Wat u moet weten over de taxatie van onroerend goed

Het schatten van de waarde van onroerend goed is noodzakelijk voor verschillende doeleinden, zoals financiering, verkoop, investeringsanalyse, vastgoedverzekering en belastingen. Maar voor de meeste mensen is het bepalen van de vraag- of aankoopprijs van een stuk onroerend goed de meest nuttige toepassing van onroerend goed taxatie. Dit artikel geeft een inleiding tot de basisbegrippen en -methoden van de taxatie van onroerend goed, met name wat de verkoop betreft.

Real Estate Valuation: Wat u moet weten

Basisbegrippen taxatie

Technisch gesproken wordt de waarde van een onroerend goed gedefinieerd als de huidige waarde van toekomstige voordelen die voortvloeien uit het bezit van het onroerend goed. In tegenstelling tot veel consumptiegoederen die snel worden gebruikt, worden de voordelen van onroerend goed over het algemeen over een lange periode gerealiseerd. Daarom moet bij een schatting van de waarde van een onroerend goed rekening worden gehouden met economische en sociale trends, alsmede met overheidscontroles of -voorschriften en milieuomstandigheden die van invloed kunnen zijn op de vier elementen van waarde:

• Vraag: de wens of behoefte aan eigendom ondersteund door de financiële middelen om aan de wens te voldoen
• Nut: het vermogen om aan de wensen en behoeften van toekomstige eigenaren te voldoen
• Schaarste: het eindige aanbod van concurrerende eigendommen
• Overdraagbaarheid: het gemak waarmee eigendomsrechten worden overgedragen

Waarde versus Kosten en Prijs

Waarde is niet noodzakelijk gelijk aan kosten of prijs. De kosten hebben betrekking op de werkelijke uitgaven – aan materialen, bijvoorbeeld, of arbeid. De prijs daarentegen is het bedrag dat iemand voor iets betaalt. Hoewel kosten en prijs de waarde kunnen beïnvloeden, bepalen zij niet de waarde. De verkoopprijs van een huis kan $150.000 zijn, maar de waarde kan aanzienlijk hoger of lager zijn. Als een nieuwe eigenaar bijvoorbeeld een ernstig gebrek aan het huis ontdekt, zoals een defecte fundering, kan de waarde van het huis lager zijn dan de prijs.

Marktwaarde

Een taxatie is een mening of schatting over de waarde van een bepaald onroerend goed op een specifieke datum. Taxatierapporten worden gebruikt door bedrijven, overheidsinstellingen, particulieren, investeerders en hypotheekverstrekkers bij het nemen van beslissingen over onroerendgoedtransacties. Het doel van een taxatie is het bepalen van de marktwaarde van een onroerend goed – de meest waarschijnlijke prijs die het onroerend goed zal opbrengen in een concurrerende en open markt.

De marktprijs, de prijs waartegen onroerend goed daadwerkelijk wordt verkocht, vertegenwoordigt niet altijd de marktwaarde. Bijvoorbeeld, als een verkoper onder druk staat vanwege de dreiging van gedwongen verkoop, of als een onderhandse verkoop wordt gehouden, kan het onroerend goed onder de marktwaarde worden verkocht.

Taxatiemethoden

Een nauwkeurige taxatie is afhankelijk van de methodische verzameling van gegevens. Specifieke gegevens over het onroerend goed in kwestie en algemene gegevens over het land, de regio, de stad en de buurt waarin het onroerend goed zich bevindt, worden verzameld en geanalyseerd om tot een waarde te komen. Bij taxaties worden drie basisbenaderingen gebruikt om de waarde van een onroerend goed te bepalen.

Methode 1: Verkoopvergelijkingsbenadering

De verkoopvergelijkingsbenadering wordt vaak gebruikt bij de taxatie van eengezinswoningen en grond. Soms ook wel de marktgegevensbenadering genoemd, is het een schatting van de waarde die wordt afgeleid door een woning te vergelijken met recent verkochte woningen met vergelijkbare kenmerken. Deze vergelijkbare objecten worden comparables genoemd, en om een geldige vergelijking te kunnen maken, moet elk object:

• zo veel mogelijk lijken op het object
• in het afgelopen jaar zijn verkocht op een open, concurrerende markt
• zijn verkocht onder typische marktomstandigheden

Ten minste drie of vier comparables moeten worden gebruikt in het taxatieproces. De belangrijkste factoren bij de selectie van vergelijkingspunten zijn de grootte, vergelijkbare kenmerken en – misschien wel het belangrijkst – de locatie, die een enorm effect kan hebben op de marktwaarde van een pand.

