Jeśli przeszukasz internet pod kątem tego, jak wyceniać nieruchomości komercyjne, znajdziesz artykuły i poradniki dotyczące różnych metod. Dla tych nowych do nieruchomości, prostota koncepcji wyceny często może być mylące. Na przykład, stopa kapitalizacji (cap rate) podejście jest matematycznie proste. Wystarczy podzielić dochód operacyjny netto (NOI) przez stopę kapitalizacji i, voila, masz szacunkową wartość nieruchomości. Dla doświadczonych praktyków rynku nieruchomości, jednak wymyślanie wyceny dla nieruchomości komercyjnych obejmuje znacznie więcej analiz.
Ponieważ dogłębna analiza każdej z poniższych metod zostanie omówiona w oddzielnych artykułach, przedstawimy krótki przegląd każdej koncepcji, a następnie zagłębimy się w niektóre z czynników, które sprawiają, że koncepcje te są trudniejsze w praktyce, niż początkowo się wydaje. Uwaga: wiele źródeł informacji na temat wyceny nieruchomości komercyjnych obejmuje stopę kapitalizacji i zdyskontowane przepływy pieniężne (znane również jako kapitalizacja dochodowa) w ramach większej kategorii „kapitalizacji dochodowej”. Ten artykuł łamie je na dwa oddzielne podejścia w celu podkreślenia różnic między nimi.
Podejście kosztowe
Podejście kosztowe jest oszacowanie, ile kosztowałoby zbudowanie struktury od podstaw (czyli od pustego kawałka ziemi) i obejmuje wartość ziemi, jak również. Z podejściem kosztowym, logika jest określenie, czy jest to mniej kosztowne do zakupu istniejącej nieruchomości lub do budowy nowej nieruchomości od podstaw.
Istnieją dwie główne metody podejścia kosztowego:
- Metoda reprodukcji – jest to koszt odbudowy dokładnej repliki istniejącej struktury przy użyciu tych samych materiałów, metod budowlanych, stan, itp.
- Metoda odtworzeniowa – koszt odbudowy struktury z nowych materiałów, metod budowlanych i projektowania.
Choć logika jest dobra, metoda ta nie uwzględnia dodatkowego wysiłku rozwoju i budowy zaangażowanych w budowę nieruchomości od podstaw. Nie uwzględnia ona również długoterminowego potencjału przepływu gotówki z nieruchomości.
Porównanie sprzedaży
Porównania z czynnikami rynkowymi są jednym z najważniejszych danych wejściowych do każdej metody wyceny. W rzeczywistości, porównania sprzedaży są zazwyczaj źródłem informacji, takich jak koszt reprodukcji (omówiony powyżej), bieżące stopy kapitalizacji rynkowej, wskaźniki kredytu do wartości i inne.
Podejście porównawcze sprzedaży polega na analizie innych nieruchomości na rynku, które zostały ostatnio sprzedane. Poniższa lista nie jest wyczerpująca, ale wymienia niektóre z głównych elementów odkrytych podczas analizy porównawczej:
- cena za stopę kwadratową
- cena za jednostkę (wielorodzinne)
- cena za klucz (hotelarstwo)
- stopa kapitalizacji (za jaką stopę kapitalizacji sprzedano inne nieruchomości)
- stan fizyczny
- lokalizacja
- profil dochodu i najemcy (jakość kredytowa najemcy, stabilność przepływów pieniężnych, itp.)
Im bardziej podobne są porównywalne nieruchomości pod względem typu, lokalizacji, przeznaczenia, stanu, itp, tym bardziej analityk może być pewny metryk używanych do wyceny przedmiotowej nieruchomości. Po porównaniu cech przedmiotowej nieruchomości z cechami porównywalnych nieruchomości, dokonuje się korekt w celu odzwierciedlenia wszelkich atrybutów, które są mniej lub bardziej korzystne dla przedmiotowej nieruchomości, a następnie dokonuje się ostatecznego ustalenia wartości.
Porównanie sprzedaży jest doskonałym sposobem na określenie, w jaki sposób rynek wycenia nieruchomości podobne do przedmiotowej nieruchomości. Jednak, podobnie jak w przypadku podejścia kosztowego, metoda porównania sprzedaży nie uwzględnia długoterminowych przepływów pieniężnych, których inwestor może oczekiwać w okresie posiadania nieruchomości.
Podejście kapitalizacyjne
Wspólnie z profesjonalistami z branży nieruchomości można usłyszeć, że nieruchomość „sprzedawała się”, powołując się na stopę kapitalizacji lub cenę za stopę kwadratową, za którą nieruchomość została sprzedana. Stopa kapitalizacji jest jedną z najczęściej stosowanych metod wyceny nieruchomości zarówno w świecie kredytowym, jak i do wstępnej analizy zamierzonego nabycia.
Formuła stopy kapitalizacji polega na podzieleniu dochodu operacyjnego netto (NOI) nieruchomości przez stopę kapitalizacji (stopa kapitalizacji). Otrzymana liczba jest przybliżoną wartością nieruchomości w oparciu o oczekiwane przepływy pieniężne w ciągu pierwszego roku własności, często nazywane „1-letnim terminowym NOI” (powodem, dla którego 1-letni terminowy NOI jest używany zamiast 1-letniego NOI jest to, że zwrot dla nabywcy nieruchomości jest oparty na przyszłych przepływach pieniężnych, a nie na przeszłych przepływach pieniężnych).
