- Print deze pagina
- Email deze pagina
Door: Adam Leitman Bailey & John M. Desiderio
1 februari 2008
Een aantal jaren geleden zat ik om de tafel met een van de New Yorkse vastgoedlegendes en de general counsel van zijn bedrijf. Hij had moeite met de uitzettingsprocedure in New York – het verlies aan huurinkomsten, de verspilde juridische kosten, en de ongelooflijke hoeveelheid tijd tussen het in gebreke blijven van een huurder en een daadwerkelijke uitzetting.
Voor een aantal van zijn gebouwen introduceerde hij een nieuw type kantoorruimte voor kleinere huurders die kleinere ruimten nodig hebben. Volgens zijn ontwerp zou een huurder een toegewezen kantoor hebben en een kopieermachine, faxapparaat, keuken en vergaderzalen delen. Het meubilair, de vloerbedekking, de telefoons, de computer en de koffie zouden door de verhuurder worden geleverd. De ruimtes worden vooraf gebouwd. De huurder zou alleen een potlood hoeven mee te brengen om te kunnen werken. De general counsel vroeg naar het gebruik van een licentieovereenkomst waarbij hij de sloten kon veranderen of, in dit geval, de sleutelkaarten kon uitzetten wanneer een huurder in gebreke zou blijven. De opdracht van ons kantoor was om een afdwingbare licentieovereenkomst op te stellen die voorzag in zelfredzaamheid zonder een beroep te hoeven doen op een gerechtelijke procedure. Dit artikel bespreekt de licentieovereenkomst – de beperkingen en de bevoegdheden ervan. Het ontleedt ook en legt uit wanneer en hoe een licentieovereenkomst te gebruiken, en de mogelijkheid om zelfhulp op de juiste manier te bewerkstelligen.
DE LICENTIEOVEREENKOMST
Huurdersadvocaten hebben het gebruik van licentieovereenkomsten over het hoofd gezien of zijn te voorzichtig geweest om het gebruik ervan aan hun cliënten voor te stellen. Licentieovereenkomsten stellen eigenaren van commercieel onroerend goed echter in staat om de verhuurder-huurderrelatie volledig te elimineren en daarmee de lasten te vermijden die vaak worden ervaren in het juridische kader van de traditionele verhuurder-huurderprocedure.
De juridische relatie tussen de eigenaar-huurder en een huurder die door een huurovereenkomst tot stand wordt gebracht, is volledig verschillend van de juridische relatie die door een licentie tot stand wordt gebracht tussen de eigenaar-licentiegever en een licentienemer.
Zoals uiteengezet in Friedman On Leases, is het onderscheid tussen een huurovereenkomst en een licentie dat:
Een huurovereenkomst is een overdracht van het exclusieve bezit van een bepaald goed… gewoonlijk tegen betaling van huur, die een eigendom vestigt op de concessiehouder, terwijl een licentie daarentegen slechts handelingen toelaatbaar maakt op het land van een ander waarvoor anders geen toestemming zou zijn. Een licentie zou herroepbaar zijn naar goeddunken van de licentiegever, maar schept geen eigendom.
De belangrijkste rechten van de eigenaar-licentiegever in een licentieverhouding zijn het recht om de licentie “naar believen” in te trekken en om “zelfhulp” te gebruiken om een licentiehouder die in gebreke blijft van het terrein te verwijderen zonder maanden of jaren van langdurige en frustrerende processen te moeten doorstaan om het bezit van kostbaar onroerend goed terug te krijgen.
Zelfhulp is niet onbereikbaar voor verhuurders in New York die zich het recht voorbehouden er gebruik van te maken in hun huurovereenkomsten. Rechtbanken zijn echter over het algemeen vijandig tegenover het gebruik van zelfhulp door een verhuurder en zullen het gebruik ervan niet goedkeuren als er een dubbelzinnigheid is in de huurvoorwaarden of als er een feitelijke vraag is over het al dan niet verlopen van de huurovereenkomst. Bovendien kan een huurder, indien hij met geweld of op een andere onwettige wijze uit een onroerend goed wordt gezet, krachtens § 853 van de New Yorkse Real Property Actions and Proceeding Law (“RPAPL”) een drievoudige schadevergoeding van de verhuurder vorderen en kan hij ook weer in het bezit worden gesteld van het onroerend goed indien hij voor het einde van de huurtermijn is uitgezet. Alleen wanneer een rechter concludeert dat het “zinloos” zou zijn de huurder weer in bezit te nemen, omdat de verhuurder zal zegevieren in een kort geding om de huurder uit te zetten, is het onwaarschijnlijk dat de rechter de teruggave van het pand aan de huurder beveelt.
