Czy masz do czynienia z lokatorami? Właściciele mają wystarczająco dużo obowiązków na swoim talerzu bez konieczności radzenia sobie z nieupoważnioną osobą, która zajmuje miejsce zamieszkania w jednej z ich wynajmowanych nieruchomości lub jednostek. Praktyka ta, znana jako squatting, jest nie tylko nielegalna (więcej na ten temat później), ale jest to również sytuacja, która jest trudna do opanowania dla właściciela lub zarządcy nieruchomości.
Squatters nie są zbyt powszechne. Jeśli jednak masz pustą jednostkę, możesz mieć z nim do czynienia, jeśli nie będziesz ostrożny.
Niestety, możliwe, że dojdzie do długiej bitwy sądowej. Wtedy, podczas gdy jesteś w procesie próby eksmisji squatter, byłbyś utraty dochodów.
Dlatego jest to konieczne, aby zrozumieć, jak radzić sobie z squatters. Oto wszystko, co musisz wiedzieć.
Co to jest squatter?
Przed zanurkowaniem w odpowiedzi, ważne jest, aby zrozumieć różnicę między intruzem a squatterem.
Dlaczego? Cóż, wszyscy squatters są trespassers, ale nie wszyscy trespassers są squatters. Jeśli brzmi to myląco, nie martw się. Oto gdzie leży rozróżnienie:
- Trespasser: Wkroczenie jest osobą, która świadomie i dobrowolnie wchodzi lub zajmuje ziemię danej osoby bez jej zgody.
- Rozbitek: Squatter jest osobą, która świadomie i dobrowolnie zajmuje ziemię lub nieruchomość innej osoby bez jej zgody z roszczeniami własności.
Squatters są zasadniczo trespassers, którzy biorą go o krok dalej. Oni zajmują nieruchomości bez pozwolenia w próbie roszczenia własności.
Legalnie, praktyka ta jest określana jako „adverse possession”. Jeśli squatter spełnia wszystkie wymagania prawa powszechnego, może być w stanie legalnie nabyć tytuł własności do ziemi.
Squatterzy często wybierają nieruchomości, które są puste lub opuszczone. Dzieje się tak dlatego, że w takich nieruchomościach łatwiej jest spełnić wymogi niekorzystnego posiadania. Niestety, ich celem mogą być lokale do wynajęcia, które były puste przez długi okres czasu.
Co to są prawa squattersów?
Prawnie, prawa niekorzystnego posiadania lub „prawa squatterów” są wykorzystywane do zniechęcania do nieużywania ziemi. To ma sens, że ziemia i własność powinny być używane i zadbane, w przeciwieństwie do porzuconych i zaniedbanych. W niektórych przypadkach, obrót lokatorów może działać jak latarnia morska dla squattersów, którzy celują w niezamieszkałe domy.
Prawo squattersów do dochodzenia niekorzystnego posiadania jest prawnie chronione na mocy prawa zwyczajowego. Jednakże, każdy stan i miejscowość może mieć różne prawa dotyczące niekorzystnego posiadania. Dlatego ważne jest, aby zrobić swoje badania na poziomie państwa prawa niekorzystnego posiadania.
W uzupełnieniu do ochrony niekorzystnego posiadania, squattersi są również prawnie uprawnieni do zawiadomienia o eksmisji. Może się to wydawać niedorzeczne, ponieważ nie wynajmowałeś im mieszkania w pierwszej kolejności. Jednakże, musisz przestrzegać prawa. Nieprzestrzeganie go może spowodować, że zostaniesz pozwany, a nawet stracisz prawo własności do swojej nieruchomości.
Jak eksmitować squattersów
Niestety, eksmisja squattersów może być tak samo trudna jak eksmisja tradycyjnego lokatora. Wielu squattersów próbuje uzyskać prawa lokatorskie.
To sprawia, że jeszcze trudniej jest ich eksmitować. Może to również wydłużyć i tak już długi proces eksmisji.
Jeśli jesteś w trakcie procesu eksmisji lokatora, oto kroki, które musisz podjąć:
1. Zachowaj spokój
To może być niezwykle frustrujące i wściekłe, że lokator zrobiłby swój dom na Twojej posesji. Jednak ważne jest, abyś zachował spokój i spokój.
Gniewnie grożąc squatters, siłą wchodząc do jednostki, lub wyłączenie mediów są błędy, które mogą dostać się w kłopoty i prowadzić do pozwów sądowych i ewentualnie aresztowania. Zachowaj spokój i podchodź do sytuacji z rozwagą.
