In Pennsylvania kan een huisbaas een huurder uitzetten wegens niet-betaling van huur zodra de huur te laat is. Tenzij anders is overeengekomen in de huurovereenkomst, wordt de huur als te laat beschouwd op de dag nadat deze verschuldigd is, en op die dag kan de verhuurder de huurder een ontruimingsbevel sturen.
Hier leest u hoe en wanneer een verhuurder een ontruimingsbevel, of “Notice to Quit”, kan indienen wegens niet-betaling van de huur volgens de Pennsylvania Landlord-Tenant Act van 1951.
Timing van ontruimingsbevelen wegens niet-betaling van huur in Pennsylvania
De huur is gewoonlijk verschuldigd op de eerste dag van elke maand, tenzij in het huurcontract of de huurovereenkomst een andere datum is bepaald. Er is geen respijtperiode voor huurbetalingen in Pennsylvania, tenzij schriftelijk overeengekomen tussen de verhuurder en de huurder. Dit betekent dat de verhuurder de huurder een ontruimingsbevel kan geven, een zogenaamde Notice to Quit, de dag nadat de huur is verschuldigd, als de verhuurder de huurbetaling niet op tijd heeft ontvangen.
Tenzij anders is overeengekomen in de huurovereenkomst, is de huur ook verschuldigd in het weekend en op feestdagen, zelfs als de huurvervaldatum (zoals de eerste van de maand) op een van deze dagen valt. Sommige verhuurders kunnen in de huurovereenkomst overeenkomen dat de huur op de volgende werkdag moet worden betaald als de vervaldag in een weekend of op een feestdag valt. Maar tenzij deze verlenging in de overeenkomst wordt vermeld, is de huur altijd verschuldigd op de datum die in de huurovereenkomst wordt vermeld, ongeacht of dit een weekend of feestdag is.
Als de verhuurder de huurder een “Notice to Quit” geeft, heeft de huurder tien dagen de tijd om de huur te betalen of de huurwoning te verlaten. De termijn van tien dagen gaat in op de dag dat de huuropzegging is gepost of aan de huurder is overhandigd. Weekenden en feestdagen zijn inbegrepen in de periode van tien dagen. Het is mogelijk dat de verhuurder en de huurder een andere termijn overeenkomen in de huurovereenkomst of het huurcontract, op het moment dat de overeenkomst werd gesloten. Als de huurovereenkomst een langere of kortere periode voor de Notice to Quit toestaat, moet die periode worden gevolgd. Dit zijn vereisten van de Pennsylvania State Law (zie 68 Pa. Cons. Stat. Ann. §250.501-(b) en (e)).
Informatie in aankondiging van ontruiming in Pennsylvania
De aankondiging van ontruiming moet schriftelijk worden opgesteld, en moet de volgende informatie bevatten:
- datum waarop de kennisgeving is betekend aan de huurder(s)
- naam en adres van de huuraccommodatie van de huurder(s)
- de reden voor de kennisgeving (dat de huurder de huur gedurende een bepaalde periode niet heeft betaald)
- het totale bedrag van de achterstallige huur, met inbegrip van eventuele late kosten, en waar en aan wie de huur en de achterstallige kosten moeten worden betaald
- een verklaring dat de huurder tien dagen heeft om de huur en de achterstallige kosten te betalen (de kennisgeving moet de exacte datum vermelden waarop dit moet gebeuren) of te verhuizen
- een ultimatum dat de verhuurder juridische stappen kan ondernemen (een ontruimingsrechtszaak) als de huurder niet de volledige huur binnen tien dagen betaalt of verhuist, en
- een verklaring waarin wordt gespecificeerd hoe de kennisgeving aan de huurder is gegeven, hetzij door de kennisgeving daadwerkelijk aan de huurder te geven of door de kennisgeving op de deur van de huurder te plakken.
Als in een kennisgeving van ontruiming belangrijke informatie ontbreekt, zoals de duidelijke boodschap aan de huurder om ofwel de huur en de achterstallige kosten te betalen of te verhuizen, dan zal de kennisgeving van ontruiming niet als geldig worden beschouwd en zal de opzegtermijn van tien dagen niet ingaan. De verhuurder moet dan een nieuwe kennisgeving aan de huurder doen, waarbij de termijn van tien dagen opnieuw begint te lopen, en de kennisgeving moet alle hierboven vermelde informatie bevatten (zie Jankowski v. Orloske, 84 Pa. D&C 522 .).
