(Photo by )
Jako kupujący dom po raz pierwszy, prawdopodobnie zakładasz, że Twój agent nieruchomości lub agent nieruchomości wykona brudną robotę negocjacji dla Ciebie. Chociaż może to być prawda, lub może podjąć DIY podejście sprzedaży przez właściciela, upewnij się, że nie brakuje żadnych możliwości targowania się o to, co chcesz – czy to obejmuje koszty zamknięcia pokryte, cały dom pomalowany, lub przedłużony termin move-in. W końcu najgorszą rzeczą, jaką może powiedzieć sprzedawca, jest „nie”, a Ty nie będziesz wiedział, dopóki nie zapytasz.
„Największy błąd widzę młodych nabywców domu podejmowania jest zakładając ich agent nieruchomości będzie proaktywnie i twórczo negocjować w ich imieniu,” dodaje Zoe Chance, profesor w Yale School of Management, który bada wpływ i umiejętności negocjacyjne. „Zachęta agenta jest mieć transakcję przejść, nie dostać ich klienta najlepszą ofertę mogą, ale będą prosić o wszystko, co prosisz ich prosić.”
Oto pięć rzeczy, które należy zawsze negocjować przy zakupie domu, bez względu na to, co.
1. Całość lub procent kosztów zamknięcia do zapłaty.
Jedną z podstawowych rzeczy, które możesz z powodzeniem negocjować jako kupujący po raz pierwszy? Koszty zamknięcia. „Closing costs often catch first-time buyers off guard because they don’t realize they’ll need extra cash to complete the transaction,” says Elizabeth Ann Stribling-Kivlan, real estate broker at New York City-based Stribling & Associates. „Całkowita kwota zależy od tego, gdzie nieruchomość jest sprzedawana i wartości, ale nabywcy domu mogą zazwyczaj oczekiwać, że zapłacą od 2% do 5% ceny zakupu. Jednak koszty zamknięcia mogą być płacone przez sprzedającego lub kupującego. Jeśli jesteś na rynku kupującego, a sprzedawca jest niespokojny, aby przejść z nieruchomości, może być w stanie mieć sprzedających podnieść niektóre lub wszystkie koszty zamknięcia.”
To stawia dodatkową gotówkę w kieszeni, że można przekierować w kierunku remontów, dużych napraw biletów lub aktualizacji, ale można również poprosić o kredyt zamknięcia dla konkretnych zmian dokonanych po zakupie. „Na przykład, nieruchomość potrzebuje podjazd uszczelnione lub nowy właściciel chciałby pokład refinished,” wyjaśnia Teris Pantazes, który jest właścicielem domu i nabywcy domu system zarządzania nieruchomościami w Maryland i często partnerzy z agentów nieruchomości. „Są to elementy, które sprzedawca może 'kredyt' nabywcy domu, co oznacza, że zbierają pieniądze i natychmiast oddać go na stole rozliczeniowym. To nie obniża ostateczną cenę zakupu, ale to obniża kwotę kupujący musi wyjść z kieszeni. Czasami można zwiększyć cenę ofertową nieznacznie i jednocześnie poprosić o kredyt – dzieląc różnicę, ale zachowując wszystko finansowane.”
Po przeciwnej stronie, jeśli pójdziesz drogą kredytu na zamknięcie, pomyśl o czasie korzystania z kredytu w kierunku napraw podkreślonych w inspekcji domu. Możesz również chcieć zakończyć pracę przed zamknięciem sprzedaży, aby upewnić się, że sprzedawca pozostaje odpowiedzialny za ostateczny koszt i jakość końcowego rezultatu. „Jest bardzo prawdopodobne, że Twój inspektor znajdzie rzeczy, które trzeba naprawić” – mówi Sara Hopkins, agentka nieruchomości w Des Moines, Iowa. „Jeśli znajdą się rzeczy, którymi trzeba się zająć, sprzedający powinien za to zapłacić. Nawet jeśli kupujący odejdzie, jest bardzo prawdopodobne, że następny kupujący znajdzie te same rzeczy. Więc to w najlepszym interesie sprzedającego, aby się tym zająć.”