2. Powiadom Policję
Twoim pierwszym telefonem powinna być policja. Będą oni w stanie określić, jakie powinny być następne kroki.
W większości przypadków zadecydują oni, czy sytuacja jest sprawą cywilną czy karną. To ostatnie zdarza się jednak rzadziej.
Jeśli stwierdzą, że jest to sprawa karna, policja prawdopodobnie poinstruuje lokatora, aby opuścił lokal. Dadzą im trochę czasu na zastosowanie się do tego nakazu.
Jednakże, jeśli jest to sprawa cywilna, należy poprosić o dokumentację rozmowy lub skargi. To dlatego, że najprawdopodobniej będziesz musiał udać się do sądu cywilnego, aby załatwić sprawę.
3. Wyślij zawiadomienie o eksmisji
W zależności od okresu czasu, przez jaki lokator zajmował lokal, możesz być zobowiązany do wysłania zawiadomienia o eksmisji, aby rozpocząć proces eksmisji. Jeśli tak jest, powinieneś wykonać wszystkie typowe kroki eksmisji lokatora. Wyślij zawiadomienie listem poleconym i zachowaj dokumentację jego odbioru.
4. Udokumentuj całą komunikację z niechcianym lokatorem
Utrzymywanie zapisów całej komunikacji, która ma miejsce pomiędzy tobą a lokatorem jest kluczowe. To może działać jako dowód, że próbowałeś zaradzić sytuacji i zastosowałeś się do prawa. Dodatkowo, jeśli lokator jest agresywny lub grozi Ci w jakikolwiek sposób, możesz wykorzystać to w sądzie.
Jak zapobiegać lokatorom?
Najlepszym sposobem radzenia sobie z lokatorami jest zapobieganie nielegalnemu zajmowaniu przez nich Państwa nieruchomości w pierwszej kolejności. Oto kilka wypróbowanych i prawdziwych metod zapobiegania squattersom.
-
Utrzymaj karty na pustych jednostkach. Bez względu na to, czy zarządca nieruchomości regularnie sprawdza lokal, czy sam wpadasz do niego kilka razy w tygodniu, upewnij się, że sprawdzasz swoją jednostkę.
-
Utrzymaj wszystko zamknięte. Utrudnij dostęp do swojej nieruchomości, zamykając każde okno (nawet na wyższych kondygnacjach). Upewnij się również, że wszystkie wejścia, w tym tylne drzwi, garaże lub drzwi burzowe są zamknięte na kłódkę. Lokator będzie musiał uszkodzić Twoją własność, aby się do niej dostać, co może ułatwić sprawę policji.
-
Zainstaluj system bezpieczeństwa. Nie musisz płacić za drogi system bezpieczeństwa w domu. W dzisiejszych czasach łatwo jest kupić kamerę reagującą na ruch, która będzie wysyłać alerty i zdjęcia na Twój telefon, gdy ktoś będzie próbował wejść do domu. To może również działać jako środek odstraszający dla wszystkich lokatorów, którzy nie chcą być złapani. Zastanów się nad znakiem „No Trespassers”.
-
Try to Keep Units Filled. To może wydawać się oczywiste, ale utrzymanie jednostek wynajmu wypełnione może utrzymać squatters out. Zaoferuj miesiąc w miesiąc dzierżawę wynajmowanego lokalu, dopóki nie znajdziesz najemców, którzy chcą go na dłużej. Możesz również rozważyć zaoferowanie wynajęcia lokalu lokatorowi, aby uniknąć długiego procesu sądowego.
-
Spróbuj służebności. Niezależnie od tego, czy dajesz osobie fizycznej pozwolenie na parkowanie na terenie posesji, czy też pozwalasz na korzystanie z niej jako skrótu, udzielenie squatterowi pisemnego pozwolenia na korzystanie z Twojej posesji lub jej części będzie prawnie zapobiegać uznaniu go za squattera lub intruza. Mając na miejscu służebność, nie będą oni w stanie dążyć do legalnego korzystania z Twojej nieruchomości w ramach niekorzystnego posiadania.
Myślenie końcowe
Jako właściciel lub zarządca nieruchomości, jest mało prawdopodobne, że będziesz miał do czynienia z lokatorami często lub kiedykolwiek. Jednak wiedza o tym, jak radzić sobie z lokatorami powinna zawsze znajdować się w Twoim zestawie narzędzi. Wiedza ta nie tylko pomoże Ci zapobiec squattersom, ale także zapewni, że będziesz obchodził się z sytuacją delikatnie i pozostaniesz w zgodzie z prawem.