Heeft u te maken met krakers? Verhuurders hebben al genoeg verantwoordelijkheden op hun bordje zonder dat ze te maken krijgen met een onbevoegde persoon die zijn intrek neemt in een van hun huurwoningen of eenheden. Niet alleen is deze praktijk, bekend als kraken, illegaal (meer daarover later), maar het is ook een situatie die moeilijk te navigeren is als een verhuurder of vastgoedbeheerder.
Krakers komen niet zo vaak voor. Maar als u een leegstaande woning heeft, kunt u er wel mee te maken krijgen als u niet oppast.
Het is helaas mogelijk dat er een langdurige rechtszaak volgt. Terwijl u bezig bent de kraker uit te zetten, loopt u inkomsten mis.
Daarom is het noodzakelijk te begrijpen hoe u met krakers moet omgaan. Hier is alles wat u moet weten.
Wat is een kraker?
Voordat u in het antwoord duikt, is het belangrijk om te begrijpen wat het verschil is tussen een indringer en een kraker.
Waarom? Nou, alle krakers zijn huisvredebrekers, maar niet alle huisvredebrekers zijn krakers. Als dat verwarrend klinkt, maak je geen zorgen. Hier is waar het onderscheid ligt:
- Huisvredebreuk: Een overtreder is een individu dat willens en wetens het land van een persoon betreedt of bezet zonder zijn toestemming.
- Kraker: Een kraker is een individu dat willens en wetens andermans land of eigendom bezet zonder hun toestemming met een claim van eigendom.
Krakers zijn in wezen huisvredebrekers die nog een stap verder gaan. Zij bezetten het eigendom zonder toestemming in een poging het eigendom op te eisen.
Legaal wordt deze praktijk aangeduid als “nadelig bezit”. Als de kraker voldoet aan alle vereisten van het gewoonterecht, kan hij wettelijk een eigendomstitel op het land verwerven.
Krakers kiezen vaak panden die leeg staan of verlaten zijn. Dat komt omdat het bij deze panden gemakkelijker is om aan de vereisten van bezitsverkrijging te voldoen. Helaas kunnen ze zich ook richten op huurwoningen die al lange tijd leegstaan.
Wat zijn krakersrechten?
Wettelijk gezien worden wetten inzake onteigening of “krakersrechten” gebruikt om het ongebruik van land tegen te gaan. Het is logisch dat land en eigendom moeten worden gebruikt en onderhouden, in plaats van verlaten en verwaarloosd. In sommige gevallen kunnen huurdersverlaters als baken fungeren voor krakers die het gemunt hebben op leegstaande woningen.
Het recht van krakers om afkerig bezit na te streven is wettelijk beschermd door het gewoonterecht. Echter, elke staat en plaats kan verschillende wetten hebben met betrekking tot nadelig bezit. Het is dus belangrijk om onderzoek te doen naar de wetgeving op het gebied van ongunstig bezit op het niveau van de staat.
Naast de bescherming tegen bezitsverlies, hebben krakers ook wettelijk recht op een ontruimingsbevel. Dit lijkt misschien belachelijk, omdat u ze in eerste instantie niet verhuurd heeft. U moet zich echter aan de wet houden. Doet u dit niet, dan kunt u worden aangeklaagd of zelfs het eigendom van uw woning verliezen.
Hoe krakers uit te zetten
Het uitzetten van krakers kan helaas net zo moeilijk zijn als het uitzetten van een traditionele huurder. Veel krakers proberen huurdersrechten te krijgen.
Dat maakt het nog moeilijker om ze uit te zetten. Het kan ook de toch al lange uitzettingsprocedure verlengen.
Als u bezig bent met het uitzetten van een kraker, zijn hier de stappen die u moet nemen:
1. Blijf kalm
Het kan uiterst frustrerend en gekmakend zijn dat een kraker zijn intrek neemt in uw woning. Het is echter van essentieel belang dat u uw hoofd erbij houdt en kalm blijft.
Het boos bedreigen van krakers, het met geweld betreden van de woning of het afsluiten van de nutsvoorzieningen zijn fouten die u in de problemen kunnen brengen en kunnen leiden tot rechtszaken en mogelijk arrestatie. Blijf kalm en benader de situatie met de nodige voorzichtigheid.