Bij een bonafide licentieovereenkomst daarentegen bezit de huurder-licentienemer geen eigendom van het pand en heeft hij geen recht op bezit. De beginselen van gemeen recht zijn van toepassing, en de eigenaar-licentiegever heeft het absolute recht om vreedzame zelfhulp te gebruiken – op elk moment – om een licentienemer te verwijderen van het pand onder licentie, om welke reden of geen reden dan ook.
Niettemin zal het gebruik van een licentieovereenkomst, in plaats van een huurovereenkomst, niet volledig alle mogelijkheid van geschillen tussen de eigenaar-licentiegever en de huurder-licentienemer uitsluiten. De vraag of de gebruikte “zelfhulp” al dan niet vreedzaam (en dus rechtmatig) of gedwongen (en dus onrechtmatig) was, is altijd een mogelijk voorwerp van geschil. Wanneer er echter een geldige licentieovereenkomst bestaat, zal de eigenaar-licentiegever niet verplicht zijn de verstoten licentienemer opnieuw tot het pand toe te laten, zelfs indien de gebruikte zelfhulp geforceerd en niet vreedzaam blijkt te zijn geweest. In New York kan de licentienemer alleen een beroep doen op de drievoudige schadevergoeding waarin RPAPL §853 voorziet voor uitzetting met geweld.
In deze omstandigheden kan de eigenaar-licentiegever, afhankelijk van de aard van de schade die door de voormalige licentienemer kan worden bewezen, wat slechts een mogelijke, maar niet zekere, veroordeling tot drievoudige schadevergoeding is, beschouwen als een veel minder zware kostenpost dan het totaal van alle kosten die normaliter gepaard gaan met een geschil tussen een verhuurder en een huurder.
Bovendien zal de eigenaar, in plaats van inkomsten te derven tijdens de rechtszaak over zelfhulp, in feite inkomsten realiseren uit de betalingen die hij ontvangt van de nieuwe vergunninghouder van het pand.
Natuurlijk moet de eigenaar-licentiegever alle voorzorgsmaatregelen nemen om ervoor te zorgen dat de zelfhulp die hij toepast altijd op een “vreedzame” manier wordt uitgevoerd en zonder dat er een reële mogelijkheid bestaat dat dit later “met geweld” gebeurt. Er zijn in feite verschillende bekende “vreedzame” zelfhulptechnieken die zowel door verhuurders als licentiegevers zijn toegepast, die de rechtbank heeft doorstaan, en die altijd moeten worden gebruikt om het risico te minimaliseren dat de rechter tot de conclusie komt dat er sprake is van “gedwongen” uitzetting.
LICENTIEFACTOREN
Om het voordeel van een licentieovereenkomst te verkrijgen, moet de eigenaar van het onroerend goed zich ervan vergewissen dat zijn overeenkomst met de toekomstige gebruiker van het pand inderdaad een licentie is en geen huurovereenkomst. Dit is niet noodzakelijkerwijs een gemakkelijke taak om te volbrengen. Door de overeenkomst gewoon een “licentie” te noemen, wordt zij dat nog niet. Of een overeenkomst als een licentie en niet als een huurovereenkomst wordt beschouwd, hangt af van de aanwezigheid of de afwezigheid in de overeenkomst van de drie essentiële kenmerken van een vastgoedlicentie: 1) een clausule die de licentiegever toestaat de overeenkomst “naar believen” te herroepen; 2) het behoud door de licentiegever van de absolute controle over het pand; en 3) de verstrekking door de licentiegever aan de licentienemer van alle essentiële diensten die vereist zijn voor het toegestane gebruik door de licentienemer van het pand.
De rechter heeft geoordeeld dat licenties huurovereenkomsten zijn wanneer een of meer van deze kenmerken hetzij in het geheel niet in de overeenkomst voorkomen, hetzij niet voldoende zijn verankerd in de bevoegdheden die de licentiegever behoudt. Hoe minder zeggenschap de licentienemer echter heeft, hoe waarschijnlijker het is dat de overeenkomst een licentie is omdat een licentie geen autonomie biedt, maar een partij enkel toestaat “diensten te verlenen binnen een onderneming die wordt geleid in een ruimte die eigendom is van of geëxploiteerd wordt door een ander, die toezicht uitoefent op de wijze waarop de diensten worden verricht”. Niettemin heeft men geoordeeld dat het feit dat de licentiegever controle behoudt over de prijzen die door de licentienemer worden berekend, de tijdstippen waarop de onder licentie geëxploiteerde ruimte wordt gebruikt en zelfs de keuze van de werknemers van de licentienemer, geen garantie is dat de overeenkomst zal worden beschouwd als een licentie en niet als een huurovereenkomst, aangezien dergelijke controles kunnen worden beschouwd als “niet meer dan wat redelijkerwijs zou worden verlangd door een zorgvuldige eigenaar ten opzichte van een huurder voor zaken.”