2. Premia za gwarancję domową, przynajmniej za pierwszy rok, i naprawy związane z inspekcjami.
„Zawsze, zawsze pytaj o gwarancję domową”, radzi Hopkins, agent nieruchomości w Des Moines, Iowa. „Bardzo często zdarza się, że sprzedający płaci ten wydatek z góry. Sprzedający płaci premię przy zamknięciu, zwykle około 450-600 dolarów, a następnie nowy właściciel domu jest odpowiedzialny za udział własny w każdym zgłoszonym roszczeniu.”
Podczas gdy gwarancja właściciela domu obejmuje naprawę kluczowych elementów, takich jak systemy grzewcze i powietrzne, instalacje wodno-kanalizacyjne lub urządzenia, inspekcja domu może pomóc ci zaoszczędzić pieniądze w przyszłości. Generalnie istnieją dwa rodzaje inspekcji: standardowe inspekcje mające na celu wychwycenie zarówno niepokojących, jak i nieistotnych problemów, które należy naprawić, oraz bardziej szczegółowe inspekcje, które skupiają się na obszarach domowych, takich jak dach czy łazienki. Sprzedawca może zrezygnować z tego ostatniego rodzaju inspekcji, jeśli uzna ją za niepotrzebną, co może być niewygodne, ale jednocześnie daje ci przewagę i elastyczność, aby albo odejść od potencjalnego problemu, albo naprawić go na dobre.
Inwestor rynku nieruchomości Eric Bowlin przekonał się o tym na własnej skórze, kiedy kupił dom z powolnym odpływem. Chociaż inspektor powiedział, że prawdopodobnie jest on po prostu zatkany, Bowlin wynajął kogoś, aby to sprawdził – i odkrył korzenie drzew w odpływie. W rezultacie był w stanie wynegocjować kilka tysięcy dolarów od ceny domu, a następnie wykonać prace naprawcze za mniej niż tysiąc dolarów.
„Jako nabywcy domów, powinniście nalegać na negocjowanie wszystkiego, co jest związane z bezpieczeństwem”, kontynuuje Bowlin. „Mogą to być wyłączniki różnicowo-prądowe (GFCI) w łazienkach, nieuziemione rury gazowe, poręcze, które nie są dobrze zabezpieczone itp. Mogą się one wydawać małe, i takie są, ale małe problemy mogą stać się dużymi problemami, jeśli dotyczą bezpieczeństwa. Naprawdę nie chcesz, aby ktoś został poważnie zraniony lub zabity, ponieważ nikt nie poświęcił czasu, aby wydać 75 dolarów na zainstalowanie GFCI w łazience w starszym domu.”
3. Elastyczność na zamknięcie lub daty posiadania.
Odkąd wylądujesz na dacie zamknięcia, prawdopodobnie myślisz: „Jak szybko mogę się wprowadzić?”. To oczywiście zależy od twojej sytuacji: możesz czekać na inny dom, aby zamknąć, próbując zatrudnić przeprowadzki lub przesuwając się z mieszkania lub dzierżawy condo. Większość kupujących zakłada, że jest to ich problem, aby dowiedzieć się, ale negocjowanie elastyczności w odniesieniu do zamknięcia lub daty posiadania jest rzeczywiście dość standardowe.
„Reprezentuję wielu kupujących dom po raz pierwszy, a wielu z nich ma pomysł, że muszą poczekać kilka miesięcy, zanim będą mogli napisać ofertę na dom, ponieważ ich dzierżawa będzie się kończyć w mieszkaniu lub domu, który obecnie wynajmują”, mówi pośrednik Andrew Read. „Często sugeruję, że będziemy negocjować ze sprzedającym, aby zapłacić za mojego klienta, aby wykupić ich bieżącą dzierżawę. Wiele razy okazuje się, że sprzedający jest zmotywowany do sprzedaży i nie ma problemu z dostosowaniem ceny do kilku tysięcy dolarów, które trzeba wydać, aby wyjść z najmu wcześniej.”
