Co powinieneś wiedzieć o Wycena nieruchomości

Oszacowanie wartości nieruchomości jest niezbędne dla wielu przedsięwzięć, w tym finansowania, sprzedaży, analizy inwestycji, ubezpieczenia nieruchomości i podatków. Ale dla większości ludzi, określenie ceny wywoławczej lub zakupu kawałka nieruchomości jest najbardziej przydatna aplikacja z wyceny nieruchomości. Ten artykuł będzie stanowić wprowadzenie do podstawowych pojęć i metod wyceny nieruchomości, szczególnie w odniesieniu do sprzedaży.

Podstawowe koncepcje wyceny

Technicznie rzecz ujmując, wartość nieruchomości jest definiowana jako obecna wartość przyszłych korzyści wynikających z posiadania nieruchomości. W przeciwieństwie do wielu dóbr konsumpcyjnych, które są szybko zużywane, korzyści z nieruchomości są zazwyczaj realizowane przez długi okres czasu. Dlatego szacunek wartości nieruchomości musi uwzględniać trendy gospodarcze i społeczne, a także kontrole rządowe lub regulacje i warunki środowiskowe, które mogą wpływać na cztery elementy wartości:

• Popyt: pragnienie lub potrzeba posiadania poparta środkami finansowymi do zaspokojenia pragnienia
• Użyteczność: zdolność do zaspokojenia pragnień i potrzeb przyszłych właścicieli
• Skromność: skończona podaż konkurencyjnych nieruchomości
• Zbywalność: łatwość, z jaką prawa własności są przenoszone

Wartość a koszt i cena

Wartość niekoniecznie jest równa kosztowi lub cenie. Koszt odnosi się do rzeczywistych wydatków – na przykład na materiały lub pracę. Cena, z drugiej strony, jest kwotą, którą ktoś za coś płaci. Podczas gdy koszt i cena mogą wpływać na wartość, nie determinują jej. Cena sprzedaży domu może wynosić 150.000 dolarów, ale wartość może być znacznie wyższa lub niższa. Na przykład, jeśli nowy właściciel znajdzie poważną wadę w domu, taką jak wadliwy fundament, wartość domu może być niższa niż cena.

Wartość rynkowa

Ocena jest opinią lub szacunkiem dotyczącym wartości konkretnej nieruchomości w określonym dniu. Raporty oceny są wykorzystywane przez firmy, agencje rządowe, osoby fizyczne, inwestorów i firm hipotecznych przy podejmowaniu decyzji dotyczących transakcji na rynku nieruchomości. Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej nieruchomości – najbardziej prawdopodobnej ceny, którą nieruchomość przyniesie na konkurencyjnym i otwartym rynku.

Cena rynkowa, cena, po której nieruchomość faktycznie się sprzedaje, nie zawsze może reprezentować wartość rynkową. Na przykład, jeśli sprzedawca jest pod przymusem ze względu na zagrożenie wykluczenia, lub jeśli prywatna sprzedaż odbywa się, nieruchomość może sprzedać poniżej wartości rynkowej.

Metody wyceny

Dokładna wycena zależy od metodycznego zbierania danych. Konkretne dane, obejmujące szczegóły dotyczące konkretnej nieruchomości, oraz dane ogólne, odnoszące się do narodu, regionu, miasta i okolicy, w której znajduje się nieruchomość, są zbierane i analizowane w celu uzyskania wartości. Rzeczoznawcy majątkowi stosują trzy podstawowe podejścia do określenia wartości nieruchomości.

Metoda 1: Podejście porównawcze do sprzedaży

Podejście porównawcze do sprzedaży jest powszechnie stosowane w wycenie domów jednorodzinnych i gruntów. Czasami nazywane podejściem opartym na danych rynkowych, jest to szacunek wartości uzyskany poprzez porównanie nieruchomości z ostatnio sprzedanymi nieruchomościami o podobnych cechach. Te podobne nieruchomości są określane jako porównywalne, a w celu zapewnienia prawidłowego porównania, każda z nich musi:

• Być jak najbardziej podobna do przedmiotowej nieruchomości
• Została sprzedana w ciągu ostatniego roku na otwartym, konkurencyjnym rynku
• Została sprzedana w typowych warunkach rynkowych

Przynajmniej trzy lub cztery porównywalne nieruchomości powinny być wykorzystane w procesie wyceny. Najważniejszymi czynnikami, które należy wziąć pod uwagę przy wyborze obiektów porównawczych są ich wielkość, cechy oraz – a może przede wszystkim – lokalizacja, która może mieć ogromny wpływ na wartość rynkową nieruchomości.