Daarom zal een zorgvuldige opstelling van passende licentieovereenkomsten vereist zijn, en met het oog daarop moet er een nauwe samenwerking zijn tussen advocaten en hun cliënten die een licentieregeling willen invoeren. Het is van essentieel belang dat de cliënt op de hoogte wordt gebracht van zowel de risico’s als de voordelen van het gebruik van een licentieregeling. Bovendien zullen advocaten veel aandacht moeten besteden aan de doelstellingen van de cliënt en moeten bepalen hoeveel initiële kosten de cliënt bereid is te accepteren om het soort “full service”-overeenkomst te leveren dat de “licentie”-test van de rechter zal doorstaan.
Eigenaren zullen ook een oordeel moeten vellen over de commerciële haalbaarheid van het verkrijgen van licentienemers die bereid zijn licentieovereenkomsten te accepteren met “at will”-herroepingsclausules. Of potentiële huurders-licentienemers bereid zijn dergelijke overeenkomsten te ondertekenen, kan afhangen van het soort ruimte dat de eigenaar voor gebruik onder licentie ter beschikking stelt, bijvoorbeeld of de ruimte onder licentie een pakhuis, een kantoorruimte voor meerdere gebruikers of een eenvoudige opslagruimte is. Om licentienemers aan te trekken die een substantiële investering willen doen in ruimte die onder een herroepbare licentie valt, kunnen eigenaars nieuwe financieringsprikkels creëren of in de overeenkomst een mechanisme inbouwen om een niet in gebreke blijvende licentienemer te compenseren voor de resterende niet-afgeschreven waarde van zijn investering op het moment dat de licentiegever de “at will”-clausule van de overeenkomst inroept.
Op dit moment lijken licentieovereenkomsten voor onroerend goed voornamelijk te worden gebruikt door eigenaars van panden die in licentie zijn gegeven aan kortetermijngebruikers: kantoorruimte, wasruimten, bepaalde soorten opslagruimten, en kiosken in winkelcentra. Het is duidelijk dat er een markt voor dergelijke overeenkomsten bestaat. Of er een markt is voor vastgoedlicentieovereenkomsten voor andere soorten bewoning is misschien niet zo duidelijk, maar gezien de behoefte van verhuurders om te worden verlost van de zware lasten en frustraties van de traditionele huurbaas-processen, kan een dergelijke overeenkomst nuttig zijn voor het juiste businessplan.
Huurdersadvocaten wier cliënten in gebreke zijn met een bonafide licentieovereenkomst zullen niet langer kunnen garanderen dat een vonnis van uitzetting tot zes maanden wordt uitgesteld. Indien hun cliënten hun verzuim niet herstellen, zullen zij worden onderworpen aan een vreedzame zelfhulp ontruiming van het pand met licentie snel en zonder verdere omhaal. Eigenaars zullen niet langer gretig afstand doen van inkomsten en achterstallige betalingen om te garanderen dat zij het pand op een bepaalde datum weer in bezit krijgen. De onderhandelingspositie zal verschuiven ten gunste van de eigenaar-licentiegever die ofwel volledige betaling zal kunnen eisen van de in gebreke blijvende licentienemer, indien hij uitzetting wenst te vermijden, ofwel vreedzaam bezit van het pand zal kunnen eisen met de volledige steun van de wet. Voor gefrustreerde verhuurders met de juiste feiten en onroerend goed met behulp van de nieuwste geautomatiseerde toegangssystemen, is dit een revolutie die al lang had moeten plaatsvinden.
Lees meer over hoe verhuurders kunnen beginnen met het gebruik van licenties in plaats van huurovereenkomsten hier
Adam-Leitman-Bailey-Using-a-License-Agreement-Instead-of-a-Lease-Articles.pdf
- Adam Leitman Bailey
- John M. Desiderio
- Commercial Leasing Services
- Law Journal Newsletters