Hoe Pennsylvania Landlords Must Serve Eviction Notices
De verhuurder heeft drie opties voor het verzenden van de Notice to Quit onder 68 Pa. Cons. Stat. Ann. §250.501(f):
1. De verhuurder, of iemand van 18 jaar of ouder, kan de kennisgeving persoonlijk aan de huurder overhandigen.
2. De verhuurder kan de kennisgeving aanplakken in het gebouw dat de huurder huurt (bijvoorbeeld, de verhuurder kan de kennisgeving met plakband aan de deur van het appartement van de huurder bevestigen).
3. De verhuurder kan de kennisgeving aanplakken in het gebouw dat de huurder huurt. De verhuurder kan de kennisgeving ophangen op een plaats waar de huurder deze zeker zal zien op het gehuurde terrein, zoals in een gemeenschappelijke ruimte van een appartementencomplex of op de voorpoort van een huis.
Als de kennisgeving niet rechtstreeks aan de huurder wordt gegeven, is het zeer belangrijk dat de kennisgeving wordt achtergelaten op een plaats waar de huurder deze zal zien. De kennisgeving kan niet worden verborgen of geplaatst in een object (zoals een brievenbus). Hij moet op een opvallende plaats worden opgehangen.
Als de verhuurder de kennisgeving niet correct heeft betekend, moet de verhuurder een nieuwe kennisgeving opstellen en het proces opnieuw beginnen. De kennisgeving van tien dagen is pas van kracht wanneer de verhuurder de huurder op een van de drie hierboven vermelde manieren heeft verwittigd.
Mogelijkheden voor de huurder bij een kennisgeving van ontruiming wegens het niet betalen van huur in Pennsylvania
Wat er vervolgens gebeurt, hangt af van de reactie van de huurder op de kennisgeving van ontruiming.
- Als de huurder de huur binnen de termijn van tien dagen betaalt, is de kennisgeving ongeldig en kan de huurder niet worden uitgezet.
- Als de huurder de huur niet betaalt, maar wel binnen tien dagen vertrekt, kan de verhuurder de (eventuele) waarborgsom van de huurder gebruiken om de onbetaalde huur te dekken.
- Als de waarborgsom niet alle verschuldigde huur dekt, met inbegrip van de achterstallige kosten, kan de verhuurder de huurder aanklagen voor de nog verschuldigde huur. De verhuurder kan de huur terugvorderen door middel van assumpsit (wat betekent dat de huurder de verhuurder geld moet betalen) of distress (wat betekent dat de huurder de verhuurder persoonlijke bezittingen moet geven die gelijk zijn aan het aan de verhuurder verschuldigde bedrag). Zie 68 Pa. Cons. Stat. Ann. §250.301 en 302.
- Als de huurder de volledige huur niet binnen de termijn van tien dagen betaalt en niet uit de woning vertrekt, kan de verhuurder overgaan tot het indienen van een dagvaarding en een klacht bij de rechtbank. Deze procedure wordt een onrechtmatige detentie zaak genoemd.
De verhuurder moet met succes de onrechtmatige detentie zaak winnen in de rechtbank voordat een sheriff of agent legaal bezit kan nemen van de woning. Het is zeer belangrijk dat verhuurders zich niet bezighouden met “zelfhulp”-praktijken (zoals het veranderen van de sloten of het afsluiten van de nutsvoorzieningen) en dat zij de procedures volgen voor het indienen van de onrechtmatige inbezitneming klacht. Meer informatie over het indienen van de klacht is te vinden in 68 Pa. Cons. Stat. Ann. § §502-504. Het Pennsylvania rechtssysteem biedt klachtsjablonen online aan op www.pacourts.us/forms/for-the-public, onder “Landlord.”
Evictions in Mobile Homes
Voor het uitzetten van huurders in stacaravans in Pennsylvania gelden andere regels dan in Pennsylvania. Zie voor meer informatie 68 P.S. §250.501-(c) en de Mobile Home Park Rights Act.
Meer over huurrecht in Pennsylvania en uitzetting
Voor meer artikelen over huurrecht in Pennsylvania, met inbegrip van illegale uitzettingsprocedures en het recht van huurders om huur in te houden, zie de Pennsylvania-grafieken in het gedeelte over huurrecht van de Nolo-site. Voor meer artikelen over uitzetting, zie de Uitzetting van een huurder of beëindiging van een huurovereenkomst sectie van de Nolo site.