Właściwości obiektów porównawczych

Ponieważ żadne dwie nieruchomości nie są dokładnie takie same, korekty do cen sprzedaży obiektów porównawczych zostaną dokonane w celu uwzględnienia odmiennych cech i innych czynników, które mogą wpłynąć na wartość, w tym:

• Wiek i stan budynków
• Data sprzedaży, jeśli zmiany ekonomiczne nastąpiły pomiędzy datą sprzedaży nieruchomości porównywalnej a datą wyceny
• Warunki sprzedaży, takie jak jeśli sprzedawca nieruchomości był pod przymusem lub jeśli nieruchomość została sprzedana pomiędzy krewnymi (po obniżonej cenie)
• Lokalizacja, ponieważ podobne właściwości mogą różnić się ceną od sąsiedztwa do sąsiedztwa
• Cechy fizyczne, w tym wielkość działki, krajobraz, rodzaj i jakość konstrukcji, liczba i rodzaj pokoi, stóp kwadratowych powierzchni mieszkalnej, podłogi z twardego drewna, garaż, modernizacje kuchni, kominek, basen, centralne powietrze, itp.

Oszacowana wartość rynkowa przedmiotowej nieruchomości będzie mieścić się w zakresie utworzonym przez skorygowane ceny sprzedaży porównywalnych nieruchomości. Ponieważ niektóre z korekt dokonanych w cenach sprzedaży obiektów porównawczych będą bardziej subiektywne niż inne, ważona uwaga jest zazwyczaj poświęcona tym obiektom porównawczym, które mają najmniejszą ilość korekt.

Metoda 2: Podejście kosztowe

Podejście kosztowe może być stosowane do szacowania wartości nieruchomości, które zostały ulepszone przez jeden lub więcej budynków. Metoda ta obejmuje oddzielne szacunki wartości dla budynku (budynków) i gruntu, z uwzględnieniem amortyzacji. Oszacowania te są sumowane w celu obliczenia wartości całej ulepszonej nieruchomości. Podejście kosztowe zakłada, że rozsądny nabywca nie zapłaciłby więcej za istniejącą ulepszoną nieruchomość niż cena zakupu porównywalnej działki i wybudowania porównywalnego budynku. Podejście to jest przydatne, gdy wyceniana nieruchomość jest typem nieruchomości, która nie jest często sprzedawana i nie generuje dochodu. Przykłady obejmują szkoły, kościoły, szpitale i budynki rządowe.

Koszty budowy można oszacować na kilka sposobów, w tym metodą stóp kwadratowych, w której koszt za stopę kwadratową niedawno wybudowanego porównywalnego budynku mnoży się przez liczbę stóp kwadratowych w przedmiotowym budynku; metodą „jednostka na miejscu”, w której koszty szacuje się na podstawie kosztu budowy na jednostkę miary poszczególnych elementów budynku, w tym robocizny i materiałów; oraz metodą badania ilościowego, w której szacuje się ilości surowców, które będą potrzebne do zastąpienia przedmiotowego budynku, wraz z bieżącą ceną materiałów i powiązanymi kosztami instalacji.

Deprecjacja

Dla celów wyceny, deprecjacja odnosi się do wszelkich warunków, które negatywnie wpływają na wartość ulepszenia nieruchomości i uwzględnia:

• Pogorszenie fizyczne, w tym pogorszenie uleczalne, takie jak malowanie i wymiana dachu, oraz pogorszenie nieuleczalne, takie jak problemy strukturalne
• Zestarzenie funkcjonalne, które odnosi się do cech fizycznych lub projektowych, które nie są już uważane za pożądane przez właścicieli nieruchomości, takie jak przestarzałe urządzenia, przestarzałe wyglądające armatury lub domy z czterema sypialniami, ale tylko jedna łazienka
• Starzenie ekonomiczne, spowodowane przez czynniki, które są zewnętrzne w stosunku do nieruchomości, takie jak położenie w pobliżu hałaśliwego lotniska lub zanieczyszczającej fabryki.

