat za zwłokę (zawiadomienie powinno określać dokładną datę, do której musi to nastąpić) lub wyprowadzenie się
- ultimatum, że wynajmujący może podjąć działania prawne (pozew o eksmisję), jeżeli najemca nie zapłaci całego czynszu w ciągu dziesięciu dni lub nie wyprowadzi się, oraz
- oświadczenie określające sposób, w jaki zawiadomienie zostało przekazane najemcy, poprzez faktyczne wręczenie zawiadomienia najemcy lub wywieszenie zawiadomienia na drzwiach najemcy.
Jeśli w zawiadomieniu o eksmisji brakuje kluczowych informacji, takich jak wyraźna informacja dla najemcy, że musi on albo zapłacić czynsz i opłaty za zwłokę, albo się wyprowadzić, wówczas zawiadomienie o eksmisji nie zostanie uznane za ważne, a dziesięciodniowy okres wypowiedzenia nie rozpocznie biegu. Właściciel musiałby wtedy dać nowe zawiadomienie najemcy, rozpoczynając na nowo dziesięciodniowy okres czasu, a zawiadomienie to musiałoby zawierać wszystkie informacje wymienione powyżej (patrz Jankowski v. Orloske, 84 Pa. D&C 522 .).
Jak właściciele lokali w Pensylwanii muszą doręczyć zawiadomienia o eksmisji
Właściciel ma trzy możliwości doręczenia Zawiadomienia o Odejściu zgodnie z 68 Pa. Cons. Stat. Ann. §250.501(f):
1. Właściciel lub osoba w wieku 18 lat lub starsza może osobiście wręczyć najemcy zawiadomienie.
2. Właściciel może wywiesić zawiadomienie w budynku, który wynajmuje najemca (na przykład, właściciel może przykleić zawiadomienie na drzwiach mieszkania najemcy).
3. Wynajmujący może wywiesić zawiadomienie w miejscu, w którym najemca na pewno je zobaczy, np. we wspólnej części kompleksu apartamentów lub na bramie wejściowej do domu.
Jeśli zawiadomienie nie zostanie wręczone bezpośrednio najemcy, bardzo ważne jest, aby pozostawić je w miejscu, w którym najemca je zobaczy. Zawiadomienie nie może być ukryte lub umieszczone w jakimś przedmiocie (np. w skrzynce pocztowej). Musi być wywieszone w widocznym miejscu.
Jeżeli wynajmujący nie doręczy zawiadomienia prawidłowo, wówczas musi on stworzyć nowe zawiadomienie i rozpocząć proces od nowa. Dziesięciodniowe wypowiedzenie nie będzie obowiązywać, dopóki wynajmujący nie doręczy najemcy w jeden z trzech sposobów wymienionych powyżej.
Opcje najemcy, gdy doręczono mu zawiadomienie o eksmisji za niepłacenie czynszu w Pensylwanii
To, co dzieje się dalej, zależy od odpowiedzi najemcy na zawiadomienie o eksmisji.
- Jeśli najemca płaci czynsz w ciągu dziesięciu dni, wówczas zawiadomienie jest nieważne i najemca nie może być eksmitowany.
- Jeśli najemca nie zapłaci czynszu, ale wyprowadzi się w ciągu dziesięciu dni, wynajmujący może użyć kaucji zabezpieczającej najemcy (jeśli taka istnieje) na pokrycie niezapłaconego czynszu.
- Jeśli kaucja zabezpieczająca nie pokrywa całego należnego czynszu, łącznie z opłatami za zwłokę, wówczas wynajmujący może pozwać najemcę o należny czynsz. Wynajmujący może odzyskać czynsz albo przez assumpsit (co oznacza, że najemca zapłaci wynajmującemu pieniądze) albo przez distress (co oznacza, że najemca przekaże wynajmującemu majątek osobisty równy kwocie należnej wynajmującemu). Patrz 68 Pa. Cons. Stat. Ann. § §250.301 i 302.
- Jeśli lokator nie zapłaci pełnego czynszu w ciągu dziesięciu dni i nie wyprowadzi się z lokalu, wtedy wynajmujący może złożyć wezwanie i skargę do sądu. Postępowanie to nazywa się bezprawnym zatrzymaniem (unlawful detainer case).
Właściciel musi z powodzeniem wygrać sprawę bezprawnego zatrzymania w sądzie, zanim szeryf lub konstabl będzie mógł legalnie przejąć nieruchomość. Bardzo ważne jest, aby wynajmujący nie angażowali się w praktyki „samopomocy” (takie jak zmiana zamków lub odcięcie mediów) i aby postępowali zgodnie z procedurami składania skargi o bezprawne zatrzymanie. Więcej informacji o składaniu skargi można znaleźć w 68 Pa. Cons. Stat. Ann. § §502-504. System sądowy Pensylwanii udostępnia szablony skarg online na stronie www.pacourts.us/forms/for-the-public, pod „Landlord.”
Evictions in Mobile Homes
Różne przepisy stanowe mają zastosowanie do eksmisji lokatorów w domach mobilnych w Pensylwanii. Szczegóły znajdziesz w 68 P.S. §250.501-(c) oraz w stanowym dokumencie Mobile Home Park Rights Act.
Więcej na temat praw wynajmującego w Pensylwanii i eksmisji
Więcej artykułów na temat praw wynajmującego w Pensylwanii, w tym nielegalnych procedur eksmisji oraz praw najemcy do wstrzymania się z zapłatą czynszu, znajdziesz na wykresach dotyczących Pensylwanii w sekcji State Landlord-Tenant Laws na stronie Nolo. Aby uzyskać więcej informacji na temat eksmisji, zobacz sekcję Eksmisja lokatora lub Zakończenie umowy najmu na stronie Nolo.