I to działa w obie strony – jeśli sprzedający potrzebuje dodatkowego czasu na opuszczenie mieszkania z powodu innego zakupu domu lub budowy, mówi agent nieruchomości Ali Chapin, a następnie kupujący, którzy nie mają warunku własności mogą przyznać im dodatkowy czas w zamian za niższą cenę.
4. kosmetyczne aktualizacje, wyposażenie i artykuły gospodarstwa domowego.
Realtorzy nie żartują, kiedy mówią, że możesz negocjować wszystko jako kupujący, jak meble, które idealnie pasują do układu pokoju, oprawy oświetleniowe, zlewy i prysznice, drobne krajobrazy, samochody, urządzenia, a nawet przedmioty do pielęgnacji trawników. Czasami sprzedawcy mówią „tak” takim prośbom, ponieważ chcą, aby dom był bardziej atrakcyjny dla kupującego, nie chcą transportować pewnych rzeczy do nowej lokalizacji lub rzadko z nich korzystają.
„Chociaż meble zazwyczaj przychodzą jako 'prezent' od właściciela domu, może to przejść długą drogę dla kupujących po raz pierwszy, którzy mogą potrzebować umeblować cały dom zaraz po wydaniu większości swoich oszczędności na zakup”, mówi Luis Dominguez, agent nieruchomości na południowej Florydzie. „Sprzedawcy często pozostawiają elementy patio, filtry powietrza – wszystkie rzeczy, które mogą zaoszczędzić kupującemu pieniądze, podczas gdy oni odzyskują od zakupu.”
5. Cena domu lub punkty kredytu hipotecznego.
Negocjowanie w dół wymienionej ceny domu jest dość typowe, oczywiście, ale nadal istnieją pewne ukryte wskazówki i sztuczki, aby to działało na twoją korzyść. Według realtor Chantay Bridges, można poprosić o niższą cenę w oparciu o czynniki takie jak porównywalne właściwości, wyniki oceny, status sąsiedztwa, stan domu i ogólny rynek-lub można poprosić sprzedającego o punkty kredytowe na swojej hipotece.
„Kupujący może poprosić sprzedającego o rozważenie zapłacenia punktów od kredytu hipotecznego jako kosztu do odliczenia od podatku”, zauważa Bridges. „Wielu kupujących chciałoby zmniejszyć kwotę, którą zapłacą w odsetkach, czyli tam, gdzie pojawiają się punkty. Każdy zakupiony punkt zmniejszy oprocentowanie, i pomimo tego, jaką kwotę pożyczkodawca ci powie, można to wynegocjować.”
Inna potencjalna opcja, ze względu na rosnące stopy procentowe, polega na przyjęciu aktualnego oprocentowania kredytu hipotecznego sprzedawcy. „Chociaż niektóre firmy hipoteczne mogą na to nie pozwolić, może to pomóc pierwszemu nabywcy domu zaoszczędzić sporo pieniędzy” – mówi Dan Rivers, pośrednik w Charleston w Karolinie Południowej. „Oznacza to, że jeśli obecny właściciel ma kredyt hipoteczny z niskim oprocentowaniem, powiedzmy 3,5%, a stopy wzrosną w pobliżu 6-7%, kupujący będzie w stanie przejąć kredyt hipoteczny obecnego właściciela i uzyskać niższe oprocentowanie. Istnieje wiele czynników związanych z tym procesem, ale jest to możliwy element negocjacji i może oznaczać oszczędności kilkuset dolarów każdego miesiąca dla kupujących.”