Metodologia

• Oszacuj wartość gruntu tak, jakby był wolny i dostępny do najwyższego i najlepszego wykorzystania, stosując metodę porównania sprzedaży, ponieważ grunty nie mogą być amortyzowane.
• Oszacuj bieżący koszt budowy budynku (budynków) i ulepszeń terenu.
• Oszacuj kwotę amortyzacji ulepszeń wynikającą z pogorszenia stanu, przestarzałości funkcjonalnej lub przestarzałości ekonomicznej.
• Odejmij amortyzację od szacunkowych kosztów budowy.
• Dodaj szacunkową wartość gruntu do zamortyzowanego kosztu budynku (ów) i ulepszeń witryny, aby określić całkowitą wartość nieruchomości.

Metoda 3: Podejście kapitalizacji dochodu

Często nazywana po prostu podejściem dochodowym, metoda ta opiera się na relacji pomiędzy stopą zwrotu wymaganą przez inwestora a dochodem netto, który wytwarza nieruchomość. Jest ona stosowana do szacowania wartości nieruchomości przynoszących dochód, takich jak kompleksy apartamentów, budynki biurowe i centra handlowe. Wycena z zastosowaniem podejścia kapitalizacji dochodu może być dość prosta, gdy można oczekiwać, że przedmiotowa nieruchomość będzie generować przyszły dochód, a jej wydatki są przewidywalne i stałe.

Kapitalizacja bezpośrednia

Apracodawcy wykonują następujące czynności przy zastosowaniu podejścia kapitalizacji bezpośredniej:

• Oszacuj roczny potencjalny dochód brutto.
• Wziąć pod uwagę pustostany i straty związane z pobieraniem czynszu, aby określić efektywny dochód brutto.
• Odliczyć roczne koszty operacyjne, aby obliczyć roczny dochód operacyjny netto.
• Oszacować cenę, jaką typowy inwestor zapłaciłby za dochód generowany przez dany typ i klasę nieruchomości. Osiąga się to poprzez oszacowanie stopy zwrotu lub stopy kapitalizacji.
• Zastosuj stopę kapitalizacji do rocznego dochodu operacyjnego netto nieruchomości w celu oszacowania wartości nieruchomości.

Mnożniki dochodu brutto

Metoda mnożnika dochodu brutto (GIM) może być stosowana do wyceny innych nieruchomości, które zazwyczaj nie są nabywane jako nieruchomości dochodowe, ale które mogą być wynajmowane, takie jak domy jedno- i dwurodzinne. Metoda GRM odnosi cenę sprzedaży nieruchomości do oczekiwanego dochodu z wynajmu. (Dla powiązanej lektury, zobacz „4 sposoby wyceny nieruchomości do wynajęcia”)

Dla nieruchomości mieszkalnych, miesięczny dochód brutto jest zazwyczaj używany; dla nieruchomości komercyjnych i przemysłowych, roczny dochód brutto byłby używany. Metoda mnożnika dochodu brutto może być obliczona w następujący sposób:

Cena sprzedaży ÷ Dochód z wynajmu = Mnożnik dochodu brutto

Dane dotyczące sprzedaży i wynajmu z co najmniej trzech podobnych nieruchomości mogą być wykorzystane do ustalenia dokładnego GIM. GIM można następnie zastosować do szacunkowego godziwego czynszu rynkowego przedmiotowej nieruchomości w celu określenia jej wartości rynkowej, którą można obliczyć w następujący sposób:

Rental Income x GIM = Estimated Market Value

The Bottom Line

Dokładna wycena nieruchomości jest ważna dla kredytodawców hipotecznych, inwestorów, ubezpieczycieli i nabywców oraz sprzedawców nieruchomości. Chociaż wyceny są zazwyczaj wykonywane przez wykwalifikowanych specjalistów, każdy zaangażowany w prawdziwą transakcję może skorzystać z uzyskania podstawowej wiedzy na temat różnych metod wyceny nieruchomości.