Metoda stopy kapitalizacji jest cennym narzędziem do wykorzystania przy próbie oszacowania bieżącej wartości rynkowej nieruchomości. Jednak metoda ta jest najbardziej wartościowa, gdy przepływy pieniężne dla nieruchomości są stabilne i stosunkowo pewne. Na przykład, w przypadku próby wyceny budynku z niewielkim lub żadnym NOI, dokładność wyceny z wykorzystaniem wyłącznie metody stopy kapitalizacji byłaby podejrzana, ponieważ ustabilizowany NOI nie jest znany. W takiej sytuacji, praktycy zazwyczaj stosują podejście oparte na cenie za stopę kwadratową lub zdyskontowanych przepływach pieniężnych, aby uwzględnić takie czynniki jak ulepszenia kapitałowe w zaniedbanych nieruchomościach, koszty przestojów i ulepszeń najemców w pustych budynkach itp. Koszty te, po zsumowaniu, mogą mieć znaczący wpływ na zwrot, jaki inwestor osiąga w okresie posiadania nieruchomości.
Podejście zdyskontowanych przepływów pieniężnych
Każda z powyższych koncepcji wyceny ma swoje zalety w różnych sytuacjach, ale ma też tę samą wadę. Każdy z nich (podejście kosztowe, podejście porównawcze sprzedaży i podejście oparte na stopie kapitalizacji) szacuje wartość nieruchomości w określonym momencie w czasie.
Aby zrozumieć, dlaczego wyceny w określonym momencie w czasie są wadą, musimy najpierw zrozumieć, jak inwestorzy nieruchomości mierzą zwrot, który osiągną w okresie posiadania nieruchomości. Jeśli inwestor posiada nieruchomość przez dziesięć lat od zakupu do sprzedaży, ogólny zwrot będzie kombinacją przepływów pieniężnych z każdego z dziesięciu lat własności, oprócz różnicy między ceną zakupu a ceną sprzedaży na koniec roku dziesiątego.
Więc podejście kosztowe, porównanie sprzedaży i podejście oparte na stopie kapitalizacji nie uwzględniają potencjalnych zmian w przepływach pieniężnych lub wartości nieruchomości w okresie posiadania nieruchomości. Na przykład, jeśli inwestor wie, że w czwartym roku okresu posiadania, główny najemca opuści nieruchomość i spowoduje znaczący spadek przepływu środków pieniężnych w nieruchomości przez pewien okres czasu, będzie to miało negatywny wpływ na ogólny zwrot, jaki osiągnie inwestor. Jedyną metodą wyceny, która uwzględnia przyszłe wyniki nieruchomości jest metoda DCF.
Metoda DCF polega na przewidywaniu przyszłych przepływów pieniężnych w szacowanym okresie posiadania nieruchomości, w tym rocznych przepływów pieniężnych i zysku w momencie sprzedaży. Wielu praktyków uważa, że praktyka polegająca na próbie dokładnego przewidzenia przychodów, wydatków i przyszłej wartości nieruchomości w momencie sprzedaży zmusza ich do głębszego zastanowienia się nad długoterminowymi czynnikami ryzyka, zarządzaniem, jakością najemców i trendami na rynku nieruchomości.
Mimo, że metoda DCF nie jest idealna (ponieważ nikt nie ma kryształowej kuli, aby przewidzieć przyszłość), jest preferowana przez inwestorów ze względu na fakt, że metoda ta lepiej pasuje do rzeczywistości inwestycyjnej niż inne omówione powyżej. Aby uzyskać najlepsze w swojej klasie obliczenia DCF, oprogramowanie ARGUS Enterprise pomaga najlepszym specjalistom CRE w wycenie nieruchomości w najszybszy i najdokładniejszy możliwy sposób.
Inne metody
Oprócz trzech najbardziej powszechnych form wyceny nieruchomości komercyjnych omówionych powyżej, w grę wchodzą bardziej niszowe metody wyceny. Value Per Door rozbija wycenę na prosty tally w oparciu o liczbę jednostek, głównie stosowane do kondominiów i apartamentów. Mnożnik czynszu brutto (GRM) jest metodą, która porównuje potencjalną wycenę aktywów poprzez podzielenie ceny nieruchomości przez jej dochód brutto w okresie użytkowania. GRM może być skutecznym sposobem oceny aktywów o wartości dodanej, gdzie cena jest niska w stosunku do potencjału dochodowego nieruchomości. Wreszcie, istnieje koszt na stopę kwadratową możliwą do wynajęcia, który łączy powierzchnię użytkową najemcy z powierzchnią wspólną budynku, a następnie porównuje tę liczbę do średniego kosztu najmu na stopę kwadratową. Wycena budynku w oparciu o koszt wynajmu stopy kwadratowej jest preferowaną metodą dla wysokiej klasy aktywów z najwyższej klasy wykończeniami, doskonałą lokalizacją lub obiema, ponieważ wartość odzwierciedla to, co może być naliczane w czynszu, aby uzyskać zwrot z inwestycji.
Wybór właściwej metody wyceny jest jak wybór odpowiedniego narzędzia do pracy. Większość decyzji jest podejmowana na podstawie indywidualnych przypadków, w oparciu o najlepsze dostępne informacje. Z różnych subiektywnych metod i informacji, oceny aktywów w świecie komercyjnych jest część formuły, część formy sztuki. W końcu, większość rzeczoznawców nie ogranicza się do jednej metody, zamiast tego przyjmując średnią z dwóch lub więcej metod; oprócz tych metod, ważnym elementem wyceny jest również test warunków skrajnych. Dowiedzenie się, co wchodzi w skład każdej decyzji dotyczącej wyceny pomoże rzucić światło na globalny rynek nieruchomości komercyjnych o wartości 8,9 biliona dolarów.