2. Waarschuw de politie
U moet als eerste de politie bellen. Zij kunnen bepalen wat de volgende stappen moeten zijn.
In de meeste gevallen beslissen zij of de situatie een civiele of een strafrechtelijke zaak is. Dat laatste komt echter minder vaak voor.
Als de politie vaststelt dat het om een strafzaak gaat, zal zij de kraker opdragen het pand te verlaten. Ze zullen hem enige tijd geven om daaraan te voldoen.
Als het echter om een civiele zaak gaat, moet u vragen om documentatie van het telefoontje of de klacht. De kans is namelijk groot dat u naar de civiele rechter moet om de zaak op te lossen.
3. Stuur een ontruimingsbevel
Afhankelijk van de periode dat de kraker de woning heeft bezet, kan het zijn dat u een ontruimingsbevel moet sturen om het proces van ontruiming te beginnen. Als dat het geval is, moet u alle typische stappen van een huurdersontruiming volgen. Verstuur de kennisgeving via aangetekende post en bewaar de ontvangst ervan.
4. Documenteer alle communicatie met de ongewenste huurder
Het is van cruciaal belang alle communicatie tussen u en de kraker vast te leggen. Dit kan dienen als bewijs dat u heeft geprobeerd om de situatie te verhelpen en dat u zich aan de wet heeft gehouden. Bovendien, als de kraker agressief is of u op enigerlei wijze bedreigt, kunt u dat in de rechtszaal gebruiken.
Hoe voorkom ik krakers?
De beste manier om met krakers af te rekenen is om te voorkomen dat zij uw pand illegaal gaan bezetten. Hier zijn enkele beproefde methoden om krakers te voorkomen.
-
Houd leegstaande eenheden in de gaten. Of u nu uw vastgoedbeheerder regelmatig laat controleren of zelf een paar keer per week langsgaat, zorg ervoor dat u uw woning controleert.
-
Doe alles op slot en sluit af. Maak het moeilijk om uw woning te betreden door alle ramen op slot te doen (zelfs de bovenste verdiepingen). Zorg er ook voor dat alle ingangen, zoals achterdeuren, garages of stormdeuren, zijn afgesloten met een hangslot. Een kraker zal uw eigendom moeten beschadigen om binnen te komen, wat uw zaak bij de politie kan compliceren.
-
Installeer een beveiligingssysteem. U hoeft niet te betalen voor een duur huisbeveiligingssysteem. Tegenwoordig kunt u eenvoudig een bewegingsgevoelige camera aanschaffen die waarschuwingen en beelden naar uw telefoon stuurt wanneer iemand het huis probeert te betreden. Dit kan ook dienen als afschrikmiddel voor eventuele krakers die niet betrapt willen worden. Overweeg een bordje met “verboden toegang voor onbevoegden”.
-
Probeer de eenheden gevuld te houden. Dit lijkt misschien voor de hand liggend, maar door huurwoningen gevuld te houden, kunt u krakers buiten de deur houden. Bied huurders een huurcontract van maand tot maand aan totdat u huurders hebt gevonden die voor langere tijd willen huren. U kunt ook overwegen de huurwoning aan uw kraker aan te bieden om een langdurige juridische procedure te voorkomen.
-
Probeer een erfdienstbaarheid. Of u nu een persoon toestemming geeft om op het terrein te parkeren of toestaat dat het als een kortere weg wordt gebruikt, als u een kraker schriftelijke toestemming geeft om uw terrein of delen daarvan te gebruiken, voorkomt u juridisch dat hij als kraker of overtreder wordt herkend. Met een erfdienstbaarheid kunnen zij geen gebruik maken van uw eigendom op grond van bezitsverlies.
Definitieve gedachten
Als verhuurder of vastgoedbeheerder zult u waarschijnlijk niet vaak of nooit te maken krijgen met krakers. Echter, de kennis over hoe om te gaan met krakers moet altijd in je gereedschapsriem zitten. Niet alleen kan deze kennis u helpen krakers te voorkomen, maar het kan er ook voor zorgen dat u delicaat met de situatie omgaat en u zich aan de wet houdt.