Vergelijkbare kenmerken

Omdat geen twee eigendommen precies gelijk zijn, zullen de verkoopprijzen van de vergelijkingspunten worden aangepast om rekening te houden met ongelijksoortige kenmerken en andere factoren die de waarde zouden beïnvloeden, waaronder:

• Leeftijd en staat van de gebouwen
• Verkoopdatum, als er economische veranderingen optreden tussen de verkoopdatum van een vergelijkbaar object en de datum van de taxatie
• Verkoopvoorwaarden, zoals als de verkoper van een pand onder dwang stond of als een pand tussen familieleden werd verkocht (tegen een gereduceerde prijs)
• Locatie, aangezien vergelijkbare eigendommen in prijs kunnen verschillen van buurt tot buurt
• Fysieke kenmerken, met inbegrip van grootte van het perceel, landschapsarchitectuur, type en kwaliteit van de constructie, aantal en type kamers, vierkante meters woonoppervlak, hardhouten vloeren, een garage, keuken upgrades, een open haard, een zwembad, centrale lucht, enz.

De schatting van de marktwaarde van het object zal binnen het bereik vallen dat wordt gevormd door de aangepaste verkoopprijzen van de vergelijkingspunten. Aangezien sommige aanpassingen van de verkoopprijzen van de vergelijkingspunten subjectiever zullen zijn dan andere, wordt doorgaans een gewogen oordeel gegeven aan de vergelijkingspunten die het minst zijn aangepast.

Methode 2: Kostenbenadering

De kostenbenadering kan worden gebruikt om de waarde te schatten van onroerende zaken die zijn verbeterd door een of meer gebouwen. Bij deze methode wordt de waarde van het gebouw of de gebouwen en van de grond afzonderlijk geschat, waarbij rekening wordt gehouden met de afschrijving. De schattingen worden bij elkaar opgeteld om de waarde van het gehele verbeterde onroerend goed te berekenen. Bij de kostenbenadering wordt ervan uitgegaan dat een redelijke koper voor een bestaand verbeterd onroerend goed niet meer zou betalen dan de prijs om een vergelijkbaar perceel te kopen en een vergelijkbaar gebouw neer te zetten. Deze benadering is nuttig wanneer het te taxeren onroerend goed van een type is dat niet vaak wordt verkocht en geen inkomsten genereert. Voorbeelden zijn scholen, kerken, ziekenhuizen en overheidsgebouwen.

Bouwkosten kunnen op verschillende manieren worden geschat, waaronder de vierkante-voetmethode, waarbij de kosten per vierkante voet van een recent gebouwd vergelijkbaar gebouw worden vermenigvuldigd met het aantal vierkante voet in het onderhavige gebouw; de unit-in-place-methode, waarbij de kosten worden geschat op basis van de bouwkosten per meeteenheid van de afzonderlijke bouwcomponenten, met inbegrip van arbeid en materialen; en de quantity-survey-methode, waarbij de hoeveelheden grondstoffen worden geschat die nodig zullen zijn om het onderhavige gebouw te vervangen, samen met de huidige prijs van de materialen en de bijbehorende installatiekosten.

Afschrijving

Voor taxatiedoeleinden verwijst afschrijving naar elke omstandigheid die een negatieve invloed heeft op de waarde van een verbetering aan een onroerend goed, en houdt rekening met:

• Fysieke verslechtering, waaronder herstelbare verslechtering, zoals schilderwerk en dakvervanging, en ongeneeslijke verslechtering, zoals structurele problemen
• Functionele veroudering, die verwijst naar fysieke of ontwerpkenmerken die niet langer wenselijk worden geacht door eigenaren van onroerend goed, zoals verouderde apparatuur, gedateerd ogende armaturen of woningen met vier slaapkamers, maar slechts één badkamer
• Economische veroudering, veroorzaakt door factoren die extern zijn aan het onroerend goed, zoals de ligging dicht bij een lawaaierige luchthaven of vervuilende fabriek.

Methodologie

• Raam de waarde van de grond alsof deze leeg staat en beschikbaar is voor het hoogste en beste gebruik, met behulp van de verkoopvergelijkingsmethode, aangezien grond niet kan worden afgeschreven.
• Raam de huidige kosten van de bouw van het (de) gebouw(en) en verbeteringen op het terrein.
• Raam het bedrag van de afschrijving van de verbeteringen als gevolg van verslechtering, functionele veroudering of economische veroudering.
• Trek de afschrijving af van de geschatte bouwkosten.
• Voeg de geschatte waarde van de grond bij de afgeschreven kosten van het (de) gebouw(en) en de verbeteringen aan het terrein om de totale waarde van het onroerend goed te bepalen.

Methode 3: Kapitalisatiebenadering van het inkomen

Deze methode, die vaak eenvoudigweg de inkomstenbenadering wordt genoemd, is gebaseerd op de relatie tussen het rendement dat een investeerder verlangt en de netto-inkomsten die een onroerend goed oplevert. Deze methode wordt gebruikt om de waarde te schatten van onroerend goed dat inkomsten oplevert, zoals appartementencomplexen, kantoorgebouwen en winkelcentra. Taxaties die gebruik maken van de inkomstenkapitalisatiebenadering kunnen vrij eenvoudig zijn wanneer verwacht kan worden dat het object in kwestie toekomstige inkomsten zal genereren, en wanneer de uitgaven voorspelbaar en stabiel zijn.

Directe kapitalisatie

Taxateurs zullen de volgende stappen uitvoeren bij het gebruik van de directe kapitalisatiebenadering:

• Raam de jaarlijkse potentiële bruto-inkomsten.
• Rekening houden met leegstand en huurincassoverliezen om de effectieve bruto-inkomsten te bepalen.
• De jaarlijkse bedrijfskosten aftrekken om de jaarlijkse netto-bedrijfsinkomsten te berekenen.
• De prijs schatten die een typische investeerder zou betalen voor de inkomsten die door het specifieke type en de specifieke klasse van onroerend goed worden geproduceerd. Dit wordt bereikt door een schatting te maken van het rendement, of kapitalisatievoet.
• Toepassen van de kapitalisatievoet op de jaarlijkse netto bedrijfsopbrengsten van het onroerend goed om een schatting te maken van de waarde van het onroerend goed.

Gross Income Multipliers

De bruto-inkomen vermenigvuldigingsfactor (GIM) methode kan worden gebruikt om andere eigendommen te taxeren die meestal niet worden gekocht als inkomstenvastgoed, maar die kunnen worden verhuurd, zoals een- en tweegezinswoningen. De GIM-methode relateert de verkoopprijs van een woning aan de verwachte huuropbrengsten. (Voor verwante lectuur, zie “4 manieren om een onroerend goed te waarderen”)

Voor woningen wordt meestal het bruto maandinkomen gebruikt; voor commerciële en industriële eigendommen wordt het bruto jaarinkomen gebruikt. De vermenigvuldigingsfactor kan als volgt worden berekend:

Verkoopprijs ÷ Huurinkomsten = Bruto Inkomsten Vermenigvuldigingsfactor

Op basis van recente verkoop- en huurgegevens van ten minste drie soortgelijke panden kan een nauwkeurige GIM worden vastgesteld. De GIM kan vervolgens worden toegepast op de geschatte markthuur van het object in kwestie om de marktwaarde ervan te bepalen, die als volgt kan worden berekend:

Huurinkomsten x GIM = Geschatte Marktwaarde

The Bottom Line

Nauwkeurige taxatie van onroerend goed is belangrijk voor hypotheekverstrekkers, beleggers, verzekeraars en kopers, en verkopers van onroerend goed. Hoewel taxaties over het algemeen worden uitgevoerd door ervaren professionals, kan iedereen die betrokken is bij een vastgoedtransactie baat hebben bij het verkrijgen van een basiskennis van de verschillende methoden voor het taxeren van onroerend goed.